EMENTA Direito Civil e Processual Civil. Apelação cível. Ação de adjudicação compulsória cumulada com tutela antecipada. Contrato particular de compra e venda de imóvel. Prova documental suficiente. Quitação integral do preço. Inércia do promitente vendedor. Contestação por negativa geral. Citação por edital. Representação por curador especial. Princípio da dialeticidade. Aplicação mitigada. Julgamento antecipado da lide. Sentença mantida. Caso em exame Trata-se de apelação cível interposta por Victor Emanuel Maciel, representado pela Defensoria Pública do Estado do Piauí na qualidade de curador especial, contra sentença que julgou procedente ação de adjudicação compulsória ajuizada por Marta Magalhães de Almeida, reconhecendo o direito à adjudicação do imóvel objeto de contrato particular de compra e venda datado de 2008, diante da comprovação da quitação integral e da inércia do promitente vendedor em outorgar escritura pública. Questão em discussão Discute-se: (a) se o recurso apresentado pela curadoria especial preenche os requisitos do princípio da dialeticidade; (b) se os documentos juntados aos autos são suficientes para demonstrar a existência de contrato válido, o pagamento integral do preço e a inércia do vendedor; (c) se é legítimo o julgamento antecipado da lide quando ambas as partes não requerem a produção de outras provas; (d) se é possível a adjudicação compulsória com base apenas em contrato particular, nos termos do art. 1.418 do Código Civil e da Súmula 239 do STJ. Razões de decidir 3.1. A adjudicação compulsória é medida cabível quando comprovada a existência de contrato de promessa de compra e venda com pagamento integral do preço e recusa ou omissão injustificada do vendedor na lavratura da escritura pública (art. 1.418 do CC). 3.2. O contrato particular juntado aos autos, com firmas reconhecidas, acompanhado de comprovantes de pagamento e documentação referente à posse do imóvel, constitui prova suficiente do negócio jurídico e da quitação contratual. 3.3. A citação por edital justifica a nomeação de curador especial, cuja contestação por negativa geral, nos termos do art. 341, parágrafo único, do CPC, não infirma os documentos apresentados pela autora. 3.4. A aplicação do princípio da dialeticidade deve ser mitigada em situações em que o réu é representado por curador especial, não se exigindo impugnação técnica refinada. 3.5. A ausência de requerimento de outras provas pelas partes autoriza o julgamento antecipado da lide, conforme art. 355, I, do CPC. 3.6. A sentença observou os requisitos legais para adjudicação compulsória e deve ser mantida por seus próprios fundamentos. Dispositivo e conclusão Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida integralmente, por comprovada quitação e validade do contrato, sendo legítima a adjudicação compulsória. Honorários recursais majorados nos termos do art. 85, §11, do CPC, observada a gratuidade de justiça. Tese de julgamento A adjudicação compulsória prescinde de escritura pública ou registro prévio do contrato, desde que comprovada a quitação integral e a inércia do promitente vendedor (art. 1.418 do CC e Súmula 239 do STJ). A contestação por negativa geral apresentada por curador especial não afasta a eficácia da prova documental robusta. A citação por edital e a representação pelo curador especial autorizam aplicação mitigada do princípio da dialeticidade. O julgamento antecipado é válido quando as partes não indicam outras provas e os autos contêm elementos suficientes para a solução da controvérsia. Em casos de adjudicação compulsória, o contrato particular com quitação comprovada constitui título hábil à transferência da propriedade por via judicial. (TJPI - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL 0837218-87.2021.8.18.0140 - Relator: OLIMPIO JOSE PASSOS GALVAO - 4ª Câmara Especializada Cível - Data 24/02/2026 )

ÓRGÃO JULGADOR : 4ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0837218-87.2021.8.18.0140

APELANTE: VICTOR EMANUEL MACIEL, HELBERT MACIEL, LILIAN CARMEM MACIEL, HARRIETE MACIEL

Advogado(s) do reclamante: MANUELA VERAS COIMBRA MACIEL

APELADO: MARTA MAGALHAES DE ALMEIDA

Advogado(s) do reclamado: ALEXANDRE LOPES FILHO, DARCIA ALENCAR DE SOUSA, DAVIKA KALI OLIVIEIRA RAMOS

RELATOR(A): Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO

 

EMENTA 

Direito Civil e Processual Civil. Apelação cível. Ação de adjudicação compulsória cumulada com tutela antecipada. Contrato particular de compra e venda de imóvel. Prova documental suficiente. Quitação integral do preço. Inércia do promitente vendedor. Contestação por negativa geral. Citação por edital. Representação por curador especial. Princípio da dialeticidade. Aplicação mitigada. Julgamento antecipado da lide. Sentença mantida.

