AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 0756850-84.2025.8.18.0000
AGRAVANTE: FABIO RENATO BOMFIM VELOSO, ANA JULIETA ALMEIDA FARIAS VELOSO
Advogado(s) do reclamante: LARISSA ELLEN BENVINDO DA SILVA, FABIO RENATO BOMFIM VELOSO
AGRAVADO: ASSOCIACAO TERRAS ALPHAVILLE TERESINA
Advogado(s) do reclamado: MARCIO JOSE MORAIS DE QUEIROZ GALVAO
RELATOR(A): Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. MULTA CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO AOS PROPRIETÁRIOS. VIOLAÇÃO AO CONTRADITÓRIO E À AMPLA DEFESA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto por proprietários de imóvel situado em loteamento residencial contra decisão interlocutória que indeferiu tutela de urgência requerida em Ação Declaratória de Nulidade de Multa Condominial c/c Indenização por Danos Morais. Os Agravantes pleitearam a suspensão da cobrança de multa imposta pela Associação de Moradores, alegando ausência de notificação formal e desproporcionalidade da penalidade aplicada exclusivamente ao inquilino.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de notificação formal aos proprietários invalida a cobrança de multa associativa aplicada com base em notificações encaminhadas apenas ao locatário; (ii) estabelecer se a multa imposta configura medida desproporcional e, portanto, passível de suspensão liminar.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A imposição de penalidade pecuniária por associação de moradores deve respeitar os princípios do contraditório e da ampla defesa, mesmo em relações privadas, sobretudo quando podem afetar diretamente o patrimônio e a imagem dos proprietários.

2. A comunicação exclusiva ao inquilino, ainda que formalmente autorizado a representar os proprietários, não supre a necessidade de notificação pessoal dos titulares do imóvel, em razão da natureza propter rem da obrigação.

3. As obrigações condominiais vinculam-se ao imóvel e ao proprietário, conforme arts. 1.345 e 1.336, I, do Código Civil, sendo insuficiente a delegação de poderes ao locatário para isentar o dever de ciência direta ao titular do bem.

4. A jurisprudência nacional tem reconhecido que a ausência de procedimento mínimo de notificação e de oportunidade de manifestação invalida penalidades condominiais por afronta aos princípios do devido processo substancial, da boa-fé objetiva e da função social da propriedade.

5. A fixação de multa diária no valor de R$ 200,00, sem teto máximo e sem notificação prévia aos proprietários, revela-se potencialmente desproporcional e contrária aos princípios da razoabilidade, podendo configurar enriquecimento sem causa da associação.

6. O perigo de dano irreparável decorre da possibilidade de inscrição dos nomes dos Agravantes em cadastros de inadimplentes, justificando a concessão de tutela de urgência para suspensão da penalidade até o julgamento final da ação principal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. A aplicação de penalidade pecuniária por associação de moradores exige notificação formal aos proprietários do imóvel, ainda que representados por locatário, sob pena de nulidade do ato sancionatório.

2. Multa condominial com valor diário elevado, sem teto máximo e sem garantia de contraditório prévio, afronta os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, podendo ser suspensa liminarmente para evitar dano patrimonial irreversível.

3. A natureza propter rem das obrigações condominiais impõe ao titular do imóvel o direito de ser diretamente cientificado de penalidades que possam atingir seu patrimônio ou sua imagem.

Dispositivos relevantes citados:

CF/1988, arts. 1º, III, e 5º, XI; CC, arts. 1.336, I, e 1.345; CPC, arts. 995, parágrafo único, e 1.019, I; Lei nº 8.245/1991, art. 23, X.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-SP, AI nº 2064240-27.2024.8.26.0000, Rel. Des. Michel Chakur Farah, 28ª Câmara de Direito Privado, j. 27.05.2024.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos em Sessão do Plenário Virtual da 4ª Câmara Especializada Cível de 13/02/2026 a 25/02/2026 - Relator: Des. Lirton Nogueira, acordam os componentes do(a) 4ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por FÁBIO RENATO BOMFIM VELOSO e ANA JULIETA ALMEIDA FARIAS VELOSO, contra Decisão Interlocutória proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE MULTA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E TUTELA DE URGÊNCIA, ajuizada pelos Agravantes em face da ASSOCIAÇÃO TERRAS ALPHAVILLE TERESINA, ora Agravada.

A decisão agravada indeferiu o pedido de tutela de urgência para suspensão da cobrança de multa associativa, sob o fundamento de que a notificação expedida pela associação foi válida, haja vista que os próprios autores outorgaram procuração com plenos poderes ao locatário Udo Prass para representá-los junto à Associação, tornando legítima a comunicação e válida a ciência.

Em suas razões recursais, a parte Agravante sustenta, em síntese, que a decisão combatida deve ser reformada, ao argumento de que foram surpreendidos com a imposição de multa diária no valor de R$ 200,00 (duzentos reais), sem limite máximo, fundada em notificações enviadas exclusivamente ao locatário, sem comunicação formal aos proprietários. Alegam que a vistoria que originou a penalidade foi realizada sem autorização, após a expedição de “Habite-se”, o que configuraria invasão de domicílio. Defendem, ainda, que a penalidade imposta é nula por ausência de contraditório e de procedimento administrativo regular, além de desproporcional. Pleiteiam a concessão de efeito suspensivo para suspender a cobrança da multa e impedir eventual inscrição em cadastros de inadimplentes.

Na Decisão Monocrática de ID nº 25357379, foi deferido o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao acórdão recorrido, ficando suspensa a eficácia da decisão impugnada até ulterior deliberação em sentido diverso. 

A parte Agravada apresentou contrarrazões, nas quais defende, em síntese, que a decisão agravada deve ser mantida, pois os Agravantes outorgaram procuração ao locatário, conferindo-lhe poderes para representá-los junto à Associação, o que legitima as notificações. Sustenta que foram observados os trâmites internos previstos no regulamento da associação, com envio de notificações e oportunidade de regularização das irregularidades edilícias. Afirma que o “Habite-se” municipal não afasta o cumprimento das normas privadas da associação, e que a multa possui respaldo no regulamento interno. Alega, ainda, que a suspensão da penalidade causa prejuízos à coletividade condominial e requer a revogação do efeito suspensivo concedido.

Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

É o relatório.

VOTO

I. DA ADMISSIBILIDADE RECURSAL

De início, em razão do integral cumprimento dos seus requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, dou seguimento ao recurso. 

II. DA ANÁLISE RECURSAL

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pelos Autores, ora Agravantes, contra decisão que indeferiu o pedido liminar formulado na incial, visando à suspensão de multa condominial, sob o fundamento de que a notificação foi considerada válida.

Os Agravantes requereram a concessão de tutela de urgência para que seja o condomínio réu compelido a não efetuar qualquer tipo de cobrança relativa à multa, bem como que impossibilite o condomínio réu, ora Agravado, a efetuar quaisquer restrições nos órgãos de proteção ao crédito.

Passo à análise.

Nos termos do Código de Processo Civil, a concessão de efeito suspensivo ou de antecipação dos efeitos da tutela recursal exige a presença simultânea da relevância dos fundamentos invocados e do risco de dano irreparável ou de difícil reparação à parte Agravante em razão da decisão impugnada.

Consoante o art. 1.019, inciso I, do CPC, compete ao Relator, em sede de tutela provisória, atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, total ou parcialmente, a medida pleiteada, desde que demonstrados os pressupostos legais. No mesmo sentido, o parágrafo único do art. 995 do CPC condiciona a concessão do efeito suspensivo à presença da probabilidade de provimento do recurso (fumus boni iuris) e do risco de dano grave ou de difícil reversão (periculum in mora).

No caso em análise, verifica-se o atendimento de ambos os requisitos, legitimando a atuação desta Relatoria.

