APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0826020-58.2018.8.18.0140
APELANTE: MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DO PIAUI
REPRESENTANTE: PROCURADORIA GERAL DA JUSTICA DO ESTADO DO PIAUI
APELADO: J C EMPREENDIMENTOS LTDA, ALPHAVILLE URBANISMO S/A, TERRAS ALPHAVILLE TERESINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
Advogado(s) do reclamado: RAFAEL NASCIMENTO ACCIOLY, GUSTAVO HENRIQUE DOS SANTOS VISEU REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO GUSTAVO HENRIQUE DOS SANTOS VISEU, EMILIA MOREIRA BELO
RELATOR(A): Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS
EMENTA
DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM LOTEAMENTO. LEGITIMIDADE ATIVA DO MINISTÉRIO PÚBLICO. INEXISTÊNCIA DE LITISPENDÊNCIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS. TAXA DE CESSÃO DE DIREITOS. DISTRATO IMOBILIÁRIO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018 A CONTRATOS ANTERIORES. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta pelo Ministério Público em ação civil pública ajuizada para tutela de direitos individuais homogêneos de consumidores adquirentes de lotes em empreendimento imobiliário, objetivando a declaração de nulidade de cláusulas contratuais que impõem (i) a cobrança de taxa de cessão de direitos e (ii) a devolução parcelada das parcelas pagas em caso de distrato, em contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, bem como a reforma da sentença de improcedência.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o Ministério Público possui legitimidade ativa para ajuizar ação civil pública em defesa de direitos individuais homogêneos de consumidores; (ii) estabelecer se há litispendência entre a presente demanda e outras ações envolvendo o mesmo empreendimento; (iii) determinar se é abusiva a cláusula que impõe a cobrança de taxa de cessão de direitos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel; e (iv) definir se, nos contratos celebrados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, é válida a cláusula que prevê a devolução parcelada das parcelas pagas em caso de distrato.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O Ministério Público possui legitimidade ativa para a tutela coletiva de direitos individuais homogêneos quando a lesão, considerada de forma coletiva e impessoal, transcende interesses meramente individuais e revela relevante interesse social, especialmente em relações de consumo massificadas.
4. A litispendência não se configura sem a presença simultânea de identidade de partes, pedidos e causa de pedir, sendo insuficiente a mera similitude parcial entre demandas, sobretudo quando fundadas em suportes fáticos distintos apurados em inquéritos civis diversos.
5. É abusiva a cláusula contratual que impõe a cobrança de taxa de cessão ou transferência de direitos, fixada como percentual sobre o valor do contrato ou do imóvel, por não haver contraprestação efetiva que a justifique e por transferir ao consumidor custos inerentes ao risco do empreendimento.
6. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica aos contratos celebrados antes de sua vigência, em respeito ao princípio constitucional da irretroatividade da lei e à proteção do ato jurídico perfeito.
7. Nos contratos anteriores à Lei do Distrato, a restituição das parcelas pagas em caso de resolução contratual deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, integral ou parcialmente conforme a culpa pela rescisão, sendo abusiva a cláusula que impõe devolução parcelada, à luz da Súmula 543 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso provido.
Tese de julgamento:
- O Ministério Público é parte legítima para ajuizar ação civil pública em defesa de direitos individuais homogêneos de consumidores quando evidenciado relevante interesse social decorrente da massificação das relações contratuais.
- Não há litispendência sem identidade plena de partes, pedidos e causa de pedir, sendo insuficiente a mera coincidência parcial entre demandas coletivas.
- É abusiva e nula a cláusula que impõe taxa de cessão ou transferência de direitos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, quando inexistente contraprestação efetiva ao consumidor.
- A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência, sendo obrigatória, nesses casos, a restituição imediata e em parcela única das parcelas pagas em caso de distrato, nos termos da Súmula 543 do STJ.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5º, XXXVI, e 127; CDC, arts. 3º, 51, IV e § 1º, III, e 81, parágrafo único, III; CPC, art. 85, § 11; Lei nº 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.127.585/BA, j. 01.10.2024; STJ, Súmula 543; STF, ARE nº 1.384.869/PR, j. 01.03.2023; TJ-GO, ApC nº 0429794-94.2015.8.09.0051, j. 20.07.2018; TJ-MG, AC nº 1000021-13.4672-10.001, j. 27.01.2022; TJ-CE, ApC nº 0129778-17.2019.8.06.0001, j. 14.02.2023.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 06/02/2026 a 13/02/2026, acordam os componentes do(a) 3ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
RELATÓRIO
O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS (RELATOR):
Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta pelo MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO PIAUÍ contra sentença proferida nos autos da AÇÃO CIVIL PÚBLICA movida em face de J C EMPREENDIMENTOS LTDA, ALPHAVILLE URBANISMO S/A e TERRAS ALPHAVILLE TERESINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
Na origem, o Parquet questionou a validade de cláusulas contratuais referentes à taxa de cessão de direitos, prazos para distrato e a forma parcelada de restituição de valores.
