EMENTA DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. DESCUMPRIMENTO DE PADRÃO PUBLICITADO. VINCULAÇÃO DA PROPAGANDA. CLÁUSULA ABUSIVA. IPTU ANTES DA POSSE. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por SPE ALDEBARAN LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra sentença da 10ª Vara Cível da Comarca de Teresina – PI, que julgou parcialmente procedente ação condenatória por danos materiais e morais ajuizada por VALDEMAR MARTINS DE LIMA e GIULLIANA OLIVEIRA NEVES DE MELO. A sentença determinou à incorporadora: (i) a realização de obras para adequação do empreendimento ao padrão publicitado; (ii) a nulidade de cláusulas que impunham ao comprador o pagamento de IPTU antes da posse; (iii) a restituição dos valores pagos a título de IPTU antes de 15/12/2018; (iv) o pagamento de indenização por danos morais de R$ 5.000,00 para cada autor; e (v) o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) verificar se houve descumprimento contratual quanto ao padrão do empreendimento divulgado na publicidade; (ii) avaliar a legalidade da cláusula que impõe ao comprador o pagamento do IPTU antes da posse; e (iii) determinar se há cabimento para a indenização por danos morais fixada na sentença. III. RAZÕES DE DECIDIR O fornecedor está vinculado às informações veiculadas em material publicitário, conforme o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), devendo cumprir integralmente as condições anunciadas. No caso concreto, restou demonstrado que o empreendimento não foi entregue nos padrões prometidos, justificando a obrigação de adequação. A cláusula que impõe ao comprador o pagamento de IPTU antes da imissão na posse é abusiva, pois transfere ao adquirente ônus que deveria recair sobre o vendedor, conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Assim, correta a decisão que declarou sua nulidade e determinou a restituição dos valores pagos. A frustração da legítima expectativa dos adquirentes, aliada ao descumprimento contratual e à violação da boa-fé objetiva, caracteriza dano moral indenizável. O valor arbitrado de R$ 5.000,00 para cada autor revela-se proporcional e adequado. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O material publicitário integra a oferta e vincula o fornecedor ao cumprimento das condições anunciadas, nos termos do artigo 30 do CDC. É abusiva a cláusula que impõe ao comprador o pagamento de IPTU antes da imissão na posse, sendo devida a restituição dos valores pagos indevidamente. O descumprimento contratual que frustra a legítima expectativa do consumidor e viola a boa-fé objetiva pode ensejar indenização por danos morais. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0817062-78.2021.8.18.0140 - Relator: LUCICLEIDE PEREIRA BELO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 15/03/2025 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0817062-78.2021.8.18.0140

APELANTE: SPE ALDEBARAN LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogado(s) do reclamante: JARBAS GOMES MACHADO AVELINO REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO JARBAS GOMES MACHADO AVELINO

APELADO: VALDEMAR MARTINS DE LIMA, GIULLIANA OLIVEIRA NEVES DE MELO MARTINS

Advogado(s) do reclamado: JULIANO LEAL DE CARVALHO

RELATOR(A): Desembargadora LUCICLEIDE PEREIRA BELO

 

 

EMENTA

 

 

DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. DESCUMPRIMENTO DE PADRÃO PUBLICITADO. VINCULAÇÃO DA PROPAGANDA. CLÁUSULA ABUSIVA. IPTU ANTES DA POSSE. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por SPE ALDEBARAN LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra sentença da 10ª Vara Cível da Comarca de Teresina – PI, que julgou parcialmente procedente ação condenatória por danos materiais e morais ajuizada por VALDEMAR MARTINS DE LIMA e GIULLIANA OLIVEIRA NEVES DE MELO. A sentença determinou à incorporadora: (i) a realização de obras para adequação do empreendimento ao padrão publicitado; (ii) a nulidade de cláusulas que impunham ao comprador o pagamento de IPTU antes da posse; (iii) a restituição dos valores pagos a título de IPTU antes de 15/12/2018; (iv) o pagamento de indenização por danos morais de R$ 5.000,00 para cada autor; e (v) o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há três questões em discussão: (i) verificar se houve descumprimento contratual quanto ao padrão do empreendimento divulgado na publicidade; (ii) avaliar a legalidade da cláusula que impõe ao comprador o pagamento do IPTU antes da posse; e (iii) determinar se há cabimento para a indenização por danos morais fixada na sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O fornecedor está vinculado às informações veiculadas em material publicitário, conforme o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), devendo cumprir integralmente as condições anunciadas. No caso concreto, restou demonstrado que o empreendimento não foi entregue nos padrões prometidos, justificando a obrigação de adequação.