Nessa linha, sempre que houver risco de dano relevante decorrente de decisão interlocutória, é assegurado à parte o ajuizamento de Agravo de Instrumento, podendo, no próprio recurso, pleitear ao Relator a concessão liminar de efeito suspensivo. A apreciação desse pedido, contudo, está condicionada à demonstração conjunta da plausibilidade jurídica das razões recursais e da iminência de prejuízo significativo à parte Agravante antes do julgamento definitivo. Cumpre destacar que o risco de dano, isoladamente considerado, não é suficiente: impõe-se ao Recorrente evidenciar, de forma clara, a relevância dos fundamentos jurídicos apresentados no Agravo.

Na hipótese em exame, a controvérsia recursal gira em torno da possibilidade de suspensão de multa condominial aplicada pela Associação de Moradores do Loteamento Terras Alphaville, sob a alegação dos Agravantes — proprietários da unidade imobiliária — de que não foram devidamente notificados das supostas irregularidades e de que a penalidade teria sido fixada em valor desproporcional, sem teto limitador e com cobrança contínua dirigida exclusivamente ao inquilino.

Inicialmente, observa-se que a Constituição Federal, em seu art. 1º, inciso III, consagra o princípio da dignidade da pessoa humana como fundamento da República, irradiando seus efeitos para todo o ordenamento jurídico, inclusive para as relações privadas. Tal orientação decorre da doutrina da eficácia horizontal dos direitos fundamentais, segundo a qual particulares devem pautar sua atuação observando diretamente os princípios constitucionais, especialmente quando presentes direitos de natureza patrimonial, de personalidade e atinentes à imagem pública.

Nesse contexto, ainda que as relações condominiais não se submetam às mesmas formalidades do processo judicial, é imprescindível que se assegurem, na medida do possível, o contraditório e a ampla defesa, sobretudo quando a imposição de penalidades pode repercutir no patrimônio do condômino ou afetar sua imagem perante terceiros. A ausência de prévia ciência e de oportunidade de manifestação fragiliza o ato sancionatório, tendo em vista a necessidade de observância dos princípios da legalidade, razoabilidade, proporcionalidade e transparência na administração condominial.

Os autos demonstram que o inquilino possuía poderes para representar a unidade nas deliberações condominiais, conforme ID nº 67358918, constante no ProceComCiv nº 0844970-08.2024.8.18.0140. Todavia, como estabelece o art. 1.345 do Código Civil, as obrigações condominiais possuem natureza propter rem, vinculando-se diretamente ao imóvel e, por consequência, ao proprietário, independentemente da existência de contrato de locação ou de eventual repasse interno de encargos ao locatário.

A regra é reforçada pelo art. 1.336, I, do Código Civil, segundo o qual compete ao condômino proprietário — ou titular de direito real — arcar com as despesas condominiais conforme sua fração ideal. A locação do imóvel, por si só, não transfere automaticamente ao inquilino a responsabilidade jurídica perante o condomínio, mas apenas gera relação interna entre locador e locatário.

De outro lado, a Lei nº 8.245/91, em seu art. 23, X, impõe ao locatário o dever de observar a convenção e o regulamento interno do condomínio. Trata-se de obrigação contratual do inquilino, mas que não exclui a responsabilidade legal do proprietário frente ao condomínio, especialmente quando a penalidade é imputada à unidade imobiliária e pode gerar restrições ou impactos econômicos diretamente ao titular do imóvel.

No presente caso, observa-se que as notificações relativas às supostas irregularidades, bem como à posterior imposição da multa, constante no ID nº 63771091 nos autos do ProceComCiv nº 0844970-08.2024.8.18.0140, foram direcionadas exclusivamente ao locatário, sem qualquer comunicação formal aos proprietários do imóvel, ora Agravantes. Considerando que a penalidade incide sobre a unidade e pode gerar repercussões jurídicas e patrimoniais em desfavor dos Agravantes, mostra-se razoável — e exigível à luz dos princípios constitucionais aplicáveis — que estes fossem previamente cientificados, possibilitando o exercício do contraditório e da ampla defesa.