O magistrado a quo julgou improcedentes os pedidos relativos à abusividade dos prazos para formalização de distratos e à cobrança de taxa de cessão. Quanto ao pedido de nulidade da devolução parcelada, reconheceu a perda superveniente do objeto, fundamentando-se na regulamentação trazida pela Lei nº 13.786/2018.
Em suas razões recursais, o Apelante defende, preliminarmente, a submissão da sentença ao reexame necessário. No mérito, sustenta a abusividade da taxa de transferência fixada em percentual sobre o valor do contrato, alegando configurar vantagem excessiva sem a devida contraprestação.
Argumenta, ainda, a inaplicabilidade da Lei do Distrato aos contratos firmados anteriormente à sua vigência, em respeito ao ato jurídico perfeito. Pugna pela reforma da decisão para garantir a restituição imediata das parcelas pagas em caso de resolução, conforme a Súmula 543 do STJ.
As Apeladas apresentaram contrarrazões suscitando preliminares de litispendência e ilegitimidade ativa do órgão ministerial para tutelar direitos individuais disponíveis. No mérito, defenderam a legalidade da taxa administrativa para custeio de análise de crédito e a validade do parcelamento da restituição sob a ótica da legislação vigente.
Instada a se manifestar, a Procuradoria-Geral de Justiça opinou pelo conhecimento e provimento do recurso, rejeitando as preliminares suscitadas. O parecer ministerial corroborou as teses de abusividade da taxa de cessão e da irretroatividade da nova lei para justificar a devolução parcelada.
Vieram-me os autos conclusos.
É o relatório.
VOTO
O EXCELENTÍSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS (RELATOR):
DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE RECURSAL
Dou seguimento ao recurso, vez que presentes seus requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos. Com efeito, o recurso foi interposto tempestivamente, por parte legítima, com interesse recursal evidente, sendo o meio escolhido adequado para reformar o decisum atacado.
Demais disso, o recurso é regular em sua forma, não tendo sido praticado qualquer ato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer, como renúncia ou desistência do recurso.
DAS RAZÕES DO VOTO
I. DAS PRELIMINARES
I.I. DA LEGITIMIDADE ATIVA DO MINISTÉRIO PÚBLICO
Inicialmente, impõe-se rechaçar a tese de ilegitimidade ativa suscitada pelas Apeladas. A defesa de direitos individuais homogêneos pelo Ministério Público é plenamente cabível quando presente o interesse social relevante.
A controvérsia gira em torno de contratos de adesão padronizados em empreendimento imobiliário de grande porte, atingindo uma coletividade de consumidores.
A Constituição Federal, em seu artigo 127, incumbe ao Ministério Público a defesa da ordem jurídica e dos interesses sociais e individuais indisponíveis.
Art. 127. O Ministério Público é instituição permanente, essencial à função jurisdicional do Estado, incumbindo-lhe a defesa da ordem jurídica, do regime democrático e dos interesses sociais e individuais indisponíveis.
Essa prerrogativa é instrumentalizada pela Ação Civil Pública, cujo escopo foi ampliado pelo Código de Defesa do Consumidor.
Os direitos individuais homogêneos, previstos no artigo 81, parágrafo único, III, do CDC, decorrem de origem comum. No caso dos loteamentos, essa origem é a celebração de contratos em massa com cláusulas supostamente abusivas.
A eventual abusividade não afeta apenas um consumidor isolado, mas todo o grupo ligado pela mesma relação jurídica com o fornecedor. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a atuação ministerial se justifica quando a lesão transcende a esfera particular.
