Rescisão do contrato e devolução do dinheiro 0808439-88.2022.8.18.0140
Ementa
Acórdão
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ
ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Câmara Especializada Cível
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0808439-88.2022.8.18.0140
APELANTE: CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA
Advogado(s) do reclamante: RAFAELA MOREIRA CAMPELO, THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO, LUCAS LIMA RODRIGUES
APELADO: ULTRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME
Advogado(s) do reclamado: ALANA GOMES DE MEDEIROS, MARIANNE LAYZZE BOAVISTA OLIVEIRA NOLETO DE SANTANA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO MARIANNE LAYZZE BOAVISTA OLIVEIRA NOLETO DE SANTANA
RELATOR(A): Desembargador HILO DE ALMEIDA SOUSA
EMENTA
Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. APLICAÇÃO DO CDC. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
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Apelação Cível interposta por Cipasa Urbanismo S.A. contra sentença que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores ajuizada por João Soares de Lima, julgou procedente o pedido autoral, rescindindo o contrato de promessa de compra e venda de lote e condenando as rés à restituição de 80% dos valores pagos (R$ 54.031,76), acrescidos de correção monetária desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação, além de honorários advocatícios de 10%. A sentença reputou abusiva a cláusula contratual que previa retenção de 50%, fixando a retenção em 20%, com base na jurisprudência dominante e nas normas do Código de Defesa do Consumidor. A Ultra Empreendimentos SPE LTDA também interpôs apelação, arguindo, preliminarmente, vício no recolhimento de custas e, no mérito, alegando culpa da vendedora pelo atraso na entrega da obra.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
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Há duas questões em discussão: (i) definir se a cláusula penal que prevê retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão é abusiva; e (ii) estabelecer se a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva do promitente vendedor, justificando a devolução integral dos valores pagos pelo comprador.
III. RAZÕES DE DECIDIR
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A preliminar de ausência de preparo recursal foi rejeitada, tendo em vista a comprovação do pagamento das custas com base de cálculo correta conforme a Tabela de Custas do TJPI e a Lei nº 6.920/2016.
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Embora o contrato estivesse registrado com cláusula de alienação fiduciária, sua aplicação é afastada no presente caso, diante do descumprimento contratual por parte da vendedora e da ausência de constituição válida em mora do comprador, conforme requisitos estabelecidos no Tema 1.095 do STJ.
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O contrato previa prazo máximo de 24 meses, prorrogável por 180 dias, para a entrega da infraestrutura, iniciando-se em dezembro de 2014, com data-limite em junho de 2017. Contudo, a entrega da obra ocorreu apenas em julho de 2018, configurando atraso superior a um ano.
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A planilha de pagamentos comprova que o comprador permaneceu adimplente até data próxima ao prazo contratual para entrega da infraestrutura, o que evidencia que a mora contratual decorre da vendedora.
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O atraso na entrega da obra autoriza a resolução do contrato por inadimplemento do promitente vendedor, com devolução integral das quantias pagas, conforme previsão do art. 475 do Código Civil, arts. 14 e 18 do Código de Defesa do Consumidor e Súmula 543 do STJ.
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A cláusula de retenção de 50% revela-se abusiva e desproporcional em razão da culpa do vendedor pela rescisão, sendo inaplicável em face da proteção conferida ao consumidor pelas normas do CDC, especialmente os arts. 51, IV, e 53.
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Não se aplica a tese do prazo de quatro anos da Lei nº 6.766/1979 para entrega das obras, pois tal norma regula obrigações do empreendedor perante a Administração Pública, não vinculando o comprador, cujos direitos decorrem do contrato e do CDC.
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A restituição das parcelas deve ser realizada de forma integral e imediata, afastando-se a cláusula contratual que prevê parcelamento, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor.
IV. DISPOSITIVO E TESE
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Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
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A cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos mostra-se abusiva quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento do promitente vendedor.
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O atraso superior ao prazo contratual de entrega da infraestrutura do loteamento, sem justificativa plausível, caracteriza inadimplemento do vendedor e autoriza a resolução contratual com devolução integral das parcelas pagas.
