DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DA COBRANÇA DE PARCELAS E VEDAÇÃO DE NEGATIVAÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. TEMA 996/STJ. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. INADIMPLÊNCIA DO DEVEDOR. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória proferida nos autos de Ação Revisional de Contrato cumulada com Pedido de Quitação do Débito e Tutela de Urgência, na qual se deferiu medida antecipatória para suspender a cobrança das parcelas de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e vedar a inscrição do nome do autor em cadastros restritivos de crédito, sob o fundamento de estarem presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil para a concessão de tutela de urgência que suspenda a exigibilidade das parcelas de contrato de promessa de compra e venda de imóvel; (ii) estabelecer se é legítima, em juízo de cognição sumária, a vedação da inscrição do nome do devedor inadimplente em cadastros restritivos de crédito diante da alegação genérica de abusividade contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A concessão de tutela de urgência exige a demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano, devendo ser analisada com cautela quando interfere diretamente na execução de contrato regularmente celebrado. 4. O contrato de promessa de compra e venda prevê expressamente a incidência do INCC durante a fase de construção e a substituição pelo IGP-M após a entrega do imóvel, em consonância, em princípio, com o entendimento firmado pelo STJ no Tema Repetitivo nº 996. 5. A simples alegação de abusividade de cláusulas contratuais relativas a índices de correção, juros remuneratórios e utilização da Tabela Price não autoriza a suspensão da exigibilidade das parcelas, sendo necessária prova técnica idônea, incompatível com a fase inicial do processo. 6. A revisão de cláusulas que envolvem juros, capitalização e sistemas de amortização demanda dilação probatória, notadamente pericial, sendo inadequada a concessão de tutela provisória que inviabilize o cumprimento do contrato antes da formação do contraditório pleno. 7. A existência de inadimplência do devedor, sem o depósito do valor incontroverso, afasta a probabilidade do direito e impede a concessão de tutela de urgência destinada a suspender a cobrança do débito ou obstar medidas legítimas de cobrança. 8. A vedação de inscrição em cadastros restritivos de crédito somente se justifica quando demonstrada, de forma inequívoca, a cobrança manifestamente indevida, o que não se verifica diante da inadimplência confessada e da ausência de prova robusta de ilegalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. A alegação genérica de abusividade contratual não autoriza, por si só, a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade de parcelas em contrato de promessa de compra e venda de imóvel. 2. A aplicação do INCC durante a fase de construção e sua substituição por índice geral após a entrega do imóvel é, em princípio, válida, conforme o Tema 996 do STJ. 3. A inadimplência do devedor, desacompanhada de depósito do valor incontroverso, afasta a probabilidade do direito e impede a suspensão da cobrança e a vedação de negativação em sede de tutela provisória. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300 e 927, III. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 996 (REsp nº 1.729.593/SP); STJ, REsp nº 1.061.530/RS; STJ, REsp nº 2.205.885/SC, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 05.05.2025. (TJPI - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL 0752623-51.2025.8.18.0000 - Relator: FERNANDO LOPES E SILVA NETO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 19/02/2026 )

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº. 0752623-51.2025.8.18.0000

ÓRGÃO JULGADOR: 3ª CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL

AGRAVANTE: R. R. CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA.

ADVOGADA: ANA VALERIA SOUSA TEIXEIRA (OAB/PI Nº. 3.423-A)

AGRAVADO: ÁLVARO SILVA SOUZA

ADVOGADA: JULIE ELLEN MACIEL CEZAR (OAB/PI Nº. 17.142-A)

RELATOR: Desembargador FERNANDO LOPES E SILVA NETO

 

EMENTA

 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DA COBRANÇA DE PARCELAS E VEDAÇÃO DE NEGATIVAÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. TEMA 996/STJ. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. INADIMPLÊNCIA DO DEVEDOR. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória proferida nos autos de Ação Revisional de Contrato cumulada com Pedido de Quitação do Débito e Tutela de Urgência, na qual se deferiu medida antecipatória para suspender a cobrança das parcelas de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e vedar a inscrição do nome do autor em cadastros restritivos de crédito, sob o fundamento de estarem presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano. 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil para a concessão de tutela de urgência que suspenda a exigibilidade das parcelas de contrato de promessa de compra e venda de imóvel; (ii) estabelecer se é legítima, em juízo de cognição sumária, a vedação da inscrição do nome do devedor inadimplente em cadastros restritivos de crédito diante da alegação genérica de abusividade contratual. 

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A concessão de tutela de urgência exige a demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano, devendo ser analisada com cautela quando interfere diretamente na execução de contrato regularmente celebrado. 

4. O contrato de promessa de compra e venda prevê expressamente a incidência do INCC durante a fase de construção e a substituição pelo IGP-M após a entrega do imóvel, em consonância, em princípio, com o entendimento firmado pelo STJ no Tema Repetitivo nº 996. 

5. A simples alegação de abusividade de cláusulas contratuais relativas a índices de correção, juros remuneratórios e utilização da Tabela Price não autoriza a suspensão da exigibilidade das parcelas, sendo necessária prova técnica idônea, incompatível com a fase inicial do processo. 

6. A revisão de cláusulas que envolvem juros, capitalização e sistemas de amortização demanda dilação probatória, notadamente pericial, sendo inadequada a concessão de tutela provisória que inviabilize o cumprimento do contrato antes da formação do contraditório pleno. 

7. A existência de inadimplência do devedor, sem o depósito do valor incontroverso, afasta a probabilidade do direito e impede a concessão de tutela de urgência destinada a suspender a cobrança do débito ou obstar medidas legítimas de cobrança. 

8. A vedação de inscrição em cadastros restritivos de crédito somente se justifica quando demonstrada, de forma inequívoca, a cobrança manifestamente indevida, o que não se verifica diante da inadimplência confessada e da ausência de prova robusta de ilegalidade. 

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso provido. 

Tese de julgamento: 

1. A alegação genérica de abusividade contratual não autoriza, por si só, a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade de parcelas em contrato de promessa de compra e venda de imóvel. 

2. A aplicação do INCC durante a fase de construção e sua substituição por índice geral após a entrega do imóvel é, em princípio, válida, conforme o Tema 996 do STJ. 

3. A inadimplência do devedor, desacompanhada de depósito do valor incontroverso, afasta a probabilidade do direito e impede a suspensão da cobrança e a vedação de negativação em sede de tutela provisória. 

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300 e 927, III. 

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 996 (REsp nº 1.729.593/SP); STJ, REsp nº 1.061.530/RS; STJ, REsp nº 2.205.885/SC, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 05.05.2025.

 

ACÓRDÃO

 

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os componentes da Egrégia 3ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

RELATÓRIO

 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por R. R. Construções e Imobiliária Ltda. contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da Ação Revisional de Contrato cumulada com Pedido de Quitação do Débito e Tutela de Urgência nº 0857525-91.2023.8.18.0140, ajuizada por Álvaro Silva Souza.

Na origem, o agravado propôs demanda revisional em face da agravante, sustentando a existência de cláusulas abusivas em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, consistente no apartamento nº 206, do Edifício Bariloche, integrante do Condomínio Solaris Residence Sul, cujo valor total ajustado foi de R$ 170.000,00. Alegou, em síntese, a cobrança indevida de valores, a aplicação irregular de índices de correção monetária, a incidência de juros abusivos após a entrega do imóvel, bem como a utilização da Tabela Price, circunstâncias que, segundo afirmou, ocasionaram a elevação excessiva das parcelas e do saldo devedor, apesar dos pagamentos já efetuados.

Requereu, em sede de tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas controvertidas, bem como que a demandada se abstivesse de promover a inscrição de seu nome em cadastros restritivos de crédito, além da retirada de eventual negativação já existente, sob pena de multa.

O Juízo de origem, por meio da decisão de ID 63947973, deferiu a tutela provisória de urgência, determinando, em síntese, a suspensão da cobrança das parcelas nos moldes questionados pelo autor e vedando a inscrição de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito, ao fundamento de estarem presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil.

