Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. QUEBRA DE EXPECTATIVA. MULTA CONTRATUAL. LEGALIDADE FORMAL. NECESSIDADE DE ANÁLISE DAS CIRCUNSTÂNCIAS FÁTICAS. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto pela Construtora Rivello S.A. contra decisão da 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina-PI que, nos autos de Ação de Rescisão de Distrato, deferiu liminar para suspender a cobrança de multa contratual relativa ao distrato e determinar que a construtora se abstivesse de incluir os autores em cadastros de inadimplência, sob pena de multa diária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) avaliar se a multa contratual de 50% do valor pago é válida e aplicável ao caso, considerando os vícios de construção e a alegada quebra de expectativa; e (ii) verificar se estão presentes os requisitos para a manutenção da liminar que suspendeu a cobrança da multa e a inscrição dos autores nos cadastros de inadimplentes. III. RAZÕES DE DECIDIR A multa contratual pactuada no percentual de 50% encontra amparo no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, sendo formalmente válida em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação. A aplicação da multa demanda análise das circunstâncias concretas, incluindo os vícios de construção alegados pelos agravados e a quebra de expectativa quanto à posição do imóvel no condomínio. Documentação apresentada pelos agravados, como fotos e vídeos, indica a existência de problemas estruturais que comprometem a qualidade do imóvel e a plena habitabilidade, em desacordo com o Código de Defesa do Consumidor. A jurisprudência admite a suspensão de pagamentos e a abstenção de cobranças em casos de vícios construtivos, especialmente quando configurada a probabilidade do direito e o perigo de dano (art. 300 do CPC). A quebra de expectativa em relação à posição do imóvel, embora insuficiente para justificar o distrato isoladamente, contribui para o desequilíbrio contratual no caso concreto. Não se vislumbra prejuízo à construtora agravante, que poderá negociar o imóvel em futuras transações após a resolução contratual. IV. DISPOSITIVO Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/64, art. 67-A, II e § 5º; Código de Defesa do Consumidor, arts. 18 e 20; Código de Processo Civil, art. 300. Jurisprudência relevante citada: TJ-DF, AI nº 0707378-57.2024.8.07.0000, Rel. Maurício Silva Miranda, j. 08.05.2024. TJ-MG, AI nº 10000220247969001, Rel. Juliana Campos Horta, j. 29.04.2022. TJ-SP, AI nº 2064430-92.2021.8.26.0000, Rel. Adilson de Araújo, j. 23.04.2021. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0755619-56.2024.8.18.0000 - Relator: AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 20/03/2025 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N^o 0755619-56.2024.8.18.0000

AGRAVANTE: CONSTRUTORA RIVELLO LTDA 

Advogado do(a) AGRAVANTE: ALICE POMPEU VIANA - PI6263-A

AGRAVADO: MARCIO EMANUEL FERNANDES DE OLIVEIRA, MARIA DEUSIANE CAVALCANTE FERNANDES

Advogado do(a) AGRAVADO: FREDERICO CESAR DA COSTA BURLAMAQUI - PI18411-A

RELATOR(A): Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

EMENTA

 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. QUEBRA DE EXPECTATIVA. MULTA CONTRATUAL. LEGALIDADE FORMAL. NECESSIDADE DE ANÁLISE DAS CIRCUNSTÂNCIAS FÁTICAS. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto pela Construtora Rivello S.A. contra decisão da 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina-PI que, nos autos de Ação de Rescisão de Distrato, deferiu liminar para suspender a cobrança de multa contratual relativa ao distrato e determinar que a construtora se abstivesse de incluir os autores em cadastros de inadimplência, sob pena de multa diária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) avaliar se a multa contratual de 50% do valor pago é válida e aplicável ao caso, considerando os vícios de construção e a alegada quebra de expectativa; e (ii) verificar se estão presentes os requisitos para a manutenção da liminar que suspendeu a cobrança da multa e a inscrição dos autores nos cadastros de inadimplentes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A multa contratual pactuada no percentual de 50% encontra amparo no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, sendo formalmente válida em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.

