EMENTA Direito Civil e do Consumidor. Apelação Cível. Incorporação imobiliária. Promessa de compra e venda. Distrato. Lei nº 13.786/2018. Patrimônio de afetação. Retenção de valores. Comissão de corretagem. Culpa pela resolução. I. Caso em exame Apelação cível interposta por adquirente contra sentença que, em ação de resolução de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, reconheceu a validade da retenção de 50% das quantias pagas e a não restituição da comissão de corretagem, à luz da Lei nº 4.591/1964, com as alterações da Lei nº 13.786/2018, em empreendimento submetido ao regime do patrimônio de afetação. II. Questão em discussão 2. Delimita-se a controvérsia em: (i) validade da retenção de 50% dos valores pagos; (ii) (ir)restituição da comissão de corretagem; e (iii) definição da culpa pela resolução contratual (inadimplemento do adquirente versus culpa da incorporadora) e seus efeitos restitutórios. III. Razões de decidir 3. Embora incidente a relação de consumo, impõe-se a compatibilização do CDC com a legislação especial das incorporações imobiliárias. 4. Contrato celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018 e submetido ao patrimônio de afetação autoriza, nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/1964, a retenção de até 50% das quantias pagas em caso de resolução por inadimplemento do adquirente. 5. Ausente demonstração de abusividade concreta ou desproporcionalidade, mantém-se a retenção pactuada dentro do limite legal. 6. A comissão de corretagem não é passível de restituição quando destacada no contrato e paga à intermediadora, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (Tema 938), além de constituir dedução legalmente admitida no distrato. 7. Inexistente culpa exclusiva da incorporadora: prazo de tolerância contratual observado e inadimplemento do adquirente caracterizado pela não aprovação do financiamento, circunstância imputável ao comprador. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso conhecido e desprovido. Mantida integralmente a sentença. Majorados os honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, §11, do CPC. Tese: É válida a retenção de até 50% das quantias pagas, bem como a não restituição da comissão de corretagem, em contrato de promessa de compra e venda celebrado após a Lei nº 13.786/2018 e submetido ao regime do patrimônio de afetação, quando a resolução decorre de inadimplemento do adquirente. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0803356-59.2024.8.18.0031 - Relator: OLIMPIO JOSE PASSOS GALVAO - 4ª Câmara Especializada Cível - Data 24/02/2026 )

ÓRGÃO JULGADOR : 4ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0803356-59.2024.8.18.0031

APELANTE: EMILIO DE SALES PINTO BRITO

Advogado(s) do reclamante: CRISTIANO VILENO COSTA DA SILVA

APELADO: MACEDO FORTES EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP

Advogado(s) do reclamado: MORGANA CAVALCANTE DE CARVALHO, NATAN PINHEIRO DE ARAUJO FILHO, CAROLINE DE MOURA FORTES

RELATOR(A): Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO

 

EMENTA

 

EMENTA

Direito Civil e do Consumidor. Apelação Cível. Incorporação imobiliária. Promessa de compra e venda. Distrato. Lei nº 13.786/2018. Patrimônio de afetação. Retenção de valores. Comissão de corretagem. Culpa pela resolução.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por adquirente contra sentença que, em ação de resolução de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, reconheceu a validade da retenção de 50% das quantias pagas e a não restituição da comissão de corretagem, à luz da Lei nº 4.591/1964, com as alterações da Lei nº 13.786/2018, em empreendimento submetido ao regime do patrimônio de afetação.

II. Questão em discussão
2. Delimita-se a controvérsia em: (i) validade da retenção de 50% dos valores pagos; (ii) (ir)restituição da comissão de corretagem; e (iii) definição da culpa pela resolução contratual (inadimplemento do adquirente versus culpa da incorporadora) e seus efeitos restitutórios.

