Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMISSÃO NA POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. I. CASO EM EXAME Agravo de Instrumento interposto por mutuário inadimplente em face de decisão interlocutória proferida em Ação de Imissão na Posse, que concedeu tutela provisória de urgência aos adquirentes de imóvel arrematado em leilão extrajudicial, após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor. A decisão determinou a desocupação voluntária do imóvel no prazo de 30 dias, sob pena de medidas coercitivas. O agravante sustenta ausência de notificação prévia para purgação da mora, vícios no procedimento de consolidação da propriedade, ofensa ao contraditório e inexistência dos requisitos da tutela de urgência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de notificação pessoal do devedor fiduciante impede a imissão na posse em favor do arrematante; e (ii) estabelecer se a existência de alegadas nulidades no procedimento de consolidação pode ser arguida na via estreita do agravo de instrumento, para afastar os efeitos da posse conferida por decisão judicial. III. RAZÕES DE DECIDIR O adquirente de imóvel em leilão extrajudicial, com propriedade consolidada e registrada em cartório, tem direito à imissão na posse, nos termos do art. 37, § 2º, do Decreto-Lei nº 70/66, do art. 30 da Lei nº 9.514/97 e do art. 1.228 do Código Civil. A ausência de notificação do devedor para fins de purgação da mora deve ser discutida em ação própria e não constitui óbice à imissão do terceiro adquirente de boa-fé, cuja propriedade já se encontra consolidada e registrada. A posse exercida pelo devedor fiduciante após a consolidação da propriedade e a alienação do bem é precária, sendo legítima a tutela provisória para imissão dos novos proprietários. A discussão sobre eventuais nulidades no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária constitui prejudicialidade externa, que não pode ser enfrentada nos estreitos limites do agravo de instrumento. A jurisprudência é pacífica no sentido de que o adquirente de boa-fé em leilão extrajudicial não pode ser prejudicado por eventuais vícios na fase anterior à consolidação, os quais não maculam a sua legítima expectativa possessória. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A imissão na posse é cabível em favor do adquirente de imóvel em leilão extrajudicial, desde que comprovada a consolidação e o registro da propriedade em cartório. Alegações de nulidade no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária devem ser veiculadas por ação própria e não podem ser opostas ao arrematante de boa-fé. A ausência de notificação para purgação da mora não impede, por si só, a concessão de tutela provisória de urgência para imissão na posse. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, art. 30; Decreto-Lei nº 70/66, art. 37, § 2º; Código Civil, art. 1.228; CPC, art. 300. Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AC nº 10000170605158002, Rel. Des. Luiz Artur Hilário, j. 22.03.2022, 9ª Câmara Cível; TJ-RJ, Apelação nº 0030998-18.2021.8.19.0031, Rel. Des. Luiz Eduardo C Canabarro, j. 29.11.2022, 9ª Câmara Cível. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0756237-64.2025.8.18.0000 - Relator: HILO DE ALMEIDA SOUSA - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 25/02/2026 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N^o 0756237-64.2025.8.18.0000

AGRAVANTE: GUSTAVO ZANNATA CRONEMBERGER DE FERRAZ REGO

Advogado(s) do reclamante: LUIS FILIPE MENDES MAIA

AGRAVADO: JOSE DE ARAUJO PEREIRA FILHO, PAULO YGOR MACEDO LOBO PIAUILINO, MARIANA OLIVEIRA DE CARVALHO, VALDIRENE MEDEIROS DOS SANTOS PEREIRA

Advogado(s) do reclamado: HERBERTH BRASIL CAVALCANTE CITO, PAULO YGOR MACEDO LOBO PIAUILINO

RELATOR(A): Desembargador HILO DE ALMEIDA SOUSA

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMISSÃO NA POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto por mutuário inadimplente em face de decisão interlocutória proferida em Ação de Imissão na Posse, que concedeu tutela provisória de urgência aos adquirentes de imóvel arrematado em leilão extrajudicial, após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor. A decisão determinou a desocupação voluntária do imóvel no prazo de 30 dias, sob pena de medidas coercitivas. O agravante sustenta ausência de notificação prévia para purgação da mora, vícios no procedimento de consolidação da propriedade, ofensa ao contraditório e inexistência dos requisitos da tutela de urgência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de notificação pessoal do devedor fiduciante impede a imissão na posse em favor do arrematante; e (ii) estabelecer se a existência de alegadas nulidades no procedimento de consolidação pode ser arguida na via estreita do agravo de instrumento, para afastar os efeitos da posse conferida por decisão judicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O adquirente de imóvel em leilão extrajudicial, com propriedade consolidada e registrada em cartório, tem direito à imissão na posse, nos termos do art. 37, § 2º, do Decreto-Lei nº 70/66, do art. 30 da Lei nº 9.514/97 e do art. 1.228 do Código Civil.

