AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 0759299-15.2025.8.18.0000
AGRAVANTE: GILCELIA COSTA CUNHA CARNEIRO
Advogado(s) do reclamante: ROBERTO CESAR DE SOUSA ALVES
AGRAVADO: POSTO MAGNOLIA LTDA
Advogado(s) do reclamado: FRANCISCO COUTINHO CHAVES
RELATOR(A): Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR INADIMPLEMENTO. LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. REQUISITOS DO ART. 59, §1º, IX, DA LEI DO INQUILINATO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória proferida nos autos da Ação de Despejo por Inadimplemento que deferiu liminarmente a desocupação do imóvel, com fundamento no art. 59, §1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, diante da ausência de garantia locatícia, da configuração da mora e da prestação de caução pelo locador. A agravante alegou ausência de inadimplemento, prorrogação tácita do contrato e risco à atividade comercial. A parte agravada refutou os argumentos, destacando a inadimplência comprovada, a inexistência de acordo para compensação e a regularidade da liminar concedida.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há três questões em discussão: (i) verificar se restou caracterizada a mora locatícia apta a ensejar a concessão da liminar de despejo; (ii) examinar se estavam presentes os requisitos legais do art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91; e (iii) avaliar se a alegada prorrogação tácita do contrato ou o risco à atividade econômica da agravante afastam a desocupação liminar.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A configuração da mora locatícia exige a comprovação do inadimplemento dos aluguéis vencidos, mesmo que quitados parcialmente ou após o ajuizamento da ação, o que não afasta os efeitos jurídicos da mora já consolidada.
2. As notas fiscais apresentadas pela agravante não demonstram relação jurídica apta a afastar a mora, inexistindo prova de acordo de compensação ou dação em pagamento autorizado pelo locador.
3. Os recibos juntados aos autos demonstram inadimplemento reiterado, com quitações parciais, atrasadas e posteriores à propositura da ação, o que confirma a mora.
4. O contrato está desprovido de garantia locatícia válida (fiança, seguro ou caução), satisfazendo o segundo requisito do art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91.
5. O locador prestou regularmente a caução legal no valor de três meses de aluguel, conforme exigido para concessão da liminar.
6. A jurisprudência é pacífica no sentido de que, presentes cumulativamente os requisitos legais, a concessão da liminar de despejo é medida legítima e proporcional.
7. A alegada prorrogação tácita do contrato não obsta o despejo por inadimplemento, quando demonstrada mora e inexistência de garantia.
8. Eventuais benfeitorias ou prejuízos à atividade comercial da agravante não impedem a retomada liminar do imóvel, devendo ser discutidos no mérito da ação principal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso improvido.

Tese de julgamento:

1. A mora locatícia resta configurada quando comprovado o inadimplemento de aluguéis vencidos, ainda que quitados parcialmente ou após a propositura da ação.
2. A ausência de garantia locatícia vigente e a prestação de caução pelo locador autorizam a concessão da liminar de despejo nos termos do art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91.
3. A prorrogação tácita do contrato e alegações de prejuízo à atividade econômica não afastam a possibilidade de desocupação liminar quando preenchidos os requisitos legais.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, arts. 59, §1º, IX, e 62; CPC/2015, arts. 1.015, I, 1.016 e 355, I.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SC, Apelação Cível nº 50022992420228240041, Rel. Des.ª Fernanda Sell de Souto Goulart, j. 22.04.2025; TJ-CE, AC nº 00057094220148060047, Rel.ª Des.ª Maria das Graças Almeida de Quental, j. 03.08.2022; TJMG, AI nº 1.0000.24.302181-3/001, Rel. Des. Luiz Gonzaga Silveira Soares, j. 05.02.2025.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Sessão do Plenário Virtual da 4ª Câmara Especializada Cível de 13/02/2026 a 25/02/2026 - Relator: Des. Lirton Nogueira, acordam os componentes do(a) 4ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

RELATÓRIO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) -0759299-15.2025.8.18.0000
Origem: 
AGRAVANTE: GILCELIA COSTA CUNHA CARNEIRO 
Advogado do(a) AGRAVANTE: ROBERTO CESAR DE SOUSA ALVES - PI6180-A

AGRAVADO: POSTO MAGNOLIA LTDA
Advogado do(a) AGRAVADO: FRANCISCO COUTINHO CHAVES - CE13767-A

RELATOR(A): Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por GILCÉLIA COSTA CUNHA CARNEIRO FONTENELE, contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Teresina, nos autos da AÇÃO DE DESPEJO POR INADIMPLEMENTO, ajuizada por POSTO MAGNÓLIA LTDA. em face de GILCÉLIA COSTA CUNHA CARNEIRO FONTENELE, ora agravada.