III. Razões de decidir
3. Embora incidente a relação de consumo, impõe-se a compatibilização do CDC com a legislação especial das incorporações imobiliárias.
4. Contrato celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018 e submetido ao patrimônio de afetação autoriza, nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/1964, a retenção de até 50% das quantias pagas em caso de resolução por inadimplemento do adquirente.
5. Ausente demonstração de abusividade concreta ou desproporcionalidade, mantém-se a retenção pactuada dentro do limite legal.
6. A comissão de corretagem não é passível de restituição quando destacada no contrato e paga à intermediadora, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (Tema 938), além de constituir dedução legalmente admitida no distrato.
7. Inexistente culpa exclusiva da incorporadora: prazo de tolerância contratual observado e inadimplemento do adquirente caracterizado pela não aprovação do financiamento, circunstância imputável ao comprador.

IV. Dispositivo e tese
8. Recurso conhecido e desprovido. Mantida integralmente a sentença. Majorados os honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
Tese: É válida a retenção de até 50% das quantias pagas, bem como a não restituição da comissão de corretagem, em contrato de promessa de compra e venda celebrado após a Lei nº 13.786/2018 e submetido ao regime do patrimônio de afetação, quando a resolução decorre de inadimplemento do adquirente.

ACÓRDÃO

 

 

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por EMILIO DE SALES PINTO BRITO contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba/PI, nos autos do Proc. nº 0803356-59.2024.8.18.0031, ajuizado em face de MACEDO FORTES EMPREENDIMENTOS LTDA – EPP, versando sobre resolução/rescisão de promessa de compra e venda de unidade imobiliária e restituição de valores, com discussão de cláusulas contratuais.

Consta dos autos que, na sentença originalmente prolatada, que houve revisão da cláusula penal, com redução da multa contratual de 50% para 10%, entendimento posteriormente revisto em sede de embargos de declaração opostos pela ré/incorporadora.

Nos embargos de declaração, o juízo a quo conferiu efeito modificativo, reconhecendo a possibilidade de retenção de 50% dos valores pagos (e exclusão da restituição da corretagem), com fundamento na disciplina específica da Lei nº 4.591/1964, na redação conferida pela Lei nº 13.786/2018, destacando que o contrato foi celebrado em 13/04/2021 e que, tratando-se de incorporação submetida ao patrimônio de afetação, seria admissível a retenção em percentual majorado, prestigiando-se a pactuação dentro do limite legal.

Inconformado, o apelante sustenta, em síntese: (a) incidência do CDC e nulidade de cláusula que imporia desvantagem exagerada; (b) abusividade da retenção de 50% e necessidade de observância da proporcionalidade; (c) aplicação da Súmula 543/STJ; (d) restituição da comissão de corretagem; (e) reconhecimento de culpa exclusiva da construtora por descumprimento contratual, com devolução integral e apreciação de pedidos indenizatórios.

A apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso, afirmando que: (i) embora haja relação de consumo, a solução deve considerar a legislação especial das incorporações; (ii) a resolução decorreu de inadimplemento do adquirente, pois a maior parte do preço dependia de financiamento bancário não aprovado, havendo notificações e reconhecimento do estado de mora do comprador; (iii) a retenção de 50% seria legal no patrimônio de afetação; (iv) a corretagem foi destacada e paga à intermediadora, sendo válida a cobrança conforme Tema 938/STJ; (v) o contrato continha prazo de tolerância de 180 dias (art. 43-A da Lei 4.591/64), inexistindo culpa exclusiva da incorporadora.

Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

 

VOTO

O Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO (Relator):

 

1 REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE

 

Preenchidos os pressupostos intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer) e extrínsecos (preparo/concessão de gratuidade processual, tempestividade e regularidade formal) para a sua admissibilidade, CONHEÇO do recurso apelatório.

2 PRELIMINARES

 

Sem preliminares a serem apreciadas.

 

3 MERITO

 

A controvérsia recursal se concentra em: (i) possibilidade/validade da retenção de 50% das quantias pagas; (ii) (ir)restituição da comissão de corretagem; (iii) definição da culpa pela resolução (culpa do comprador x culpa da incorporadora) e efeitos quanto à restituição.