2. A cláusula que impõe ao comprador o pagamento de IPTU antes da imissão na posse é abusiva, pois transfere ao adquirente ônus que deveria recair sobre o vendedor, conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Assim, correta a decisão que declarou sua nulidade e determinou a restituição dos valores pagos.

3. A frustração da legítima expectativa dos adquirentes, aliada ao descumprimento contratual e à violação da boa-fé objetiva, caracteriza dano moral indenizável. O valor arbitrado de R$ 5.000,00 para cada autor revela-se proporcional e adequado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

 

1. O material publicitário integra a oferta e vincula o fornecedor ao cumprimento das condições anunciadas, nos termos do artigo 30 do CDC.

2. É abusiva a cláusula que impõe ao comprador o pagamento de IPTU antes da imissão na posse, sendo devida a restituição dos valores pagos indevidamente.

3. O descumprimento contratual que frustra a legítima expectativa do consumidor e viola a boa-fé objetiva pode ensejar indenização por danos morais.

 

 

ACÓRDÃO

 

 

 

 

 

Acordam os componentes da 3ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

 

 

 

RELATÓRIO

 

 

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por SPE ALDEBARAN LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face da sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Teresina – PI, que julgou parcialmente procedente a ação condenatória por danos materiais e morais ajuizada por VALDEMAR MARTINS DE LIMA e GIULLIANA OLIVEIRA NEVES DE MELO, determinando à parte ré:

(i) a realização das obras necessárias para adequar o empreendimento ao padrão anunciado em material publicitário no prazo de 120 dias;

(ii) a nulidade das cláusulas que impunham ao comprador o pagamento de IPTU antes da imissão na posse;

(iii) a restituição dos valores pagos a título de IPTU antes da data de 15/12/2018, com juros e correção monetária;

(iv) o pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 para cada autor;

(v) a condenação ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.

Em suas razões recursais, a parte apelante sustenta que:

(i) o empreendimento foi entregue no prazo contratual, conforme documentos anexados, incluindo publicações em jornal e notificações aos adquirentes;

(ii) o material publicitário tinha caráter meramente ilustrativo, não vinculando a incorporadora a entregar o condomínio nos exatos termos ali apresentados;

(iii) a cobrança de IPTU antes da entrega não é ilegal, pois decorre de cláusulas expressamente acordadas entre as partes;

(iv) os apelados adquiriram lotes para fins comerciais e não como consumidores finais, não sendo cabível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC);

(v) não há dano moral configurado, uma vez que não há prova de prejuízo psicológico ou emocional dos autores.

Por sua vez, em contrarrazões, os apelados pugnam pela manutenção da sentença, argumentando que:

(i) a entrega do empreendimento não ocorreu de forma completa, conforme demonstrado por provas documentais e testemunhais;

(ii) o material publicitário vincula o fornecedor, nos termos do artigo 30 do CDC;

(iii) a cláusula que transfere o pagamento do IPTU ao comprador antes da posse é abusiva e viola o entendimento consolidado no STJ;

(iv) o dano moral foi corretamente reconhecido, diante da violação da boa-fé objetiva e da frustração da legítima expectativa dos consumidores.

Os autos foram distribuídos a esta 3ª Câmara Especializada Cível, sendo observadas todas as formalidades processuais.

É o relatório. 

 

 

 

VOTO

 

 

DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE RECURSAL

Recurso tempestivo e formalmente regular. Preparo devidamente realizado. Preenchidos os demais requisitos necessários à admissibilidade recursal, CONHEÇO dos apelos.

MÉRITO

I - DA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO E DA VINCULAÇÃO DO MATERIAL PUBLICITÁRIO.

O cerne da controvérsia reside na alegação da parte apelante de que a entrega do empreendimento ocorreu dentro do prazo contratual, não havendo, portanto, inadimplemento por parte da incorporadora.

Contudo, verifica-se dos autos que a entrega efetiva dos lotes aos adquirentes ocorreu em 15/12/2018, data posterior ao prazo original de 01/08/2018, sendo prorrogada por 180 dias com base na cláusula contratual específica. Não obstante, a controvérsia não se limita à entrega em si, mas ao descumprimento das características anunciadas na publicidade oficial do empreendimento.

Nos termos do artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor, as informações veiculadas em anúncios publicitários integram o contrato, obrigando o fornecedor a cumpri-las:

Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular e integra o contrato que vier a ser celebrado.

Na espécie, restou incontroverso que os apelados adquiriram os lotes confiando nas promessas constantes do material publicitário, o qual incluía infraestrutura e equipamentos que não foram entregues ou foram disponibilizados em padrões inferiores ao prometido, conforme documentação juntada aos autos.

Dessa forma, a sentença acertadamente determinou que a incorporadora cumpra sua obrigação e adeque o empreendimento ao padrão anunciado, sob pena de multa.

II - DA CLÁUSULA QUE IMPÕE O PAGAMENTO DE IPTU ANTES DA POSSE

A sentença também declarou nulas as cláusulas 3.1.1 e 16.5 do contrato, que impunham aos compradores a responsabilidade pelo pagamento do IPTU desde a assinatura do contrato.

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é pacífico no sentido de que o IPTU somente pode ser cobrado do adquirente a partir da sua efetiva imissão na posse do imóvel, sob pena de abusividade contratual. A propósito, colaciono precedentes:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TERMO FINAL. EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS DE LEI FEDERAL VIOLADOS. SÚMULA 284/STF. RESTITUIÇÃO DOS JUROS DE OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. PAGAMENTO INDEVIDO ANTES DA IMISSÃO DE POSSE NO IMÓVEL. DANO MORAL CONFIGURADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamento decisório. Reconsideração. 2. No que diz respeito ao termo final para entrega do imóvel, a parte recorrente não indicou quais seriam os dispositivos legais violados, caracterizando a deficiência na fundamentação do apelo especial, circunstância que atrai, por analogia, a incidência da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal. 3. A pretensão de alterar o entendimento do acórdão recorrido acerca da legitimidade passiva dos agravantes para responder pela devolução dos juros da obra e da aplicação da exceção do contrato não cumprido demandaria a análise e interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de matéria fático-probatória, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. A jurisprudência do STJ entende que é abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem. 5. "O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso na entrega do imóvel foi superior a um ano após a expiração do prazo de tolerância" ( AgInt no REsp 1.949.046/RJ, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/5/2022, DJe de 10/6/2022). 6. Na hipótese, as instâncias ordinárias concluíram que o atraso na entrega do imóvel superou o mero inadimplemento contratual, devendo ser mantida a indenização por danos morais. Precedentes. 7. Agravo interno provido para, reconsiderando a decisão agravada, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial.

(STJ - AgInt no AREsp: 2263061 RJ 2022/0386184-9, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 03/04/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/04/2023)

Portanto, correta a decisão que determinou a restituição dos valores pagos pelos apelados a título de IPTU antes da data de 15/12/2018.

III - DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS

No tocante à condenação da incorporadora ao pagamento de danos morais no valor de R$ 5.000,00 para cada autor, igualmente entendo que a sentença deve ser mantida.

A jurisprudência do STJ já consolidou que o descumprimento contratual em empreendimentos imobiliários, quando gera frustração da legítima expectativa do consumidor, pode configurar dano moral indenizável, especialmente quando a conduta do fornecedor viola o princípio da boa-fé objetiva.

Cito o seguinte julgado:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 1.022 E 489 DO CPC/2015 NÃO EVIDENCIADA. LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL. ENTREGA DAS CHAVES. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA. DANO MORAL CONFIGURADO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não configura ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2. De acordo com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que "há presunção de prejuízo ao adquirente, em virtude da privação do uso do imóvel a partir da data contratualmente prevista para a entrega das chaves, sendo devida a condenação da empresa ao pagamento de indenização por lucros cessantes até à data da disponibilização das chaves" (AgInt no REsp 1.792.742/SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/8/2019, DJe de 30/8/2019). 3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso foi de aproximadamente 2 anos após o prazo de tolerância. 4. O valor arbitrado pelas instâncias ordinárias a título de danos morais somente pode ser revisado em sede de recurso especial quando irrisório ou exorbitante. No caso, o montante fixado em R$ 30.000, 00 (trinta mil reais), sendo R$ 15.000,00 (quinze mil reais) para cada recorrido, não é exorbitante nem desproporcional aos danos causados, em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel. 5. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no AREsp: 1977767 RJ 2021/0276194-4, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 21/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/04/2022)

No caso em apreço, restou comprovado que os apelados foram induzidos a erro pelas promessas da incorporadora e sofreram prejuízos decorrentes do descumprimento contratual.

Assim, a indenização fixada em R$ 5.000,00 para cada autor mostra-se proporcional e adequada.

DISPOSITIVO

Em face do exposto, conheço da apelação interposta, porém NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter a sentença em todos os seus termos.

Majoro os honorários para 15% (quinze por cento).

É como voto.

Desembargadora LUCICLEIDE PEREIRA BELO

 

 

Relatora