A decisão agravada deferiu o pedido liminar para desocupação imediata do imóvel, sob o fundamento de que “efetivamente demonstrada nos autos, através de prova documental idônea, a hipótese prevista no inciso IX do §1º do art. 59 da Lei 8.245/91”, verificando-se que o contrato está desprovido de garantia e determinando, portanto, a prestação de caução pela locadora no valor correspondente a três meses de aluguel.

Em suas razões recursais, a parte agravante sustenta, em síntese, que a decisão combatida deve ser reformada, ao argumento de que houve prorrogação tácita do contrato de locação, não se tratando de hipótese para concessão de liminar de despejo; que não houve inadimplemento, sendo os aluguéis pagos regularmente; que não lhe foi oportunizada a purgação da mora; que a notificação para desocupação foi confusa e intempestiva; e que a desocupação liminar compromete gravemente a continuidade de sua atividade comercial, gerando risco de dano irreparável.

A parte agravada apresentou contrarrazões, nas quais defende, em síntese, que não houve prorrogação tácita do contrato, pois este previa expressamente a necessidade de aditivo expresso; que a agravante permaneceu inadimplente mesmo após tentativas de solução extrajudicial; que o débito é incontroverso e foi comprovado nos autos; e que a decisão agravada encontra respaldo na legislação e jurisprudência aplicáveis à matéria, sendo legítima e proporcional.

É o relatório.

VOTO

O recurso é próprio, tempestivo e preenche os requisitos formais de admissibilidade, razão pela qual dele conheço, nos termos dos arts. 1.015, I, e 1.016 do Código de Processo Civil.

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Gilcélia Costa Cunha Carneiro Fontenele contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Teresina, nos autos da Ação de Despejo por Término do Prazo, que deferiu a desocupação liminar do imóvel, com fundamento no art. 59, §1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, condicionando a medida à prestação de caução equivalente a três meses de aluguel, nos exatos termos da legislação de regência.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se à verificação da legalidade da liminar de despejo, deferida com base no art. 59, §1º, IX, da Lei do Inquilinato, dispositivo que autoriza a retomada liminar do imóvel quando, cumulativamente, estiverem demonstrados:

(i)               a falta de pagamento dos aluguéis e acessórios da locação;

(ii)              a ausência de garantia locatícia; e

(iii)             a prestação de caução pelo locador, no valor equivalente a três meses de aluguel.

No caso concreto, como se verá, todos esses requisitos encontram-se plenamente satisfeitos.

Inicialmente, impõe-se delimitar corretamente o período controvertido, o qual abrange os aluguéis compreendidos entre setembro de 2023 e julho de 2024, intervalo que constitui o objeto da discussão instaurada na ação de despejo.

No tocante às notas fiscais (DANFEs) apresentadas pela agravante, mesmo consideradas estritamente dentro desse recorte temporal, verifica-se que tais documentos se referem exclusivamente ao fornecimento de refeições e produtos alimentícios, próprios da atividade empresarial desenvolvida pela parte agravante. Não há, em nenhuma delas, qualquer menção a aluguel, mês de competência, abatimento contratual ou imputação de pagamento a obrigação locatícia específica, tampouco correlação direta e individualizada entre cada DANFE e um determinado aluguel vencido no período de 09/2023 a 07/2024.

Além disso, inexiste nos autos qualquer prova documental idônea que evidencie a celebração de acordo de compensação, dação em pagamento, novação objetiva ou autorização expressa do locador para a substituição do pagamento em moeda por fornecimento de produtos ou serviços. Ausente tal lastro jurídico, as notas fiscais não possuem eficácia para afastar ou descaracterizar a mora locatícia, mesmo quando analisadas apenas até julho de 2024.

