Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. TUTELA DE URGÊNCIA. DEPÓSITO JUDICIAL DE PERCENTUAL SOBRE VENDAS DE LOTES. OBRIGAÇÃO PREVISTA EM CONTRATO. INADIMPLEMENTO NÃO JUSTIFICADO. PANDEMIA DA COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que concedeu tutela de urgência para determinar o depósito judicial de 30% do valor das vendas de lotes, conforme previsão contratual. O agravante sustenta impacto financeiro da medida, ausência de inadimplemento e desproporcionalidade do prazo fixado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se a determinação de depósito judicial decorre de obrigação contratual válida e exigível; e (ii) analisar se a alegação de dificuldades financeiras, inclusive decorrentes da pandemia, justifica o não cumprimento da obrigação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato prevê expressamente a obrigação de repasse mensal de percentual sobre as vendas, independentemente de qualquer outra obrigação contratual. 4. O agravante não demonstrou cumprimento da obrigação nem justificativa plausível para a inadimplência. 5. A alegação de impacto financeiro causado pela pandemia é genérica e não comprova onerosidade excessiva que inviabilize o cumprimento do contrato, sendo inaplicável a teoria da imprevisão. 6. Presentes a probabilidade do direito e o risco de dano irreparável, a tutela de urgência foi corretamente concedida pelo juízo de origem. IV. DISPOSITIVO 7. Agravo de Instrumento desprovido. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, 1.016 e 1.017; CC, arts. 317, 478 e 479; Lei nº 6.766/1979, art. 18. Jurisprudência relevante citada: TJ-DF, Apelação Cível 07026919620228070003, 4ª Turma Cível, j. 30/03/2023; TJ-MG, AC 50019582820228130518, 18ª Câmara Cível, j. 31/01/2023. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0761958-31.2024.8.18.0000 - Relator: AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 18/03/2025 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N^o 0761958-31.2024.8.18.0000

AGRAVANTE: RENOVE PROPRIEDADES E GESTAO URBANA LTDA, MAURI ANTONIO FERREIRA DA SILVA FILHO 

Advogado do(a) AGRAVANTE: IGOR BARBOSA GONCALVES - PI13983-A

AGRAVADO: CONSTRUTORA E IMOBILIARIA EXPANSAO LTDA, LUCIFLAVIO RIBEIRO ROCHA

Advogado do(a) AGRAVADO: LILIANNA BASILIO DE PAIVA E SILVA - PI13694-A

RELATOR(A): Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

EMENTA

 

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. TUTELA DE URGÊNCIA. DEPÓSITO JUDICIAL DE PERCENTUAL SOBRE VENDAS DE LOTES. OBRIGAÇÃO PREVISTA EM CONTRATO. INADIMPLEMENTO NÃO JUSTIFICADO. PANDEMIA DA COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que concedeu tutela de urgência para determinar o depósito judicial de 30% do valor das vendas de lotes, conforme previsão contratual. O agravante sustenta impacto financeiro da medida, ausência de inadimplemento e desproporcionalidade do prazo fixado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se a determinação de depósito judicial decorre de obrigação contratual válida e exigível; e (ii) analisar se a alegação de dificuldades financeiras, inclusive decorrentes da pandemia, justifica o não cumprimento da obrigação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato prevê expressamente a obrigação de repasse mensal de percentual sobre as vendas, independentemente de qualquer outra obrigação contratual.

4. O agravante não demonstrou cumprimento da obrigação nem justificativa plausível para a inadimplência.

5. A alegação de impacto financeiro causado pela pandemia é genérica e não comprova onerosidade excessiva que inviabilize o cumprimento do contrato, sendo inaplicável a teoria da imprevisão.

6. Presentes a probabilidade do direito e o risco de dano irreparável, a tutela de urgência foi corretamente concedida pelo juízo de origem.

IV. DISPOSITIVO

7. Agravo de Instrumento desprovido.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, 1.016 e 1.017; CC, arts. 317, 478 e 479; Lei nº 6.766/1979, art. 18.

Jurisprudência relevante citada: TJ-DF, Apelação Cível 07026919620228070003, 4ª Turma Cível, j. 30/03/2023; TJ-MG, AC 50019582820228130518, 18ª Câmara Cível, j. 31/01/2023.