2. A aplicação da multa demanda análise das circunstâncias concretas, incluindo os vícios de construção alegados pelos agravados e a quebra de expectativa quanto à posição do imóvel no condomínio.

3. Documentação apresentada pelos agravados, como fotos e vídeos, indica a existência de problemas estruturais que comprometem a qualidade do imóvel e a plena habitabilidade, em desacordo com o Código de Defesa do Consumidor.

4. A jurisprudência admite a suspensão de pagamentos e a abstenção de cobranças em casos de vícios construtivos, especialmente quando configurada a probabilidade do direito e o perigo de dano (art. 300 do CPC).

5. A quebra de expectativa em relação à posição do imóvel, embora insuficiente para justificar o distrato isoladamente, contribui para o desequilíbrio contratual no caso concreto.

6. Não se vislumbra prejuízo à construtora agravante, que poderá negociar o imóvel em futuras transações após a resolução contratual.

IV. DISPOSITIVO

1. Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/64, art. 67-A, II e § 5º; Código de Defesa do Consumidor, arts. 18 e 20; Código de Processo Civil, art. 300.

Jurisprudência relevante citada:

• TJ-DF, AI nº 0707378-57.2024.8.07.0000, Rel. Maurício Silva Miranda, j. 08.05.2024.

• TJ-MG, AI nº 10000220247969001, Rel. Juliana Campos Horta, j. 29.04.2022.

• TJ-SP, AI nº 2064430-92.2021.8.26.0000, Rel. Adilson de Araújo, j. 23.04.2021.

DECISÃO

Acordam os componentes da 3ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, CONHECER o Agravo de Instrumento em epígrafe, e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, para manter in totum a decisão recursada, na forma do voto do Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto pela CONSTRUTORA RIVELLO S.A contra decisão do d. Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina-PI que, nos autos da Ação de Rescisão de Distrato nº 0803955-59.2024.8.18.0140, proposta por MARCIO EMANUEL FERNADES DE OLIVEIRA e outra em face do outra agravante, deferiu a medida liminar nos seguintes termos:

(...)

“Os documentos colacionados indicam que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma imobiliária condominial com financiamento imobiliário e outras avenças para aquisição da unidade autônoma 301-A, Bloco 01 no Empreendimento “ Comercial – Vila Atlântida”, conforme contrato de Id 51990017, tendo os autores tentado a realização do distrato, conforme documento de Id 51990010, sem acordo quanto à cobrança da multa.

Dessa arte, em um juízo de cognição sumária (superficial), verifico a existência de elementos de prova que convergem ao reconhecimento da veracidade dos fatos pertinentes e evidenciam a probabilidade do direito material – “giudizio di probabilità” - (fumus boni iuris ou plausibilidade do direito substancial afirmado), pela documentação juntada aos autos, especialmente o contrato e os prints de conversas, e o perigo de dano (perigo na demora, periculum in mora ou “pericolo di tardività”), pois a não realização da rescisão resulta na mora dos autores, existindo, ainda, a possibilidade da inclusão nos cadastros de inadimplentes.

(…)

Assim, com fulcro no artigo 300 e 301 do Código de Processo Civil, concedo a medida liminar inaudita altera parte, para determinar a requerida que se abstenha de efetuar quaisquer cobranças referentes à multa pelo distrato, com a suspensão da cobrança até o trânsito em julgado da presente lide, bem como determino que a requerida se abstenha de incluir o nome dos autores em qualquer cadastro de restrição, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), sob pena de multa diária no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Em suas razões recursais, o requerido, ora agravante sustenta, em síntese, que: i) os agravados decidiram desistir do contrato em virtude de “quebra de expectativa” acerca da unidade autônoma adquirida e por supostos “vícios na construção”; ii) o empreendimento contratado é submetido ao regime de patrimônio de afetação; iii) nesses casos, a Lei do Distrato autoriza o estabelecimento de multa até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia já paga, quando o contratante opta pela desistência, nos termos do art. 67-A da Lei n º 4.591; iv) os agravados foram cientificados acerca da multa no momento da contratação, motivo pelo qual tal valor é devido; v) os recorridos pleiteiam anulação por supostos vícios de fáceis reparos e em virtude de o apartamento não ser de frente para a área de lazer, muito embora terem o termo de vistoria e recebimento das chaves. Requereu, ao fim, a concessão de efeito suspensivo para sustar os efeitos da decisão agravada.

