DIREITO CIVIL E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. SUBSTITUIÇÃO DA TITULARIDADE DOMINIAL POR DECISÃO JUDICIAL. AUSÊNCIA DE TÍTULO TRANSLATIVO DE PROPRIEDADE. INVIABILIDADE. LITISCONSÓRCIO UNITÁRIO. RENÚNCIA PARCIAL INEFICAZ. RECURSO IMPROVIDO. 

I. CASO EM EXAME 

1. Apelação cível interposta por Condomínio Residencial e coproprietários contra sentença parcialmente favorável em ação de retificação de registro de imóvel ajuizada em face do 2º Ofício de Notas e Registro de Imóveis de Teresina/PI. Pleiteou-se a correção da matrícula-mãe nº 155.343 quanto à data de construção do edifício e a retificação das matrículas individualizadas nºs 160.219 a 160.240 para substituição da titularidade dominial em favor dos atuais condôminos. A sentença reconheceu apenas o pedido referente à data da construção (2000 a 2003), indeferindo a modificação da titularidade por ausência de título translativo de propriedade. 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é juridicamente viável a substituição da titularidade de unidades autônomas de condomínio por meio de ação de retificação de registro, sem apresentação de título translativo válido; (ii) determinar se é possível o acolhimento da renúncia parcial da pretensão por parte de alguns autores, em se tratando de litisconsórcio unitário. 

III. RAZÕES DE DECIDIR 

3. A retificação do registro de imóveis, prevista nos arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/73, visa apenas corrigir erros materiais ou adequar o registro à realidade já formalizada, não se prestando à substituição de titularidade sem título translativo válido. 

4. A substituição do titular registral por decisão judicial sem escritura pública viola os princípios da continuidade, legalidade e segurança jurídica, pilares do sistema registral brasileiro, conforme dispõe o art. 1.245 do Código Civil. 

5. A ausência de impugnação de terceiros não suprime a exigência de título de domínio, tampouco autoriza a superação das formalidades legais e tributárias associadas à transferência de propriedade. 

6. O reconhecimento da titularidade dominial dos condôminos requer a lavratura de escrituras públicas de aquisição e o devido registro perante o cartório competente, com o cumprimento dos encargos legais incidentes (ex.: ITBI, emolumentos). 

7. O litisconsórcio ativo formado no caso é unitário, dada a natureza indivisível do pedido de retificação global das matrículas condominiais, razão pela qual é juridica e processualmente inadmissível a renúncia parcial por apenas alguns litisconsortes. 

8. O indeferimento da renúncia parcial alinha-se ao entendimento doutrinário e jurisprudencial consolidado sobre litisconsórcio unitário, conforme precedentes do TJES e demais cortes. 

IV. DISPOSITIVO E TESE 

9. Recurso improvido. 

Tese de julgamento: 

1. A retificação de registro de imóvel não pode ser utilizada como meio de substituição da titularidade dominial sem a apresentação de título translativo válido e registrado. 

2. A via judicial de retificação registral não afasta a exigência de escritura pública nem suprime os princípios da continuidade, legalidade e segurança jurídica. 

3. Em hipóteses de litisconsórcio unitário, é inadmissível a renúncia parcial à pretensão por apenas alguns litisconsortes, devendo a decisão judicial abranger uniformemente todos os interessados. 

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CC, art. 1.245; CPC, arts. 116, 487, III, “c”; Lei nº 6.015/73, arts. 212 e 213. 

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Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.228.288/RS, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 3ª Turma, j. 03.03.2016, DJe 10.03.2016; TJPR, APL nº 0017901-25.2018.8.16.0035, Rel. Des. Fernando Paulino da Silva Wolff Filho, j. 12.07.2021; TJES, AgInt nº 5015143-42.2023.8.08.0000, Rel. Des. Luiz Guilherme Risso, j. 09.09.2024. 

RELATÓRIO 

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por Condomínio Residencial Saint Martin e outros Coproprietários das Unidades Condominiais, contra sentença proferida nos autos da Ação de Retificação de Registro de Imóvel, ajuizada em face da 2ª Serventia Extrajudicial de Notas e Registro de Imóveis da Comarca de Teresina – PI, na qual foi pleiteada a correção dos registros imobiliários concernentes à matrícula-mãe nº 155.343, bem como das matrículas individualizadas de nºs 160.219 a 160.240, todas vinculadas ao Edifício denominado Saint Martin, situado na Rua Anfrísio Lobão, nº 1415, bairro Jóquei Clube, nesta capital. 