Importante frisar que a jurisprudência pátria, tanto em Tribunais Estaduais quanto no Superior Tribunal de Justiça, tem reconhecido que a aplicação de penalidades condominiais deve observar procedimento mínimo de notificação e manifestação, sob pena de violação aos princípios do devido processo substancial, da boa-fé objetiva e da função social da propriedade. A ausência de comunicação direta ao responsável legal pela unidade configura vício que, ao menos em análise perfunctória própria desta fase recursal, pode comprometer a validade da multa aplicada.

Vejamos os entendimento dos Tribunais Pátrios:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – Ação anulatória de multa condominial – Decisão agravada que indeferiu o pedido de concessão de tutela de urgência – Insurgência recursal do autor – Pretensão de depositar em Juízo o valor da multa e determinar à ré que se abstenha de realizar cobranças extrajudiciais e/ou judiciais – Cabimento – Requisitos do art. 300, do Código de Processo Civil, preenchidos – Probabilidade do direito demonstrada – Documentação acostada à inicial que demonstra que o condomínio réu incluiu no boleto da taxa condominial o valor da multa, cuja exigibilidade está sendo discutida nos autos – Inadmissibilidade – Autorização do depósito do valor da penalidade em Juízo que é medida de rigor – O perigo de dano irreparável ou de difícil reparação decorre da possibilidade de inclusão do nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito – Determinação à ré de se abster de efetuar cobranças judiciais e/ou extrajudiciais, enquanto não definida a questão afeta à legalidade da cobrança da multa, sob pena de incidência de multa diária – Decisão reformada – RECURSO PROVIDO.

(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2064240-27.2024 .8.26.0000 Campinas, Relator.: Michel Chakur Farah, Data de Julgamento: 27/05/2024, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/05/2024).

Além disso, a alegação dos Agravantes de que a multa diária, que foi fixada em R$ 200,00 (duzentos reais), não possui limite máximo e continua sendo cobrada indefinidamente sem prévia notificação pessoal merece atenção sob o prisma da razoabilidade e proporcionalidade. Penalidades reiteradas e ilimitadas podem assumir caráter desmedido e gerar enriquecimento sem causa do ente condominial, o que é vedado pelo ordenamento jurídico.

Ressalte-se, ainda, que os Agravantes afirmam que a vistoria no imóvel teria sido realizada sem autorização, o que configuraria violação à inviolabilidade do domicílio (art. 5º, XI, da CF). Embora essa matéria demande ulterior instrução probatória, o argumento reforça a necessidade de prudência e cautela na análise das circunstâncias que envolveram a imposição da penalidade.

Diante desse cenário, e considerando que a multa foi direcionada à unidade sem que os proprietários tenham sido formalmente notificados ou instados a apresentar suas justificativas, revela-se necessária a preservação do direito de defesa, inclusive quanto à própria validade da penalidade e à adequação do seu valor.

Assim, em sede de cognição sumária, própria das tutelas de urgência, mostra-se plausível a tese dos Agravantes, seja pela ausência de notificação adequada, seja pela aparente desproporcionalidade da multa aplicada, justificando-se a intervenção judicial para evitar danos patrimoniais e eventuais prejuízos à imagem dos proprietários, como a negativação de seus nomes em cadastros restritivos.

III. DISPOSITIVO

Diante do exposto, conheço do AGRAVO DE INSTRUMENTO, por preenchidos os requisitos de admissibilidade, e, no mérito, DOU-LHE PROVIMENTO, para reformar a decisão agravada, confirmando em caráter definitivo os efeitos da liminar anteriormente concedida e determinando a concessão da tutela recursal aos Agravantes, com a suspensão da multa imposta pela Agravada, bem como a proibição de adoção de quaisquer medidas restritivas até o julgamento final da ação principal.

É como voto.

Teresina-PI, data registrada pelo sistema.

Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS

RELATOR