Embora intimada, a parte apelada não apresentou contrarrazões.

Em razão da recomendação contida no Ofício-Circular nº 174/2021, deixo de encaminhar os autos ao Ministério Público Superior, por não vislumbrar hipótese que justifique sua intervenção.

É o relatório.

VOTO

1) CONHECIMENTO

Conheço do presente recurso, eis que tempestivo e preenche os requisitos dos arts. 1.016 e 1.017 do CPC. Preparo pago (id. 17151190).

2) FUNDAMENTAÇÃO

O presente recurso visa discutir, em uma análise perfuntória, o distrato da contratação de origem.

Os autores/agravados sustentam basicamente que, não obstante tenham requerido o distrato da contratação de origem, não deram causa a ele, já que o imóvel apresentou vícios de construção, além de não estar posicionado de frente para a área de lazer. Reclamam ainda da abusividade da multa contratual.

Por seu turno, o agravante, em sua insurgência, sustenta que a multa foi pactuada em patamar legalmente previsto. E quanto aos supostos vícios de construção, que eles são de fácil reparo, além do que causa estranheza o descontentamento quanto a sua posição no condomínio.

A respeito do tema, cumpre registrar que o contrato em discussão foi firmado na vigência da Lei 13.786/18, que promoveu importantes alterações sobre as resoluções contratuais de contratos de compra e venda de unidades imobiliárias. Acerca do caso em análise, importante trazer à baila o teor do art. 67-A, II, e §5° do mencionado normativo:

“Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

(…)

§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

No caso em tela, a cláusula penal de 50% pactuada está formalmente adequada à legislação. Contudo, o exame de sua aplicação demanda análise das circunstâncias fáticas que envolvem o distrato, incluindo os alegados vícios do imóvel.

Ora, os agravados alegam que o imóvel apresenta defeitos que comprometem seu uso e valor, além de divergências em relação à posição prometida na área de lazer do condomínio. Registra-se que o direito à entrega de um imóvel em condições plenas de habitabilidade é assegurado pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), que rege relações como a presente.

Acerca disso, observo que a documentação apresentada, incluindo fotos e vídeos, corrobora a alegação de problemas estruturais. Ainda que o agravante sustente que os defeitos são de fácil reparo, não há comprovação nos autos de que tais reparos tenham sido realizados ou sequer comunicados aos agravados.

Ademais, as diversas fotos e vídeos juntados ao processo de origem (ids. 56228511 a 56229308; 56221085 a 56221081) dão conta de que, apesar de serem pontuais, são diversos os problemas encontrados no apartamento adquirido, os quais, sobremaneira, podem causar de fato quebra de expectativa pelo adquirente. Desta feita, resta duvidoso se a qualidade prometida no momento da contratação foi realmente entregue pela construtora agravante.