A sentença recorrida, lavrada sob o ID 13906938, julgou parcialmente procedente o pedido inicial, reconhecendo a necessidade de retificação da matrícula nº 155.343 apenas no que diz respeito à data da construção do empreendimento condominial, para que conste formalmente que a edificação teve início no ano 2000 e foi concluída no ano 2003, com regularização posterior em 2018. No tocante, contudo, ao pedido de alteração da titularidade das matrículas individualizadas das unidades autônomas, a magistrada de piso indeferiu o pleito, por considerar que a via da retificação não se presta à substituição do necessário registro de título translativo de propriedade, nos moldes do art. 1.245 do Código Civil, tampouco é apta a superar os princípios da continuidade, legalidade e segurança jurídica que regem o sistema registral brasileiro. 

Em suas razões recursais, protocoladas sob o ID 13906942, os apelantes sustentam: (i) que a titularidade atribuída exclusivamente aos senhores Luís Fortes do Rego e Maria Isabel Marinho Fortes do Rego, na condição de antigos proprietários do terreno, não reflete a realidade material da aquisição e construção das unidades condominiais, as quais foram custeadas pelos atuais moradores e condôminos, mediante rateio do valor de R$ 1.603.552,00 (um milhão, seiscentos e três mil, quinhentos e cinquenta e dois reais); (ii) que o lançamento da titularidade das 22 unidades em nome do casal mencionado compromete a segurança jurídica e a publicidade do direito real efetivamente existente, além de contrariar os registros assembleares e documentos juntados aos autos que atestam a relação direta de propriedade entre os atuais ocupantes e as respectivas frações ideais; (iii) que a recusa do oficial registrador em proceder à retificação requerida deve ser suprida por ordem judicial, tendo em vista que a própria Lei de Registros Públicos (arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/73) autoriza a correção por meio judicial de registros que não exprimam a verdade; (iv) que a decisão que limita a retificação apenas à data da construção incorre em negativa de vigência ao direito material e afronta a função social do registro público, que deve privilegiar a verdade dos fatos; (v) que a ausência de impugnação dos condôminos ou confrontantes deveria ensejar o acolhimento integral da pretensão; (vi) ao final, pugnam pelo provimento do recurso, com a reforma da sentença, para que seja deferida a retificação das matrículas individualizadas, com a inclusão dos atuais condôminos como legítimos proprietários. 

Apresentadas Contrarrazões pela parte apelada (ID 15246480), a 2ª Serventia Extrajudicial pugnou pela manutenção integral da sentença, aduzindo: (i) que não há vício registral sanável por simples retificação, mas sim ausência de título translativo hábil à transmissão da propriedade dos imóveis; (ii) que a averbação requerida implica verdadeira substituição do domínio sem a correspondente escritura pública, ofendendo os princípios da continuidade, da legalidade e da segurança jurídica; (iii) que os condôminos devem, por meio de escritura pública, formalizar a aquisição da fração ideal que corresponde às suas unidades, mediante o pagamento dos tributos incidentes e dos emolumentos cartorários, nos termos da legislação civil, tributária e registrária vigentes. 

O Ministério Público do Estado do Piauí, emitiu Parecer de ID 24844709, opinando pelo conhecimento e provimento da apelação interposta, ressaltando a necessidade de se observar a primazia da realidade registral. 

Após, sobreveio petição dos apelantes Elisiário Cardoso da Silva Júnior, Maria Santana de Carvalho Neri, Karla Dantas Eulálio de Melo e Anfrísio Antônio Nogueira Paes Castelo Branco (ID 26234346), requerendo a renúncia à pretensão deduzida, nos termos do art. 487, inciso III, alínea "c", do Código de Processo Civil. 

O apelado se manifestou sobre o pedido de renúncia acima referido (ID 27353526), informando não se opor ao requerimento. 

Por fim, o Ministério Público também se manifestou sobre o referido pedido de renúncia (ID 27608749), opinando pelo seu indeferimento por se tratar de litisconsorte unitário. 

É o relatório. 

1. Juízo de Admissibilidade 

O recurso ora em análise preencheu todos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, razão pela qual conhece-se do recurso. 

2. Pedido de Renúncia 

Inicialmente deve ser analisado o Pedido de Renúncia constante no ID 26234346. 

Registro, por oportuno, que quatro dos apelantes – a saber, Elisiário Cardoso da Silva Júnior, Maria Santana de Carvalho Neri, Karla Dantas Eulálio de Melo e Anfrísio Antônio Nogueira Paes Castelo Branco – protocolaram petição nos autos informando ausência de interesse na continuidade do feito no que lhes concerne, sob o fundamento de que ajuizaram Ações Extrajudiciais de Usucapião em face dos mesmos imóveis, e, portanto, requereram a renúncia à pretensão deduzida nesta ação, nos termos do art. 487, inciso III, alínea "c", do Código de Processo Civil. 

