Autos: APELAÇÃO CÍVEL - 0858197-02.2023.8.18.0140 Requerente: ANTONIO CARLOS DA SILVA SOUSA Requerido: VILA VERDE SPE TERESINA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO. INADIMPLEMENTO ANTERIOR DA CONSTRUTORA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO AFASTADA. MULTA CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por consumidor em face de sentença que julgou improcedente ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais proposta contra empresa incorporadora, em razão de atraso na entrega de loteamento adquirido mediante contrato firmado em janeiro de 2015, com prazo de entrega até 31 de dezembro de 2016. A sentença indeferiu os pedidos sob o fundamento de inadimplência do autor. O apelante sustenta a configuração de inadimplemento anterior por parte da ré, postulando a condenação à multa contratual e a indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega do loteamento e o abandono do empreendimento pela construtora configuram inadimplemento contratual suficiente para afastar a exceção do contrato não cumprido e ensejar a aplicação de multa contratual; (ii) estabelecer se a conduta da ré enseja o dever de indenizar por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR A empresa incorporadora incorre em inadimplemento absoluto ao não entregar o loteamento dentro do prazo contratual somado à cláusula de tolerância (maio de 2017) e ao abandonar o empreendimento, evidenciando o descumprimento da obrigação principal do contrato. A parte autora, ao manter-se adimplente até janeiro de 2019, somente suspende os pagamentos após atraso substancial e injustificado da ré, o que configura exercício legítimo da exceção do contrato não cumprido em seu favor, nos termos do art. 476 do Código Civil. A jurisprudência do STJ reconhece que, em casos de mora da construtora, a exceção do contrato não cumprido beneficia o consumidor, afastando-se qualquer alegação de inadimplemento recíproco (AgInt no REsp 1.552.363/ES; REsp 1.796.760/RJ). Caracterizado o inadimplemento da ré, torna-se exigível a multa moratória contratualmente prevista de 0,5% ao mês, devendo sua apuração ser feita em fase de liquidação de sentença, com correção monetária e juros legais. A frustração do consumidor, decorrente do abandono do empreendimento e da impossibilidade de usufruir do bem adquirido, ultrapassa o mero aborrecimento, configurando dano moral indenizável, nos termos do art. 5º, X, da CF/1988 e da jurisprudência consolidada. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: O inadimplemento contratual caracterizado pelo atraso injustificado e abandono do empreendimento pela construtora impede a aplicação da exceção do contrato não cumprido em desfavor do consumidor. A multa moratória pactuada em contrato de compra e venda de imóvel é exigível quando o atraso é imputável exclusivamente à incorporadora. O abandono de empreendimento imobiliário por parte da construtora gera frustração e sofrimento ao consumidor que excedem o mero dissabor, sendo passível de indenização por danos morais. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, X; CC, arts. 186, 403, 476 e 927; CPC, arts. 85, § 11, e 487, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.552.363/ES, Rel. Min. Raul Araújo, j. 29.05.2023; STJ, REsp 1.796.760/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 02.04.2019. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0858197-02.2023.8.18.0140 - Relator: AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 11/02/2026 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0858197-02.2023.8.18.0140

APELANTE: ANTONIO CARLOS DA SILVA SOUSA 
Advogado do(a) APELANTE: JEFFERSON DA SILVA RESENDE - PI20819-A

APELADO: VILA VERDE SPE TERESINA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

RELATOR(A): Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO. INADIMPLEMENTO ANTERIOR DA CONSTRUTORA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO AFASTADA. MULTA CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por consumidor em face de sentença que julgou improcedente ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais proposta contra empresa incorporadora, em razão de atraso na entrega de loteamento adquirido mediante contrato firmado em janeiro de 2015, com prazo de entrega até 31 de dezembro de 2016. A sentença indeferiu os pedidos sob o fundamento de inadimplência do autor. O apelante sustenta a configuração de inadimplemento anterior por parte da ré, postulando a condenação à multa contratual e a indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega do loteamento e o abandono do empreendimento pela construtora configuram inadimplemento contratual suficiente para afastar a exceção do contrato não cumprido e ensejar a aplicação de multa contratual; (ii) estabelecer se a conduta da ré enseja o dever de indenizar por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A empresa incorporadora incorre em inadimplemento absoluto ao não entregar o loteamento dentro do prazo contratual somado à cláusula de tolerância (maio de 2017) e ao abandonar o empreendimento, evidenciando o descumprimento da obrigação principal do contrato.