Por sua vez, os recibos emitidos pelo locador corroboram, de forma inequívoca, a configuração da mora. Tais documentos demonstram que os pagamentos realizados foram parciais e sempre posteriores ao vencimento, com expressa incidência de multa e juros moratórios, circunstância que evidencia o inadimplemento originário da obrigação.

De forma mais específica, constata-se a existência de recibos referentes aos meses de setembro a dezembro de 2023, todos quitados apenas em setembro de 2024, bem como recibos relativos aos meses de janeiro a junho de 2024, pagos somente nos meses de setembro e dezembro de 2024, igualmente com a incidência de encargos moratórios. Não há, ademais, qualquer comprovação de pagamento do aluguel referente ao mês de julho de 2024. Desse modo, não se verifica a quitação integral do período controvertido, tampouco a ocorrência de adimplemento regular e tempestivo.

Ressalte-se que a ação de despejo foi ajuizada em 19/08/2024, ocasião em que os aluguéis compreendidos entre setembro de 2023 e julho de 2024 encontravam-se inadimplidos ou quitados apenas de forma tardia, com expressa incidência de encargos moratórios, não havendo nos autos qualquer demonstração de purgação da mora, na forma do art. 62 da Lei nº 8.245/91. Os pagamentos posteriormente comprovados ocorreram após os respectivos vencimentos e, em sua maioria, em momento posterior ao ajuizamento da demanda, circunstância que, por si só, não é apta a descaracterizar a mora já consolidada.

Com efeito, pagamentos posteriores e parciais, ainda que considerados para fins de abatimento do débito, não produzem efeitos retroativos capazes de infirmar a situação fática existente à época da propositura da ação, tampouco possuem o condão de desconstituir liminar de despejo regularmente deferida, quando presentes os pressupostos legais. A mora, uma vez configurada no momento do ajuizamento, subsiste como fundamento jurídico suficiente para a concessão e manutenção da medida.

Nesse sentido, a jurisprudência é firme ao reconhecer que a realização de pagamentos após a constituição da mora não afasta o inadimplemento nem invalida as consequências jurídicas dele decorrentes, conforme se extrai do seguinte julgado:

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES E ENCARGOS LOCATÍCIOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. RECURSO DA PARTE RÉ. DESPROVIMENTO. (…) 8 . Os pagamentos efetuados, embora considerados para abatimento da dívida, não foram suficientes para afastar a mora ou invalidar a cláusula penal prevista. (…) (TJ-SC - Apelação: 50022992420228240041, Relator.: Fernanda Sell de Souto Goulart, Data de Julgamento: 22/04/2025, Oitava Câmara de Direito Civil)

Dessa forma, resta evidente que a mora locatícia estava plenamente caracterizada no momento da propositura da ação, preenchendo-se, com absoluto rigor, o requisito legal exigido para a concessão da liminar de despejo.

Também se mostra incontroversa a ausência de garantia locatícia vigente, uma vez que o contrato de locação não se encontra amparado por fiança, seguro-fiança ou caução real, circunstância que satisfaz o segundo requisito legal previsto no art. 59, §1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91.

Outrossim, verifica-se que o locador prestou regularmente a caução equivalente a três meses de aluguel, conforme expressamente determinado pelo Juízo de origem, atendendo integralmente à exigência legal indispensável ao deferimento da medida liminar.

Nesse contexto, mostra-se juridicamente correta a concessão e a manutenção da liminar de despejo, quando demonstrada, de forma cumulativa, a falta de pagamento, a inexistência de garantia locatícia e a prestação da caução legal, nos termos do art. 59, §1º, IX, da Lei do Inquilinato.

Por conseguinte, as demais teses defensivas invocadas pela agravante não se revelam aptas a infirmar a decisão agravada, razão pela qual deve ser mantida a liminar deferida.

