EMENTA AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. PENHORA SOBRE IMÓVEL DE TERCEIRO. CRÉDITO CONDOMINIAL PREFERENCIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PREFERÊNCIA SOBRE CRÉDITO HIPOTECÁRIO. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. RECURSO PROVIDO. As taxas condominiais constituem obrigação "propter rem", vinculada ao próprio imóvel, sendo passíveis de execução direta sobre o bem, independentemente da titularidade atual, conforme o artigo 1.345 do Código Civil. A jurisprudência consolidada do STJ assegura a preferência do crédito condominial sobre o crédito hipotecário (Súmula 478/STJ) e dispõe que a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não prevalece sobre o direito dos adquirentes e do condomínio (Súmula 308/STJ). A penhora sobre o imóvel para a satisfação do crédito condominial é medida que atende à função social da propriedade, conforme o artigo 5º, XXIII, da Constituição Federal, assegurando a manutenção do bem e a proteção dos demais condôminos. Agravo de instrumento provido para restabelecer a penhora e determinar o prosseguimento dos atos executórios. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0759654-64.2021.8.18.0000 - Relator: MANOEL DE SOUSA DOURADO - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 16/12/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N^o 0759654-64.2021.8.18.0000

AGRAVANTE: CONDOMINIO VILA MEDITERRANEO

Advogado(s): EMANUELE GOMES DA SILVA, VICTOR RAFAEL BOTELHO E BONA SOARES, PAULO VICTOR MOREIRA DE OLIVEIRA, ANTONIO LUIZ DE HOLLANDA ROCHA

AGRAVADO: DECTA ENGENHARIA LTDA, PAULO RUBENS RAMOS PEREIRA

Advogado(s): FELIPE RIBEIRO GONCALVES LIRA PADUA, JANIO DE BRITO FONTENELLE

RELATOR(A): Desembargador MANOEL DE SOUSA DOURADO

EMENTA

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. PENHORA SOBRE IMÓVEL DE TERCEIRO. CRÉDITO CONDOMINIAL PREFERENCIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PREFERÊNCIA SOBRE CRÉDITO HIPOTECÁRIO. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. RECURSO PROVIDO.

1. As taxas condominiais constituem obrigação "propter rem", vinculada ao próprio imóvel, sendo passíveis de execução direta sobre o bem, independentemente da titularidade atual, conforme o artigo 1.345 do Código Civil.

2. A jurisprudência consolidada do STJ assegura a preferência do crédito condominial sobre o crédito hipotecário (Súmula 478/STJ) e dispõe que a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não prevalece sobre o direito dos adquirentes e do condomínio (Súmula 308/STJ).

3. A penhora sobre o imóvel para a satisfação do crédito condominial é medida que atende à função social da propriedade, conforme o artigo 5º, XXIII, da Constituição Federal, assegurando a manutenção do bem e a proteção dos demais condôminos.

4. Agravo de instrumento provido para restabelecer a penhora e determinar o prosseguimento dos atos executórios.

 

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por CONDOMÍNIO VILA MEDITERRANEO, em face da decisão proferida pelo Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Teresina-PI nos autos do proc n° 0827489-42.2018.8.18.0140, que tornou sem efeito a penhora do imóvel objeto da execução e cancelou a nomeação do leiloeiro judicial.

Requer, o agravante, a atribuição do efeito suspensivo ao presente recurso, para que seja reformada a decisão recorrida, aduzindo que o crédito condominial possui preferência sobre o crédito hipotecário, conforme a jurisprudência e súmulas dos tribunais superiores e que a hipoteca registrada sobre o imóvel, em favor do Banco Itaú, não se sobrepõe ao direito do condomínio de buscar a satisfação de seu crédito por meio da penhora, já que as obrigações condominiais são de natureza "propter rem" (inerente ao próprio imóvel) - Id. 5170700.

Devidamente intimada a parte agravada apresentou contrarrazões (id 5782879) nestes autos, alegando a necessária manutenção da decisão guerreada e por fim pugna pelo não provimento do recurso.

Em manifestação de Id. 10362856, o Ministério Público deixou de exarar sua opinião, por não vislumbrar interesse coletivo.

É o relatório.

VOTO DO RELATOR

 

O Senhor Desembargador MANOEL DE SOUSA DOURADO (Relator)

I- ADMISSIBILIDADE DO RECURSO

Recurso conhecido, visto que preenchidos os pressupostos legais atinentes à espécie.

II – MÉRITO

 A controvérsia gira em torno da validade da penhora realizada sobre o imóvel objeto de dívida condominial, em face da alegação de que o bem pertenceria a terceiro, e da possibilidade de o condomínio promover a execução contra o imóvel para satisfazer créditos oriundos de taxas condominiais.

Inicialmente, é importante salientar que o crédito condominial constitui obrigação "propter rem", isto é, obrigação que acompanha o próprio imóvel, independentemente da titularidade de sua propriedade. Esse tipo de obrigação está expressamente previsto no artigo 1.345 do Código Civil, que dispõe que o adquirente do imóvel é responsável pelos débitos condominiais do período anterior à aquisição.

Nesse sentido, a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o crédito condominial possui caráter prioritário e prefere a outros gravames sobre o imóvel, inclusive hipotecas. A Súmula 478 do STJ estabelece que o crédito relativo a cotas condominiais prefere ao crédito hipotecário, justificando-se essa preferência em razão da natureza "propter rem" das despesas condominiais, as quais visam à conservação do próprio bem que integra o condomínio.