A propósito, a jurisprudência tem reconhecido que vícios construtivos podem justificar a suspensão do pagamento das parcelas do contrato:

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS DO CONTRATO C/C ABSTENÇÃO DE INSCRIÇÃO NOS ÓRGÃOS DE RESTRIÇÃO AO CRÉDITO. REQUISITOS PRESENTES. DECISÃO REFORMADA. 1. Restando inequívoca a intenção de o autor desistir/rescindir o negócio jurídico posto ?sub judice?, a jurisprudência admite a possibilidade de suspender o pagamento das prestações do contrato de compra e venda de imóvel, pois o adquirente tem o direito de desistir do negócio ou de demandar sua rescisão, mesmo que não haja justo motivo para tanto. Precedentes. 2. Agravo de Instrumento conhecido e provido. (TJ-DF 0707378-57.2024.8.07.0000 1859838, Relator: MAURICIO SILVA MIRANDA, Data de Julgamento: 08/05/2024, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: 23/05/2024)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TUTELA DE URGÊNCIA - SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS VINCENDAS - POSSIBILIDADE - PROBABILIDADE DO DIREITO E RISCO DE DANO - DEMONSTRADO. - Demonstrada a probabilidade do direito e o perigo de dano, deve ser mantida a tutela de urgência - Tendo em vista que o objeto da ação é a própria resolução do contrato, não se mostra plausível exigir-se da parte que continue pagando as parcelas vincendas. (TJ-MG - AI: 10000220247969001 MG, Relator: Juliana Campos Horta, Data de Julgamento: 29/04/2022, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/05/2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPROMISSO E PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA (URGÊNCIA), SEM OITIVA DA PARTE CONTRÁRIA. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DE PARCELAS VENCIDAS. ADMISSIBILIDADE, OBSERVADA A FACULDADE DA AUTORA DE RESCINDIR O CONTRATO EM DEBATE. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL ( CPC) AUTORIZADORES DA CONCESSÃO DA TUTELA REQUERIDA. RECURSO PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. Considerando que o objeto da ação principal é a rescisão do contrato de compra e venda de loteamento "Residencial Jardim Vitória" por razões apontadas de impossibilidade financeira, além de questões envolvendo possível aumento desproporcional e exagerado, não se mostra razoável exigir da agravante a obrigação de permanecer efetuando o pagamento das parcelas vincendas e, também, das vencidas, pelo menos até o julgamento da demanda. Quanto às vencidas, a probabilidade da agravante ter crédito a receber com a rescisão, bem como passar por dificuldades financeiras, não é justo, portanto, sujeitá-la a possíveis efeitos da mora. Observe-se que, quanto às eventuais despesas condominiais e tributos incidentes sobre o imóvel, justo que, enquanto encontrar-se na posse, dele usfruindo, continue responsável por tais verbas. (TJ-SP - AI: 20644309220218260000 SP 2064430-92.2021.8.26.0000, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 23/04/2021, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/04/2021)

Sobre a posição do imóvel, ainda que não seja suficiente, isoladamente, para justificar o distrato, constitui fator relevante também no contexto da quebra de expectativa, sendo essencial para a avaliação do equilíbrio contratual.

Nessa perspectiva, ainda que o valor da multa esteja aparentemente em percentual legal, é prudente a suspensão de sua cobrança neste momento, com a finalidade de preservar a parte autora/contratante das consequências do provável inadimplemento.

Ademais, não vislumbro neste momento risco de prejuízo em desfavor da construtora agravante, já que, firmado o distrato entre as partes, poderá ela dispor do bem em futuras negociações. Dessa forma, não se encontram presentes os requisitos ensejadores da tutela recursal

Desta feita, o presente recurso merece improvimento.

3) DECISÃO

Fortes nessas razões, CONHEÇO o Agravo de Instrumento em epígrafe, e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter in totum a decisão recursada.

É como voto.

Sessão por Videoconferência realizada em 19/03/2025, da 3ª Câmara Especializada Cível, presidida pelo(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Desembargador(a) FERNANDO LOPES E SILVA NETO.

Participaram do julgamento os Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO, RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS e FERNANDO LOPES E SILVA NETO

Ausência justificada: Exma. Sra. Desa. LUCICLEIDE PEREIRA BELO (folga).

Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, MARTHA CELINA DE OLIVEIRA NUNES.

 

Sustentou oralmente Dra. ALICE POMPEU VIANA - OAB PI6263-A. 

 

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 19 de março de 2025.

DES. AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

RELATOR