DECISÃO

Acordam os componentes da 3ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

RELATÓRIO

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto pela RENOVE URBANISMO E PARTICIPACOES LTDA - ME e MAURI ANTONIO FERREIRA DA SILVA FILHO contra decisão do d. Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Teresina que, nos autos da Ação de Ação de Cobrança, proposta em face de CONSTRUTORA E IMOBILIARIA EXPANSAO LTDA, que concedeu parcialmente a medida liminar nos seguintes termos:

“(…)

Em face do exposto, com fundamento no art. 300 do CPC, presentes os pressupostos autorizadores, CONCEDO, parcialmente, a tutela de urgência cautelar pleiteada, para DETERMINAR que a parte ré RENOVE URBANISMO E PARTICIPACOES LTDA – ME deposite judicialmente, no prazo de 10 dias, o valor correspondente a 30% do produto das alienações dos lotes decorrentes dos contratos de promessa de compra e venda de IDs 26899401, págs. 1-4 e 38289012, visto que representa o percentual de participação da autora CONSTRUTORA E IMOBILIARIA EXPANSAO LTDA nas vendas dos imóveis constantes do empreendimento, consoante disposto na cláusula segunda do contrato de ID 26898536, pág. 4.

(...)”

Nas razões do recurso, o requerido, ora Agravante, argumenta, basicamente, que: i) a ordem de depósito de 30% do produto das alienações dos lotes dos contratos de promessa de compra e venda (IDs 26899401 e 38289012), pode causar sérios impactos financeiros e operacionais à parte ré, ora agravante; ii) não esta em falta com os pagamentos, pois os valores são referentes a comissões com prazos específicos, conforme definido na Cláusula Terceira do contrato de parceria; iii) portanto, não há verossimilhança do direito alegado, pois a ordem de depósito judicial refere-se a obrigação firmada não mencionada dispositivo contratual; iv) além disso, tal prazo mostrou-se desproporcional; v) o réu Mauri Antônio Ferreira da Silva Filho não possui legitimidade para figurar no polo passivo; vi) o pagamento da segunda parcela estipulada na Cláusula Terceira só deve ocorrer nos 30 dias posteriores à efetivação do registro do imóvel; vii) o art. 18 da Lei nº 6.766/1979 estipula o prazo máximo de 180 dias tal providência, portanto, o recorrente encontra-se no prazo para registro do imóvel. Requereu, assim, a concessão de efeito suspensivo para suspender a decisão, bem como o provimento do recurso para reformá-la.

Tutela recursal indeferida (id. 20227377).

Embora intimada, a parte agravada não apresentou contrarrazões.

Em razão da recomendação contida no Ofício Circular n.º 174/2021, da Presidência deste Egrégio Tribunal de Justiça, deixo de encaminhar os autos ao Ministério Público Superior, por não vislumbrar hipótese que justifique sua intervenção.

É o relatório.

VOTO

I. DO CONHECIMENTO

Conheço do presente recurso, eis que tempestivo e preenche os requisitos dos arts. 1.016 e 1.017 do CPC, pois o presente Agravo de Instrumento é tempestivo e se acha devidamente instruído com os documentos listados no art. 1.017 do CPC. Preparo pago.

II. DO MÉRITO

O presente recurso tem como substrato a discussão acerca da decisão proferida nos autos da Ação de Cobrança Contratual n° 0816874-51.2022.8.18.0140, que deferiu parcialmente a tutela de urgência pleiteada e determinou que o ora agravante realizasse, no prazo de 10 dias, o depósito judicial do valor correspondente a 30% do produto das alienações dos lotes previstos no ajuste contratual.

Desde já, entendo pela manutenção da decisão monocrática liminar em todos os seus termos, tendo em vista que não houve alteração do cenário fático-jurídico a invalidar a conclusão inicial.

Em suma, o agravante insurge-se contra a decisão prolatada pelo juízo de origem, alegando que os valores mencionados pela parte autora/agravada na exordial correspondem a comissões com prazos específicos de pagamento, conforme estabelecido na Cláusula Terceira do contrato. No entanto, observo que o contrato de parceria estabeleceu obrigações distintas, quais sejam: 1) A Cláusula Terceira trata do adiantamento de R$ 165.000,00 (cento e sessenta e cinco mil reais) em três parcelas, a serem pagas em etapas específicas do empreendimento; 2) A Cláusula Quarta, por sua vez, estabelece o repasse mensal do resultado financeiro das vendas dos lotes, na proporção das cotas de participação no capital social da empresa (id. 26898536, págs. 3 e 4 da origem).

Acerca disso, o agravante não nega que ocorreram as vendas dos lotes (um total de 46 lotes até o momento), mas também não justifica o motivo de não ter repassado o valor correspondente à parte agravada, conforme ajustado na Cláusula Quarta. Assim, não se sustenta o argumento de que "não está em falta com os pagamentos, pois os valores são referentes a comissões com prazos específicos".