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Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a devolução das quantias pagas deve ocorrer de forma imediata e integral, afastando-se cláusulas abusivas que imponham retenções desproporcionais ou parcelamentos prejudiciais ao consumidor.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 421, 423, 475; CDC, arts. 14, 18, §1º, 51, IV, e 53; CPC, arts. 85, §2º, 98, §3º, 240; Lei nº 6.766/1979, art. 18, V; Lei nº 9.514/1997, arts. 22 e 23.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 1.095, REsp 1.891.498/SP, 2ª Seção, j. 26.10.2022; STJ, Súmula 543; TJ-SP, Apelação Cível nº 1120779-55.2023.8.26.0100, Rel. Des. Marcos Gozzo, j. 22.10.2024; TJ-SP, Apelação Cível nº 1007682-51.2021.8.26.0099, Rel. Des. Fernando Akaoui, j. 09.02.2024; TJPI, Apelação Cível nº 0818094-60.2017.8.18.0140, Rel. Des. Haroldo Rehem, j. 21.07.2024.
ACÓRDÃO
Visto, relatado e discutidos acordam os componentes do(a) 1ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).
RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por Cipasa Urbanismo S.A., em face da sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores, proposta por João Soares de Lima, em trâmite perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, que julgou procedente o pedido autoral, rescindindo o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária e condenando as rés à restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, no montante de R$ 54.031,76, atualizados desde o desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação, além de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.
A sentença está registrada no Id nº 104681231, na qual o juízo de origem entendeu que a rescisão contratual por iniciativa do comprador é possível, ainda que imotivada, desde que preservado percentual de retenção razoável, reputando como abusiva cláusula que previa a retenção de 50%, reputando adequado o percentual de 20% de retenção, nos termos da jurisprudência dominante e das disposições do CDC.
A parte Apelante Cipasa Urbanismo S.A., inconformada, interpôs apelação sob o Id nº 104909732, alegando, em síntese:
(i) que o contrato foi rescindido por culpa exclusiva do autor/apelado, por sua iniciativa; (ii) que as rés suportaram custos administrativos e operacionais com o empreendimento; (iii) que a cláusula penal pactuada (retenção de 50%) não é abusiva, devendo ser respeitada, inclusive em observância ao princípio do pacta sunt servanda; (iv) que a restituição deveria ocorrer de forma parcelada, conforme previsão contratual, sob pena de enriquecimento ilícito do promitente comprador; (v) ao final, requer a reforma da sentença para reconhecer a legalidade da cláusula penal de 50% e a restituição de forma parcelada, conforme avençado contratualmente.
Por sua vez, a recorrida Ultra Empreendimentos SPE LTDA, também apelou (Id nº 104910080), argumentando, preliminarmente, a ausência de pagamento integral das custas recursais. No mérito, alegou que a rescisão contratual foi causada exclusivamente pela empresa requerida/Apelada, por atraso excessivo na entrega; que a obra, de fato, foi entregue, porém 2 (dois) anos depois do previsto, o que inegavelmente acarreta diversos prejuízos para a parte Apelada que firmou contrato de compra e venda contando com o cumprimento das cláusulas do referido negócio jurídico; que a alteração do cronograma de obras acordada entre a parte Apelante e a prefeitura não implica em desresponsabilização da incorporadora/construtora, que firmou um contrato com a parte Apelada de preço fechado com prazo de entrega previamente delimitado. Ao final, requereu a manutenção integral da sentença.
Foi proferido juízo de admissibilidade recursal, com o recebimento do apelo em ambos efeitos, nos termos do artigo 1.012, caput, e 1.013 do Código de Processo Civil.
Autos encaminhados ao Ministério Público Superior, este informou ausência de interesse público para justificar sua intervenção (ID 21557367).
É o relatório.
Encaminhem-se os presentes autos a 1ª Câmara Especializada Cível deste TJPI, para a sua inclusão em pauta de julgamento, nos termos do art. 934, do CPC.
VOTO
ii. VOTO
I – ADMISSIBILIDADE DO RECURSO
Preambularmente, preenchidos os pressupostos legais atinentes à espécie, eis que a apelação é tempestiva (ID 21112477), conheço o recurso.
II - FUNDAMENTAÇÃO
a) Preliminarmente
A preliminar de ausência da incorreção do valor das custas recursais não merece acolhida.
Explico.