Nesse sentido, trago à colação julgado recente da Corte Superior:
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DIREITO DO CONSUMIDOR. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. MINISTÉRIO PÚBLICO. INTERESSE DE AGIR. DIREITOS INDIVIDUAIS HOMOGÊNEOS. CONFIGURAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. RELEVÂNCIA SOCIAL QUALIFICADA. 1. A controvérsia dos autos resume-se a saber se ficou configurada a hipótese de negativa de prestação jurisdicional e a definir se o Ministério Público tem legitimidade para a propositura da presente ação civil pública. (...) 4. O Ministério Público está legitimado para promover a tutela coletiva de direitos individuais homogêneos, mesmo de natureza disponível, quando a lesão a tais direitos, visualizada em seu conjunto, em forma coletiva e impessoal, transcender a esfera de interesses puramente particulares, passando a comprometer relevantes interesses sociais. Precedentes. 5. Hipótese em que, à vista do potencial lesivo dos vícios ocultos supostamente verificados na fabricação de veículos automotores, com possibilidade de causar acidentes e até mesmo a morte de pessoas pela inalação de gases tóxicos, está evidenciada a presença de interesse social qualificado na tutela coletiva de direitos individuais homogêneos dos consumidores. 6. Recurso especial provido. (STJ — REsp 2127585 BA — Publicado em 01/10/2024)
O Supremo Tribunal Federal também corrobora essa linha de pensamento:
EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LEGITIMIDADE ATIVA DO MINISTÉRIO PÚBLICO. (...) 1. O acórdão vergastado está alinhado à jurisprudência desta Corte que reconhece a legitimidade do Ministério Público para ajuizar ação civil pública em defesa de interesses individuais homogêneos, quando presente evidente relevante interesse social, inclusive de consumidores, não só quando tais interesses são indisponíveis como, também, em face de direitos disponíveis. (STF — ARE 1384869 PR — Publicado em 01/03/2023)
A relevância social é evidenciada pela massificação das relações contratuais e pelo impacto econômico sobre as famílias. A tutela coletiva otimiza a prestação jurisdicional e garante isonomia.
Portanto, rejeito a preliminar, reconhecendo a legitimidade ativa do Ministério Público.
I.II. DA INEXISTÊNCIA DE LITISPENDÊNCIA
Afasto, igualmente, a alegação de litispendência suscitada em contrarrazões. Para que se configure a litispendência, exige-se a tríplice identidade: mesmas partes, mesma causa de pedir e mesmo pedido.
No caso em apreço, embora haja similitude no polo passivo e em parte dos pedidos, as causas de pedir, notadamente a causa de pedir remota, são distintas.
A presente ação fundamenta-se em inquérito civil específico que apurou irregularidades próprias, com suporte fático distinto de outras demandas eventualmente propostas.
A tutela coletiva deve ser interpretada de forma a garantir a máxima efetividade dos direitos dos consumidores, não podendo o instituto da litispendência servir de barreira injustificada quando as nuances fáticas e os fundamentos jurídicos (causa de pedir) não se sobrepõem integralmente.
Dessa forma, não havendo identidade total entre as demandas, rejeito a preliminar de litispendência.
II. DO MÉRITO
II.I. DA ABUSIVIDADE DA TAXA DE CESSÃO DE DIREITOS
No mérito, a insurgência ministerial quanto à taxa de cessão de direitos merece acolhida. A cobrança de percentual sobre o valor do contrato ou do saldo devedor para simples anuência na transferência é prática abusiva.
Tal cobrança coloca o consumidor em desvantagem exagerada, nos termos do artigo 51, IV, do CDC, pois não há contraprestação efetiva que justifique o valor cobrado, muitas vezes exorbitante.
A análise de crédito e a alteração cadastral são atividades administrativas inerentes ao risco do negócio da incorporadora, já remuneradas pelo preço do imóvel e pelas taxas de administração contratuais.
A jurisprudência pátria é firme ao declarar a nulidade dessa cobrança, conforme se extrai dos precedentes que passo a colacionar:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE . TAXA DE TRANSFERÊNCIA. NULIDADE. CLÁUSULA ABUSIVA. 1 - Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel quando a empresa construtora enquadra-se no conceito de fornecedor descrito no artigo 3º do Estatuto Consumerista . 2 - É nula a cláusula que determina a cobrança de taxa de transferência e/ou cessão, em casos de transferência ou cessão de direitos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por estabelecer uma obrigação abusiva, colocando o consumidor em excessiva desvantagem. Inteligência do artigo 51, inciso IV e § 1º, inciso III do CDC. APELAÇÃO CONHECIDA E IMPROVIDA. (TJ-GO 0429794-94 .2015.8.09.0051, Relator.: ORLOFF NEVES ROCHA, Goiânia - 22ª Vara Cível, Data de Publicação: 20/07/2018)
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais também perfilha desse entendimento:
EMENTA: APELAÇÃO - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TAXA DE TRANSFERÊNCIA OU CESSÃO DO CONTRATO - NULIDADE - MANIFESTA ABUSIVIDADE - DESVANTAGEM ECONÔMICA PARA O CONSUMIDOR. Considera-se nula, por manifesta abusividade, a cobrança de taxa de cessão ou transferência do contrato, porque, além de remunerar autonomamente atividade administrativa que já compõe a rotina do serviço prestado pela requerida, não é vertido em comodidade ou benefício do consumidor. (TJ-MG - AC: 10000211346721001 MG, Relator.: Octávio de Almeida Neves, Data de Julgamento: 27/01/2022, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/02/2022)
Destaco, ainda, a analítica decisão do Tribunal de Justiça do Ceará, que bem fundamenta a abusividade pela falta de relação com a boa-fé objetiva:
APELAÇÃO. SENTENÇA IMPROCEDENTE DO PEDIDO DE COBRANÇA DE TAXA DE TRANSFERÊNCIA DE 5% (CINCO POR CENTO) SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. NO CASO, CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SUCEDIDO POR CESSÃO DE DIREITOS. PRELIMINAR: ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO . PRONTA REJEIÇÃO. A "TAXA" DE TRANSFERÊNCIA OU DE CESSÃO DE UNIDADE HABITACIONAL NÃO É ABUSIVA NEM ILEGAL SE O VALOR COBRADO FOR RAZOÁVEL. (STJ, REsp nº 1781140) É ABUSIVA A CLÁUSULA QUE EXIGE O PAGAMENTO DE 'TAXA DE TRANSFERÊNCIA' PARA QUE A EMPRESA INTERVENIENTE ANUENTE AUTORIZE A CESSÃO DOS DIREITOS DO PROMITENTE COMPRADOR PARA TERCEIROS, SOBRETUDO QUANDO NÃO COMPROVADA A EFETIVA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS QUE, EM PRINCÍPIO, PODERIAM JUSTIFICAR TAL OBRIGAÇÃO. (STJ, RESP Nº 1878148 ¿ GO) . CLÁUSULA CONTRATUAL DESPROPORCIONAL E ABUSIVA QUE NÃO GUARDA RELAÇÃO COM O PRINCÍPIO DA BOA-FÉ. NÃO EXISTE JUSTIFICATIVA PARA A COBRANÇA DESSE VALOR QUANDO SE VERIFICA A SIMPLICIDADE DE UMA CESSÃO DE DIREITOS, TENDO EM VISTA QUE ENVOLVE ATOS ORDINÁRIOS COMO A ALTERAÇÃO DE CADASTRO E ANÁLISE DE CRÉDITO DO NOVO COMPRADOR. NADA A REPARAR. DESPROVIMENTO . 1. Rememore-se o caso. Nos autos, ação de cobrança. Nessa perspectiva, a Autora relata que firmou contrato de promessa de compra e venda para aquisição de unidade imobiliária situada no Edifício Abdoral Rabelo . Ocorre que, em 2019, a empresa autora foi citada para uma ação de usucapião proposta pela ré da presente lide. De acordo com a promovida, a posse do imóvel foi obtida por meio de cessão de direitos relativa ao contrato de promessa de compra e venda entabulado entre a imobiliária promovente e terceiro. Em sequência, a Requerente aponta que havia cláusula expressa no contrato que condicionava a cessão de direitos à anuência da promitente vendedora e pagamento de uma taxa de transferência de 5% sobre o valor do imóvel. Contudo, as condicionantes não foram observadas pelas partes que firmaram a cessão de direitos, apesar de terem conhecimento das cláusulas da avença de compra e venda . Diante disso, a empresa promovente requer o pagamento da taxa de transferência, corrigida monetariamente e acrescida de juros. Eis a origem da celeuma. 2. COTEJO ANALÍTICO DE TESES PERTIENTE À INCIDÊNCIA OU NÃO DA PRESCRIÇÃO: De um lado, a empresa autora sustenta que, mesmo o contrato sendo realizado em 1995, aplica-se o Código Civil de 2002, tendo em vista a regra de transição do art . 2.028 do CC. Além disso, a contagem do prazo inicia-se do conhecimento da existência da cessão onerosa, o que ocorreu somente em 2019 com a citação da promovente na ação de usucapião. 