Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. REVISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO PELA TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. DEPÓSITO JUDICIAL DE PARCELAS INCONTROVERSAS. SUSPENSÃO. I. CASO EM EXAME Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, que, em sede de Ação de Revisão de Contrato de Compra e Venda Imobiliário, determinou a manutenção do autor na posse do imóvel e a abstenção de inscrição de seu nome em cadastros de inadimplentes, condicionando, contudo, a concessão de tutela antecipada ao depósito judicial das parcelas vincendas consideradas incontroversas, com base no método de amortização da Tabela Price. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) verificar se é legítima a aplicação do método de amortização pela Tabela Price em contratos de compra e venda imobiliária firmados fora do Sistema Financeiro Nacional; (ii) avaliar a necessidade de suspensão do depósito judicial das parcelas incontroversas até a instrução probatória. III. RAZÕES DE DECIDIR A Tabela Price, enquanto método de amortização com capitalização composta de juros, não pode ser aplicada em contratos de mútuo civil firmados por pessoas jurídicas que não integram o Sistema Financeiro Nacional, em conformidade com o limite anual de 12% estabelecido pela Lei de Usura. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 380) determina que o ajuizamento de ação revisional não inibe a caracterização da mora, mas exige o depósito do valor incontroverso. No entanto, no presente caso, há indícios de saldo credor em favor do agravante, considerando pagamentos superiores ao devido, afastada a aplicação da Tabela Price e reconhecida a repetição de indébito. A suspensão do depósito judicial das parcelas incontroversas é necessária, ao menos até a instrução probatória concluir pela existência ou não de saldo residual derivado do contrato, resguardando o equilíbrio contratual e evitando prejuízo desproporcional ao agravante. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A utilização da Tabela Price como método de amortização é vedada em contratos de compra e venda imobiliária firmados fora do Sistema Financeiro Nacional, em razão da vedação à capitalização composta de juros prevista na Lei de Usura. A suspensão do depósito judicial de parcelas incontroversas é admitida em ações revisionais de contrato, quando existirem indícios de saldo credor em favor do consumidor e a questão depender de instrução probatória. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 406 e 591; Decreto nº 22.626/1933 (Lei de Usura), art. 1º; Código de Processo Civil, art. 330, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 380; TJ-SC, Apelação Cível nº 0310275-35.2016.8.24.0064, Rel. Monteiro Rocha, j. 05.04.2023. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0757672-10.2024.8.18.0000 - Relator: JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 14/02/2025 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N^o 0757672-10.2024.8.18.0000

AGRAVANTE: ISAIAS FELIX DO NASCIMENTO

Advogado(s) do reclamante: HEITOR MOTA OLIVEIRA

AGRAVADO: CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

Advogado(s) do reclamado: LUCAS LIMA RODRIGUES

RELATOR(A): Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

EMENTA

 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. REVISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO PELA TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. DEPÓSITO JUDICIAL DE PARCELAS INCONTROVERSAS. SUSPENSÃO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, que, em sede de Ação de Revisão de Contrato de Compra e Venda Imobiliário, determinou a manutenção do autor na posse do imóvel e a abstenção de inscrição de seu nome em cadastros de inadimplentes, condicionando, contudo, a concessão de tutela antecipada ao depósito judicial das parcelas vincendas consideradas incontroversas, com base no método de amortização da Tabela Price.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão:
   (i) verificar se é legítima a aplicação do método de amortização pela Tabela Price em contratos de compra e venda imobiliária firmados fora do Sistema Financeiro Nacional;
   (ii) avaliar a necessidade de suspensão do depósito judicial das parcelas incontroversas até a instrução probatória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A Tabela Price, enquanto método de amortização com capitalização composta de juros, não pode ser aplicada em contratos de mútuo civil firmados por pessoas jurídicas que não integram o Sistema Financeiro Nacional, em conformidade com o limite anual de 12% estabelecido pela Lei de Usura.

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 380) determina que o ajuizamento de ação revisional não inibe a caracterização da mora, mas exige o depósito do valor incontroverso. No entanto, no presente caso, há indícios de saldo credor em favor do agravante, considerando pagamentos superiores ao devido, afastada a aplicação da Tabela Price e reconhecida a repetição de indébito.

3. A suspensão do depósito judicial das parcelas incontroversas é necessária, ao menos até a instrução probatória concluir pela existência ou não de saldo residual derivado do contrato, resguardando o equilíbrio contratual e evitando prejuízo desproporcional ao agravante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso provido.
   Tese de julgamento:

2. A utilização da Tabela Price como método de amortização é vedada em contratos de compra e venda imobiliária firmados fora do Sistema Financeiro Nacional, em razão da vedação à capitalização composta de juros prevista na Lei de Usura.