A despeito da regular manifestação das partes interessadas, verifico, em consonância com o parecer do ilustre Procurador de Justiça (ID 27608749), que o litisconsórcio instaurado no presente feito é nitidamente unitário, por força da própria natureza jurídica do pedido – retificação global da matrícula de imóvel submetido a regime condominial. 

Conforme estabelece o art. 116 do CPC, há litisconsórcio unitário "quando, pela natureza da relação jurídica, o juiz tiver de decidir o mérito de modo uniforme para todos os litisconsortes", o que se aplica com precisão ao caso sub judice, pois qualquer decisão que altere as titularidades das unidades autônomas do condomínio necessariamente afetará a integridade de todo o complexo. 

Assim sendo, não é juridicamente possível acolher renúncia isolada de parte da pretensão por apenas alguns dos litisconsortes ativos, uma vez que a matéria de fundo exige pronunciamento judicial uniforme e indivisível. Ademais, a renúncia à pretensão deduzida em juízo, distinta da mera desistência recursal (art. 998 do CPC), configura manifestação de direito material e deve observar os rigores da unitariedade da relação processual, sob pena de gerar decisões contraditórias no mesmo feito, o que se mostra inadmissível à luz dos princípios da segurança jurídica e da congruência da coisa julgada. 

Tal entendimento encontra-se amplamente consolidado na doutrina e jurisprudência. A título de exemplo, colhe-se o seguinte precedente do TJES: 

ACÓRDÃO AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº: 5015143-42.2023.8.08.0000 AGRAVANTE: SAMARCO MINERACAO S.A. AGRAVADOS: PAULO BORGES DE CAMARGO, PAOLA APARECIDA CRUZ DE CAMARGO, CAMILA BORGES DE CAMARGO SILVA, PALOMA APARECIDA DA CRUZ CAMARGO E LUAN APARECIDO DA CRUZ DE CAMARGO INTERESSADOS: VALE S.A., FUNDAÇÃO RENOVA E BHP BILLITON BRASIL LTDA. RELATOR: DES. SUBST. LUIZ GUILHERME RISSO EMENTA – AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – BARRAGEM DE FUNDÃO/MG – RENÚNCIA DE APENAS UM HERDEIRO AO DIREITO DE AÇÃO – PLURALIDADE DE AUTORES E HERDEIROS – IMPOSSIBILIDADE DE HOMOLOGAÇÃO – LITISCONSÓRCIO UNITÁRIO – RECURSO DESPROVIDO. 1. - Segundo o entendimento do direito aplicado considerando que há outros herdeiros necessários e que a pretensão contida na ação atinge diretamente o interesse do espólio, somente este, devidamente representado pelo inventariante, ou pelo conjunto de seus herdeiros, detém legitimidade ativa para propor referida ação. 2. - Enuncia o art. 117 do CPC que os litisconsortes serão considerados, em suas relações com a parte adversa, como litigantes distintos, exceto no litisconsórcio unitário, caso em que os atos e as omissões de um não prejudicarão os outros, mas os poderão beneficiar. 3. - De acordo com a referida regra, no litisconsórcio simples será admissível decisão de diferente conteúdo para os litisconsortes, ao passo que no litisconsórcio unitário, qualquer ato de disposição de direito material por parte de apenas uma das partes, sem o consentimento do outro litisconsorte, afigura-se ineficaz. 4. - Por conseguinte, a extinção do processo, por conta de transação, pressupõe que todos os sujeitos da relação processual tenham participado do negócio. Havendo apenas um dos herdeiros, manifestado requerendo a renúncia sobre o direito, no qual se funda a ação, correta a decisão que indeferiu a sua homologação. 5. - Recurso desprovido. Vistos relatados e discutidos, ACORDAM os Eminente Desembargadores que integram a 2ª Câmara Cível do TJES, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Eminente Relator. Vitória/ES, 09 de setembro de 2024. RELATOR (TJ-ES - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 50151434220238080000, Relator: LUIZ GUILHERME RISSO, 2ª Câmara Cível) 

Diante desse contexto, e em estrita consonância com o parecer do Ministério Público, rejeito o pedido de renúncia parcial à pretensão formulado apenas por alguns autores, por ser juridicamente incompatível com o litisconsórcio unitário estabelecido na presente demanda. 