A alegada prorrogação tácita do contrato, ainda que admitida em tese, não obsta o despejo por falta de pagamento, sobretudo quando demonstrada mora reiterada e inexistência de garantia locatícia. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA POR JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE E CONTINÊNCIA AFASTADAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO. PRORROGAÇÃO TÁCITA. PAGAMENTOS DE ALUGUÉIS QUE DEMONSTRAM A CONTINUIDADE DA LOCAÇÃO MESMO APÓS O TÉRMINO DO PRAZO DO CONTRATO. VEDAÇÃO DE COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO (VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (…) 4. No presente caso, a documentação acostada por ambas as partes é suficiente para o julgamento da demanda, não sendo necessária a produção de prova testemunhal, quando a própria ré notifica a autora extrajudicialmente para pagar aluguel referente a contrato que, em juízo, alega inexistir. 5. Portanto, se o magistrado entender que o processo encontra-se maduro para julgamento, cabe-lhe conhecer diretamente do pedido, julgando, antecipadamente a lide, conforme determina o art. 355 , inc. I , do CPC . 6. Pelo que dos autos consta, é forçoso reconhecer que o pagamento contínuo por vários anos de aluguel, mesmo depois de expirado o prazo determinado no contrato e sem aditivo de renovação, conforme previa a cláusula contratual, demonstra que houve prorrogação tácita da locação, que se tornou por prazo indeterminado, cujo fim foi anunciado através de notificação extrajudicial para desocupação. 7. Ademais, na situação trazida à baila, negar a ocorrência de prorrogação tácita a despeito da cláusula contratual, é incorrer em comportamento contraditório e viola a boa-fé contratual, uma vez que ambas as partes, ao longo de mais de sete anos, permaneceram pagando e recebendo os aluguéis referentes ao imóvel locado. 8. O ordenamento pátrio, aliás, veda o venire contra factum proprium, ou seja, ninguém pode contrariar um comportamento reiteradamente por si praticado anteriormente, pois tal mudança de orientação, quebra a expectativa antes gerada, com ofensa à lealdade contratual, como pretende fazer a apelante, uma vez que a própria recorrente notificou o locador para receber aluguel recusado após pedido de desocupação não atendido, alegando expressamente na notificação: "sendo mantido assim o contrato até data em apreço, visto que a Notificante sempre foi adimplente conforme recibos de pagamentos em registro", para nos autos alegar que tal prorrogação não aconteceu por ausência de aditivo escrito. (…) (TJ-CE - AC: 00057094220148060047 Baturité, Relator.: MARIA DAS GRAÇAS ALMEIDA DE QUENTAL, Data de Julgamento: 03/08/2022, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 04/08/2022)

Por fim, eventual discussão acerca de benfeitorias realizadas no imóvel constitui matéria a ser examinada no mérito da ação principal, não se prestando a obstar a retomada liminar do bem, conforme entendimento consolidado na jurisprudência pátria. Nesse sentido:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA - PEDIDO LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - REQUISITOS DO ART. 59, § 1º, IX, DA LEI N.º 8.245/91 - DEMONSTRADOS - DECISÃO MANTIDA. I - A concessão do despejo liminar com fundamento no art. 59, § 1º, IX da Lei n° 8.245/1.991, tem como requisitos: I) ação com fundamento na falta de pagamento de aluguel; II) contrato desprovido de garantia; e III) prestação de caução correspondente a três meses de aluguel. II - Demonstrada a falta de pagamento dos aluguéis, a prestação de caução e a inexistência de garantidas contratuais, deve ser mantida a liminar de despejo concedida na origem. III - O direito de indenização por benfeitorias será devidamente analisado no mérito da demanda, todavia não é capaz de obstar a retomada liminar do imóvel, uma vez que satisfeitos os requisitos do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91. IV - Negado provimento ao recurso. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.24.302181-3/001, Relator(a): Des.(a) Luiz Gonzaga Silveira Soares, 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/02/2025, publicação da súmula em 11/02/2025). 

Diante de todo o exposto, verifica-se que a decisão agravada se encontra em perfeita consonância com o conjunto probatório dos autos e com a disciplina legal aplicável, não se vislumbrando qualquer ilegalidade ou teratologia que autorize sua reforma. Restando cumulativamente comprovados a falta de pagamento, a ausência de garantia locatícia e a prestação da caução legal, revela-se juridicamente impositiva a manutenção da liminar de despejo.

DISPOSITIVO

Diante de todo o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo de instrumento, mantendo-se integralmente a decisão agravada.

Intimem-se.  

Preclusas as vias impugnativas, dê-se baixa e arquivem-se os autos.

É o voto. 

Teresina/PI, data da assinatura digital.

Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS  

Relator