EMENTA. RECURSO DE APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM IMISSÃO NA POSSE E DANOS MORAIS. IMÓVEL FINANCIADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONTRATO DE GAVETA. CESSÃO DE DIREITOS. INEXISTÊNCIA DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL APTO A ENSEJAR A RESCISÃO DO AJUSTE. ATRASO NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES DO FINANCIAMENTO. PENDÊNCIAS QUITADAS NO CURSO DO PROCESSO. NEGATIVAÇÃO DO NOME DA OUTORGANTE CEDENTE. INSCRIÇÃO COEXISTENTE. APLICABILIDADE DO ENUNCIADO DA SÚMULA 385 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. O popularmente denominado "contrato de gaveta" para cessão de direitos sobre imóvel financiado com alienação fiduciária em garantia configura instrumento precário e de alto risco para os contraentes, na medida em que não pode ser oposto contra terceiros e perante a instituição financeira que não anuiu com a avença, a qual, todavia, permanece válida e com aptidão para produzir efeitos jurídicos entre os contratantes, pois representa autêntica manifestação de vontade das partes, que se submeteram ao cumprimento das obrigações assumidas e, portanto, devem responder pelos danos oriundos de eventual inadimplência. 2. Não há justificativa apta a ensejar a rescisão contratual quando demonstrado que a Cedente recebeu efetivamente o que pretendia pela transferência de sua posição contratual no instrumento particular de financiamento, tendo remanescido tão somente o saldo devedor junto ao agente financeiro, cujas parcelas, mesmo quando quitadas após o vencimento, continuaram sendo adimplidas pela Cessionária até no decorrer do processo. 3. Recurso conhecido e desprovido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0831939-91.2019.8.18.0140 - Relator: JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 03/12/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0831939-91.2019.8.18.0140

APELANTE: MARIA JOSE GOMES DA SILVA

Advogado(s) do reclamante: LUCAS BARBOSA BELCHIOR, JOHNATAS MENDES PINHEIRO MACHADO REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO JOHNATAS MENDES PINHEIRO MACHADO

APELADO: HELLEN TYCIANE DE SANTANA GOMES

Advogado(s) do reclamado: GABRIEL NUNES DO REGO, JOSE ANTONIO CANTUARIA MONTEIRO ROSA FILHO REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO JOSE ANTONIO CANTUARIA MONTEIRO ROSA FILHO

RELATOR(A): Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

 

EMENTA

 

EMENTA. RECURSO DE APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM IMISSÃO NA POSSE E DANOS MORAIS. IMÓVEL FINANCIADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONTRATO DE GAVETA. CESSÃO DE DIREITOS. INEXISTÊNCIA DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL APTO A ENSEJAR A RESCISÃO DO AJUSTE. ATRASO NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES DO FINANCIAMENTO. PENDÊNCIAS QUITADAS NO CURSO DO PROCESSO. NEGATIVAÇÃO DO NOME DA OUTORGANTE CEDENTE. INSCRIÇÃO COEXISTENTE. APLICABILIDADE DO ENUNCIADO DA SÚMULA 385 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. O popularmente denominado "contrato de gaveta" para cessão de direitos sobre imóvel financiado com alienação fiduciária em garantia configura instrumento precário e de alto risco para os contraentes, na medida em que não pode ser oposto contra terceiros e perante a instituição financeira que não anuiu com a avença, a qual, todavia, permanece válida e com aptidão para produzir efeitos jurídicos entre os contratantes, pois representa autêntica manifestação de vontade das partes, que se submeteram ao cumprimento das obrigações assumidas e, portanto, devem responder pelos danos oriundos de eventual inadimplência. 2. Não há justificativa apta a ensejar a rescisão contratual quando demonstrado que a Cedente recebeu efetivamente o que pretendia pela transferência de sua posição contratual no instrumento particular de financiamento, tendo remanescido tão somente o saldo devedor junto ao agente financeiro, cujas parcelas, mesmo quando quitadas após o vencimento, continuaram sendo adimplidas pela Cessionária até no decorrer do processo. 3. Recurso conhecido e desprovido.