2. A ausência de notificação do devedor para fins de purgação da mora deve ser discutida em ação própria e não constitui óbice à imissão do terceiro adquirente de boa-fé, cuja propriedade já se encontra consolidada e registrada.

3. A posse exercida pelo devedor fiduciante após a consolidação da propriedade e a alienação do bem é precária, sendo legítima a tutela provisória para imissão dos novos proprietários.

4. A discussão sobre eventuais nulidades no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária constitui prejudicialidade externa, que não pode ser enfrentada nos estreitos limites do agravo de instrumento.

5. A jurisprudência é pacífica no sentido de que o adquirente de boa-fé em leilão extrajudicial não pode ser prejudicado por eventuais vícios na fase anterior à consolidação, os quais não maculam a sua legítima expectativa possessória.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A imissão na posse é cabível em favor do adquirente de imóvel em leilão extrajudicial, desde que comprovada a consolidação e o registro da propriedade em cartório.

2. Alegações de nulidade no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária devem ser veiculadas por ação própria e não podem ser opostas ao arrematante de boa-fé.

3. A ausência de notificação para purgação da mora não impede, por si só, a concessão de tutela provisória de urgência para imissão na posse.

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Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, art. 30; Decreto-Lei nº 70/66, art. 37, § 2º; Código Civil, art. 1.228; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AC nº 10000170605158002, Rel. Des. Luiz Artur Hilário, j. 22.03.2022, 9ª Câmara Cível; TJ-RJ, Apelação nº 0030998-18.2021.8.19.0031, Rel. Des. Luiz Eduardo C Canabarro, j. 29.11.2022, 9ª Câmara Cível.

 

 

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos em que são partes as acima indicadas, Acordam os componentes do(a) 1ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por GUSTAVO ZANNATA CRONEMBERGER DE FERRAZ REGO, objetivando a reforma da decisão interlocutória proferida nos autos da Ação de Imissão na Posse n.º 0839986-78.2024.8.18.0140, em trâmite perante a 10ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI.

O Juiz a quo concedeu tutela provisória de urgência em favor dos ora agravados JOSÉ DE ARAÚJO PEREIRA FILHO, PAULO YGOR MACEDO LOBO PIAUILINO, MARIANA OLIVEIRA DE CARVALHO e VALDIRENE MEDEIROS DOS SANTOS PEREIRA para determinar a imissão imediata na posse do imóvel matriculado sob o n.º 2276. Fixou-se, ainda, o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária do bem por parte do agravante, sob pena das medidas coercitivas legais cabíveis.

Em suas razões recursais, o agravante sustenta: (i) que houve antecipação indevida dos atos de consolidação da propriedade em favor do banco credor; (ii) que a decisão agravada foi proferida sem sua oitiva prévia, ferindo o contraditório e ampla defesa; (iii) que não foi devidamente notificado acerca do procedimento de consolidação, o que prejudica o direito à purgação da mora; e (iv) que estão ausentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência (probabilidade do direito e perigo de dano), pleiteando, ao final, a concessão de efeito suspensivo para sustar os efeitos da decisão agravada e, no mérito, a reforma total da decisão.

O pedido de efeito suspensivo foi indeferido monocraticamenteao fundamento de que não restou demonstrada, em sede de cognição sumária, a plausibilidade jurídica do direito invocado nem o periculum in mora, sobretudo diante da comprovação documental da consolidação da propriedade em nome dos agravados e da ausência de teratologia na decisão atacada. Entendeu-se, ainda, que alegações relativas à regularidade do procedimento de consolidação devem ser veiculadas por meio de ação própria, e não nos estreitos limites do agravo de instrumento.

As contrarrazões foram apresentadas pelos agravados, em resumo, defendem: (i) que adquiriram o imóvel de forma legítima, em leilão extrajudicial, após a consolidação da propriedade fiduciária pelo Banco Santander; (ii) que a posse exercida pelo agravante é precária, injusta e de má-fé, gerando prejuízos aos novos proprietários; (iii) que estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC, sobretudo diante da comprovação da propriedade registral (R-10-2276); e (iv) que a decisão proferida está em consonância com a jurisprudência consolidada do TJPI e Tribunais Superiores quanto à imissão na posse em favor do arrematante. Ao final, pugnam pela manutenção integral da decisão agravada, com a condenação do agravante em custas e honorários recursais.

Seguindo a orientação expedida através do OFÍCIO-CIRCULAR nº 174/2021 PJPI/TJPI/PRESIDÊNCIA/GABJAPRE/GABJAPRES2, remetido pelo Processo SEI nº21.0.000043084-3, deixei de determinar o envio do presente feito ao Ministério Público Superior, por não se tratar de hipótese que justifique a sua intervenção legal.

É o relatório.

