EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. VENDA DO IMÓVEL SEM NOTIFICAÇÃO FORMAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. CIÊNCIA INFORMAL SUFICIENTE. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO E DEPÓSITO DO PREÇO. IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS AFASTADA. CONSIGNAÇÃO INEFICAZ. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por locatária contra sentença que julgou improcedente o pedido de adjudicação de imóvel vendido sem notificação formal, bem como os pedidos subsidiários de indenização por benfeitorias e reconhecimento da validade da consignação de aluguéis. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) se a ausência de notificação formal da venda impede o exercício do direito de preferência do locatário; (ii) se há direito à adjudicação do imóvel ou à indenização; (iii) se a consignação de aluguéis realizada pela autora é juridicamente válida. III. RAZÕES DE DECIDIR A legislação admite que a ciência da venda ocorra por meio inequívoco, não necessariamente formal. No caso, a locatária reconheceu que teve conhecimento da alienação do imóvel em novembro de 2008, mas não apresentou proposta no prazo legal. Segundo o STJ, o exercício do direito de preferência depende da averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel e do depósito do valor da compra no prazo de seis meses após o registro da venda, o que não foi observado pela autora. A adjudicação não é possível, pois o imóvel foi adquirido por terceiro de boa-fé e houve inércia da locatária em formalizar sua intenção de compra, mesmo ciente da venda. O pedido de indenização por benfeitorias não se sustenta, seja pela ausência de prova dos investimentos realizados, seja pela existência de cláusula contratual expressa de renúncia, conforme entendimento consolidado na Súmula 335 do STJ. A consignação de aluguéis é ineficaz, pois não foi demonstrada recusa do locador em recebê-los nem houve efetivo depósito judicial. Além disso, à época da ação, a relação locatícia já estava encerrada. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A ciência informal da venda, desde que inequívoca, supre a ausência de notificação formal prevista na Lei do Inquilinato. O direito de preferência do locatário depende da averbação do contrato e do depósito do valor no prazo legal. A cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias impede qualquer pretensão nesse sentido. A consignação de aluguéis não produz efeitos se não houver recusa do credor nem depósito judicial válido. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, arts. 27 e 33. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.272.757/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 20.10.2020; Súmula 335 do STJ. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0000336-80.2009.8.18.0076 - Relator: JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR - Tribunal Pleno - Data 12/02/2026 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0000336-80.2009.8.18.0076

APELANTE: FP COMERCIO DE GAS LTDA

Advogado(s) do reclamante: NAIRA FERNANDA PEREIRA DA SILVA, EDSON VIEIRA ARAUJO

APELADO: AUGUSTO CÉSAR ALVES SALES

Advogado(s) do reclamado: EDVALDO OLIVEIRA LOBAO REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO EDVALDO OLIVEIRA LOBAO

RELATOR(A): Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

 

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. VENDA DO IMÓVEL SEM NOTIFICAÇÃO FORMAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. CIÊNCIA INFORMAL SUFICIENTE. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO E DEPÓSITO DO PREÇO. IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS AFASTADA. CONSIGNAÇÃO INEFICAZ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por locatária contra sentença que julgou improcedente o pedido de adjudicação de imóvel vendido sem notificação formal, bem como os pedidos subsidiários de indenização por benfeitorias e reconhecimento da validade da consignação de aluguéis.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há três questões em discussão: (i) se a ausência de notificação formal da venda impede o exercício do direito de preferência do locatário; (ii) se há direito à adjudicação do imóvel ou à indenização; (iii) se a consignação de aluguéis realizada pela autora é juridicamente válida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A legislação admite que a ciência da venda ocorra por meio inequívoco, não necessariamente formal. No caso, a locatária reconheceu que teve conhecimento da alienação do imóvel em novembro de 2008, mas não apresentou proposta no prazo legal.

2. Segundo o STJ, o exercício do direito de preferência depende da averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel e do depósito do valor da compra no prazo de seis meses após o registro da venda, o que não foi observado pela autora.