3. A suspensão do depósito judicial de parcelas incontroversas é admitida em ações revisionais de contrato, quando existirem indícios de saldo credor em favor do consumidor e a questão depender de instrução probatória.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 406 e 591; Decreto nº 22.626/1933 (Lei de Usura), art. 1º; Código de Processo Civil, art. 330, § 3º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 380; TJ-SC, Apelação Cível nº 0310275-35.2016.8.24.0064, Rel. Monteiro Rocha, j. 05.04.2023.

 

ACÓRDÃO 

 

Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer do agravo de instrumento interposto, porquanto tempestivo, e confirmando a decisão monocrática constante em ID Num. 18182622, dou-lhe provimento, para determinar a suspensão do deposito judicial de parcela incontroversa ate a conclusão, após a devida a instrução probatória, da existência ou não de saldo residual derivado do contrato entabulado entre as partes.

RELATÓRIO

 

Trata-se de Agravo de Instrumento com Pedido de Efeito Suspensivo interposto por ISAIAS FELIX DO NASCIMENTO, já processualmente qualificado nos autos da Ação de Revisão de Contrato de Compra e Venda Imobiliário (processo de origem nº 0863512-11.2023.8.18.0140) ajuizada em face de CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA, inconformado com a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, que embora tenha concedido em parte a tutela provisória de urgência para manter o autor na posse do imóvel objeto da demanda, até a resolução definitiva da lide, ou eventual revogação da tutela antecipada, e para determinar que a suplicada se abstenha de inscrever o nome do promovente nos órgãos de proteção ao crédito, ou proceda à exclusão, caso já tenha realizado tal conduta, determinou, por sua vez, que o autor efetue o pagamento das parcelas vincendas, nos termos do §3º do art. 330 do Código de Processo Civil,  observando-se o valor incontroverso exposto em planilha apresentada nos autos.

Nas suas razões (ID Num. 18036743), aduz o agravante, em síntese, que não obstante tenha juntado o parecer contábil utilizado pelo magistrado para embasar seu decisum, este não reflete com precisão as ilegalidades entabuladas no contrato e utiliza critérios aplicáveis em “operações bancárias” para “Aquisição de outros bens – Pessoas Físicas”, indicando erroneamente saldo residual a ser pago que não existe, o que evidencia o equívoco da determinação judicial de pagamento da parcela incontroversa através de depósito judicial.

Fundamenta seu pedido em razão da adoção indevida do método de amortização da Tabela Price, aplicado pela agravada, no contrato firmado fora do âmbito do SFN, que resulta em capitalização de juros na forma composta.

Assim, afirma que, conforme o parecer correto juntado a posteriori, há saldo credor de R$ 114.580,81 (cento e quatorze mil, quinhentos e oitenta reais e oitenta e um centavos), referentes às parcelas mensais e anuais, de valores acima do que deveria ter sido pago, considerando a repetição do indébito em dobro e afastada a capitalização mensal de juros pela Tabela Price, motivo pelo qual busca o reconhecimento da desnecessidade de pagamento de valor incontroverso, e requer, em sede de antecipação recursal, a dispensa da obrigação de depósito judicial de quaisquer prestações pecuniárias mensais.

Em decisão de ID Num. 18182622, esta Relatoria concedeu o efeito suspensivo pretendido, para determinar a suspensão do depósito judicial de parcela incontroversa até a conclusão, após a devida a instrução probatória, da existência ou não de saldo residual derivado do contrato entabulado entre as partes.

Nas contrarrazões (ID Num. 20402033), a parte agravada pugna pelo conhecimento e desprovimento do recurso.

Encaminhados ao Ministério Público Superior, a representante do Parquet devolveu os autos sem exarar parecer de mérito, ante a ausência de interesse público que justificasse sua intervenção (ID Num. 21460901).

É o relatório.

Determino a inclusão em pauta de julgamento.

VOTO

 

I – DO CONHECIMENTO DO RECURSO

Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos recursais, conheço do presente Agravo de Instrumento, e passo à análise do mérito recursal.

 

II – DO MÉRITO

No caso em apreço, consultando os autos de origem, restou observado que o juízo de primeiro grau, em ID Num. 56432117 daqueles autos, reconheceu que “parte do valor do imóvel fora dividido em 144 prestações mensais e sucessivas de R$ 1.187,83 e outra em 12 parcelas anuais e sucessivas no valor de R$ 6.258,12, nas quais já foram acrescidos os juros de 12% a.a. pelo Sistema de Amortização da Tabela Price, consoante se vê da cláusula 2.1.2, itens B.2 e B.3”, concluindo que a vedação de capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil, quando firmados com pessoas jurídicas que não fazem parte do Sistema Financeiro Nacional, se aplica à imobiliária agravada, vez que esta não se equipara a instituição financeira.

Neste ínterim, deve-se esclarecer que acerca do instrumento contratual versado nos autos, a contratação de juros deveria observar o limite estabelecido pela Lei de Usura, a saber 12% ao ano, o que não foi, a priori, respeitado no pacto em questão, uma vez que a Cláusula 2.1.2, Itens B.2 e B.3 (ID Num. 18036746) prevê expressamente a incidência do sistema de amortização da Tabela Price, inadequado para utilização de imobiliárias.