 

VOTO DO RELATOR

I – MÉRITO

O processo de origem trata de uma Ação de Imissão de Posse onde os autores/agravados requerem a posse de imóvel adquirido através de compra e venda realizada junto ao Banco Santander. O imóvel em questão teve sua propriedade consolidada em nome do BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A e, após a realização de leilões negativos, o imóvel foi alienado aos agravados, que, portanto, sub-rogaram-se nos direitos do credor fiduciário, inclusive no direito à imissão na posse.

Observo que a hipótese retrata situação em que o comprador-mutuário, ora recorrente, não honrou com o pagamento do financiamento do imóvel, dando ensejo à instauração do processo de imissão de posse, com amparo nos artigos da Lei n. 9.514/97.

De acordo com o expendido na decisão monocrática, “o autor/agravado comprovou a sua condição de proprietário do imóvel adquirido legitimamente junto ao Banco Santander e transcrita no Registro Geral de Imóveis, como se infere da certidão de ônus reais, tendo o direito de reaver o bem de quem injustamente o possua, nos termos do artigo 1.228, do Código Civil.

Ressalte-se que os ora agravados adquiriram o bem após leilões negativos, promovidos em decorrência da inadimplência do recorrente perante o Banco fiduciário originário, tendo a propriedade sido devidamente consolidada e registrada, conforme certificado nos autos.

A alegação de ausência de notificação carece de elementos concretos e não se mostra, por si só, suficiente a afastar os efeitos da presunção de legitimidade do registro imobiliário,

Como bem asseverado não há possibilidade jurídica de, na via estreita da ação de imissão na posse proposta pelo arrematante e recursos subsequentes, opor supostas irregularidades cometidas pela instituição financeira junto ao processo de consolidação da propriedade e demais atos para com os devedores primitivos.

Senão vejamos entendimento jurisprudencial acerca do tema:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PROVA DA PROPRIEDADE . IMISSÃO DO AUTOR NA POSSE DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. DISCUSSÃO SOBRE A NULIDADE DO LEILÃO. PREJUDICIALIDADE EXTERNA . IRRELEVÂNCIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. CABIMENTO. - A ação de imissão de posse constitui via adequada para que o adquirente do imóvel, proprietário, obtenha a posse do bem - O adquirente do imóvel arrematado em leilão extrajudicial, após transcrita a escritura pública de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, tem direito à imissão na posse do bem, consoante determina o art . 37, § 2º, do Decreto-Lei n. 70/66 - As alegações de prejudicialidades externas, que visam à anulação do leilão, não podem interferir nos legítimos direitos do terceiro adquirente de boa-fé - A taxa de ocupação, prevista no artigo 38 do Decreto lei 70/66 determina que há possibilidade de fixação desde o registro da arrematação até a imissão do arrematante na posse do imóvel.(TJ-MG - AC: 10000170605158002 MG, Relator.: Luiz Artur Hilário, Data de Julgamento: 22/03/2022, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/03/2022)

 

De acordo com entendimento da jurisprudência, “possíveis nulidades ocorridas no leilão extrajudicial e direito de retenção envolvendo o imóvel objeto da demanda petitória não podem ser opostas em face dos arrematantes, o qual, na condição de terceiro de boa-fé, adquiriram legitimamente a propriedade do credor hipotecário e, por conseguinte, tem direito a ser imitido na posse do bem”:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO POR MEIO DE ARREMATAÇÃO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. DOCUMENTAÇÃO QUE ATESTA A PROPRIEDADE DO BEM . SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DA PARTE RÉ. Preliminares rejeitadas. A ação de imissão na posse funda-se nos direitos de propriedade e de sequela que lhe são inerentes, tendo por finalidade a investidura na própria posse, firmada no domínio sobre o imóvel . A imissão na posse dos arrematantes do imóvel é assegurada pelo artigo 37, § 2º do Decreto 70/66; além do artigo 30 da Lei 9.514/97, bem como pelo artigo 1.228, do Código Civil. Possíveis nulidades ocorridas no leilão extrajudicial e direito de retenção envolvendo o imóvel objeto da demanda petitória não podem ser opostas em face dos arrematantes, o qual, na condição de terceiro de boa-fé, adquiriram legitimamente a propriedade do credor hipotecário e, por conseguinte, tem direito a ser imitido na posse do bem . Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.(TJ-RJ - APELAÇÃO: 00309981820218190031, Relator.: Des(a). LUIZ EDUARDO C CANABARRO, Data de Julgamento: 29/11/2022, NONA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/12/2022)

 

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se incólume a decisão a quo.

É como voto. 

 

DECISÃO

 Acordam os componentes do(a) 1ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): DIOCLECIO SOUSA DA SILVA, HILO DE ALMEIDA SOUSA e MARIO BASILIO DE MELO.

Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, ROSANGELA DE FATIMA LOUREIRO MENDES.

 

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 6 de fevereiro de 2026.

 

 

Teresina, 20/02/2026