3. Mérito 

A controvérsia devolvida a este órgão fracionário cinge-se, com exatidão, à possibilidade jurídica de se promover, pela via judicial, a retificação das matrículas de unidades autônomas condominiais, com a modificação da titularidade registral lançada em nome de terceiros (Luís Fortes do Rego e Maria Isabel Marinho Fortes do Rego), mediante decisão judicial, sem a apresentação de título translativo de propriedade regularmente inscrito e sem que tenha havido impugnação expressa de supostos coproprietários ou confrontantes. 

Com efeito, extrai-se dos autos que os apelantes figuram como moradores e atuais possuidores das unidades integrantes do Condomínio Residencial Saint Martin, tendo participado ativamente da construção do edifício a partir do ano 2000, com conclusão no ano de 2003 e regularização formal por meio de habite-se apenas no ano de 2018. Ocorre que, por ocasião da averbação da construção e individualização das unidades junto ao 2º Ofício de Registro de Imóveis de Teresina/PI, todas as matrículas derivadas foram abertas em nome do casal originário titular do terreno, em aparente descompasso com a realidade possessória e dominial atual. 

Por meio desta demanda, os autores buscaram a retificação da matrícula-mãe nº 155.343 (quanto à data da construção do edifício, ponto em que a sentença lhes foi favorável), bem como das matrículas nºs 160.219 a 160.240, referentes às 22 unidades autônomas, para que constasse como titular dominial cada um dos condôminos indicados, conforme rateio previamente ajustado entre os membros da coletividade condominial. 

Todavia, razão jurídica não lhes assiste quanto à pretensão de substituição de titularidade dominial por via de retificação. A sentença impugnada, ao julgar parcialmente procedente o pedido, adotou o entendimento que melhor se coaduna com a jurisprudência pátria e com a técnica registrária, ao reconhecer que a retificação não pode ser utilizada como sucedâneo de título translativo de domínio. 

Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis”. A regra é clara, objetiva e insuscetível de mitigação judicial sem violação aos princípios da continuidade, da legalidade e da segurança jurídica que informam o sistema registral brasileiro. A retificação, por sua vez, encontra amparo nos arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/73, sendo cabível apenas quando houver erro material, omissão, ou quando se pretender adequar o conteúdo do registro à realidade já formalizada, o que não se confunde com a inexistência absoluta de título de domínio válido em favor dos requerentes. 

É pacífico o entendimento jurisprudencial segundo o qual não se admite a alteração da titularidade de imóvel por meio de retificação registrária, sob pena de se permitir a transmissão de propriedade sem o correspondente título causal e sem o recolhimento dos tributos e emolumentos exigíveis. Colaciono, por oportuno, os julgados: 