O Recurso de Apelação está identificado no código 24 da Tabela de Custas e Emolumentos (Lei nº 6.920/2016), com base de cálculo variável de acordo com o valor da sentença, se este for líquido e certo, in verbis:
Art. 4º Salvo as exceções estabelecidas em lei, as custas judiciais incidirão sobre o valor da causa em três fases distintas do processo:
I – na distribuição;
II – no preparo da apelação e do recurso adesivo, e no processo da competência originária do tribunal;
III – na propositura da execução;
§ 1º Nos pedidos de natureza condenatória, o valor do preparo a que se refere os incisos II e III deste artigo será calculado sobre o valor fixado na sentença, se for líquido e certo. Não sendo líquido e certo, incidirá a quantia indicada para ações com valor inestimável;
No caso em apreço, verifica-se que a sentença de primeiro grau condenou o apelante à restituição dos valores desembolsados pela autora, totalizando R$ 64.839,15 (sessenta e quatro mil, oitocentos e trinta e nove reais e quinze centavos), montante apurado a partir do boleto de custas processuais juntado aos autos por ocasião da elaboração do cálculo.
Dessa forma, considerando a certidão constante no ID 20828352, a qual vincula expressamente o pagamento das custas ao presente feito, não há falar em irregularidade, motivo pelo qual rejeito a preliminar suscitada.
Saneado o feito, passo ao mérito.
b) MÉRITO
Compulsando os autos, nota-se que a presente ação discute a aquisição de lotes, através de compra e venda, comercializados a prazo diretamente pela empreendedora da obra.
Nesse sentido, em recente julgamento colegiado da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (Tema 1.095 - Recurso Especial 1.891.498/SP julgado em regime repetitivo), 26.10.2022, os ministros decidiram, por unanimidade, não reconhecer a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor em contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária. Reiterou-se, inclusive, a necessidade de observância da regulamentação trazida pela Lei 9.514, de 1997.
Vejamos:
TEMA 1.095 - Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Vê-se, portanto, que a aplicação indistinta da Lei nº 9.514/97 deve observar os seguintes requisitos: (i) averbação em cartório do contrato com cláusula de alienação fiduciária; (ii) inadimplemento do devedor fiduciário e (iii) adequada constituição em mora.
Para tanto, nota-se que o próprio requente afirmou que interrompeu os pagamentos das parcelas pactuadas em razão ao atraso na entrega do imóvel. Além disso, houve efetivação do registro em cartório, conforme ID 20828229, em 07/06/2017.
Todavia, aqui é preciso um adendo.
O contrato realizado entre as partes, juntado no ID 20828228, definiu no item “10.2” que “todas as obras de implantação, infraestrutura e complementar citadas no item 10.1, acima, serão realizadas de acordo com o cronograma de obras aprovado pela Prefeitura Municipal de Teresina/PO, ou seja, no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses, contados a partir do registro do Memorial de Loteamento pelo Cartório de Registro de Imóveis, no termos da Lei Federal nº 6766; ressalvada a ocorrência de casos fortuitos ou motivos de força maior, devidamente comprovados”.
Cumpre ressaltar, que o contrato em questão não estipulou cláusula de tolerância para entrega da obra, de todo modo, ainda que houvesse cláusula neste sentido, esta somente poderia ser considerada válida, segundo entendimento sumulado do STJ, se o prazo de tolerância fosse de até 180 dias, que será utilizado aqui.
Para tanto, restou incontroverso que o prazo inicial do cronograma se deu em dezembro de 2014. Assim, a empresa ré teria 24 (vinte quatro meses) meses, prorrogados por mais seis meses, para a entrega das obras de infraestrutura, tal seja, o dia 16.06.2017.
Dito isso, o Termo de Conclusão de Obra foi emitido pela SDU-Leste (Prefeitura Municipal de Teresina) em 06 de julho de 2018, conforme documento juntado pela própria requerida em evento de ID nº 26227286, excedendo o prazo de entrega do imóvel em mais de um ano.
Conforme se extrai da planilha de pagamentos juntada aos autos (ID 20828234), a autora/apelada adimpliu regularmente as parcelas até 29/06/2017, permanecendo em dia com suas obrigações contratuais ao tempo em que ocorreu o atraso da obra pela vendedora.
Logo, conforme consta no tema antes referido, seria necessário que o devedor estivesse constituído em mora antes da rescisão do contrato firmado, o que não restou demonstrado.
