DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. UNIDADE AUTÔNOMA. IMISSÃO NA POSSE. ENTREGA/DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO COM A CONSTRUTORA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. MATÉRIA A SER DISCUTIDA EM AÇÃO PRÓPRIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança de cotas condominiais relativas à unidade nº 1307, referentes a períodos vencidos no ano de 2015, reconhecendo a responsabilidade do demandado, à vista da comprovação de imissão na posse, entrega/disponibilização das chaves e inadimplência. II. Questão em discussão Discute-se: (i) a nulidade da sentença por cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) a alegada ilegitimidade passiva do réu por inexistência de posse efetiva e fruição do imóvel; (iii) a necessidade de formação de litisconsórcio passivo com a construtora; e (iv) se vícios construtivos e alegada inaptidão do imóvel afastam a obrigação de pagamento das cotas condominiais. III. Razões de decidir Não há cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado se ampara em prova documental suficiente ao deslinde da controvérsia, nos termos dos arts. 354, 355 e 370, parágrafo único, do CPC, sendo desnecessária a produção de prova pericial ou testemunhal para apuração de fatos já comprovados. A legitimidade passiva decorre da relação material com o imóvel, consubstanciada na imissão na posse e na disponibilização das chaves, circunstâncias comprovadas nos autos e, inclusive, reconhecidas em acórdão anterior transitado em julgado. Inexiste litisconsórcio passivo necessário com a construtora em ação de cobrança de cotas condominiais, por não se tratar de relação jurídica unitária; eventuais vícios construtivos devem ser discutidos em ação própria, sem repercussão direta na obrigação condominial. A obrigação de pagar despesas condominiais possui natureza propter rem e não se condiciona à fruição efetiva do imóvel, sendo inexigível a oposição de vícios construtivos como causa excludente da obrigação perante o condomínio. Ausente prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, impõe-se a manutenção da sentença. IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e desprovido. Mantida integralmente a sentença. Majorados os honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Tese: A obrigação de pagamento de cotas condominiais decorre da imissão na posse e da relação material com a unidade autônoma, sendo inapta a alegação de vícios construtivos ou ausência de fruição do imóvel para afastar a responsabilidade do condômino perante o condomínio, devendo tais questões ser discutidas em ação própria. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0019601-60.2015.8.18.0140 - Relator: OLIMPIO JOSE PASSOS GALVAO - 4ª Câmara Especializada Cível - Data 24/02/2026 )

ÓRGÃO JULGADOR : 4ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0019601-60.2015.8.18.0140

APELANTE: WALDI DE SOUSA SETUBAL

Advogado(s) do reclamante: AURINO MOURA BASTOS

APELADO: CONDOMINIO COMERCIAL POTY PREMIER

Advogado(s) do reclamado: ANTONIO LUIZ DE HOLLANDA ROCHA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO ANTONIO LUIZ DE HOLLANDA ROCHA, ALLISSON FARIAS DE SAMPAIO

RELATOR(A): Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO

 

EMENTA

 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. UNIDADE AUTÔNOMA. IMISSÃO NA POSSE. ENTREGA/DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO COM A CONSTRUTORA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. MATÉRIA A SER DISCUTIDA EM AÇÃO PRÓPRIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança de cotas condominiais relativas à unidade nº 1307, referentes a períodos vencidos no ano de 2015, reconhecendo a responsabilidade do demandado, à vista da comprovação de imissão na posse, entrega/disponibilização das chaves e inadimplência.

II. Questão em discussão
Discute-se: (i) a nulidade da sentença por cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) a alegada ilegitimidade passiva do réu por inexistência de posse efetiva e fruição do imóvel; (iii) a necessidade de formação de litisconsórcio passivo com a construtora; e (iv) se vícios construtivos e alegada inaptidão do imóvel afastam a obrigação de pagamento das cotas condominiais.

III. Razões de decidir

1. Não há cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado se ampara em prova documental suficiente ao deslinde da controvérsia, nos termos dos arts. 354, 355 e 370, parágrafo único, do CPC, sendo desnecessária a produção de prova pericial ou testemunhal para apuração de fatos já comprovados.

2. A legitimidade passiva decorre da relação material com o imóvel, consubstanciada na imissão na posse e na disponibilização das chaves, circunstâncias comprovadas nos autos e, inclusive, reconhecidas em acórdão anterior transitado em julgado.

3. Inexiste litisconsórcio passivo necessário com a construtora em ação de cobrança de cotas condominiais, por não se tratar de relação jurídica unitária; eventuais vícios construtivos devem ser discutidos em ação própria, sem repercussão direta na obrigação condominial.

4. A obrigação de pagar despesas condominiais possui natureza propter rem e não se condiciona à fruição efetiva do imóvel, sendo inexigível a oposição de vícios construtivos como causa excludente da obrigação perante o condomínio.