Ainda, a Súmula 308 do STJ dispõe que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Embora o caso em análise trate de dívida condominial e não de promessa de compra e venda, a súmula reforça o entendimento de que gravames anteriores não podem ser opostos ao condomínio no exercício de seu direito de crédito preferencial. Esse entendimento é especialmente relevante para a situação em tela, pois mesmo que o imóvel tenha sido objeto de hipoteca em favor de instituição financeira, o crédito condominial tem preferência para fins de execução.

Portanto, a penhora requerida pelo condomínio sobre o imóvel possui respaldo legal e jurisprudencial, uma vez que o crédito condominial sobrepõe-se ao hipotecário, e o condomínio é autorizado a promover a execução sobre o bem que gera a dívida.

A agravada, DECTA Engenharia Ltda., sustenta que o imóvel em questão pertence a terceiro (SPE Mallorca Empreendimentos e Participações Ltda.), argumentando que isso impede a penhora para satisfação das taxas condominiais. Entretanto, a natureza "propter rem" da dívida condominial permite que o condomínio execute o bem independentemente de quem seja o atual proprietário, conforme já assentado pela jurisprudência do STJ.

Ademais, o Código de Processo Civil, em seu artigo 779, inciso I, estabelece que a execução pode ser promovida contra o devedor reconhecido no título executivo, o que no caso inclui a própria unidade condominial que origina as cotas devidas. Ao admitir a execução sobre o bem vinculado ao débito, ainda que o devedor original não possua mais domínio sobre o imóvel, o ordenamento jurídico permite a satisfação do crédito condominial em prol do condomínio e da coletividade.

Importa mencionar o entendimento do STJ no julgamento do REsp 605.056/SP, em que se firmou a prevalência do crédito condominial sobre o hipotecário, destacando a necessidade de se assegurar a conservação do imóvel. Nesse julgado, a ministra Nancy Andrighi consignou que "por se tratar de obrigação 'propter rem', o crédito oriundo de despesas condominiais em atraso prefere ao crédito hipotecário no produto de eventual arrematação", entendimento que reforça a legitimidade da penhora questionada nos presentes autos.

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. CRÉDITO HIPOTECÁRIO. CRÉDITO ORIUNDO DE DESPESAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. PREFERÊNCIA. Por se tratar de obrigação proter rem, o crédito oriundo de despesas condominiais em atraso prefere ao crédito hipotecário no produto de eventual arrematação. Recurso especial conhecido e provido.

(STJ - REsp: 605056 SP 2003/0202941-8, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 13/09/2005, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: --> DJ 03/10/2005 p. 243).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. CRÉDITO CONDOMINIAL E CRÉDITO HIPOTECÁRIO. PREFERÊNCIA. O crédito do condomínio é preferencial frente ao crédito hipotecário. Precedentes jurisprudenciaisRECURSO PROVIDO. (Agravo de Instrumento Nº 70024107443, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em 02/05/2008)

(TJ-RS - AI: 70024107443 RS, Relator: Mylene Maria Michel, Data de Julgamento: 02/05/2008, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 08/05/2008)

Permitir que a penhora sobre o imóvel prossiga para a satisfação da dívida condominial é medida que observa os princípios da segurança jurídica e da função social da propriedade. O artigo 5º, XXIII, da Constituição Federal estabelece que a propriedade deve atender a uma função social. No caso do condomínio, o cumprimento das obrigações condominiais é imprescindível para garantir que o imóvel cumpra essa função, de modo a manter as condições de habitabilidade e preservação do bem comum.

Além disso, a jurisprudência do STJ tem reafirmado que o inadimplemento das cotas condominiais compromete a saúde financeira do condomínio e, por consequência, a própria segurança e o bem-estar dos condôminos. Dessa forma, impedir que o condomínio execute o imóvel com a penhora representa um risco à coletividade e à integridade do patrimônio condominial.

Diante de todos os fundamentos apresentados, o agravo de instrumento merece provimento. A decisão de primeira instância deve ser reformada para restabelecer a penhora sobre o imóvel objeto das taxas condominiais em atraso e permitir o prosseguimento dos atos executórios, com a nomeação do leiloeiro e a continuidade dos trâmites da execução.

III- DISPOSITIVO

Em face do exposto, conheço do agravo de instrumento interposto, para no mérito DAR-LHE PROVIMENTO reformando-se a decisão agravada, para restabelecer a penhora sobre o imóvel objeto da dívida condominial e determinar o prosseguimento dos atos executórios, incluindo a nomeação do leiloeiro para eventual alienação do bem em hasta pública, a fim de satisfazer o crédito condominial preferencial.

É como voto.

 

 DECISÃO: “Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, conhecer do agravo de instrumento interposto, para no mérito DAR-LHE PROVIMENTO reformando-se a decisão agravada, para restabelecer a penhora sobre o imóvel objeto da dívida condominial e determinar o prosseguimento dos atos executórios, incluindo a nomeação do leiloeiro para eventual alienação do bem em hasta pública, a fim de satisfazer o crédito condominial preferencial, nos termos do voto do Relator. Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior. Impedido/Suspeito: Não houve. Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça. SALA DAS SESSÕES POR VIDEOCONFERÊNCIA DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, Teresina, 10 de dezembro de 2024.

Desembargador MANOEL DE SOUSA DOURADO