RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) Nº 0800165-56.2023.8.18.0155
RECORRENTE: MOEMA MARIA OLIVEIRA FERREIRA
Advogado(s) do reclamante: TATIANA MONTEIRO LIMA
RECORRIDO: RESIDENCIAL PADRE FREITAS SPE LTDA, IMOBILIARIA R & A LTDA - ME
Advogado(s) do reclamado: LEILTON SOUSA COSTA FILHO REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO LEILTON SOUSA COSTA FILHO, ELIDA GRACIA DE OLIVEIRA BRANDAO
RELATOR(A): 2ª Cadeira da 2ª Turma Recursal

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. NÃO OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO LIMITADA A 25% DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA PELO COMPRADOR. MANUTENÇÃO INTEGRAL DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.  Recurso inominado interposto contra sentença que acolheu a ilegitimidade passiva da imobiliária e, no mérito, julgou procedente o pedido de rescisão contratual, declarando a culpa do comprador pela não obtenção do financiamento, autorizando a retenção de 25% dos valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.   Há três questões em discussão:
(i) definir se a imobiliária detém responsabilidade solidária na relação contratual;
(ii) estabelecer, diante da rescisão motivada pelo comprador, o percentual de retenção cabível sobre os valores pagos. (iii) definir se a comissão de corretagem deve ser paga integralmente pelo comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.     Adota-se os fundamentos da sentença para acolher a ilegitimidade passiva da imobiliária.

4.     A rescisão contratual decorre de culpa exclusiva do comprador, que não obteve o financiamento previsto no contrato.

5.    A Cláusula Décima Terceira estabelece que a responsabilidade pelos encargos da rescisão, na hipótese de não obtenção do financiamento, recai sobre o comprador.

6.    A restituição deve seguir o item 6.1.3 do contrato, respeitando-se, contudo, o limite fixado em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que admite retenção de até 25% dos valores pagos.

7.     A sentença que aplicou o patamar de 25% de retenção alinha-se ao entendimento consolidado e deve ser mantida por seus próprios fundamentos, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/1995.

8.     A comissão de corretagem deve ser paga integralmente pelo comprador em caso de rescisão do contrato por culpa dele, previsão legal e contratual nesse sentido.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.     Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1.     A imobiliária não integra a relação obrigacional principal e, por isso, não responde solidariamente pela rescisão contratual. 2.     A culpa exclusiva do comprador pela não obtenção do financiamento autoriza a rescisão com retenção parcial. 3. O percentual máximo de retenção sobre os valores pagos, em casos de rescisão motivada pelo comprador, é de 25%, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 28/01/2026 a 04/02/2026, acordam os componentes do(a) 2ª Turma Recursal do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, NEGAR PROVIMENTO.

2ª Cadeira da 2ª Turma Recursal

Relator

RELATÓRIO

Cuida-se de recurso inominado em face de sentença que julgou extinto o processo sem resolução de mérito em relação à requerida IMOBILIÁRIA R&A LTDA, procedente o pedido para decretar a rescisão do contrato celebrado entre as partes, parcialmente procedente o pedido inicial, resolvendo o mérito da demanda para condenar a requerida RESIDENCIAL PADRE FREITAS SPE LTDA à restituir 75% dos valores pagos pela parte autora, descontado o valor da comissão de corretagem, em decorrência do referido contrato de promessa de compra e venda, totalizando R$602,41, o qual deverá ser restituído de uma única vez, improcedente o pedido de indenização por dano moral. Acolheu o pedido da Justiça Gratuita formulado pela parte autora. (ID 27262364).

Inconformada com a sentença proferida, a autora interpôs o presente recurso inominado aduzindo, em síntese, responsabilidade das rés e falha na prestação do serviço, responsabilidade solidária da imobiliária, dano moral, ocorrência comprovada. (ID 27262365).

As recorridas apresentaram contrarrazões ao recurso. (ID 27262368 e ID 27262369).

É o sucinto relatório. 

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Inicialmente, sobre o pedido de responsabilidade solidária de IMOBILIÁRIA R & A LTDA, adoto os fundamentos da sentença da ilegitimidade passiva, afastando a referida preliminar.

No mérito, o cerne da discussão posta no recurso inominado está em verificar se o pedido de rescisão do contrato de compra e venda foi motivado por culpa do devedor ou do comprador, para verificar quem deve arcar com os encargos rescisórios e em que patamar.

Analisando os argumentos dos litigantes e os documentos apresentados pelas partes, constato que houve culpa exclusiva do comprador, uma vez que não foi obtido o financiamento.

Ademais a Cláusula Décima Terceira é clara que, em caso de não obtenção do financiamento recai sobre o vendedor os encargos da rescisão.

Portanto, pelo contrato entabulado entre as partes, a restituição deve ocorrer nos termos do item 6.1.3, do contrato.

Entretanto, em que pese a previsão de retenção de 50% do valor pago, já foi sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça, a retenção do valor pago pode ser feita até 25%, assim, acertada a sentença que determinou esse percentual de retenção.

Quanto a comissão de corretagem, comungo do mesmo entendimento posto na sentença que seguiu a previsão da a Lei nº 4.591/1964, que dispõe o dever de pagamento integral da referida comissão, quando houve rescisão por inadimplemento, que é o que ocorre no presente caso, já que o financiamento não foi obtido pelo comprador. Além disso, há previsão contratual nesse sentido.

Dito isso e após a análise dos argumentos dos litigantes e do acervo probatório existente nos autos, entendo que a sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos sobre todo o mérito e preliminares da demanda, o que se faz na forma do disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95, com os acréscimos constantes da ementa que integra este acórdão.

“Art. 46. O julgamento em segunda instância constará apenas da ata, com a indicação suficiente do processo, fundamentação sucinta e parte dispositiva. Se a sentença for confirmada pelos próprios fundamentos, a súmula do julgamento servirá de acórdão.”.

Ante o exposto, voto para conhecer do recurso e negar-lhe provimento, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos.

Ônus de sucumbência pela recorrente nas custas e honorários advocatícios, estes em 10% sobre o valor corrigido da causa, com exigibilidade suspensa pelo prazo de 5 anos, nos termos do art. 98 §3º do CPC, em razão da concessão da justiça gratuita. 

Teresina (PI), datado e assinado eletronicamente.        

2ª Cadeira da 2ª Turma Recursal

Relator