2. A parte autora, ao manter-se adimplente até janeiro de 2019, somente suspende os pagamentos após atraso substancial e injustificado da ré, o que configura exercício legítimo da exceção do contrato não cumprido em seu favor, nos termos do art. 476 do Código Civil.

3. A jurisprudência do STJ reconhece que, em casos de mora da construtora, a exceção do contrato não cumprido beneficia o consumidor, afastando-se qualquer alegação de inadimplemento recíproco (AgInt no REsp 1.552.363/ES; REsp 1.796.760/RJ).

4. Caracterizado o inadimplemento da ré, torna-se exigível a multa moratória contratualmente prevista de 0,5% ao mês, devendo sua apuração ser feita em fase de liquidação de sentença, com correção monetária e juros legais.

5. A frustração do consumidor, decorrente do abandono do empreendimento e da impossibilidade de usufruir do bem adquirido, ultrapassa o mero aborrecimento, configurando dano moral indenizável, nos termos do art. 5º, X, da CF/1988 e da jurisprudência consolidada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. O inadimplemento contratual caracterizado pelo atraso injustificado e abandono do empreendimento pela construtora impede a aplicação da exceção do contrato não cumprido em desfavor do consumidor.

2. A multa moratória pactuada em contrato de compra e venda de imóvel é exigível quando o atraso é imputável exclusivamente à incorporadora.

3. O abandono de empreendimento imobiliário por parte da construtora gera frustração e sofrimento ao consumidor que excedem o mero dissabor, sendo passível de indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, X; CC, arts. 186, 403, 476 e 927; CPC, arts. 85, § 11, e 487, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.552.363/ES, Rel. Min. Raul Araújo, j. 29.05.2023; STJ, REsp 1.796.760/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 02.04.2019.

ACÓRDÃO

Vistos, relatado e discutido os autos na Sessão do Plenário Virtual da 3ª Câmara Especializada Cível de 23/01/2026 a 30/01/2026. Acordam os componentes do(a) 3ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta pela ANTONIO CARLOS DA SILVA SOUSA em face de sentença proferida nos autos de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CC IDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS proposta em face de VILA VERDE SPE TERESINA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, que julgou improcedente os pedidos formulados pelo autor e extinguiu o processo, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, nos seguintes termos:

Do exposto, na forma do art.487,CPC, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO AUTORAL.

Sem custas. Sem Honorários.

APELAÇÃO: em suas razões, a parte recorrente pugnou pela reforma da decisão recorrida, alegando que: i) o atraso na entrega do loteamento, contratado para ser entregue até 31/12/2016, é incontroverso, sendo devida a multa contratual de 0,5% ao mês pelo período em que o autor manteve-se adimplente (dez/2016 a jan/2019); ii) a empresa abandonou o empreendimento, frustrando o sonho do autor e de seus familiares, o que configura dano moral indenizável no valor de R$ 10.000,00; iii) o arbitramento dos honorários advocatícios de sucumbência em 20%, conforme art. 85, § 2º do CPC, é medida que se impõe.

CONTRARRAZÕES: não apresentadas.

VOTO

1. CONHECIMENTO DA APELAÇÃO CÍVEL

Ao analisar os pressupostos objetivos, verifica-se que o recurso é cabível, adequado e tempestivo. Além disso, não se verifica a existência de algum fato impeditivo de recurso, e não ocorreu nenhuma das hipóteses de extinção anômala da via recursal (deserção, desistência e renúncia).

Da mesma forma, não há como negar o atendimento dos pressupostos subjetivos, pois a parte Apelante é legítima e o interesse, decorrente da sucumbência, é indubitável.

Deste modo, conheço do presente recurso.

2. FUNDAMENTAÇÃO

A controvérsia central reside em definir qual das partes contratantes deu causa ao inadimplemento e, consequentemente, analisar a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido e a procedência dos pedidos de multa contratual e danos morais.

A sentença de primeiro grau julgou a demanda improcedente por entender que o autor, ao se tornar inadimplente, não poderia exigir a contraprestação da ré. Contudo, com a devida vênia, a decisão merece reforma.