 

3.1. Regime jurídico aplicável: CDC e legislação especial das incorporações

 

É correto afirmar que a promessa de compra e venda de unidade imobiliária celebrada com incorporadora/construtora, no contexto de empreendimento imobiliário, ostenta natureza consumerista. Todavia, a incidência do CDC não elimina a aplicação da legislação especial que disciplina o setor (Lei nº 4.591/1964, com alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018), devendo-se compatibilizar proteção ao consumidor e segurança jurídica no ambiente regulado das incorporações, especialmente quando presente o patrimônio de afetação.

As próprias contrarrazões registram que a sentença reconheceu a relação de consumo, mas destacou a necessidade de exame do ajuste à luz também da legislação específica.

 

3.2. Retenção de 50%: art. 67-A e patrimônio de afetação

 

 Inicialmente, impede destacar que o contrato foi firmado em 13/04/2021, portanto já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, que inseriu o art. 67-A na Lei nº 4.591/1964, o qual transcrevo, para uma melhor elucidação da questão:

Art. 67-A Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

§ 1º - Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.

(...)

§ 5º - Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

Negritei

Nessa moldura, a insurgência do apelante, embora amparada em argumentos de proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa, não se sobrepõe ao dado central de que o juízo de origem identificou (i) a incidência do regime legal específico e (ii) a submissão do empreendimento ao patrimônio de afetação, circunstância que, por expressa disciplina normativa, admite retenção mais elevada em caso de resolução por inadimplemento do adquirente, exatamente para proteção da coletividade de adquirentes e estabilidade financeira do empreendimento afetado.

Perfilhando do entendimento adotado na origem, colaciono trechos da jurisprudência dos Tribunais Pátrios:

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES . LEI DO DISTRATO. APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL. PARCIAL PROVIMENTO. I . CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão contratual e devolução de valores pagos em contrato de compra e venda de imóvel. A sentença determinou a retenção de 20% dos valores pagos pela parte compradora e a restituição do restante em parcela única, acrescido de correção monetária e juros. A empresa requerida, Opus Incorporadora Ltda, recorreu, defendendo a aplicação da Lei nº 13 .786/2018 (Lei do Distrato) e a retenção de 50% dos valores pagos, além de questionar a ilegitimidade passiva e a possibilidade de retenção de comissão de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é aplicável a retenção de 50% dos valores pagos em razão do contrato estar subordinado ao regime de patrimônio de afetação; e (ii) saber se é válida a retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem . III. RAZÕES DE DECIDIR3. A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato)é aplicável ao caso em análise, considerando que o contrato foi firmado após a sua vigência . 4. O contrato está submetido ao regime de patrimônio de afetação, permitindo a retenção de até 50% dos valores pagos, conforme previsão contratual e legislação aplicável. 5. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informada a respeito do valor total da aquisição e da comissão .IV. DISPOSITIVO E TESE6. Recurso parcialmente provido para permitir a retenção de 50% dos valores pagos e a dedução da integralidade da comissão de corretagem.Tese de julgamento: "1 . Nos contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, é válida a retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador. 2. A cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem é válida quando expressamente prevista no contrato."Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13 .786/2018, art. 67-A, § 5º; Lei nº 4.591/1964, art. 31-A .Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.599.511/SP, Rel. Min . Paulo de Tarso Sanseverino; STJ, AgInt no REsp nº 2.023.713/SP, Rel. Min . Moura Ribeiro.

(TJ-GO 50118330820248090051, Relator.: VICENTE LOPES DA ROCHA JÚNIOR - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 02/10/2024)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO A PEDIDO DO COMPRADOR . INCORPORAÇÃO SOB O REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DO VALOR PAGO PREVISTA NO CONTRATO. AUTORIZAÇÃO LEGAL. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA . TRÂNSITO EM JULGADO. - Em contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária celebrado junto ao incorporador na vigência da Lei nº 13.786/2018 e submetido ao regime de patrimônio de afetação, desfazendo-se o negócio mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago ao incorporador deduzido o percentual de retenção previsto no instrumento contratual, que pode ser de até 50% (cinquenta por cento) - Consoante a jurisprudência do STJ, em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado e a correção monetária a partir de cada desembolso.