ACÓRDÃO

 

 

“Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, conhecer do recurso e, no mérito, negar-lhe o provimento, ratificando a sentença apelada pelos fundamentos esposados nesta decisão. Em obediência à disposição do §11, art. 85 do CPC, majorar, para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa os honorários sucumbenciais arbitrados na origem, ressaltando, contudo, a previsão do § 3°, do art. 98 do CPC, nos termos do voto do Relator

 

Relatório

Cuida-se de Apelação Cível interposta por Maria José Gomes da Silva, em face da sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Imissão de Posse e Danos Morais, ajuizada em desfavor de Hellen Tyciane de Santana Gomes, ora Apelada. Os pedidos foram julgados improcedentes e, a Autora, condenada ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, estes, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, suspensa a exigibilidade por ser beneficiária da gratuidade da justiça.

Em suas razões, ID 15925163, a parte Autora suscita, preliminarmente, a irregularidade na representação processual da parte Ré – falta de procuração nos autos – pelo que requer seja decretada a sua revelia. No mérito, postula o provimento ao recurso, para que, reformada a sentença, tenha seus pedidos julgados procedentes no sentido de ver i) declarada a rescisão do contrato em discussão; ii) condenada a parte Ré a reparar os danos materiais e morais sofridos; iii) revertidos, em perdas e danos, os valores efetivamente adimplidos pela parte Ré, como compensação pelo uso do imóvel.

Em contrarrazões, a Requerida refuta todas as alegações da Apelante, requerendo, ao final, o desprovimento ao recurso; a condenação da Autora ao pagamento de indenização pelos danos morais causados pelo ato ilícito trazido aos autos, bem como de multa em razão da litigância de má-fé. (ID 15925517)

Sem manifestação do Ministério Público, em razão da recomendação contida no Ofício-Circular n° 174/2021.

É o relatório.

 

VOTO

Conheço da Apelação, porquanto satisfeitos os pressupostos legais atinentes à admissibilidade recursal.

A parte Apelante suscitou, preliminarmente, a decretação da revelia da parte Ré/Apelada, uma vez “que não houve juntada de procuração em que a parte apelada conceda poderes ao advogado que atua em seu nome no processo”.

Contudo, sua pretensão não merece acolhimento.

Não obstante a representação processual seja pressuposto de condição e desenvolvimento válido do processo, a sua falta ou deficiência, constitui vício sanável, na forma do art. 76 do CPC.

Nesse sentido, é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. VÍCIO NA REPRESENTAÇÃO. INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. VÍCIO SANÁVEL. SÚMULA N° 568/STJ. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. SÚMULA N° 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O acórdão recorrido encontra-se em harmonia com o entendimento desta Corte Superior no sentido de que a ausência de procuração constitui vício sanável nas instâncias ordinárias, devendo o magistrado intimar a parte interessada para suprir a referida irregularidade (arts. 13 e 37 do CPC/1973). 3. Rever as conclusões do tribunal de origem, no tocante à ausência de dano moral indenizável, encontra o óbice da Súmula nº 7/STJ. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.706.137/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/6/2018, DJe de 18/6/2018.) (grifei)

Assim, considerando que após a intimação determinada por este juízo (ID 19330181), a Apelada sanou o vício (ID 20326167), a preliminar deve ser afastada.

Na inicial, manifesta a parte Autora que, em 2014, adquiriu a unidade n° 103 do Condomínio Alameda Sul, localizado à Rua 25, nº 3567, quadra BL, do Bairro Santo Antônio, Zona Sul desta Capital, por meio de um contrato de promessa de compra e venda firmado com a empresa Macedo Fortes Empreendimentos LTDA. (ID 9583093), cujo adimplemento seria feito, quase na totalidade, através de financiamento obtido junto à Caixa Econômica Federal.

Sustenta que, antes mesmo de exercer a posse direta sobre o imóvel, se viu obrigada a negociar o ágio do apartamento, oportunidade em que celebrou com a parte Ré o discutido contrato de compra e venda.