EMENTA – DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. RETIFICAÇÃO DE ÁREA DE IMÓVEL RURAL (ART. 212 E 213, II, DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS). LIMITAÇÃO DE ÁREA INDEVIDA. ANUÊNCIA DOS CONFINANTES DEMONSTRADA (ART. 649, CÓDIGO DE NORMAS DO FORO EXTRAJUDICIAL). SENTENÇA REFORMADA. PROVIMENTO. 1. Não serve o procedimento de retificação constante da Lei de Registros Públicos como forma de aquisição ou aumento de propriedade imobiliária, pois destinado apenas à correção dos assentos existentes no registro de imóveis, considerando-se a situação fática do bem. 2. É possível a retificação, mediante processo de jurisdição voluntária, da área de imóvel rural, ainda que substancial, se a hipótese se enquadra na previsão do art. 213, da Lei n. 6.015/1973, e há anuência de todos os interessados, como os confinantes, inclusive. 3. Demonstrado que não se pretende adquirir novas áreas, mas apenas a retificação de área certa adquirida pelo proprietário registral, o que se confirma através de memorial de georreferenciamento, deve o Oficial de Registros reconhecer a possibilidade de retificação administrativa da área do imóvel, nos termos do art. 213, II, da Lei nº 6.015/73 ( Lei de Registros Publicos). 4. Apelação Cível à que se dá provimento. (TJ-PR 00002376920238160143 Reserva, Relator: Francisco Carlos Jorge, Data de Julgamento: 14/02/2024, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 19/02/2024). 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE ÁREA C/C AVERBAÇÃO DE DIVISAS, EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E ABERTURA DE MATRÍCULA AUTÔNOMA. PEDIDOS DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E ABERTURA DE MATRÍCULA AUTÔNOMA QUE NÃO PODEM SER ANALISADOS POR MEIO DE AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO, POIS EXIGEM ANÁLISE DA QUESTÃO DOMINIAL. RETIFICAÇÃO QUE SOMENTE É CABÍVEL EM CASO DE MERO ERRO OU OMISSÃO DO REGISTRO, NÃO PODENDO SER REALIZADA EM CASOS DE MAIOR COMPLEXIDADE. PEDIDO DE RETIFICAÇÃO DA AÇÃO DA PORÇÃO IDEAL DA AUTORA QUE, POR OUTRO LADO, DEVE SER ACOLHIDO. PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO ASSINADOS POR ENGENHEIRO CIVIL DEVIDAMENTE QUALIFICADO (ART. 213, II, DA LEI Nº 6.015/73), DEMONSTRANDO QUE A ÁREA DELA DE DIREITO É MAIOR DO QUE A QUE CONSTA NO REGISTRO. CONFRONTANTES QUE, NÃO OBSTANTE NÃO TENHAM ASSINADO A PLANTA, FORAM DEVIDAMENTE NOTIFICADOS NOS AUTOS (ART. 213, II, § 2º, DA LEI Nº 6.015/73) E NÃO MANIFESTARAM CONTRARIEDADE AO PEDIDO DA AUTORA, O EQUIVALE À SUA ANUÊNCIA (§ 4º DO REFERIDO ARTIGO). SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA, PARA QUE CONSTE COMO FRAÇÃO IDEAL DE PROPRIEDADE DA AUTORA UMA ÁREA DE 10.901,34M². IMPOSSIBILIDADE DE REMESSA DOS AUTOS, COM O APROVEITAMENTO DOS ATOS AQUI PRATICADOS, AO JUÍZO COMPETENTE PARA A ANÁLISE DOS PEDIDOS DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO, COM A CONSEQUENTE ABERTURA DE MATRÍCULA AUTÔNOMA, POIS AS AÇÕES SÃO DISTINTAS E POSSUEM RITOS DIVERSOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 17ª C. Cível - 0017901-25.2018.8.16.0035 - São José dos Pinhais - Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO PAULINO DA SILVA WOLFF FILHO - J. 12.07.2021) (TJ-PR - APL: 00179012520188160035 São José dos Pinhais 0017901-25.2018.8.16.0035 (Acórdão), Relator: Fernando Paulino da Silva Wolff Filho, Data de Julgamento: 12/07/2021, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 12/07/2021). 

No mesmo sentido, o STJ já decidiu que: 

RECURSO ESPECIAL. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL. ART. 213 DA LEI N. 6.015/73. PRETENSÃO DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE. 1. A Lei de Registros Publicos busca dar plena validade, eficácia e segurança aos registros, visando, sobretudo, proteger o interesse dos legítimos proprietários e de terceiros. 2 Não serve o procedimento de retificação constante da Lei de Registros Publicos como forma de aquisição ou aumento de propriedade imobiliária, pois destinado apenas à correção dos assentos existentes no registro de imóveis, considerando-se a situação fática do bem. 3. Recurso especial desprovido. (STJ - REsp: 1228288 RS 2011/0003239-6, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 03/03/2016, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2016). 

Ademais, eventual ausência de impugnação por parte de terceiros (condôminos não signatários da ação ou confrontantes) não elide a exigência de título hábil à transferência de domínio, tampouco suprime a necessidade de observância do princípio da legalidade objetiva, pilar do direito registral. A segurança jurídica não decorre da inércia de terceiros, mas da correção formal dos atos e do controle normativo exercido pelo oficial registrador e pelo juízo competente. 

Importa ainda mencionar que, em sendo as matrículas abertas em nome do antigo proprietário do solo, os condôminos deverão, para que se reconheça juridicamente sua condição de proprietários formais, lavrar as respectivas escrituras públicas de compra e venda, cessão de direitos ou adjudicação, conforme o caso, e submetê-las ao devido registro perante o cartório de imóveis, cumprindo com todas as obrigações tributárias e registrais correlatas, inclusive ITBI, laudêmio (se for o caso), e emolumentos. 

Permitir, como pretendido, a substituição da cadeia dominial por simples decisão retificatória, sem suporte em qualquer título de origem válido, seria admitir perigoso precedente de desconstituição do sistema registral, o que afrontaria não apenas a literalidade da lei, mas o próprio ordenamento jurídico pátrio. 

Assim, mantêm-se incólumes os fundamentos da sentença combatida, que bem equacionou os limites da pretensão retificatória. 

4. Dispositivo 

Ante o exposto, conheço do recurso para negar-lhe provimento, mantendo a sentença de primeiro grau em todos os seus termos.

É como voto.