Dessa forma, verifica-se que, não obstante as alegações deduzidas pela apelante, é inviável acolher a pretensão de sujeitar a controvérsia aos procedimentos previstos na Lei nº 6.766/1979.
Esse é o entendimento que prevalece na jurisprudência:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega da obra. Sentença que julgou o pedido procedente . Insurgência dos réus. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Excludente de responsabilidade. Não comprovado . COMISSÃO DE CORRETAGEM. Insurgência do réu. Nas hipóteses em que há rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do vendedor, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução de todas as parcelas pagas pelo adquirente, incluindo o montante pago a título de comissão de corretagem. Recurso não provido .
(TJ-SP - Apelação Cível: 11207795520238260100 São Paulo, Relator.: Marcos Gozzo, Data de Julgamento: 22/10/2024, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/10/2024)
APELAÇÃO CÍVEL – Rescisão de contrato com pedido de restituição de quantias pagas – Autores que adquiriram lote da ré – Compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária – Sentença de parcial procedência – Irresignação da requerida – Alegação de incidência das disposições da Lei nº 9.514/97 – Não incidência do Tema 1095, STJ – Desvirtuamento da cláusula de alienação fiduciária – Confusão entre credor fiduciário e vendedor – Inaplicabilidade da Lei nº 9.514/97 – Incidência do Código de Defesa do Consumidor – Alegação de que a rescisão deve seguir integralmente as cláusulas contratuais- Descabimento – Solução adequada fornecida pelo juízo a quo – Mantida a retenção decidida, dada a especificidade do caso concreto – Impossibilidade de cobrança da multa contratual prevista, eis que se mostra onerosa e afronta o Código Consumerista – Manutenção da sentença por seus próprios fundamentos, nos termos do que autoriza o art. 252 do RITJSP e o AgInt no REsp nº 2 .026.618/MA do C. STJ – RECURSO DESPROVIDO
(TJ-SP - Apelação Cível: 1007682-51.2021 .8.26.0099 Bragança Paulista, Relator.: Fernando Reverendo Vidal Akaoui, Data de Julgamento: 09/02/2024, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/02/2024)
RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA AVERBADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. CULPA DO VENDEDOR . DEVOLUÇÃO INTEGRAL. FORMA DE RESTITUIÇÃO. JUROS DE MORA. 1 . As partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, com alienação fiduciária do bem em garantia, averbada na matrícula do imóvel. 2. Todavia, tendo a vendedora descumprido o prazo de entrega das obras de infraestrutura, cabe a rescisão da avença, com devolução integral e imediata dos valores pagos pela compradora. As partes devem retornar ao "status quo ante" . 3. Em hipóteses de rescisão por culpa da vendedora (não da compradora), não há causa para aplicação das regras da Lei 9.514/97 (que entendo reservada aos casos de rescisão do contrato por iniciativa da credora fiduciária, em razão do inadimplemento). 4 . A taxa de ocupação é descabida, haja vista se tratar de lote no qual não foi erigida edificação. 5. Também não cabe exigir do comprador que não foi imitido na posse do bem o pagamento de IPTU. 6 . "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição" (Súmula nº 2 do TJSP). 6. Os juros de mora incidem da citação, em se tratando de rescisão por culpa da vendedora, como assinalou a r. sentença, de forma escorreita . Sentença de parcial procedência mantida por seus próprios fundamentos. Art. 252, do RITJSP.
(TJ-SP - AC: 10045037620188260047 SP 1004503-76 .2018.8.26.0047, Relator.: Melo Colombi, Data de Julgamento: 19/11/2019, 14ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/11/2019)
De tal modo, é o Código de Defesa do Consumidor que protege o adquirente de cláusulas abusivas que impeçam o reembolso. É o que dispõe o artigo 53 do CPC, senão veja:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Sendo a vendedora a culpada pela rescisão, conforme acima exposto, a forma de devolução em razão da alienação fiduciária do imóvel mostra-se abusiva e não deve prevalecer, diante do que estabelece o art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.
Por seu turno, registra-se que a apelante ainda sustenta que obedeceu ao prazo legal máximo de quatro anos para conclusão das obras de infraestrutura, haja vista que o contrato está sob a égide da Lei nº. 6.766/79, que fixa tal prazo.
