APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0862473-76.2023.8.18.0140
APELANTE: MAYRLA SOUZA DE ABREU 
Advogado do(a) APELANTE: JEFFERSON FRANCISCO FALCAO DE CARVALHO MARCOS - PI16947-A

APELADO: RIVELLO 03 CIDADE RESERVA S.A.
Advogado do(a) APELADO: ALICE POMPEU VIANA - PI6263-A
RELATOR(A): Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR NEGATIVA DE FINANCIAMENTO. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE DA COBRANÇA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, na qual se discutiu o desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em razão de negativa de financiamento bancário, bem como a restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem e a existência de danos morais indenizáveis.
   

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há seis questões em discussão: (i) definir se houve descumprimento contratual imputável à construtora; (ii) estabelecer se a negativa de financiamento autoriza a devolução dos valores pagos; (iii) determinar se a comissão de corretagem é passível de restituição; (iv) verificar a existência de danos materiais indenizáveis; (v) analisar a configuração de danos morais; e (vi) fixar os ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A rescisão contratual decorre de negativa de financiamento bancário, circunstância prevista contratualmente e imputável ao promitente comprador, que assumiu o risco de não liberação do crédito.

2. O contrato prevê expressamente que, na hipótese de não concessão do financiamento, o valor correspondente integraria o saldo devedor, afastando a responsabilidade da construtora pela rescisão.

3. A comissão de corretagem é válida quando há efetiva intermediação, informação prévia, clara e destacada ao consumidor, requisitos observados no caso concreto.

4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a validade da cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que respeitado o dever de informação.
   

5. Os valores pagos pela autora limitaram-se à comissão de corretagem, inexistindo parcelas do preço do imóvel a serem restituídas.

6. O mero inadimplemento contratual, ainda que existente, não configura dano moral indenizável, ausente ofensa a direito da personalidade ou situação excepcional.

7. Inexistindo ilicitude ou abuso por parte da construtora, mantém-se a improcedência do pedido de indenização por danos morais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A negativa de financiamento bancário, quando prevista contratualmente, caracteriza fato imputável ao promitente comprador e autoriza a rescisão do contrato sem devolução de valores além do pactuado.

2. É válida a cláusula que impõe ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem, desde que haja informação prévia, clara e destacada.

3. O mero inadimplemento contratual não enseja indenização por danos morais, ausente violação a direito da personalidade.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, §8º.

 Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.599.511/SP (Tema 938), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 16.05.2016; TJ-AM, Apelação Cível nº 0745573-97.2021.8.04.0001, Rel. Desª Maria do Perpétuo Socorro Guedes Moura, j. 02.04.2024; TJ-RS, Apelação Cível nº 5004262-96.2022.8.21.0026, Rel. Des. João Moreno Pomar, j. 23.02.2024.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário por Videoconferência ou Presencial realizada em 04/03/2026, acordam os componentes do(a) 3ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer do presente recurso, eis que preenchidos os requisitos de admissibilidade, e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO ao recurso da parte Autora, para manter a sentença proferida pelo Magistrado de primeiro grau em todos os seus termos, na forma do voto do Relator.

Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por MAYRLA SOUZA DE ABREU contra sentença da 8ª Vara da Comarca de Teresina-PI que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais nos termos a seguir:

“Ante o exposto, com fundamento nos elementos constantes dos autos, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por Mayrla Souza de Abreu em face de Rivello 03 Cidade Reserva Ltda., para:

a) DECLARAR RESCINDIDO o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, relativamente à Unidade 507, Bloco C, Tipo 2Q, do empreendimento "Cidade Reserva do Leste – Condomínio Quero-Quero", e, por consequência, DECLARAR EXTINTA a obrigação da parte autora de pagamento do saldo devedor remanescente no valor de R$ 151.300,00 (cento e cinquenta e um mil e trezentos reais);

b) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, que atingiria o montante de R$ 6.052,00 (seis mil e cinquenta e dois reais), por se tratar de obrigação contratualmente válida e regularmente pactuada, nos termos do REsp 1.599.511/SP (Tema 938/STJ);

c) INDEFERIR o pedido de indenização por danos morais, ante a inexistência de ofensa a direito da personalidade ou de qualquer situação extraordinária que extrapole o mero inadimplemento contratual.