Ocorre que, segundo a Autora, a Promitente Compradora, de forma reiterada, vem atrasando o pagamento das parcelas do financiamento, motivo porque a manutenção do contrato é impossível. Pretende, assim, a rescisão do ajuste, a compensação pelos danos materiais e danos morais, ao argumento de que a inadimplência ensejou a inscrição do seu nome nos órgãos de proteção ao crédito, bem como, a reversão, dos valores pagos pela Compradora, em perdas e danos, como compensação pelo uso do imóvel.

Diante dessa narrativa, é possível denotar que o acordo firmado entre as litigantes corresponde à espécie contratual popularmente conhecida como “contrato de gaveta”, prática comum ao mercado imobiliário. Por meio desse artifício, o primitivo promitente comprador, intentando a venda do imóvel pendente de quitação junto à instituição financeira, mas ciente dos óbices para a transmissão do financiamento ao interessado, realiza negócio sem comunicar ao credor, permitindo que o cessionário, ajustado o preço em face do cedente, assuma sua posição contratual, sem, contudo, formalizar a situação perante o agente bancário.

Evidente que o ajuste configura instrumento precário e de alto risco para os contraentes, na medida em que não pode ser oposto contra terceiros e carece de validade em relação à instituição financeira que não anuiu com a avença. Contudo, entre as partes, permanece válido e com aptidão para produzir efeitos jurídicos, pois representa autêntica manifestação de vontade das partes, que se submetem ao cumprimento das obrigações assumidas e, portanto, devem responder pelos danos oriundos de eventual inadimplência.

Ademais, a própria Autora, na petição inicial, admite “(...) que o referido contrato entre requerente e requerida caracteriza-se por ser “contrato de gaveta”, pautando-se essencialmente no princípio da boa-fé, devendo a requerida deve honrar com os encargos referentes ao imóvel a fim de não acarretar danos, seja de cunho material ou moral, à requerente.”

Analisando os termos contratuais, constato, de acordo com a disposição feita na cláusula segunda (ID 9583143), que, o valor da venda foi ajustado da seguinte forma: 07 (sete) parcelas de R$ 530,16 (quinhentos e trinta reais e dezesseis centavos), com pagamento, via depósito em conta corrente da Autora, no dia 25 de cada mês, iniciando em 25.06.2016; e o pagamento do ágio, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), feito com o veículo Peugeot 206 1.4 flex, branco, placa LVJ – 5822, ano 2006.

Assim, reconhecida a relação obrigacional entre as partes, deve ser aferida a existência de inadimplemento hábil a viabilizar a procedência dos pedidos da Autora.

Para embasar a pretensão rescisória e a consequente imissão na posse, a Recorrente repisa que “(...) realizou contrato de compra e venda de ágio do referido apartamento à apelada pelo valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) concedendo o direito a esta de usufruir do imóvel como sendo seu, mediante o pagamento dos encargos do imóvel pontualmente e sob a condição de que a apelada acionasse o agente financeiro, Caixa Econômica, a fim de regularizar a sua situação perante o imóvel, fato que é perfeitamente viável em termos práticos. Conforme Cláusula Segunda do contrato entre as partes “A PROMITENTE COMPRADORA, passará a ter direito de entrar na posse do imóvel objeto após a confirmação do recebimento do valor ajustado pela PROMITENTE VENDEDORA correndo por conta da PROMITENTE COMPRADORA, a partir daí, todos os impostos, taxas e demais ônus incidentes sobre o imóvel”.

A rigor, o sobredito pedido Autoral encontraria respaldo na regra estampada no art. 475 do Código Civil, segundo o qual “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir lhe exigir o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Entretanto, as peculiaridades do caso concreto recomendam solução diversa, na linha da decisão adotada na sentença. Isso porque, do conjunto probatório carreado aos autos, não restou suficientemente demonstrada a inadimplência da Apelada apta a estear a rescisão pretendida.

