DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DE IMÓVEL EM NOME DO PROMITENTE VENDEDOR. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de Instrumento interposto pelo Condomínio Comercial Poty Premier contra decisão da 10ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI que indeferiu a penhora de imóveis indicados na execução de título extrajudicial para cobrança de cotas condominiais inadimplentes. O juízo de origem fundamentou a negativa no fato de que os imóveis pertencem a terceiro alheio à lide, SPE Poty Premier Empreendimentos e Participações Ltda, e não aos promitentes compradores executados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir a possibilidade de penhora de imóvel registrado em nome do promitente vendedor para satisfação de dívida oriunda de cotas condominiais; e (ii) determinar a inclusão do proprietário registrado no polo passivo da execução. III. RAZÕES DE DECIDIR As cotas condominiais constituem obrigação propter rem, vinculada diretamente ao imóvel e não à pessoa do proprietário, conforme art. 1.345 do Código Civil, o que justifica a garantia da dívida pelo próprio bem gerador das despesas condominiais. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) evoluiu para admitir a legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor e promitente comprador, independentemente da posse ou registro da propriedade, como consagrado no Tema 886 do STJ. A orientação consolidada no STJ confirma que, em razão da natureza propter rem das obrigações condominiais, é cabível a penhora do imóvel, mesmo quando o proprietário não integra inicialmente o polo passivo do processo. A inclusão de SPE Poty Premier Empreendimentos e Participações Ltda no polo passivo é necessária para o prosseguimento da execução, garantindo a efetividade do cumprimento da obrigação. IV. DISPOSITIVO Recurso provido. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345; CPC, art. 1.015. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 886; AgInt no REsp nº 1345331/RS; AgInt no AREsp nº 2.360.792/PR; AgInt no AREsp nº 2.121.196/PR. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0756876-19.2024.8.18.0000 - Relator: AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 20/02/2025 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N^o 0756876-19.2024.8.18.0000

AGRAVANTE: CONDOMINIO COMERCIAL POTY PREMIER 
Advogado do(a) AGRAVANTE: ALLISSON FARIAS DE SAMPAIO - PI13132-A

AGRAVADO: VICENTE MAGNO DE SOUSA, FRANCISCO VINICIUS REBELO ALMEIDA
Advogado do(a) AGRAVADO: THIAGO FRANCISCO DE OLIVEIRA MOURA - PI13531-A

RELATOR(A): Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

EMENTA

 

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DE IMÓVEL EM NOME DO PROMITENTE VENDEDOR. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto pelo Condomínio Comercial Poty Premier contra decisão da 10ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI que indeferiu a penhora de imóveis indicados na execução de título extrajudicial para cobrança de cotas condominiais inadimplentes. O juízo de origem fundamentou a negativa no fato de que os imóveis pertencem a terceiro alheio à lide, SPE Poty Premier Empreendimentos e Participações Ltda, e não aos promitentes compradores executados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) definir a possibilidade de penhora de imóvel registrado em nome do promitente vendedor para satisfação de dívida oriunda de cotas condominiais; e (ii) determinar a inclusão do proprietário registrado no polo passivo da execução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. As cotas condominiais constituem obrigação propter rem, vinculada diretamente ao imóvel e não à pessoa do proprietário, conforme art. 1.345 do Código Civil, o que justifica a garantia da dívida pelo próprio bem gerador das despesas condominiais.

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) evoluiu para admitir a legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor e promitente comprador, independentemente da posse ou registro da propriedade, como consagrado no Tema 886 do STJ.

3. A orientação consolidada no STJ confirma que, em razão da natureza propter rem das obrigações condominiais, é cabível a penhora do imóvel, mesmo quando o proprietário não integra inicialmente o polo passivo do processo.

4. A inclusão de SPE Poty Premier Empreendimentos e Participações Ltda no polo passivo é necessária para o prosseguimento da execução, garantindo a efetividade do cumprimento da obrigação.

IV. DISPOSITIVO

1. Recurso provido.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345; CPC, art. 1.015.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 886; AgInt no REsp nº 1345331/RS; AgInt no AREsp nº 2.360.792/PR; AgInt no AREsp nº 2.121.196/PR.

 

DECISÃO

Acordam os componentes da 3ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a).

RELATÓRIO

Vistos, etc.

 

Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por CONDOMINIO COMERCIAL POTY PREMIER, contra decisão proferida pelo Juízo de Direito da 10ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial, proposta em face de VICENTE MAGNO DE SOUSA e FRANCISCO VINICIUS REBELO ALMEIDA, que indeferiu a penhora dos imóveis indicados, nos seguintes termos:

 

Em análise ao requerimento de prosseguimento da execução, verifico que o exequente indicou um imóvel à penhora, de propriedade de SPE POTY PREMIER EMPREENDIMENTOS E PARTIÇÕES LTDA, juntando aos autos certidão de inteiro teor do aludido bem (IDs 39505821-39505810).

Contudo, o referido bem imóvel não é de propriedade dos executados, mas de terceiro alheio à lide, consoante certidão de ID 39505821, o que impossibilita a penhora do bem.