Sucumbente em maior parte, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), nos termos do art. 85, §8º, do CPC; ficando, todavia, suspensa a exigibilidade por litigar sob o pálio da justiça gratuita.” (ID nº 28271696)

APELAÇÃO: em suas razões, o recorrente pugnou pela reforma da decisão recorrida, alegando que: i) a sentença não reconheceu o direito contratualmente previsto de devolução dos valores pagos à construtora; ii) a devolução dos valores deveria ocorrer integralmente, sem retenção; iii) houve danos materiais e morais não reconhecidos.

CONTRARRAZÕES: em contrarrazões à apelação do autor, sustentou que: i) o imóvel foi entregue no prazo e conforme o pactuado; ii) o apelante não comprovou descumprimento contratual; iii) inexistem danos materiais ou morais indenizáveis.

PONTOS CONTROVERTIDOS: i) se houve descumprimento contratual quanto às condições do imóvel; ii) se é devida a devolução integral ou parcial dos valores pagos; iii) se há direito a indenização por danos materiais e morais; iv) qual o percentual da cláusula penal aplicável; v) o termo inicial dos juros de mora; vi) a distribuição dos ônus sucumbenciais.

VOTO

CONHECIMENTO DA APELAÇÃO CÍVEL

Ao analisar os pressupostos objetivos, verifica-se que o recurso é cabível, adequado e tempestivo. Além disso, não se verifica a existência de algum fato impeditivo de recurso, e não ocorreu nenhuma das hipóteses de extinção anômala da via recursal (deserção, desistência e renúncia).

Da mesma forma, não há como negar o atendimento dos pressupostos subjetivos, pois a parte Apelante é legítima e o interesse, decorrente da sucumbência, é indubitável.

Deste modo, conheço do presente recurso.

2. FUNDAMENTAÇÃO

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar a possibilidade do desfazimento do contrato de promessa de compra e venda em virtude da negativa de financiamento, e se tal situação ensejaria a possibilidade de devolução dos valores pagos pelo promitente comprador, inclusive aqueles relativos às taxas de comissão de corretagem.

Aplica-se, aliás, ao caso a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), por ter sido o contrato firmado após a sua vigência.

Restou claro, pela análise dos autos, que a desistência da aquisição do imóvel se deu por negativa de financiamento que fora intentado junto à Caixa Econômica Federal.

Dessa forma, mantenho o entendimento adotado pelo Juízo a quo, uma vez que, à luz do conjunto probatório constante nos autos, restou evidenciado que a responsabilidade pela rescisão contratual recai sobre a Autora, ora Apelante.

Isso porque, na Cláusula 10 do Contrato firmado entre as partes (Id. 28271687), está evidente que o promitente comprador tinha ciência de que, caso o montante financiado não fosse liberado pelo banco, passaria a fazer parte do saldo devedor total.

Portanto, como os valores pagos pela consumidora restringiram-se apenas à comissão de corretagem, conforme os comprovantes juntados nos Id’s. 28271653 e 28271654, de acordo com a previsão contratual (Cláusula 13, contrato de Id. 28271687).

Pois bem.

Quanto à taxa de corretagem, deve-se ressaltar que será devida quando: i) houve efetiva intermediação por parte do corretor (ou imobiliária); ii) o comprador tenha ciência da cobrança; e, iii) a taxa foi informada de forma clara e destacada, antes da assinatura do contrato.

Compulsando os autos, e em análise minuciosa do contrato (ID nº 28271687), verifiquei que nas cláusulas 4 e 5, é previsto o valor de R$ 6.052,00, como compensação, pelas despesas com corretagem, e que, conforme a cláusula 13, alínea “IV”, item “IV.1.3.1”, este valor seria retido totalmente pela promitente vendedora.

Sobre este tema, o Superior Tribunal de Justiça, entendeu que: “É válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de imóveis novos, desde que previamente informado o valor da comissão e o seu dever de pagamento” (STJ – REsp: 1.599.511 SP 2016/0129715-8, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Publicação: DJ 16/05/2016). [negritou-se]

Este, também, é o entendimento dos tribunais, segue o seguinte julgado:

APELAÇÃO CÍVEL. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM NÃO DEVE SER CONHECIDO POR AUSÊNCIA DE INTERESSE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. CONDENAÇÃO DE DEVOLUÇÃO À CONSUMIDORA DE 75% DOS VALORES PAGOS E RETENÇÃO DE 25% DE ACORDO COM O ENTENDIMENTO DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO, E NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO. 1. Parte apelante insurge-se quanto à devolução de 75% do valor pagos e quanto à devolução da taxa de corretagem. 2. Quanto ao pedido de reforma relacionado à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, entendo pela inexistência de interesse. Isso porque o magistrado consignou que não há abusividade ou ilegalidade na cobrança ao promitente comprador quando observado o dever de transparência, entendendo pela clareza das informações, julgando improcedente o pedido. 3. Se a sentença não gera situação jurídica desfavorável à recorrente, não há interesse em recorrer. 4. No tocante à devolução de 75% do valor pago, dada a natureza do contrato, quanto às circunstâncias da rescisão contratual, o percentual fixado em sentença vai ao encontro do que tem decidido o STJ no sentido de ser legítima a retenção entre 10 % e 25% do total da quantia paga (AgInt no AREsp 1263262/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, julgado em 21/02/2019, DJe 13/03/2019). 5. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido.
(TJ-AM - Apelação Cível: 0745573-97.2021 .8.04.0001 Manaus, Relator.: Maria do Perpétuo Socorro Guedes Moura, Data de Julgamento: 02/04/2024, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 02/04/2024). [grifou-se]

No presente caso, inexiste nos autos qualquer elemento que evidencie ausência de informação prévia ou mesmo cobrança abusiva, razão pela qual deve ser mantida a validade da cobrança da taxa de corretagem.

2.5 DO DESCABIMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS 

A parte Autora, ora segunda Apelante, em suas razões, pleiteou por indenização por danos morais, em decorrência do inadimplemento contratual da Construtora Ré. No entanto, conforme já demonstrado, tal rescisão não ocorreu por culpa da parte primeira Apelante.

Todavia, ainda que fosse, de fato, responsabilidade da Construtora Ré, deve-se ponderar, ainda, que o mero inadimplemento contratual não enseja, por si só, dano moral indenizável, conforme entendimento jurisprudencial pátrio, in verbis:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. - DANO MORAL. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO. O RECONHECIMENTO À COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL EXIGE A PROVA DE ATO ILÍCITO, A DEMONSTRAÇÃO DO NEXO CAUSAL E O DANO INDENIZÁVEL QUE SE CARACTERIZA POR GRAVAME AO DIREITO PERSONALÍSSIMO, SITUAÇÃO VEXATÓRIA OU ABALO PSÍQUICO DURADOURO QUE NÃO SE JUSTIFICA DIANTE DE MEROS TRANSTORNOS OU DISSABORES NA RELAÇÃO SOCIAL, CIVIL OU COMERCIAL. O DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL NÃO É CAUSA SUFICIENTE À CARACTERIZAÇÃO DE DANO MORAL INDENIZÁVEL. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM QUE SE IMPÕE MANTER A SENTENÇA QUE AFASTOU A PRETENSÃO DE CONDENAÇÃO POR DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível, Nº 50042629620228210026, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: João Moreno Pomar, Julgado em: 23-02-2024)
(TJ-RS - Apelação: 50042629620228210026 OUTRA, Relator: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 23/02/2024, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 27/02/2024). [negritou-se]

Corroborando tudo isso, e considerando que a rescisão decorreu de situação particular, própria da parte Autora (negativa de financiamento), não se configura dano moral indenizável. 

Por isso, em suma, entendo não haver qualquer razão para modificar a sentença de piso, devendo a presente apelação ser totalmente improvida.

3. DECISÃO

Forte nessas razões, conheço do presente recurso, eis que preenchidos os requisitos de admissibilidade, e, no mérito, NEGO PROVIMENTO ao recurso da parte Autora, pelo que mantenho a sentença proferida pelo Magistrado de primeiro grau em todos os seus termos.

Sessão por Videoconferência da 3ª Câmara Especializada Cível de 04/03/2026, presidido(a) pelo(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Desembargador(a) RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS.

 Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO, RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS e JOAO GABRIEL FURTADO BAPTISTA (convocado).

 Ausências justificadas: Des. FERNANDO LOPES E SILVA NETO (férias); Desa. LUCICLEIDE PEREIRA BELO (viagem institucional).

 Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, MARTHA CELINA DE OLIVEIRA NUNES.

 Sustentou oralmente Dr. JEFFERSON FRANCISCO FALCÃO DE CARVALHO MATOS (OAB/PI Nº 6.947); Dra. ALICE POMPEU VIANA (OAB/PI Nº 6.263).

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, data registrada no sistema.

Desembargador Agrimar Rodrigues de Araújo

Relator