Inconformada, a ré interpôs o presente Agravo de Instrumento, sustentando, em apertada síntese, a legalidade das cláusulas contratuais pactuadas, afirmando não se tratar de contrato de mútuo, mas de promessa de compra e venda de imóvel. Defendeu a impossibilidade de aplicação do INCC após a entrega do bem, ocorrida em agosto de 2017, bem como a legitimidade da incidência de juros remuneratórios e da utilização do índice IGPM no período posterior, conforme expressamente previsto no contrato. Alegou, ainda, que o agravado se encontra inadimplente desde outubro de 2024, mesmo após ter solicitado refinanciamento do saldo devedor, o que afastaria a verossimilhança das alegações autorais.

Asseverou que a decisão agravada afronta o pactuado entre as partes, a legislação aplicável e a jurisprudência dominante, pugnando, assim, pela concessão de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, pelo seu provimento, a fim de que seja reformada a decisão interlocutória impugnada.

Na decisão inicial reservei-me a prerrogativa de apreciar o pedido de efetio suspensivo, após a intimação do Agravado para apresentar as suas contrarrazões (id. nº 23760589).

Porém, regularmente intimado, o Agravado não apresentou as contrarrazões.

Dispensada a remessa dos autos ao Ministério Público Superior, já que a matéria discutida nestes autos não demanda a sua intervenção.

É o relatório.

 

VOTO DO RELATOR

I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE 

Em juízo de admissibilidade, conheço do Agravo de Instrumento, uma vez que o mesmo é tempestivo e atendeu a todos os requisitos de sua admissibilidade. 

 

II – DO MÉRITO

 

A controvérsia recursal cinge-se à legalidade da decisão interlocutória que, em sede de tutela de urgência, determinou a suspensão da cobrança das parcelas do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, nos moldes questionados pelo Agravado, bem como vedou a inscrição de seu nome em cadastros restritivos de crédito, ao fundamento de estarem presentes os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil (id. 23274403 – págs. 82/3).

Nos termos do art. 300 do CPC, a concessão da tutela de urgência exige a demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, requisitos que devem ser analisados com cautela, sobretudo quando a medida antecipatória possui aptidão para interferir diretamente na execução de contrato regularmente celebrado.

No caso concreto, verifica-se que a relação jurídica estabelecida entre as partes decorre de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, firmado em 27/12/2016, cujo valor total foi estipulado em R$ 170.000,00, com previsão expressa acerca da forma de pagamento, incidência de juros e índices de correção monetária distintos para o período de construção e para a fase posterior à entrega do bem.

A análise da controvérsia deve ser feita à luz do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 996, que possui caráter vinculante, nos termos do art. 927, III, do Código de Processo Civil, e orienta a interpretação da matéria em exame.

No julgamento do REsp nº 1.729.593/SP , o STJ fixou a seguinte tese: é válida a cláusula contratual que prevê a correção monetária das parcelas de contrato de promessa de compra e venda de imóvel pelo INCC durante a fase de construção, devendo ser substituído por outro índice setorial ou geral, como o IGP-M ou IPCA, após a entrega do imóvel, sendo abusiva a manutenção do INCC após esse marco, salvo previsão contratual expressa e justificada, a qual não pode resultar em onerosidade excessiva ao consumidor.

Do mesmo modo, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que a simples alegação de abusividade contratual não autoriza, por si só, a suspensão da exigibilidade das parcelas pactuadas, sendo imprescindível a demonstração inequívoca do excesso ou da ilegalidade, mediante prova técnica idônea, o que, via de regra, demanda dilação probatória incompatível com a fase inicial do processo (STJ, REsp 1.061.530/RS).

No caso dos autos, dos documentos anexados e da própria petição inicial da ação originária, verifica-se que o imóvel foi entregue ao agravado em agosto de 2017, fato incontroverso. Consta, ainda, do instrumento contratual que a correção monetária se daria pelo INCC durante a fase de construção e, posteriormente, pelo IGP-M, o que se mostra, em princípio, compatível com a orientação firmada no Tema 996/STJ.

Assim, ao menos em juízo de cognição sumária, não se evidencia plausibilidade na tese autoral de aplicação exclusiva do INCC por todo o período contratual, inclusive após a entrega do imóvel, pois tal pretensão contraria frontalmente o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

No que se refere à incidência de juros remuneratórios após a entrega do imóvel, também não se vislumbra, em análise perfunctória, ilegalidade manifesta, sobretudo quando há previsão contratual expressa e inexistem, até o momento, elementos técnicos suficientes capazes de demonstrar a ocorrência de anatocismo ou onerosidade excessiva de forma inequívoca.

Sobre a matéria, a orientação do STJ é no sentido de que a revisão de cláusulas contratuais que envolvam juros, capitalização e sistemas de amortização, como a Tabela Price, exige exame aprofundado da prova, notadamente pericial, sendo inadequada a concessão de tutela provisória que, na prática, inviabilize o cumprimento do contrato antes da formação do contraditório pleno, como se infere dos arestos adiante transcritos, in verbis:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA PERICIAL. SÚMULA N. 7 DO STJ. JUROS REMUNERATÓRIOS. ABUSIVIDADE CONSTATADA PELO TRIBUNAL. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, cabe ao Juiz, como destinatário final da prova, respeitando os limites adotados pelo CPC, decidir pela produção probatória necessária à formação do seu convencimento.

2. Alterar as conclusões do acórdão recorrido de que não era necessária a produção de prova pericial demanda a análise das provas carreadas aos autos, procedimento sabidamente inviável em recurso especial nos termos da Súmula n. 7 do STJ.

3. Afastar a afirmação contida no acórdão atacado, no sentido de que a taxa de juros remuneratórios da avença é abusiva, demanda a reavaliação do acervo fático-probatório dos autos e a interpretação das cláusulas contratuais, o que é vedado no âmbito do recurso especial, nos termos das Súmulas nºs 5 e 7 desta Corte.

4. Recurso especial não conhecido. (REsp n. 2.205.885/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025). 

Além disso, a documentação juntada pela Agravante demonstra que o Agravado se encontra inadimplente desde outubro de 2024, mesmo após renegociação do saldo devedor, circunstância relevante para a análise do perigo de dano. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a inadimplência do devedor, desacompanhada de depósito do valor incontroverso, afasta a probabilidade do direito e impede a concessão de tutela de urgência destinada a suspender a exigibilidade do débito ou obstar medidas de cobrança.

No tocante à vedação de inscrição do nome do agravado em cadastros restritivos de crédito, também prevalece o entendimento de que tal providência somente se justifica quando demonstrada, de forma robusta, a cobrança manifestamente indevida ou abusiva, o que não se verifica no presente momento processual, sobretudo diante da existência de inadimplência confessada e da ausência de prova inequívoca da quitação ou inexigibilidade do débito.

Diante desse cenário fático-probatório, conclui-se que, ao menos em sede de cognição sumária, não restaram suficientemente demonstrados os requisitos autorizadores da tutela de urgência deferida na origem, impondo-se a sua revogação, a fim de preservar o equilíbrio contratual e permitir o regular desenvolvimento da instrução processual, ocasião em que as alegações de abusividade poderão ser examinadas com maior profundidade.

III  - DO DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO do AGRAVO DE INSTRUMENTO, por atender aos requisitos legais de sua admissibilidade, e DOU-LHE PROVIMENTO, para reformar a decisão agravada e revogar a tutela de urgência anteriormente concedida, restabelecendo-se a exigibilidade das obrigações contratuais, sem prejuízo da reapreciação da matéria pelo Juízo de origem após a devida instrução probatória.

É o voto.

DECISÃO

 

Acordam os componentes da Egrégia 3ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO, FERNANDO LOPES E SILVA NETO e LUCICLEIDE PEREIRA BELO.

Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, MARTHA CELINA DE OLIVEIRA NUNES.

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina (PI), data e assinatura registradas no sistema eletrônico.