Desse modo, INDEFIRO pleito do embargante/exequente, a considerar que o bem indicado não é de propriedade dos executados, bem assim o proprietário SPE POTY PREMIER EMPREENDIMENTOS E PARTIÇÕES LTDA não compõe o polo passivo da execução em debate.

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO: Nas razões do recurso, a parte Exequente, ora Agravante, argumentou, basicamente, que: i) faz jus aos benefícios da justiça gratuita; ii) a obrigação quanto ao pagamento de cotas condominiais possui natureza propter rem; iii) a execução foi movida contra os promitentes compradores do imóvel, que nunca consolidaram a propriedade em seu favor através do registro dos títulos translativos no competente registro imobiliário, o que não afasta sua legitimidade para responder pelo adimplemento da obrigação, haja vista que exercem a posse direta do imóvel; iv) o fato dos imóveis ainda estarem sob a propriedade da promitente vendedora não impossibilita a penhora dos imóveis, que são verdadeira garantia à satisfação da obrigação. Assim, requereu liminarmente a suspensão da decisão agravada e a inclusão do proprietário legal do imóvel no curso da execução, bem como o deferimento da penhora dos imóveis que dão origem à obrigação.

 

DECISÃO MONOCRÁTICA: em decisão monocrática, Id. 18533121, foi concedido o benefícios da justiça gratuita e deferido o pedido de atribuição de efeito suspensivo, de modo a suspender a eficácia da decisão atacada e deferir a penhora dos imóveis mencionados nos Ids. 17659884 e 17659883, bem assim a inclusão de SPE POTY PREMIER EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, CNPJ 10.309.137/0001-86, no polo passivo da execução.

 

CONTRARRAZÕES: Apesar de intimada, a parte Agravada, não apresentou contrarrazões.

 

PONTOS CONTROVERTIDOS: é questão controvertida, no presente recurso, a reforma, ou não, da decisão recorrida, que indeferiu a penhora dos imóveis indicados.

 

 

VOTO

 

1 CONHECIMENTO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO

De saída, verifica-se que os pressupostos extrínsecos de admissibilidade recursal encontram-se presentes no caso em tela, uma vez que o Agravo de Instrumento é tempestivo, atende aos requisitos de regularidade formal (arts. 1.016 e 1.017, ambos do CPC) e teve o preparo recolhido.

 

Além disso, não se verifica a existência de algum fato impeditivo de recurso, e não ocorreu nenhuma das hipóteses de extinção anômala da via recursal (deserção, desistência e renúncia).

 

Da mesma forma, presentes os pressupostos intrínsecos de admissibilidade, pois: a) o Agravo de Instrumento é o recurso cabível para atacar a decisão impugnada (art. 1.015 do CPC); b) o Agravante possui legitimidade para recorrer; e c) há interesse recursal para o apelo.

 

Assim, presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do recurso.

 

2 FUNDAMENTAÇÃO

Conforme relatado, trata-se execução de título executivo extrajudicial, visando o pagamento de cotas condominiais inadimplentes das salas 109 e 110, em face dos promitentes compradores que, no entanto, ainda não transferiram os imóveis para os seus nomes. Requerida a penhora, foi negada pelo juízo a quo, tendo em vista que os imóveis estão registrados em nome de terceira pessoa, estranha aos autos.

 

A título de esclarecimento, são os Agravados, promitentes compradores do imóvel, cujo título translativo da propriedade ainda não foi regularizado, constando em suas matrículas, como proprietário, SPE POTY PREMIER EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.

 

Inicialmente, importante deixar claro que o pagamento das cotas condominiais tem natureza propter rem, obrigação real, que segue a coisa/imóvel, e não a pessoa do proprietário.

 

É nesse sentido que o Código Civil dispõe que o adquirente de unidade em condomínio responde pelos débitos do alienante, veja: “art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.

 

Assim, por tratarem os débitos condominiais do imóvel, seu proprietário por eles responderá, ainda que anteriores à sua aquisição, ressalvado o direito de regresso.

 

Ponto crucial gira em torno da legitimidade passiva da cobrança das cotas condominiais. Inicialmente, consignou-se na jurisprudência que o devedor era o legítimo proprietário. Com a evolução dos negócios jurídicos, surgiram diversos litígios sobre a responsabilidade pelo pagamento no caso de contrato de promessa de compra e venda.

 

Para solucionar a questão, o STJ firmou a seguinte tese no Tema 886:

 

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;

c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

(STJ, REsp 1345331/RS, Relator Luiz Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 08/04/2015, publicado em 20/04/2015).

 

Assim, segundo o STJ, estando presentes os requisitos do item c), a responsabilidade pelo pagamento seria do promitente comprador.

 

Posteriormente, houve um overruling, uma superação de entendimento na jurisprudência do STJ, passando a consignar a legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor e promitente comprador, ainda que as despesas condominiais sejam posteriores à imissão do promitente comprador na posse do imóvel.