3 . D'outra banda, a parte promovida afirma que houve a prescrição do direito autoral, tendo em vista que a autora tinha conhecimento do contrato de cessão desde 1995, pois os pagamentos eram feitos na sede da imobiliária. A par disso, a autora não teria mais o direito subjetivo de cobrar referida taxa contratual de vez que a pretensão prescreve em 5 (cinco) anos, conforme art. 206, CC. 4 . Nessa vazante, a dicção sentencial é mui elucidativa na porção ad litteram: (...) É incontroverso que, nesta ação, se aplicam os ditames do atual Código Civil Contudo, o início da contagem do prazo é o cerne do debate estabelecido. Diante disso, vale salientar que o artigo 189 do CC adota a teoria da actio nata, em que o início do prazo conta-se quando o titular do direito subjetivo violado possui ciência inequívoca do ato lesivo. In casu, a ré afirma que a autora tinha ciência do contrato desde 1995, tendo em vista que fazia o pagamento no estabelecimento da imobiliária. Analisando detidamente a documentação acostada (fls .74/96), percebe-se que nas notas promissórias constam o nome da compradora/cedente, ou seja, mesmo que o pagamento fosse feito por terceiro (o que é extremamente comum), a autora acreditava receber da pessoa a quem vendeu o imóvel. Outrossim, as provas juntadas levam ao convencimento de que a imobiliária promovente só obteve, de fato, conhecimento do contrato de cessão de direitos, quando foi citada para compor a ação de usucapião, em 18 de fevereiro de 2019. Portanto, levando-se em consideração a prescrição quinquenal estabelecida no Código Civil, a data de citação da autora e do ajuizamento desta ação, não houve a operabilidade da prescrição. ( ...) As ilações judiciais são de um pragmatismo exemplar, pelo que merecem ser conservadas. 5. COBRANÇA DE TAXA DE TRANSFERÊNCIA DE 5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL: De plano, percebe-se que o cerne da questão posta a desate consiste da pretensão da Requerente de cobrança do pagamento de uma taxa de transferência de 5% sobre o valor do imóvel prevista em cláusula expressa no contrato que condicionava a cessão de direitos à anuência da promitente vendedora. Desta feita, a Recorrente sustenta que as condicionantes não foram observadas pelas partes que firmaram a cessão de direitos, apesar de terem conhecimento das cláusulas da avença de compra e venda . Daí a ação de cobrança subjacente aos autos. 6. A "taxa" de transferência ou de cessão de unidade habitacional não é abusiva nem ilegal se o valor cobrado for razoável. (STJ, RECURSO ESPECIAL Nº 1781140 - DF (2018/0307529-0)) 7 . Outrossim, (...) Em se tratando de promessa de compra e venda de bem imóvel, celebrada sob a forma de um contrato de adesão, é abusiva a cláusula que exige o pagamento de 'taxa de transferência' para que a empresa interveniente anuente autorize a cessão dos direitos do promitente comprador para terceiros, sobretudo quando não comprovada a efetiva prestação dos serviços que, em princípio, poderiam justificar tal obrigação. (STJ, RECURSO ESPECIAL Nº 1878148 - GO (2018/0131153-4)). 8. Nessa vazante, não se detecta nenhum impropério na Decisão Primeva . Repare: (...) Contudo, analisando a referida cláusula contratual, nota-se uma cobrança indevida, pois, na medida em que ocorra a cessão de direitos, haverá apenas a substituição do devedor primitivo pelo cessionário, que assumirá todas as obrigações decorrentes do contrato. Dito isso, a promitente vendedora não perde nada com a realização do contrato de cessão. A única mudança substancial é no responsável pelo ônus contratual. Logo, ainda que a taxa se fundamentasse em custos administrativos, não é razoável o valor de 5% sobre o valor do imóvel para custear apenas uma análise cadastral ou confecção de um contrato de cessão . No caso dos autos, mesmo a imobiliária não anuindo com a cessão, recebeu o valor do imóvel e não tem reclamação de falta de pagamento. Isto é, não sofreu nenhuma desvantagem em relação a realização do contrato de cessão de direitos. (...) Portanto, a referida cláusula é desproporcional e abusiva, não guarda relação com o princípio da boa-fé, que deve ser observado na realização dos contratos. Não existe justificativa para a cobrança desse valor quando se verifica a simplicidade de uma cessão de direitos, tendo em vista que envolve atos simples como alteração de cadastro e análise de crédito do novo comprador. Além disso, mesmo que a vendedora possa alegar em sua defesa a ocorrência de custos administrativos para o pagamento dessa taxa, tal cobrança não encontra respaldo, pois consiste em algo rotineiro para qualquer incorporadora ou construtora. ( ...) Nada a reparar. 9. DESPROVIMENTO do Apelo para consagrar o Julgado Pioneiro, por irrepreensível, assegurada a majoração os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor fixado na origem, observado o limite do percentual previsto no art. 85, § 2º, CPC/15 . ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, o Desprovimento do Apelo, nos termos do voto do Relator, Desembargador Francisco Darival Beserra Primo. Fortaleza, data indicada no sistema. DESEMBARGADOR FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 0129778-17.2019 .8.06.0001 Fortaleza, Relator.: FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO, Data de Julgamento: 14/02/2023, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 14/02/2023)
Portanto, a cláusula que impõe tal taxa deve ser declarada nula, dada a manifesta abusividade e desproporção.