(TJ-MG - Apelação Cível: 50121137420238130027, Relator.: Des .(a) Luiz Artur Hilário, Data de Julgamento: 17/09/2024, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/09/2024)

Negritei

Além disso, cumpre salientar que não se trata de perda integral das parcelas, mas de restituição parcial, preservando-se 50% ao adquirente, com correção na forma fixada na decisão embargada.

Assim, mantém-se o entendimento de primeiro grau quanto à validade da retenção de 50%, tal como integrado nos embargos.

 

3.3. Comissão de corretagem: destaque contratual e ausência de obrigação de restituição pela incorporadora

 

O apelante requer a restituição da corretagem, alegando que seria ônus da fornecedora e que, rescindido o negócio, deveria retornar ao consumidor.

Sobre a questão, é necessário frisar que o Superior Tribunal de Justiça já firmou a tese, consoante Tema Repetitivo n.º 938, no sentido de que, há “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”

Como se vê dos autos, as contrarrazões assinalam que o Quadro Resumo do contrato demonstrou que o valor da comissão de corretagem foi pago diretamente à imobiliária, inexistindo repasse à construtora.

Nesse ponto, há dois fundamentos autônomos suficientes para manter a sentença, quais sejam (i) a ausência de enriquecimento (a incorporadora não recebeu a verba, segundo a narrativa defensiva amparada no quadro-resumo) e; (ii) a previsão legal específica, invocada pela apelada, no sentido de que, nas hipóteses de resolução, a comissão integra as deduções legalmente admitidas.

No mesmo sentido, a jurisprudência aponta que:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO UNILATERAL . RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL. INFORMAÇÃO CLARA E PRECISA . RETENÇÃO DEVIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. 1 . É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor pago a título de comissão de corretagem, cuja matéria foi objeto de julgamento em sede de recurso repetitivo (REsp nº 1.551.956). 2 . Rescindido o contrato por culpa do comprador, é devida a retenção da taxa de corretagem, porquanto no caso em discussão foi previamente informado no pacto o preço total da aquisição do imóvel, com destaque do valor pago a esse título. 3. Com o desprovimento do recurso, os honorários recursais devem ser majorados. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA .

(TJ-GO - AC: 50515967320198090024 CALDAS NOVAS, Relator.: Des(a). Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

Logo, não há base para impor à incorporadora obrigação de devolver valor que, ao menos sob a moldura fática assentada na origem, não ingressou em seu patrimônio e foi contratado/quitado em rubrica destacada.

3.4. Culpa pela resolução: inadimplemento do adquirente e financiamento não aprovado

O apelante procura deslocar a causa do desfazimento para culpa da construtora, alegando mora na entrega e frustração do financiamento por razões atribuíveis ao empreendimento.

Entretanto, as contrarrazões indicam que o contrato previa prazo de tolerância de 180 dias (em consonância com o art. 43-A da Lei nº 4.591/64) e descrevem obrigações do comprador para viabilizar o financiamento, afirmando que houve notificação regular e que, no conjunto probatório, o que se verificou foi a inadimplência do adquirente, pois a maior parte do preço dependia de crédito bancário não aprovado, circunstância que não teria sido enfrentada de modo eficaz pelo autor, inclusive em audiência.

Essa premissa fática é relevante porque, na sistemática do art. 67-A, a consequência jurídica (retenções e deduções) se conecta precisamente à resolução por inadimplemento do adquirente. E foi essa a conclusão reafirmada na integração dos embargos, ao validar a retenção de 50% no patrimônio de afetação.

Logo, não se evidenciam, a partir do que foi decidido e sustentado nos autos (razões e contrarrazões), aplicação do regime legal correspondente.

4 DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO da apelação e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Ademais, considerando o desprovimento do recurso de apelação, é cabível a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, razão pela qual majoro a verba honorária em favor da parte apelada em 2% (dois por cento), a incidir sobre a base de cálculo fixada na sentença, observados os limites legais.

É como voto.