5. Ausente prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, impõe-se a manutenção da sentença.

IV. Dispositivo e tese
Recurso conhecido e desprovido. Mantida integralmente a sentença. Majorados os honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Tese: A obrigação de pagamento de cotas condominiais decorre da imissão na posse e da relação material com a unidade autônoma, sendo inapta a alegação de vícios construtivos ou ausência de fruição do imóvel para afastar a responsabilidade do condômino perante o condomínio, devendo tais questões ser discutidas em ação própria.

 

 

ACÓRDÃO

 

RELATÓRIO

 

Trata-se de Apelação Cível interposta por WALDI DE SOUSA SETUBAL contra sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da Ação de Cobrança de Cotas Condominiais ajuizada por CONDOMÍNIO COMERCIAL POTY PREMIER, relativa à unidade 1307, visando ao pagamento de R$ 3.343,11, referente às cotas vencidas em 30/01/2015 e no período de 15/03/2015 a 15/08/2015.

A sentença julgou procedente o pedido, reconhecendo que o réu estava imitido na posse do imóvel, à vista de documentos como a ata de instalação do condomínio, com menção à expedição do Habite-se, laudo do Corpo de Bombeiros e entrega das chaves, bem como de acórdão anterior transitado em julgado que consignou que o demandado “já estava na posse das chaves do imóvel” à época das cobranças.

Em suas razões, o apelante sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado sem prova pericial e testemunhal, as quais reputa essenciais para demonstrar a impossibilidade de uso do imóvel; ilegitimidade passiva, por inexistência de posse efetiva/fruição; nulidade da sentença por ausência de litisconsórcio passivo necessário com a construtora (Construtora Decta), por entender que a definição de responsabilidade pelas cotas atingiria diretamente a esfera jurídica da incorporadora. No mérito, afirma que a “entrega” foi meramente formal, que o imóvel estaria inapto para uso, por vícios estruturais e ausência de condições mínimas (inclusive energia elétrica), defendendo que a obrigação propter rem não se consolidaria sem fruição/aptidão de uso. Pede, ao final, o acolhimento das preliminares arguidas, bem como a reforma integral da sentença, julgando-se improcedentes os pedidos da inicial e invertendo-se os ônus da sucumbência.

 Contrarrazões apresentadas pelo condomínio, pugnando pelo desprovimento do apelo, ao argumento de que o feito é documental e comportava julgamento antecipado; a legitimidade decorre da imissão na posse e ciência do condomínio; inexiste litisconsórcio necessário com a construtora; os vícios construtivos devem ser discutidos em ação própria, sem afastar a obrigação condominial. Pugna, ao final, pela manutenção da sentença em sua integralidade.

 É o relatório.

Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

 

VOTO 

O Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO (Relator):

 

1 JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

 

Preenchidos os pressupostos intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer) e extrínsecos (preparo, tempestividade e regularidade formal) para a sua admissibilidade, CONHEÇO do recurso apelatório.

 

2 PRELIMINARES

2.1 Nulidade da sentença por cerceamento de defesa

O apelante sustenta nulidade porque o Juízo julgou antecipadamente a lide, indeferindo (ou dispensando) prova pericial e testemunhal, as quais, segundo ele, seriam necessárias para comprovar a alegada impossibilidade de uso do imóvel.

Contudo, tenho que não assiste razão ao apelante.

Consoante se extrai dos autos, a sentença fundamentou o julgamento antecipado nos arts. 354 e 355 do CPC, consignando que a controvérsia não demandava outras provas, pois já existia prova documental suficiente acerca do marco relevante para a obrigação condominial (imissão na posse/entrega das chaves e ciência do condomínio).

Com efeito, a decisão recorrida destaca: (i) Ata de Instalação do Condomínio, registrando entrega formal do empreendimento em 28/02/2014, com Habite-se e laudo do Corpo de Bombeiros; (ii) registro de que as chaves foram entregues aos condôminos (inclusive por procurações com cláusula de recebimento); (iii) existência de acórdão transitado em julgado reconhecendo que o réu “já estava na posse das chaves do imóvel” à época das cobranças, tornando incontroversa a imissão na posse (art. 374, III, CPC).

Nessa moldura, a prova pretendida (perícia/testemunhas) não se revela imprescindível para o deslinde da lide tal como posta: a ação versa sobre cobrança de cotas condominiais ordinárias e o ponto central é a relação material com o imóvel (posse/entrega/disponibilidade), a qual já se encontra documentalmente delineada. Ademais, o art. 370, parágrafo único, do CPC autoriza o magistrado a indeferir diligências inúteis ou protelatórias, quando já formado o convencimento por prova suficiente — exatamente a linha adotada também pelo apelado em contrarrazões.

Portanto, rejeito a preliminar.

 

2.2. Ilegitimidade passiva

 

 O apelante afirma não ter exercido posse efetiva nem usufruído do imóvel, alegando obstáculos estruturais e ausência de condições mínimas de segurança e funcionalidade, razão pela qual a cobrança deveria ter sido direcionada à construtora.

 A tese, também, não prospera.