No entanto, inaplicável tal disposição ao presente caso, uma vez que a infraestrutura obrigatória e o prazo de finalização do empreendimento constantes da lei referida trata-se de obrigações das construtoras perante a Municipalidade, não vinculando o adquirente do imóvel.
No caso em questão, o que vincula as partes é somente o contrato, e este, expressamente, coloca a portaria como infraestrutura a ser construída em até 30 meses, devendo o loteamento ser entregue no prazo estipulado, com a infraestrutura concluída.
Anoto, ademais, que o atraso injustificado na entrega da infraestrutura enseja a rescisão contratual por culpa do vendedor, pois o artigo 475 do Código Civil prevê a possibilidade de rescisão em caso de inadimplência de uma das partes contratantes, assim dispondo: "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".
Nesse diapasão, o fornecedor tem o dever de responder pelos fatos e vícios resultantes de seu empreendimento, independente de culpa, sendo certo que isto é objeto de expressa previsão do art. 14 do CDC.
“Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.”
Com efeito, comprovado ter havido atraso na entrega do terreno, tem o apelante o dever de restituir aos apelados o valor integralmente pago pela compra do produto, nos termos do art. 18, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor e do enunciado da Súmula 543 do STJ, devendo, em contrapartida, ser reintegrado na posse direta e indireta do imóvel, para que assim as partes retornem ao status quo ante.
Segundo o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, inclusive sedimentado por meio do enunciado da Súmula nº 543, no caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, deve o fornecedor proceder com a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo comprador.
Vejamos o inteiro teor da Súmula 543 do STJ.
“Súmula nº 543/STJ. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Nesse sentido, já decidiu essa 1ª Câmara Especializada Cível, senão veja:
APELAÇÃO/RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA INAUDITA ALTERA PART. PRELIMINAR SUSPENSÃO PROCESSO TEMA 1.095 STJ. AFASTADA. CONTRATO COM PRAZO DE ENTREGA EM 24 MESES. LEI Nº 6.766/79 QUE NÃO REGULAMENTA PRAZO ESTABELECIDO ENTRE COMPRADOR E VENDEDOR. CONFIGURADO EXCESSO DE PRAZO PARA ENTREGA DO TERRENO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO PELO TERRENO. SUMULA 543 DO STJ. RETENÇÃO INDEVIDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADO (ART. 23 DA LEI 9.514/97). DANO MORAL CONFIGURADO. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO APELATÓRIO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, ao afetar os Recursos Especiais nº 1.891.498 e 1.894.504 para o rito dos repetitivos, determinou a suspensão de todos os feitos e recursos pendentes que versem sobre idêntica questão. A questão submetida a julgamento trata da “Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia.” Examinando o feito, constato que o caso não se enquadra na hipótese de suspensão do processo na forma do Tema 1.095 – STJ, porquanto, apesar de a lide tratar da resolução do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, não há nos autos prova de que o contrato foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis, deixando de cumprir o disposto no art. 23 da Lei 9.514/1997. Inexistente a transferência da propriedade resolúvel ao autor em virtude da ausência de registro do contrato de compra e venda no cartório de imóvel, inviabilizada se torna a aplicação da Lei 9.514/1997. Preliminar rejeitada. 2. Examinando a situação apresentada, observo que houve atraso na entrega do lote, tendo em vista que o prazo fixado no contrato para entrega das obras de implantação e infraestrutura do loteamento seriam realizadas no prazo máximo de vinte e quatro (24) meses, contados a partir da data de Registro do Memorial de Loteamento pelo Cartório de Registro de Imóveis, que se deu em 18/12/2014, consoante documento de ID 5924864, o que implica no prazo final para entrega das obras em 18/12/2016, porém, até a data do ajuizamento da demanda, em 07/11/2017, o apelante não havia cumprido o prazo estipulado no contrato. 