3. A adjudicação não é possível, pois o imóvel foi adquirido por terceiro de boa-fé e houve inércia da locatária em formalizar sua intenção de compra, mesmo ciente da venda.

4. O pedido de indenização por benfeitorias não se sustenta, seja pela ausência de prova dos investimentos realizados, seja pela existência de cláusula contratual expressa de renúncia, conforme entendimento consolidado na Súmula 335 do STJ.

5. A consignação de aluguéis é ineficaz, pois não foi demonstrada recusa do locador em recebê-los nem houve efetivo depósito judicial. Além disso, à época da ação, a relação locatícia já estava encerrada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A ciência informal da venda, desde que inequívoca, supre a ausência de notificação formal prevista na Lei do Inquilinato.

2. O direito de preferência do locatário depende da averbação do contrato e do depósito do valor no prazo legal.

3. A cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias impede qualquer pretensão nesse sentido.

4. A consignação de aluguéis não produz efeitos se não houver recusa do credor nem depósito judicial válido.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, arts. 27 e 33.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.272.757/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 20.10.2020; Súmula 335 do STJ.

 

ACÓRDÃO 

 Acordam os componentes do(a) 2ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

RELATÓRIO 

Trata-se de Apelação Cível interposta por FP COMERCIO DE GAS LTDA – SUPREGÁS em face de sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de União/PI, que, nos autos da Ação de Preferência cumulada com Consignação em Pagamento ajuizada em desfavor de AUGUSTO CÉSAR ALVES SALES, julgou improcedentes os pedidos iniciais, nos termos do art. 487, I, do CPC, condenando a autora ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa.

Nas razões recursais (ID. 29884579), a SUPREGÁS sustenta, em síntese, que seu direito de preferência foi violado pela ausência de notificação formal da venda do imóvel, em afronta ao art. 27 da Lei do Inquilinato, o que caracterizaria má-fé do locador e justificaria a adjudicação do bem ou indenização por perdas e danos.

Argumenta, ainda, que houve recusa injustificada do locador quanto ao recebimento dos aluguéis, o que legitimaria a consignação em pagamento. Requer, ao final, o provimento do recurso e o acolhimento dos pedidos iniciais.

Em contrarrazões (ID. 29884585), o apelado requer o desprovimento do recurso, afirmando que a apelante teve ciência inequívoca da alienação e se manteve inerte, que a matéria já foi apreciada em ação conexa de manutenção de posse, com decisão desfavorável à autora, e que não houve depósito válido na ação de consignação, além de existir cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias.

Diante da ausência de interesse público, deixo de remeter os autos ao Ministério Público, conforme orientação do Ofício Circular nº 740/2025 – OJOI/TJPI.

É o relatório.

VOTO

 

I – ADMISSIBILIDADE DO RECURSO 

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.

 

II – MÉRITO 

A controvérsia central consiste em definir se a ausência de notificação formal da venda do imóvel comprometeu o direito de preferência da locatária, e se tal circunstância justifica a adjudicação do bem ou eventual indenização, além de avaliar a validade da consignação dos aluguéis.

Nos termos do art. 27 da Lei nº 8.245/91, é assegurado ao locatário o direito de preferência em igualdade de condições, desde que seja previamente cientificado pelo locador sobre os termos do negócio. Contudo, o dispositivo legal admite expressamente que a ciência possa ocorrer por “outro meio de ciência inequívoca”, não se limitando à forma escrita.

No presente caso, é incontroverso que a alienação do imóvel ocorreu em 18/11/2008, sem prévia notificação formal à locatária. Contudo, conforme consignado na sentença e reconhecido pela própria autora, houve ciência informal da venda ainda em novembro de 2008, circunstância posteriormente confirmada em audiência judicial realizada em abril de 2009.