 A sentença consignou que a controvérsia quanto à posse foi superada em apelação anterior, na qual este Tribunal registrou que o requerido encontrava-se imitido na posse à época das cobranças, o que, além de estabelecer o liame material com o imóvel, mantém-no na posição de responsável pelas cotas do período.

 Somado a isso, o conjunto documental indicado (ata de instalação + habite-se + laudo + entrega/disponibilização de chaves) é convergente no sentido de que o bem foi colocado à disposição dos adquirentes, sem prova de impedimento formal de acesso, ônus que incumbia ao réu/apelante demonstrar como fato impeditivo/excludente.

 Logo, afasto a preliminar de ilegitimidade passiva.

2.3. Ausência de litisconsórcio passivo necessário com a construtora

 

O apelante sustenta nulidade da sentença por ausência de citação da construtora como litisconsorte necessária.
Igualmente, sem razão.

A lide possui objeto bem delimitado, qual seja a cobrança de despesas condominiais pelo condomínio em face do condômino/possuidor (unidade 1307). A eventual responsabilidade da construtora por vícios construtivos constitui relação jurídica distinta, passível de discussão em ação própria, sem que isso imponha litisconsórcio necessário nesta cobrança. Esse é, inclusive, o fundamento expressamente adotado nas contrarrazões, com referência ao art. 114 do CPC e aos regimes do CDC e do art. 618 do CC para eventual pretensão contra a incorporadora.

Não há, aqui, “relação jurídica unitária” cuja eficácia exija a presença da construtora no polo passivo; o que se decide é a obrigação condominial perante a coletividade, não a responsabilidade civil/contratual da incorporadora.

Preliminar rejeitada.

3 MERITO

 

Superadas as preliminares, examino o mérito recursal.

A obrigação de pagar despesas condominiais tem natureza propter rem, vinculando-se à unidade autônoma e à relação material com o imóvel. A sentença assentou que, comprovadas posse/imissão e inadimplência, deve ser mantida a condenação, não se admitindo que alegações de vícios construtivos afastem a obrigação ordinária perante o condomínio.

No caso concreto, o quadro probatório apontado na origem é robusto.

A Ata de Instalação confirma a entrega formal do empreendimento em 28/02/2014, com Habite-se e laudo do Corpo de Bombeiros; registra ainda a entrega de chaves aos condôminos, inclusive mediante procurações com cláusula específica.
Consta, ademais, menção expressa de que o réu não apresentou documento que negasse a entrega ou comprovasse impedimento formal ao ingresso.

Soma-se a isso a existência de acórdão anterior com trânsito em julgado reconhecendo que o réu já estava na posse das chaves do imóvel no período cobrado, o que reforça, na forma lançada na sentença, a imissão na posse para fins da obrigação discutida.
Diante desse cenário, a insurgência do apelante se ancora na premissa de que a obrigação condominial somente seria exigível se demonstrada fruição plena, aptidão total do imóvel e posse útil, alegando vícios estruturais e ausência de condições mínimas.

Todavia, ainda que se admita a relevância dessas alegações em outra esfera (responsabilidade da construtora e eventual abatimento/indenização), não se mostra juridicamente adequado converter a cobrança condominial em meio indireto de compensação de vícios construtivos, sobretudo quando o condomínio demonstra o marco de imissão/disponibilidade do bem e a inadimplência.

A sentença enfrentou expressamente o ponto, assentando que vícios de construção não eximem o condômino do pagamento das cotas ordinárias, pois tais despesas custeiam a manutenção da coletividade condominial e independem do uso efetivo individual; eventual pretensão por vícios deve ser veiculada em ação própria contra a construtora, sob o regime do CDC, sem interferência nas obrigações perante o condomínio.

Na mesma linha, as contrarrazões invocam a orientação do STJ no Tema 886, segundo a qual a responsabilidade por despesas condominiais é definida pela relação material com o imóvel, consistente na imissão na posse aliada à ciência do condomínio, elementos que, segundo o apelado, estariam evidenciados pela ata, pela entrega/disponibilização das chaves e pelo acórdão anterior já transitado.

Além disso, quanto ao ônus probatório, o decisum registrou que competia ao réu demonstrar fato impeditivo/excludente (p. ex., impedimento formal de posse, inexistência de entrega/disponibilidade das chaves, ou prova idônea de que não poderia, de modo algum, assumir a unidade apesar de disponibilizada), o que não ocorreu.

Assim, presente o suporte documental de imissão na posse (inclusive reconhecida em julgamento anterior) e ausente prova concreta de excludente capaz de afastar a obrigação no período, a manutenção da sentença é medida que se impõe.


4 DISPOSITIVO

 

Diante do exposto, conheço da apelação e nego-lhe provimento, para manter integralmente a sentença.

Mantida a sentença, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais, em favor do patrono do apelado, na forma do art. 85, § 11, CPC, em percentual moderado sobre a base fixada na origem, observados os limites legais.

É como voto.