Ementa: Direito Civil. Agravo de Instrumento. Bloqueio de Matrícula Imobiliária. I. Caso em Exame 1. Agravo da Construtora Rio Grande Ltda. contra decisão que revogou tutela de urgência para bloquear matrícula imobiliária. II. Questão em Discussão 2. (i) Possibilidade de bloqueio da matrícula imobiliária para proteger direitos de terceiros; (ii) aplicação dos arts. 214, §3º e 4º, da Lei 6.015/73 e art. 297 do CPC. III. Razões de Decidir 3. Necessidade de proteção aos direitos de terceiros. 4. Prevenção de danos irreparáveis. IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso desprovido. "1. Bloqueio da matrícula imobiliária é medida cautelar necessária. 2. Proteção aos direitos de terceiros prevalece sobre interesses das partes." Dispositivos Relevantes Citados: Lei 6.015/73 (arts. 214, §3º e 4º); CPC (art. 297). Jurisprudência Relevante Citada: Não mencionada. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0760744-05.2024.8.18.0000 - Relator: ANTONIO SOARES DOS SANTOS - 4ª Câmara Especializada Cível - Data 27/02/2025 )

ÓRGÃO JULGADOR : 4ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N^o 0760744-05.2024.8.18.0000

AGRAVANTE: CONSTRUTORA RIO GRANDE LTDA

Advogado(s) do reclamante: RODRIGO XAVIER PONTES DE OLIVEIRA

AGRAVADO: ARTE CONSTRUCOES LTDA - EPP, VANGUARDA ENGENHARIA LTDA, COMPRADORES DO COND. POTY BOULEVARD RESIDENCE

Advogado(s) do reclamado: HENRIQUE MARTINS MACEDO, LIVIUS BARRETO VASCONCELOS, ANDREA LOURENA REBELO DE BRITO CORDEIRO

RELATOR(A): Desembargador ANTÔNIO SOARES DOS SANTOS

 

EMENTA

 

Ementa:
Direito Civil. Agravo de Instrumento. Bloqueio de Matrícula Imobiliária.

I. Caso em Exame

1. Agravo da Construtora Rio Grande Ltda. contra decisão que revogou tutela de urgência

para bloquear matrícula imobiliária.

II. Questão em Discussão

2. (i) Possibilidade de bloqueio da matrícula imobiliária para proteger direitos de terceiros;

(ii) aplicação dos arts. 214, §3º e 4º, da Lei 6.015/73 e art. 297 do CPC.

III. Razões de Decidir

3. Necessidade de proteção aos direitos de terceiros.

4. Prevenção de danos irreparáveis.

IV. Dispositivo e Tese

5. Recurso desprovido. "1. Bloqueio da matrícula imobiliária é medida cautelar necessária.

2. Proteção aos direitos de terceiros prevalece sobre interesses das partes."

Dispositivos Relevantes Citados:

Lei 6.015/73 (arts. 214, §3º e 4º); CPC (art. 297).

Jurisprudência Relevante Citada: Não mencionada.

 

RELATÓRIO

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) -0760744-05.2024.8.18.0000
Origem: 
AGRAVANTE: CONSTRUTORA RIO GRANDE LTDA 
Advogado do(a) AGRAVANTE: RODRIGO XAVIER PONTES DE OLIVEIRA - PI11086-A

AGRAVADO: ARTE CONSTRUCOES LTDA - EPP, VANGUARDA ENGENHARIA LTDA, COMPRADORES DO COND. POTY BOULEVARD RESIDENCE
Advogado do(a) AGRAVADO: ANDREA LOURENA REBELO DE BRITO CORDEIRO - PI13101-A
Advogados do(a) AGRAVADO: HENRIQUE MARTINS MACEDO - PI20019-A, LIVIUS BARRETO VASCONCELOS - PI4700-A

RELATOR(A): Desembargador 21ª Cadeira

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pela CONSTRUTORA RIO GRANDE LTDA. contra decisão proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA (processo nº 0845253-02.2022.8.18.0140) movida pela Agravante em desfavor de ARTE CONSTRUÇÕES LTDA. e VANGUARDA ENGENHARIA LTDA., ora Agravadas.

Na decisão agravada, o juízo a quo revogou tutela de urgência deferida anteriormente (ID. 36420462) para excluir/retirar do registro do imóvel descrito na certidão de inteiro teor de ID. 32456642 as cláusulas de indisponibilidade para venda/transmissão da propriedade do referido bem.

O agravante, em suas razões recursais, relata que em 2015, firmou com a ARTE CONSTRUÇÕES, ora agravada, instrumento particular de promessa de compra e venda de um imóvel de sua propriedade; que a construtora agravada instituiria um empreendimento imobiliário em 3 etapas; que ficou ajustado que a agravada efetuaria o pagamento no valor de R$ 16.000.000,00 (dezesseis milhões de reais), bem como daria, a título de permuta, algumas unidades imobiliárias no referido condomínio e em outros empreendimentos de titularidade da construtora agravada.

Destaca que, na verdade, se trata de um empreendimento sem qualquer registro de incorporação, razão pela qual inexiste participação sua no que toca à responsabilidade da incorporadora com os promitentes compradores.

Relata que, imediatamente após a transação, a ARTE CONSTRUÇÕES foi imitida na posse e, em 2019, buscou a agravante para proceder com a transferência imobiliária da primeira etapa do empreendimento, mas, uma vez que a agravada se encontrava inadimplente, a agravante rejeitou o pedido e informou que tal providência só seria tomada com o adimplemento.

Afirma que, nesse momento, surgiu a segunda agravada, VANGUARDA ENGENHARIA, que assumiu todas as responsabilidades pelo empreendimento, limitando sua obrigação à etapa 1, passando a ser também devedora da agravante, mas também restou inadimplente.

Diz que ajuizou a ação de origem, dividindo seu pleito da seguinte forma.

• Etapa 1 do empreendimento – solicitou que pagamento do valor pecuniário e que os imóveis permutados e já construídos fossem transferidos à agravante e, os imóveis não construídos fossem convertidos em perdas e danos. Isso se deu porque ficou demonstrada a irreversibilidade da transação (porque já existiam promitentes compradores que poderiam discutir a utilização de tal imóvel para garantia de sua indenização);

• Etapa 1 e 2 do empreendimento – considerando que inexistiu qualquer lançamento e que sequer houve transferência imobiliária, solicitou-se tão somente a rescisão contratual e aplicação de multas pelo inadimplemento.

Requereu em sede de liminar, o bloqueio da matrícula (156.135) correspondente à etapa 1 do empreendimento. A justificativa é de que referida unidade (atualmente em nome das agravadas) poderia ser vendida a qualquer tempo e causaria prejuízo tanto ao agravante quanto aos adquirentes das unidades imobiliárias.

Aduz que inicialmente foi deferida medida liminar determinando o bloqueio da matrícula do imóvel, mas, posteriormente, após o ingresso dos promitentes compradores do empreendimento no feito, como opositores, o magistrado revogou a liminar em razão do TAC assinado entre as partes, pois o referido bloqueio impossibilitaria o cumprimento do termo de transação e que impediria o ressarcimento.

Sustenta que o bloqueio requerido na ação de origem e neste recurso serve para impedir que as agravadas se desfaçam do bem de forma sorrateira, uma vez que costumeiramente são inadimplentes em suas obrigações. Diz que, por cautela, qualquer oferta sobre os bens deveriam ser apresentada em juízo para autorização e consequente transferência.

Pede que seja mantido o bloqueio do imóvel e seja determinado que qualquer oferta de aquisição do referido bem seja realizada diretamente nos autos, de modo a garantir a efetiva proteção dos direitos dos credores.

Intimada, a parte Agravada apresentou contrarrazões pugnando, em síntese, pela manutenção da decisão atacada.

É o relatório. Passo a decidir:

Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

 

VOTO

 

Compulsando os autos, verifico que o Magistrado a quo, antes da citação das rés, concedeu tutela de urgência para determinar averbação/ofício no cartório de registro de imóveis competente, a fim de constar cláusula de indisponibilidade para venda/transmissão da propriedade do imóvel de matrícula 156.135.

Nessa linha, é possível o bloqueio da matrícula do imóvel notadamente para proteger direitos de terceiros e garantir o resultado útil do processo, com respaldo no artigo 214, § 3º e 4º, da Lei 6.015/73, in verbis: 

Art. 214 – As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta. (...)

§ 3º Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.

§ 4º Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.

Ademais, destaca-se que, suspenso o bloqueio da matrícula, será possível o desmembramento e a transferência da propriedade do imóvel para inúmeras pessoas, inviabilizando a satisfação de eventual direito que venha a ser reconhecido em favor do recorrido ou causando grave prejuízo para terceiros, que venham a adquirir o bem acreditando estar livre de qualquer ônus.

Portanto, mostra-se acertada a decisão de bloqueio, vez que, além de encontrar abrigo na Lei de Registros Públicos, também guarda correlação com o poder geral de cautela conferido ao Juiz pelo artigo 297 do CPC, de modo a impedir a transmissão do imóvel a terceiras pessoas, provocando ainda mais danos aos envolvidos, haja vista a possibilidade de sobreposição de matrículas, nesses termos:

Art. 297. O juiz poderá determinar as medidas que considerar adequadas para efetivação da tutela provisória.

Parágrafo único. A efetivação da tutela provisória observará as normas referentes ao cumprimento provisório da sentença, no que couber.

Logo, o deferimento do pleito exordial, com o bloqueio da matrícula do imóvel vergastado, é medida prudente, que se impõe diante da complexidade dos fatos narrados por ambas as partes envolvidas no conflito, bem como a pluralidade de pessoas envolvidas nas negociações e da circunstância de que a esfera jurídica de terceiros possa vir a ser atingida.

Ante o exposto, VOTO PELO PROVIMENTO DO RECURSO, para manter a determinação anterior sobre o bloqueio da matrícula 156.136 (Registro Geral nº 02, à ficha 01), junto ao Cartório do 2º ofício de registro de imóveis da comarca de Teresina – PI.

É como voto.

Teresina-PI, data registrada pelo sistema.

Desembargador ANTÔNIO SOARES

Relator

 

Teresina, 25/02/2025