Embora ciente da alienação, a apelante permaneceu inerte, deixando de apresentar proposta dentro do prazo legal ou de manifestar interesse concreto na aquisição do imóvel. A ação somente foi ajuizada em maio de 2009, quando o bem já havia sido transferido a terceiro de boa-fé e substancialmente alterado, o que inviabiliza a adjudicação pretendida.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o direito de preferência do locatário somente pode ser exercido se houver a averbação prévia do contrato na matrícula do imóvel e o depósito do valor da compra no prazo de seis meses após o registro da alienação. A ausência de qualquer um desses requisitos torna ineficaz a pretensão. Nesse sentido:

“RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DIREITO DE PREEMPÇÃO DO INQUILINO (LEI 8.245/1991, ART. 33). CONDIÇÕES PARA O EXERCÍCIO. DESCUMPRIMENTO PELO LOCATÁRIO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Em harmonia com o Código Civil, no art. 221, caput, segunda parte, estabelece a Lei do Inquilinato em seu art. 33, no que interessa ao exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel locado pelo inquilino, duas obrigações para o locatário: a) primeiro, para habilitar-se a eventual e futuro exercício do direito de preempção, deve registrar o contrato de locação, averbando-o na respectiva matrícula do registro imobiliário competente, dando, assim, plena publicidade a terceiros, advertindo eventual futuro comprador do bem, de modo a não ser este surpreendido, após a compra, pela pretensão de desfazimento do negócio pelo locatário preterido; b) segundo, pertinente agora já ao exercício do direito de preferência pelo inquilino preterido e que se tenha oportunamente habilitado, deverá este depositar o preço da compra e demais despesas da transferência, desde que o faça no prazo decadencial de seis meses após o registro da alienação impugnada no registro imobiliário. 2. Na hipótese, é correto o entendimento do eg. Tribunal de Justiça ao dar provimento à apelação da adquirente, julgando improcedente a ação proposta pela inquilina, assentando que o contrato de locação somente fora averbado após a realização do negócio jurídico firmado entre o locador e a ora recorrida. 3. Recurso especial desprovido.(STJ - REsp: 1272757 RS 2011/0196196-2, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 20/10/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/02/2021).”

 

Quanto ao pedido de indenização por benfeitorias, não houve prova efetiva dos investimentos realizados no imóvel, tampouco da existência de clientela consolidada que justificasse a proteção ao fundo de comércio. Além disso, o contrato de locação continha cláusula expressa de renúncia ao direito de indenização ou retenção por benfeitorias, o que afasta qualquer pretensão nesse sentido, conforme estabelece a Súmula 335 do STJ.

Ressalte-se que a controvérsia sobre a posse e a legitimidade da ocupação do imóvel já foi definitivamente apreciada por esta 2ª Câmara no julgamento da Ação de Manutenção de Posse nº 0000026-74.2009.8.18.0076, com trânsito em julgado, ocasião em que se reconheceu a ilegitimidade da ocupação pela autora.

No que tange à consignação em pagamento, não há elementos que sustentem sua procedência. A autora não demonstrou recusa do locador em receber os aluguéis e tampouco procedeu ao depósito judicial dos valores devidos. A ausência de consignação efetiva compromete o objetivo da ação, que é a liberação da obrigação. Ademais, à época da propositura da demanda, a relação locatícia já se encontrava extinta em razão da alienação do bem e da perda da posse, conforme reconhecido em decisão anterior.

Diante da ausência de elementos que justifiquem a reforma da sentença, devem ser mantidos, na íntegra, os fundamentos que levaram à improcedência dos pedidos formulados na inicial.

Em face do exposto, voto pelo conhecimento e desprovimento do recurso, mantendo-se integralmente a sentença, com a majoração dos honorários advocatícios para 12% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Não houve intervenção do Ministério Público neste recurso, nos termos do Ofício Circular 740/2025 – TJPI, por não se tratar de hipótese de atuação obrigatória.

Sessão do Plenário Virtual da 2ª Câmara Especializada Cível de 30/01/2026 a 06/02/2026, presidido(a) pelo(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Desembargador(a) JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR.

Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR, MANOEL DE SOUSA DOURADO e MARIA LUIZA DE MOURA MELLO E FREITAS.

Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, ENY MARCOS VIEIRA PONTES.

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 6 de fevereiro de 2026.

Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

Relator