Conforme se extrai dos autos, o contrato de compra e venda, firmado em janeiro de 2015, previa a entrega do loteamento para 31 de dezembro de 2016. É incontroverso que a construtora não apenas descumpriu o prazo, como abandonou o empreendimento. O próprio autor, por sua vez, manteve a regularidade de seus pagamentos até janeiro de 2019, ou seja, por mais de dois anos após o término do prazo de entrega.

Nesse cenário, mesmo considerada a cláusula de tolerância de 120 dias para a entrega, a mora da construtora é anterior à do comprador: o prazo contratual somado ao período de tolerância expirou em maio de 2017, sem que o empreendimento estivesse concluído, caracterizando o inadimplemento da ré. O autor, por sua vez, somente suspendeu os pagamentos em janeiro de 2019, quando o atraso já era substancial e evidenciava que o projeto não seria finalizado, de modo que sua conduta configurou mera reação legítima ao descumprimento prévio da incorporadora.

A teoria da exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, estabelece que, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. A correta interpretação do dispositivo impõe a análise de qual das partes incorreu em mora primeiro.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que a parte que primeiro descumpre o contrato não pode se valer da exceptio non adimpleti contractus. Na verdade, a exceção favorece a parte que foi lesada pelo inadimplemento inicial.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543/STJ. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RECONHECIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O Superior Tribunal de Justiça possui firme entendimento de que, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Relativamente à aplicação do instituto da exceção do contrato não cumprido, "no curso da mora da construtora, essa exceção favoreceria, na verdade, a adquirente, que não estava obrigada a quitar o saldo devedor antes que a construtora a convocasse para a entrega das chaves" (REsp 1.796.760/RJ, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 2/4/2019, DJe de 5/4/2019). 3. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no REsp: 1552363 ES 2015/0217245-0, Relator: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 29/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/06/2023)

Assim, a suspensão dos pagamentos pelo apelante foi uma consequência direta e legítima do inadimplemento prévio e absoluto da apelada, que não só atrasou como abandonou a obra. Afasta-se, portanto, a aplicação da exceção do contrato não cumprido em desfavor do consumidor.

Uma vez reconhecida a culpa exclusiva da construtora, a cláusula penal moratória prevista no contrato torna-se plenamente exigível. O apelante requer a multa de 0,5% sobre o valor do lote por mês de atraso, calculada sobre o período em que se manteve adimplente com a obra já atrasada (maio de 2017 a janeiro de 2019). O pedido é procedente, devendo o valor exato ser apurado em fase de liquidação de sentença.

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, também merece acolhimento. A situação vivenciada pelo apelante ultrapassa, em muito, o mero dissabor decorrente de um inadimplemento contratual. A aquisição de um imóvel gera expectativas que transcendem a esfera patrimonial, envolvendo planejamento familiar e o sonho da casa própria.