3. Importa asseverar que o argumento expendido pelo apelante de que a conclusão da obra deu-se dentro do prazo de quatro (04) anos previsto no artigo 18, inciso V, da Lei nº 6.766/1979 e que por isso não há excesso de prazo, tenho que a alegação não merece prosperar, tendo em vista que as partes firmaram contrato em que previa o prazo menor de 24 meses para entrega da obra, de sorte que este deve ser o prazo a ser respeitado, já que o contrato faz lei entre as partes. Ademais, importa registrar que o artigo 18, inciso V, da Lei nº 6.766/1979, não regulamenta os prazos estabelecidos entre o comprador e o vendedor para entrega de terreno vendido em projeto de loteamento, já que o prazo em questão refere-se ao período de tempo em que o empreendedor tem perante a prefeitura local para finalizar as obras do loteamento. 4. Com efeito, comprovado ter havido atraso na entrega do terreno, tem o apelante o dever de restituir aos apelados o valor integralmente pago pela compra do produto, nos termos do art. 18, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor e do enunciado da Súmula 543 do STJ, devendo, em contrapartida, ser reintegrado na posse direta e indireta do imóvel, para que assim as partes retornem ao status quo ante. Segundo o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, inclusive sedimentado por meio do enunciado da Súmula nº 543, no caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, deve o fornecedor proceder com a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo comprador. 5. A existência de pacto acessório de alienação fiduciária em garantia não impede a resolução do contrato por descumprimento contratual pela parte contratada e nem mesmo que os valores sejam integralmente devolvidos ao comprador, mormente porque a situação delineada no caso em espeque é a de rescisão contratual por culpa do vendedor, de modo que inadmitir a devolução dos valores pagos pelos apelados implicaria em enriquecimento sem causa do apelante. 6. Assim, pelo que dos autos consta, inexiste a transferência da propriedade resolúvel ao autor em virtude da ausência de registro do contrato de compra e venda no cartório de imóvel. 7. No caso em concreto, o dano sofrido pelos apelados revela-se suficiente a acarretar repercussões de natureza moral, sobretudo, porque a situação enfrentada fugiu à normalidade, tendo em vista que o atraso na entrega do lote, à evidência, acarretou-lhe considerável sofrimento, que ultrapassa os meros dissabores da vida cotidiana. 8. Com efeito, quanto ao valor da indenização, levando em consideração as funções ressarcitórias e pedagógicas da indenização, a repercussão do dano e a vedação de que o prejuízo não deve servir de fonte de lucro, há que se reduzir os danos morais para a quantia de dez mil reais (R$ 10.000,00). 9. Considerando que no caso em comento a condenação imposta exsurge de uma relação contratual, sendo certo que a devolução das quantias pagas decorre da rescisão do contrato que se deu por culpa do vendedor, ora apelante, os juros de mora devem incidir a partir da citação, nos termos do art. 240 do CPC. 10. Recurso conhecido e parcialmente provido.
(TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0818094-60.2017.8.18.0140 - Relator: HAROLDO OLIVEIRA REHEM - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 21/07/2024)
Destarte, impõe-se a rescisão do contrato celebrado entre as partes, com a retomada do bem à Apelante, cabendo-lhes proceder à devolução das parcelas pagas, devidamente corrigidas desde a data do pagamento, de uma só vez, assim como, às suas expensas, promoverem a regularização dos dados e registros dos imóveis.
III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, CONHEÇO do recurso interposto para lhe NEGAR PROVIMENTO, mantendo a sentença a quo incólume.
Majoro os honorários sucumbenciais para o percentual de 15% (quinze por cento) do valor da causa, sendo suspensa a exigibilidade dos ônus sucumbenciais em relação à requerente/apelada, nos termos do art. 98, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil.
É com o voto.
DECISÃO
Acordam os componentes do(a) 1ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).
Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): HILO DE ALMEIDA SOUSA, JOAQUIM DIAS DE SANTANA FILHO e MARIO BASILIO DE MELO.
Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, ROSANGELA DE FATIMA LOUREIRO MENDES.
SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 30 de janeiro de 2026.
Teresina, 16/02/2026
Detalhes
0808439-88.2022.8.18.0140
Órgão JulgadorDesembargador HILO DE ALMEIDA SOUSA
Órgão Julgador Colegiado1ª Câmara Especializada Cível
Relator(a)HILO DE ALMEIDA SOUSA
Classe JudicialAPELAÇÃO CÍVEL
CompetênciaCâmaras Cíveis
Assunto PrincipalRescisão do contrato e devolução do dinheiro
AutorCIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA
RéuULTRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME
Publicação24/02/2026