1. Caso em exame
   Trata-se de apelação cível interposta por Victor Emanuel Maciel, representado pela Defensoria Pública do Estado do Piauí na qualidade de curador especial, contra sentença que julgou procedente ação de adjudicação compulsória ajuizada por Marta Magalhães de Almeida, reconhecendo o direito à adjudicação do imóvel objeto de contrato particular de compra e venda datado de 2008, diante da comprovação da quitação integral e da inércia do promitente vendedor em outorgar escritura pública.

2. Questão em discussão
   Discute-se:
   (a) se o recurso apresentado pela curadoria especial preenche os requisitos do princípio da dialeticidade;
   (b) se os documentos juntados aos autos são suficientes para demonstrar a existência de contrato válido, o pagamento integral do preço e a inércia do vendedor;
   (c) se é legítimo o julgamento antecipado da lide quando ambas as partes não requerem a produção de outras provas;
   (d) se é possível a adjudicação compulsória com base apenas em contrato particular, nos termos do art. 1.418 do Código Civil e da Súmula 239 do STJ.

3. Razões de decidir
   3.1. A adjudicação compulsória é medida cabível quando comprovada a existência de contrato de promessa de compra e venda com pagamento integral do preço e recusa ou omissão injustificada do vendedor na lavratura da escritura pública (art. 1.418 do CC).
   3.2. O contrato particular juntado aos autos, com firmas reconhecidas, acompanhado de comprovantes de pagamento e documentação referente à posse do imóvel, constitui prova suficiente do negócio jurídico e da quitação contratual.
   3.3. A citação por edital justifica a nomeação de curador especial, cuja contestação por negativa geral, nos termos do art. 341, parágrafo único, do CPC, não infirma os documentos apresentados pela autora.
   3.4. A aplicação do princípio da dialeticidade deve ser mitigada em situações em que o réu é representado por curador especial, não se exigindo impugnação técnica refinada.
   3.5. A ausência de requerimento de outras provas pelas partes autoriza o julgamento antecipado da lide, conforme art. 355, I, do CPC.
   3.6. A sentença observou os requisitos legais para adjudicação compulsória e deve ser mantida por seus próprios fundamentos.

4. Dispositivo e conclusão
   Recurso conhecido e desprovido.
   Sentença mantida integralmente, por comprovada quitação e validade do contrato, sendo legítima a adjudicação compulsória.
   Honorários recursais majorados nos termos do art. 85, §11, do CPC, observada a gratuidade de justiça.

5. Tese de julgamento

6. A adjudicação compulsória prescinde de escritura pública ou registro prévio do contrato, desde que comprovada a quitação integral e a inércia do promitente vendedor (art. 1.418 do CC e Súmula 239 do STJ).

7. A contestação por negativa geral apresentada por curador especial não afasta a eficácia da prova documental robusta.

8. A citação por edital e a representação pelo curador especial autorizam aplicação mitigada do princípio da dialeticidade.

9. O julgamento antecipado é válido quando as partes não indicam outras provas e os autos contêm elementos suficientes para a solução da controvérsia.

10. Em casos de adjudicação compulsória, o contrato particular com quitação comprovada constitui título hábil à transferência da propriedade por via judicial.

 

RELATÓRIO 

 

Cuida-se de recurso de apelação cível interposto por Victor Emanuel Maciel, representado nos autos pela Defensoria Pública do Estado do Piauí, na qualidade de curador especial, contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Teresina, que julgou procedente a Ação de Adjudicação Compulsória c/c tutela de urgência antecipada movida por Marta Magalhães de Almeida, ora apelada.

Na origem, a autora alegou ter celebrado contrato particular de compra e venda, em 04 de janeiro de 2008, com os réus, relativamente ao imóvel localizado no Lote 01, Quadra U, Loteamento Recanto das Palmeiras, Teresina/PI, o qual se encontra registrado no Cartório de Registro de Imóveis sob a matrícula n.º R-3-17.557.

Afirmou que, apesar da quitação integral do preço pactuado, os vendedores não promoveram a outorga da escritura pública, de modo que restou frustrada a formalização da transferência do imóvel, exigindo-se a via judicial para obtenção da adjudicação compulsória, nos termos do artigo 1.418 do Código Civil.

A citação de Victor Emanuel Maciel se deu por edital, tendo sido nomeada a Defensoria Pública como curadora especial, a qual apresentou contestação por negativa geral, nos moldes do artigo 341, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Após réplica, as partes foram intimadas para especificarem provas, tendo ambas se mantido silentes. Em seguida, o juízo a quo julgou antecipadamente a lide, com fundamento nos artigos 355, I; 370 e 371 do CPC, reconhecendo o direito subjetivo à adjudicação compulsória, determinando a expedição do mandado de adjudicação diretamente ao cartório de registro de imóveis, sem necessidade de outorga da escritura pública.

Na sentença, o magistrado destacou que a autora logrou êxito em comprovar documentalmente os requisitos legais para adjudicação compulsória: existência de contrato válido e pagamento integral do preço.