E não havendo prova, até o momento, do cumprimento da obrigação relativa ao repasse mensal da venda dos lotes, agiu com acerto o juízo de origem ao determinar o depósito judicial do valor relativo à obrigação instituída na Cláusula Quarta do contrato.

O agravante alega ainda que o contexto da pandemia impactou a regularização e o registro de imóveis, justificando eventuais atrasos. No entanto, o argumento é genérico e não há evidências de que a pandemia tenha impactado diretamente as vendas dos lotes ou o repasse dos valores decorrentes dessas vendas. Portanto, não há como atribuir à pandemia a justificativa para o não cumprimento das obrigações contratuais.

Nesse contexto, convém destacar precedentes dos Tribunais Pátrios:

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO SOB O PROCEDIMENTO COMUM. ACORDO JUDICIAL. REVISÃO DOS SEUS TERMOS EM VIRTUDE DA PANDEMIA DE COVID-19. IMPOSSIBILIDADE. ALEGAÇÕES GENÉRICAS QUE NÃO COMPROVAM OS FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DO AUTOR. SENTENÇA MANTIDA. 1. A mera invocação da situação de imprevisibilidade decorrente da pandemia do coronavírus COVID-19 e a alegação genérica de que o cumprimento de pacto nos moldes entabulados compromete a subsistência digna do devedor, por si sós, são incapazes de ensejar a revisão judicial de acordo anteriormente homologado entre as partes, quando ausente a demonstração de circunstâncias que, efetiva e concretamente, sejam capazes de comprovar a real alteração da situação econômico-financeira do devedor e de representar a desproporção entre as obrigações assumidas e a possibilidade de sua exigência por quem de direito nos termos do que foi avençado (art. 373, I, CPC). 2. Assim, ausente a demonstração concreta de razões que justifiquem a revisão do acordo judicial anteriormente celebrado (arts. 317 e 478 do Código Civil), escorreita a sentença em que julgada improcedente a pretensão inicial. 3. Apelação cível conhecida e desprovida. (TJ-DF 07026919620228070003 1686549, Relator: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, Data de Julgamento: 30/03/2023, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: 26/04/2023)

EMENTA: APELÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - PANDEMIA DA COVID-19 - SITUAÇÃO EXCEPCIONAL E IMPREVISÍVEL - TEORIA DA IMPREVISÃO - INAPLICABILIDADE - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. Consoante a teoria da imprevisão, instituída nos arts. 478 e 479 do Código Civil, é cabível a resolução ou a revisão da relação contratual nas hipóteses em que fatos novos, extraordinários e imprevisíveis, alheios à vontade das partes, venham a tornar excessivamente oneroso para um dos contratantes o cumprimento das obrigações assumidas. A pandemia mundial da COVID-19 trata-se de evento notório, extraordinário, imprevisível e que causou significativo impacto para a sociedade, sobretudo na esfera econômica. Contudo, nos casos em que não restar devidamente comprovado nos autos que a pandemia casou, de fato, onerosidade excessiva a uma das partes, não há como se aplicar a citada Teoria da Imprevisão, visto que essa não pode ser adotada em toda e qualquer situação, sob pena de se configurar um verdadeiro desequilíbrio contratual. (TJ-MG - AC: 50019582820228130518, Relator: Des.(a) Arnaldo Maciel, Data de Julgamento: 31/01/2023, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/02/2023)

Ante o exposto, não há razão para a concessão de efeito suspensivo à decisão recursada, porquanto esta se ampara na probabilidade do direito em relação ao não cumprimento da obrigação instituída na Cláusula Quarta do contrato, bem como na presença do periculum in mora, que exsurge em virtude da grande quantidade de lotes vendidos sem o efetivo repasse da parte a que faz jus a agravante, situação que, decerto pode resultar, com o passar do tempo, em dano de difícil ou incerta reparação.

III. CONCLUSÃO

À vista disso, conheço do Agravo de Instrumento em comento, e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo-se a decisão recursada em todos os seus termos.

É como voto.

Sessão do Plenário Virtual realizada no período de 28/02/2025 a 12/03/2025, da Terceira Câmara Especializada Cível, presidida pelo Excelentíssimo Senhor Desembargador RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS.

Participaram do julgamento os Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO, LUCICLEIDE PEREIRA BELO e RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS.

Impedimento/Suspeição: não houve.

Acompanhou a sessão, a Excelentíssima Senhora Procuradora de Justiça, MARTHA CELINA DE OLIVEIRA NUNES.

 

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 13 de março de 2025.

Des. Agrimar Rodrigues de Araújo

Relator