II.II. DA RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DAS PARCELAS EM CASO DE DISTRATO
No tocante à forma de devolução dos valores pagos em caso de rescisão, assiste razão ao Apelante quanto à inaplicabilidade da Lei nº 13.786/18 aos contratos firmados anteriormente à sua vigência.
A Lei do Distrato não pode retroagir para atingir o ato jurídico perfeito, garantia constitucional prevista no artigo 5º, XXXVI, da Constituição Federal. As obrigações regem-se pela lei vigente ao tempo da contratação.
Assim, para os contratos assinados antes de 28/12/2018, não se aplicam as novas regras de parcelamento. A jurisprudência é uníssona nesse sentido:
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES E TAXA DE FRUIÇÃO . PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME. Dupla apelação cível interposta contra sentença que rescindiu contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condenou a ré à restituição de valores pagos, autorizando descontos previstos contratualmente, como multa rescisória e taxa de fruição . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a Lei nº 13 .786/2018, conhecida como Lei do Distrato, aplica-se ao contrato firmado entre as partes; e (ii) verificar a possibilidade de cobrança da taxa de fruição e do IPTU pela ré, mesmo após a rescisão contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3 . A Lei nº 13.786/2018 é inaplicável ao contrato em análise, firmado antes de sua vigência, em respeito ao princípio da irretroatividade. 4. A cobrança da taxa de fruição é devida apenas pelo período de inadimplência, uma vez que o imóvel era utilizado pelos autores para guarda de bens, configurando fruição do bem . 5. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU é dos autores, conforme previsto no contrato e entendimento jurisprudencial que atribui tal obrigação ao possuidor do imóvel. IV. DISPOSITIVO E TESE . 6. Recurso da ré parcialmente provido para autorizar a retenção dos encargos tributários referentes ao IPTU, devendo o valor ser apurado em liquidação de sentença. Recurso dos autores desprovido. Tese de julgamento: "1 . A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência. 2. A taxa de fruição é devida durante o período de inadimplência, se comprovada a posse do imóvel pelo comprador ." APELAÇÕES CONHECIDAS. PRIMEIRO APELO PARCIALMENTE PROVIDO. SEGUNDO APELO DESPROVIDO. (TJ-GO 56938081220228090006, Relator.: FERNANDO BRAGA VIGGIANO - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 01/10/2024)
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA IRRETRATÁVEL DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. LEI N . 6.766/79. DISTRATO. QUITAÇÃO . REVISÃO. POSSIBILIDADE. RESCISÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE VALORES . CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1 . Por se tratar de relação de consumo, é possível a revisão de contratos imobiliários findos, e até do mesmo o Distrato, apesar de ter sido dada a plena total e irrevogável quitação, quando constatada cláusula abusiva, a qual prevê perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor. Precedentes do STJ. 2. Na promessa de compra e venda de imóvel em loteamento urbano aplica-se a Lei 6 .766/1979, sem a modificação dada pela Lei 13.786/2018, porque o contrato é anterior à sua vigência, diante da irretroatividade das leis. 3. Antes da vigência da Lei 13 .786/2018, é possível a estipulação de cláusula penal compensatória em caso de rescisão de contrato por culpa do comprador, limitada à retenção de 25% dos valores pagos pelo adquirente, conforme entendimento do STJ. 4. Na rescisão do contrato de compra e venda de imóvel anterior à Lei 13.786/2018, por culpa do comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da sentença, Tema 1 .002/STJ. 5. Apelação parcialmente provida. (TJ-DF 07170388220238070009 1904907, Relator.: RENATO SCUSSEL, Data de Julgamento: 14/08/2024, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: 23/08/2024)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – Rescisão contratual por culpa dos compromissários-compradores (Autores) – Cabível a devolução de 90% dos valores pagos – Razoável a fixação de taxa de fruição em 0,5% do valor do contrato por mês de fruição do lote – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, para declarar a rescisão do contrato e condenar a Requerida à restituição de 90% dos valores pagos, deduzida a taxa de fruição em 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de fruição do lote – Inaplicável o disposto na Lei número 13.786/18 (contrato anterior à vigência daquela lei)– Razoável a fixação do percentual de retenção em 25% da quantia paga (conforme atual orientação do Superior Tribunal de Justiça), já incluída a taxa de fruição do imóvel – Redistribuição das verbas de sucumbência – RECURSOS DOS AUTORES E DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDOS, para condenar a Requerida à restituição de 75% dos valores pagos pelos Autores (em parcela única) e para afastar a dedução da taxa de fruição do imóvel, arcando a Requerida com 2/3 das custas e despesas processuais (arcando os Autores com a parcela remanescente) e fixados os honorários advocatícios dos patronos das partes em 10% do valor da condenação, com igual rateio (TJ-SP - Apelação Cível: 10589729520228260576 São José do Rio Preto, Relator.: Flavio Abramovici, Data de Julgamento: 28/08/2024, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/08/2024)