Inconformado, o apelante sustenta, em suas razões, a necessidade de reforma ou anulação da sentença, afirmando que não restaram suficientemente demonstrados os requisitos legais para adjudicação do bem, requerendo, ao final, a improcedência da ação.

A apelada apresentou contrarrazões, requerendo o não conhecimento da apelação por alegada ausência de impugnação específica dos fundamentos da sentença, com fundamento no artigo 932, III, do Código de Processo Civil, por suposta ofensa ao princípio da dialeticidade. 

VOTO 

O Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO (Relator):

 

A preliminar arguida pela parte apelada, quanto à ausência de dialeticidade, não merece acolhimento. Embora a peça recursal apresentada pela Defensoria Pública, na qualidade de curadora especial, não traga uma impugnação densa e tecnicamente estruturada, é possível extrair da leitura do recurso a manifestação contrária aos fundamentos da sentença, especialmente no tocante à suposta insuficiência da prova produzida para fins de adjudicação compulsória e à ausência de contraditório substancial.

O princípio da dialeticidade, consagrado pelo artigo 932, inciso III, do Código de Processo Civil, exige que o recorrente exponha fundamentos minimamente relacionados com os pilares jurídicos da decisão recorrida. No entanto, a aplicação desse princípio deve se fazer com razoabilidade, particularmente quando a parte é representada pela Defensoria Pública na qualidade de curadora especial. Nestes casos, não se pode exigir uma impugnação refinada, sobretudo diante do contexto em que o réu foi citado por edital e sequer teve contato pessoal com sua representação processual.

Ademais, o Superior Tribunal de Justiça tem decidido reiteradamente que, em hipóteses como a presente, o formalismo deve ser mitigado para assegurar o amplo acesso à jurisdição e à garantia da ampla defesa. Ainda que de forma sucinta, o recurso questiona elementos centrais da sentença, como a suficiência da prova documental e a legalidade da adjudicação compulsória, o que é suficiente para configurar o contraditório recursal e afastar a alegação de inadmissibilidade.

Superada a preliminar, passo ao exame do mérito.

A controvérsia trazida nos autos diz respeito ao direito da autora à adjudicação compulsória de imóvel objeto de contrato particular de compra e venda, firmado em 2008 com os réus, cuja quitação do preço foi comprovada por documentos acostados aos autos. A autora alega que, mesmo após o pagamento integral, os promitentes vendedores permaneceram inertes quanto à outorga da escritura pública, frustrando a formalização da transferência do bem. Diante disso, ajuizou a presente ação com fundamento no artigo 1.418 do Código Civil.

O instituto da adjudicação compulsória é mecanismo jurídico posto à disposição do promitente comprador que, tendo cumprido integralmente sua obrigação contratual, vê-se diante da recusa injustificada do vendedor em formalizar a transação. O Código Civil, em seu artigo 1.418, confere ao comprador adimplente o direito de exigir judicialmente a outorga da escritura e, na ausência de colaboração da parte contrária, de obter por sentença a adjudicação do bem. Tal sentença supre a manifestação de vontade do vendedor e constitui título hábil para o registro da propriedade no cartório competente.

É pacífico o entendimento de que a adjudicação compulsória independe da formalização do contrato por escritura pública e do seu registro no cartório de imóveis, conforme estabelecido pela Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça. O que se exige é a existência de contrato válido, a quitação do preço e a recusa ou inércia do promitente vendedor em cumprir sua obrigação.

No caso em exame, a autora instruiu a petição inicial com contrato particular de compra e venda com firmas reconhecidas, certidão de matrícula do imóvel, documentos fiscais e comprovantes de quitação, bem como elementos que evidenciam sua posse e o uso familiar do imóvel ao longo dos anos. Não houve impugnação específica a tais documentos. A contestação apresentada pela curadoria especial limitou-se à negativa geral, amparada no artigo 341, parágrafo único, do Código de Processo Civil, sem trazer elementos capazes de afastar os fatos alegados.

Como se observa dos autos, após a fase de especificação de provas, ambas as partes quedaram-se inertes, e não houve pedido de instrução probatória. A prova dos autos é essencialmente documental, suficiente para o deslinde da controvérsia, o que justifica o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

A sentença de primeiro grau analisou detidamente o conjunto probatório e aplicou corretamente o direito à espécie. Diante da mora dos promitentes vendedores e da quitação contratual, a adjudicação compulsória é medida que se impõe, e a sentença proferida deve ser mantida por seus próprios fundamentos.

Diante do exposto, voto por conhecer da apelação e negar-lhe provimento, mantendo-se integralmente a sentença recorrida.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios para o patamar de 12% sobre o valor atualizado da causa, com base no artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, observada a suspensão de exigibilidade nos termos do artigo 98, §3º, do mesmo diploma legal.

Preclusas as vias impugnatórias, dê-se baixa na distribuição e arquive-se.

Teresina, datado e assinado eletronicamente.

 

Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO

Relator

 

 

 

Teresina, 24/02/2026