O abandono completo do empreendimento pela construtora representa uma grave ofensa à boa-fé objetiva e causa uma frustração profunda, gerando ansiedade e abalo psicológico que configuram o dano moral. Nesse sentido:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO MAS IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Apelação cível interposta pela Massa Falida de Cameron Construtora Ltda. contra sentença da 22ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, que julgou procedentes os pedidos formulados por Katryne Kelly Oliveira de Gusmão e Claudir Monteiro Júnior em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais e materiais. A sentença condenou solidariamente a construtora e a CIBRASEC a pagarem R$ 10.000,00 a cada autor a título de danos morais, bem como indenização por lucros cessantes correspondente a 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso na entrega do bem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Há cinco questões em discussão: (i) se a indenização por danos materiais e lucros cessantes depende de comprovação efetiva do prejuízo; (ii) se é aplicável o princípio da exceção do contrato não cumprido em razão de suposta inadimplência recíproca; (iii) qual o termo final dos lucros cessantes; (iv) se o inadimplemento contratual enseja a condenação por danos morais na ausência de violação grave de direitos de personalidade; e (v) se houve incoerência nos critérios adotados para o cálculo dos danos materiais, em afronta ao art. 489 do CPC. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. Defere-se à apelante o benefício da justiça gratuita, em razão de sua condição de massa falida, com base na jurisprudência pátria que admite o benefício diante da ausência de ativos superiores ao passivo financeiro. 4. A indenização por lucros cessantes prescinde de comprovação específica do prejuízo quando se trata de atraso na entrega de imóvel, uma vez que o dano pela impossibilidade de uso é presumido, conforme entendimento jurisprudencial consolidado. 5. A alegação de inadimplemento recíproco é rejeitada, pois não há comprovação de que os autores descumpriram obrigações contratuais. O atraso na obra, de responsabilidade exclusiva da construtora, afasta a aplicação da exceção do contrato não cumprido. 6. O termo final dos lucros cessantes foi corretamente fixado como a data da entrega das chaves ao comprador, momento em que o imóvel se torna disponível para uso, em consonância com a jurisprudência predominante. 7. O inadimplemento contratual por parte da construtora configura ofensa que extrapola o mero dissabor, justificando a indenização por danos morais, dada a frustração e o abalo sofridos pelos consumidores em razão do atraso na entrega do bem. 8. A fixação dos lucros cessantes em 0,5% sobre o valor do imóvel por mês de atraso é considerada razoável e proporcional, sendo prática corrente no mercado imobiliário, não havendo incoerência nos critérios de cálculo adotados. IV. DISPOSITIVO E TESE: 9. Recurso conhecido mas improvido. Tese de julgamento: 1. A indenização por lucros cessantes em caso de atraso na entrega de imóvel pode ser presumida, dispensando a comprovação específica do prejuízo. 2. A exceção do contrato não cumprido não se aplica quando o atraso na obra é de responsabilidade exclusiva da construtora. 3. O termo final dos lucros cessantes em atraso na entrega de imóvel é a data da entrega das chaves ao comprador. 4. O inadimplemento contratual pode configurar dano moral quando a frustração causada pelo atraso extrapola o mero dissabor. 5. A fixação dos lucros cessantes em 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso é proporcional e adequada ao mercado imobiliário. ____________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, X; CC, arts. 186, 403 e 927; CPC, arts. 489 e 487, I. Jurisprudência relevante citada: TJMG, AI 10000220998181001, Rel. Des. Baeta Neves, j. 15.02.2023; TJPR, AI 0022162-36.2021.8.16.0000, Rel. Des. José Ricardo Alvarez Vianna, j. 16.08.2021; TJSP, Apelação Cível 1004729-41.2022.8.26.0597, Rel. Des. Ricardo Negrão, j. 29.08.2023; TJBA, APL 0531236-36.2016.805.0001, Rel. Des. Ivanilton Santos da Silva, j. 04.11.2020; TJDF, Apelação Cível 0702045-19.2018.8.07.0006, Rel. Des. Ana Cantarino, j. 08.08.2019. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do presente recurso, mas para negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, 06 de novembro de 2024. EVERARDO LUCENA SEGUNDO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Relator

(TJ-CE - Apelação Cível: 01380339520188060001 Fortaleza, Relator: CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, Data de Julgamento: 06/11/2024, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 06/11/2024)

Considerando a gravidade da conduta da ré, o longo período de espera e a frustração imposta ao autor, fixo a indenização por danos morais no valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais), quantia que se mostra razoável e proporcional ao dano sofrido, sem gerar enriquecimento ilícito.

3. DECISÃO

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso de apelação e DOU-LHE PROVIMENTO para reformar integralmente a sentença de primeiro grau e, por conseguinte:

 CONDENAR a empresa VILA VERDE SPE TERESINA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA ao pagamento da multa contratual por atraso, no percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do contrato, por cada mês de atraso, a ser calculada no período entre a data prevista para a entrega adicionado ao prazo de tolerância (31/04/2016) e a data em que o autor suspendeu os pagamentos (janeiro de 2019), cujo montante deverá ser apurado em liquidação de sentença, com correção monetária pelo INPC a partir de cada vencimento e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

CONDENAR a mesma ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais), acrescido de correção monetária pelo INPC a partir da data deste acórdão (Súmula 362/STJ) e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Fixo os honorários advocatícios para 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, em desfavor da parte Ré, já incluídos os recursais, na forma do art. 85, § 11, do CPC.

Sessão do Plenário Virtual da 3ª Câmara Especializada Cível de 23/01/2026 a 30/01/2026, presidido(a) pelo(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Desembargador(a) LUCICLEIDE PEREIRA BELO.

Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO, LUCICLEIDE PEREIRA BELO e RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS.

Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, MARTHA CELINA DE OLIVEIRA NUNES.

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, data registrada no sistema.

Des. Agrimar Rodrigues de Araújo

Relator