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA VENDA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR . RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DO PROMISSÁRIO VENDEDOR. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES . JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. É de consumo a relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda firmando entre a empresa incorporadora ou construtora do empreendimento e o futuro proprietário do imóvel (arts . 2º e 3º do CDC). 2. Configura inadimplemento contratual, apto à caracterizar culpa exclusiva do promitente vendedor, a ausência de entrega do imóvel após vencido o prazo contratual, bem como o prazo de prorrogação. 3 . Sendo a culpa da rescisão do promissário vendedor, não há retenção de valores em seu favor, nos termos da Súmula 543, da Corte Cidadã. 4. Consolidado o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no recurso repetitivo 1.002, que nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13 .786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-GO 53619220620178090051, Relator.: DESEMBARGADOR NORIVAL SANTOMÉ - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/03/2022)
Uma vez afastada a aplicação da Lei do Distrato para os contratos pretéritos, incide o entendimento sumulado do Superior Tribunal de Justiça.
A Súmula 543 do STJ determina que a restituição deve ser imediata e, logicamente, em parcela única. O parcelamento imposto contratualmente configura desvantagem excessiva e enriquecimento sem causa da vendedora, que retoma o bem e pode renegociá-lo imediatamente.
Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Qualquer disposição contratual em sentido contrário, para contratos anteriores à nova lei, é nula de pleno direito. Os Tribunais pátrios reforçam a obrigatoriedade da devolução única e imediata:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RESCISÃO CONTRATO - COMPRA E VENDA IMÓVEL - CULPA DO COMPRADOR - DEVOLUÇÃO VALORES - PARCELA ÚNICA - JUROS DE MORA - CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL. Havendo a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, por iniciativa de quaisquer dos contratantes, a devolução do valor, seja ela parcial ou total, deve dar-se em parcela única e imediata, sendo abusiva a cláusula que estabelece a restituição parcelada do montante. Inteligência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Ausente a culpa do vendedor pelo desfazimento do negócio, os juros de mora devem incidir somente a partir do trânsito em julgado, e a correção monetária desde cada desembolso. (TJ-MG - AC: 10000221637622001 MG, Relator.: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 01/09/2022, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/09/2022)
Rescisão contratual c/c devolução de parcelas. Contrato de venda e compra de imóvel (lote de terreno). Inaplicabilidade da Lei nº 13.786/18, pois o contrato é a ela anterior . Relação entre as partes que se submete ao CDC. Pedido de rescisão pode ser analisado e encontra amparo no enunciado da Súmula 1 deste TJSP e na Súmula 543 do STJ. Possibilidade de retenção entre 10% e 25% sobre os valores pagos. Retenção determinada em 25% dos valores pagos, ora ajustada para 15%, em razão do valor já adimplido pelos Autores . Taxa de fruição que não pode ser admitida, uma vez se tratar de lote de terreno, sem indicação de efetiva ocupação. Devolução dos valores adimplidos, pelos Autores, em parcela única. Aplicação da Súmula 2 desse Tribunal de Justiça. Sucumbência estabelecida como prevalente à Ré . Recurso da Ré não provido e provido em parte o recurso dos Autores. (TJ-SP - Apelação Cível: 1001220-92.2023.8 .26.0201 Garça, Relator.: João Pazine Neto, Data de Julgamento: 22/05/2024, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/05/2024)
EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADA COM RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS E TUTELA DE URGÊNCIA NÃO INSCRIÇÃO SERASA. INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO COMPRADOR . POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES DO STJ . FORMA DE DEVOLUÇÃO IMEDIATA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE. HONORÁRIOS RECURSAIS . 1.Presentes a figura do fornecedor, representado pela empreendedora imobiliária, bem como pelo adquirente que contratou a entrega de produto (imóvel) na condição de destinatário final, revela-se autêntica a existência de relação de consumo, pelo que se reconhece a incidência do CDC. 2.É possível a rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel por culpa ou iniciativa de qualquer dos contratantes, o que impõe o retorno ao status quo ante, mediante a devolução das parcelas pagas pelo consumidor, conforme Súmula 543 do STJ . 3.Nas hipóteses de rescisão contratual de promessa de compra e venda motivada pelo comprador, a cumulação das cláusulas referentes à multa penal e ao percentual de retenção reflete uma percentagem abusiva contra o consumidor, porquanto perfaz quantia superior ao máximo admitido pela jurisprudência pátria, a saber, 25% (vinte e cinco por cento) do total das quantias pagas pelo compromitente. 4.As disposições da Lei nº 13 .786/2018 (Lei do Distrato) não se aplicam a contratos firmados antes da sua entrada em vigor, em razão da vedação constitucional à retroatividade da lei e, também, em respeito ao ato jurídico perfeito. 5.Não é admitida a cobrança da taxa de fruição quando o objeto da promessa de compra e venda for lote de terreno não edificado, devido à inexistência de proveito econômico advindo do imóvel e auferido pelos possuidores. 6 .Em contratos submetidos ao CDC, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador ? integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Tema 577, STJ). 7.A majoração da verba honorária mostra-se cabível, com fundamento no artigo 85, § 11, do CPC . RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO 51673724220228090178, Relator.: DESEMBARGADOR ANDERSON MÁXIMO DE HOLANDA, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/03/2023)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA E EM ÚNICA PARCELA . ENTENDIMENTO DO STJ EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO. 1. Havendo a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a devolução das parcelas pagas deverá ser imediata e em parcela única, independentemente de quem deu causa à rescisão. Orientação emanada do REsp nº 1300418/SC, julgado sob o rito do então art . 543-C do CPC/73. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 10% DO VALOR PAGO . RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PRECEDENTES DO STJ. 2. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, sendo lícito o percentual de retenção fixado em 10% (dez por cento) do valor pago, atendendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e obstando o enriquecimento sem causa da construtora que poderá renegociar o bem . CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO DESEMBOLSO. 3. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, vez que visa apenas salvaguardar o poder aquisitivo da moeda, não constituindo em acréscimo ou penalidade . Precedentes do STJ. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA . RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. 4. No que se refere aos juros moratórios, nas hipóteses em que promitente comprador dá azo à rescisão do contrato, a mora da promitente vendedora somente existirá após o trânsito em julgado da sentença, quando ocorrerá a inadimplência desta em restituir os valores a serem pagos. SUCUMBÊNCIA . MANUTENÇÃO DA RECIPROCIDADE SUCUMBENCIAL. 5. Inexistindo alteração substancial da sentença combatida, mantém-se os encargos sucumbenciais, fixados com observância da reciprocidade. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA . (TJ-GO - Apelação (CPC): 02844420820158090051, Relator.: Sandra Regina Teodoro Reis, Data de Julgamento: 13/12/2017, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 13/12/2017)
Desta feita, impõe-se a reforma da sentença para declarar a abusividade da devolução parcelada nos contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018.
III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, CONHEÇO DO APELO e, no mérito, DOU-LHE PROVIMENTO, para reformar a sentença de primeiro grau e julgar procedentes os pedidos da exordial, declarando a abusividade e a nulidade da cobrança da taxa de cessão de direitos (taxa de transferência), bem como da cláusula que estipula a devolução parcelada dos valores devidos aos consumidores nas hipóteses de distrato, devendo a restituição ocorrer de forma imediata e em parcela única, especificamente para os contratos celebrados anteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018.
Sem custas e honorários advocatícios, nos termos do artigo 18 da Lei nº 7.347/1985 (Lei da Ação Civil Pública).
É o voto.
Teresina (PI), data registrada no sistema.
Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS
Relator
|