Sobre o tema, a orientação da jurisprudência, inclusive do Superior Tribunal de Justiça traduzida no enunciado da Súmula 380, é no sentido de que o simples ajuizamento de ação revisional de contrato não inibe a caracterização da mora. Assim, em tese, nas ações que tenham por objeto a revisão de obrigação decorrente de empréstimo, financiamento ou alienação de bens, incumbe ao requerente a continuidade no pagamento do valor incontroverso no tempo e modo contratados.

Acontece que, conforme se analisa do demonstrativo de pagamentos - saldo devedor (ID Num. 50942812 dos autos originários), em 28/11/2023 o valor recebido perfaz a monta de R$ 232.967,54 (duzentos e trinta e dois mil novecentos e sessenta e sete reais e cinquenta e quatro centavos) que, quando comparado ao valor do imóvel previsto no contrato, aponta que o agravante realizou o pagamento senão do valor do imóvel na totalidade, de, pelo menos, considerável parte dele.

Ademais, considerando o parecer juntado a posteriori, ainda não analisado pelo juízo primevo, há saldo credor de R$ 114.580,81 (cento e quatorze mil, quinhentos e oitenta reais e oitenta e um centavos), referentes às parcelas mensais e anuais, de valores acima do que o recorrente deveria ter pago, considerando a repetição do indébito em dobro e afastadas a capitalização mensal de juros pela Tabela Price.

Desta maneira, assente a necessidade de suspender a determinação imposta pelo juízo a quo de realização do depósito judicial de parcela incontroversa pelo menos até que se conclua, após a devida a instrução probatória, pela existência ou não de saldo residual derivado do contrato entabulado entre as partes.

No mesmo sentido colaciono o seguinte excerto:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - OBRIGAÇÕES - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - REVISIONAL - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA EM 1º GRAU - RECURSO DAS CONSTRUTORAS RÉS - 1. EXTINÇÃO DO FEITO - EMPRESAS EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - HABILITAÇÃO DO CRÉDITO NO PLANO DE RECUPERAÇÃO - PROCESSO NA FASE DE CONHECIMENTO - INCIDÊNCIA DO ART. 6º, § 1º, DA LEI N. 11.101/2005 - PRECEDENTES - PLEITO AFASTADO - PROSSEGUIMENTO DO FEITO DEVIDO - 2. TABELA PRICE - ALEGADA LEGALIDADE NA UTILIZAÇÃO COMO MÉTODO DE AMORTIZAÇÃO - INSUBSISTÊNCIA - COMPRA E VENDA REALIZADA ENTRE PARTICULAR E CONSTRUTORA/INCORPORADORA - PACTUAÇÃO LEGÍTIMA SOMENTE NAS OPERAÇÕES REALIZADAS PELAS INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS - PREVISÃO EXPRESSA DA TABELA PRICE NO CONTRATO - UTILIZAÇÃO VEDADA - 3. DEVOLUÇÃO DE VALORES - AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ - RESSARCIMENTO NA FORMA SIMPLES POSSIBILITADA A COMPENSAÇÃO DOS VALORES DEVIDOS PELOS AUTORES - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Ausente prova da habilitação do crédito no plano de recuperação judicial, possível o prosseguimento da ação de conhecimento até seus ulteriores termos. 2. Vedada a utilização da Tabela Price como índice de amortização das parcelas de contrato firmado diretamente entre particular e construtora/incorporadora. 3. Legítima a condenação da construtora à devolução na forma simples de valores cobrados a mais em decorrência da incidência da Tabela Price, quando reconhecida a ilegalidade na utilização. (TJ-SC - APL: 03102753520168240064, Relator: Monteiro Rocha, Data de Julgamento: 05/04/2023, Segunda Câmara de Direito Civil)

Dessa forma, sobretudo diante da necessidade de dilação probatória, entendo como adequada a manutenção da suspensão do decisum recorrido.

Ante o exposto, conheço do agravo de instrumento interposto, porquanto tempestivo, e confirmando a decisão monocrática constante em ID Num. 18182622, dou-lhe provimento, para determinar a suspensão do depósito judicial de parcela incontroversa até a conclusão, após a devida a instrução probatória, da existência ou não de saldo residual derivado do contrato entabulado entre as partes.

É o voto.

 

Sessão do Plenário Virtual da 2ª Câmara Especializada Cível de 31/01/2025 a 07/02/2025, presidida pelo(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Desembargador(a) JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR.

Participaram do julgamento os Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): JOSÉ JAMES GOMES PEREIRA, JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR e MANOEL DE SOUSA DOURADO.

Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, CATARINA GADELHA MALTA DE MOURA RUFINO.

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 7 de fevereiro de 2025.

 

Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

- Relator -