 

Desse modo, a execução poderia ser movida tanto contra os promitentes compradores, ora Agravados, como contra a proprietária e promitente vendedora, SPE POTY PREMIER EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.

 

Dando seguimento, o STJ possui entendimento sedimentado de que, tratando-se de obrigação propter rem, como o são as cotas condominiais, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, podendo ter o proprietário, seu imóvel penhorado na fase executória, ainda que não tenha integrado o polo passivo do processo. Nesse sentido:

 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COTA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DO BEM. CABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ.

1. Conforme consignado na decisão agravada, a jurisprudência dominante desta Corte Superior firmou-se no sentido de que o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário.

2. Do mesmo modo, firmou-se entendimento jurisprudencial no sentido de que a obrigação de pagamento dos débitos condominiais alcança eventuais titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, em razão da natureza propter rem da dívida, o que refuta pontualmente a reiterada alegação da agravante de que não teria legitimidade para compor o polo passivo da ação executiva de título judicial firmado entre o condomínio e o promitente comprador.

3. "Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Súmula 568/STJ" (AgInt no REsp n. 2.006.920/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 29/3/2023).

4. Alterar as conclusões do acórdão recorrido de que a Companhia de Habitação Popular de Curitiba jamais deixou de ser proprietária do imóvel demandaria necessário reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado ante a incidência da Súmula n. 7/STJ.

Agravo interno improvido.

(AgInt no AREsp n. 2.360.792/PR, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/12/2023, DJe de 20/12/2023.)

 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COTAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO. VENDEDORA. IMÓVEL. RETOMADA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. DÍVIDA. RESPONSABILIDADE. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIÊNCIA. SÚMULAS Nº 284/STF E Nº 83/STJ.

1. Considera-se deficiente de fundamentação o recurso especial que, apesar de apontar o preceito legal tido por violado, não demonstra, de forma clara e precisa, de que modo o acórdão recorrido o teria contrariado, circunstância que atrai, por analogia, a Súmula nº 284/STF.

2. Na hipótese, a decisão proferida pelo tribunal de origem está em harmonia com o entendimento mais recente do Superior Tribunal de Justiça, firmado no sentido de que a dívida condominial, pela sua natureza de obrigação propter rem, pode ser exigida do proprietário que não tenha participado da ação de conhecimento, inclusive com a penhora do imóvel gerador das despesas. Precedentes.

3. Quando o recurso especial não é admitido com fundamento na Súmula nº 83/STJ, a impugnação deve indicar precedentes contemporâneos ou supervenientes aos mencionados na decisão combatida, demonstrando-se que outro é o entendimento jurisprudencial desta Corte, o que não ocorreu no caso.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 2.121.196/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 12/9/2023.)

 

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. COTAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO. NATUREZA PROPTER REM. BEM PENHORADO. POSSIBILIDADE. PROMITENTE-VENDEDOR. TRIBUNAL DE ORIGEM SE FIRMOU NO MESMO SENTIDO. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Na origem, trata-se de embargos de terceiro opostos devido à constrição judicial havida sobre o imóvel de titularidade da promitente-vendedora.

2. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo.

3. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula 83 do STJ), entendimento aplicável tanto para a hipótese da alínea "c" do art. 105, III, da Constituição Federal, como da alínea "a" do mesmo dispositivo.

4. Não basta, para afastar o óbice da Súmula nº 83/STJ, a alegação genérica de que o acórdão recorrido não está em consonância com a jurisprudência desta Corte, devendo a parte recorrente demonstrar que outra é a positivação do direito na jurisprudência desta Corte, com a indicação de precedentes contemporâneos ou supervenientes aos referidos na decisão agravada.

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 2.170.815/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 22/5/2023, DJe de 25/5/2023.)

 

Desse modo e de acordo com a orientação do STJ, assiste razão ao Agravante, sendo de rigor reconhecer a possibilidade de penhora dos imóveis (Ids. 17659884 e 17659883) em nome do proprietário (SPE POTY PREMIER EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA), promitente vendedor, por dívidas oriundas da utilização do imóvel pelo promitente comprador.

 

3 DISPOSITIVO

Forte nessas razões, conheço do presente Agravo de Instrumento e dou-lhe provimento, para deferir a penhora dos imóveis mencionados nos Ids. 17659884 e 17659883, bem assim a inclusão de SPE POTY PREMIER EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, CNPJ 10.309.137/0001-86, no polo passivo da execução.

 

Deixo de majorar os honorários por não terem sido fixados na decisão recorrida, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

 

Decorrido o prazo de recurso, dê-se ciência ao juízo de origem e arquive-se, com a devida baixa no sistema.

Sessão do Plenário Virtual - 3ª Câmara Especializada Cível - 07/02/2025 a 14/02/2025 - Des. Agrimar Rodrigues, presidida pelo(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Desembargador(a) RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS.

Participaram do julgamento os Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO, LUCICLEIDE PEREIRA BELO e RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS.

Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, MARTHA CELINA DE OLIVEIRA NUNES.

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, data registrada no sistema.

 

 

Desembargador Agrimar Rodrigues de Araújo

Relator