Seguindo uma interpretação sistemática do ajuste, reputo adequada a inferência da sentença no sentido de que “(…) passados mais de 06 (seis) anos da formação do negócio - realizado em julho de 2016 -, e estando a ré a quitar os valores mensais referentes ao financiamento do imóvel perante a Caixa Econômica Federal, mostrar-se-ia desarrazoada a resolução do contrato, de modo que, pelos princípios da boa-fé e da conservação dos contratos, melhor se afigura a manutenção da relação jurídica entabulada entre as partes.”

Para mais, como acertadamente delineado pelo juízo sentenciante “Em se tratando de contrato firmado sem a anuência da instituição financeira, é de se convir que a autora assume o risco do negócio ao não efetuar a sua regularização pela forma prescrita em lei.”

Outrossim, a parte Apelante efetivamente recebeu aquilo que pretendia pela transferência da sua posição contratual no ajuste firmado junto à Apelada, sobejando, tão somente, o saldo devedor junto ao agente financeiro, quantia que, uma vez inadimplida, acarretará perda do imóvel em proveito de futuro arrematante e em prejuízo da própria cessionária. Nessa ótica, é plausível constatar que o anseio de rescindir o contrato e reaver o bem, com a consequente perda dos valores relativos ao pagamento do ágio e de todas as prestações do financiamento já adimplidas pela Ré configuraria afronta à boa-fé objetiva e à vedação ao enriquecimento sem causa.

De igual forma, não merece acolhimento a pretensão de que a parte Recorrida seja condenada em danos morais. Isso porque, consoante se observa do histórico colacionado pela própria Autora (ID 9583122), junto à inscrição ocasionada pela mora da parte Requerida, existe outra inscrição, incluída dois dias após, relativa a outro contrato em que a Autora figura como avalista, no valor de R$ 1.861,17 (um mil oitocentos e sessenta e um reais e dezessete centavos), fato que infirma os alegados constrangimentos sofridos por restar impedida de constituir crédito em outras instituições financeiras.

Convém reiterar que no instrumento em destaque, notadamente, na cláusula segunda, existe a previsão de que a promitente compradora seria a legítima possuidora do imóvel na oportunidade do pagamento final das 07 (sete) prestações - iniciadas em 25.06.2016 - e da entrega do veículo do Peugeot 206 1.4 flex, branco, placa LVJ – 5822, ano 2006; assumindo, a partir de então, todos os encargos relativos ao financiamento.

Nesse aspecto, embora em atraso, a Requerida comprovou o adimplemento das prestações do financiamento, bem como das obrigações condominiais, fato que, dentro dos limites da pretensão recursal, afasta a viabilidade de rescisão do contrato e, consequentemente, da imissão na posse pela Apelante, bem como, de qualquer reparação material e moral pela Apelada.

Assim, diante de todos os fundamentos perfilhados nesta decisão, entendo que a manutenção da sentença é a medida mais pertinente ao caso.

Dispositivo

Pelo exposto, conheço do recurso e, no mérito, nego-lhe provimento, ratificando a sentença apelada pelos fundamentos esposados nesta decisão.

Em obediência à disposição do §11, art. 85 do CPC, majoro, para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa os honorários sucumbenciais arbitrados na origem, ressaltando, contudo, a previsão do § 3°, do art. 98 do CPC.

É como voto.

 Sessão Ordinária da 2ª Câmara Especializada Cível, por videoconferência, presidida pelo Exmo. Sr. Des. Des. Manoel de Sousa Dourado.

 Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. Manoel de Sousa Dourado, Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior e Des. Agrimar Rodrigues de Araújo, convocado.

 Ausência justificada do Exmo. Sr. Des. José James Gomes Pereira, férias regulamentares.

 Impedido/Suspeito: Não houve.

 Fez sustentação oral: Dr. Johnatas Mendes Pinheiro Machado, OABPI 54

44.Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

 O referido é verdade; e dou fé.                                                                                     

 SALA DAS SESSÕES POR VIDEOCONFERÊNCIA DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, Teresina, 03 de dezembro de 2024.

 Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior