EMENTA: APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO DO PREÇO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO DESPROVIDO. 1. O suprimento judicial da vontade do vendedor para outorga de escritura definitiva não pode ser dado se não há comprovação de quitação integral do preço do imóvel. 2. Ausente a prova de quitação, o resultado da ação adjudicatória não pode ser outro, senão a improcedência. 3. Recurso conhecido e desprovido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0005452-88.2017.8.18.0140 - Relator: JOSE JAMES GOMES PEREIRA - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 17/10/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0005452-88.2017.8.18.0140

APELANTE: MARIA ETELNIDE DE OLIVEIRA, EDSON DE SOUSA AMARAL

Advogado(s) do reclamante: GILVAN JOSE DO PRADO

APELADO: MORAR MORROS ARARIPE IMOVEIS LTDA, BETACON CONSTRUCOES LTDA

Advogado(s) do reclamado: ALVARO VILARINHO BRANDAO, AMANDA COELHO COUTO REIS, MOISES ANGELO DE MOURA REIS, SAMUEL DE OLIVEIRA LOPES

RELATOR(A): Desembargador JOSÉ JAMES GOMES PEREIRA

 

 

 

EMENTA: APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO DO PREÇO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO DESPROVIDO. 1. O suprimento judicial da vontade do vendedor para outorga de escritura definitiva não pode ser dado se não há comprovação de quitação integral do preço do imóvel. 2. Ausente a prova de quitação, o resultado da ação adjudicatória não pode ser outro, senão a improcedência. 3. Recurso conhecido e desprovido.

DECISÃO: Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conheco e nego provimento ao recurso, mantendo higida a sentenca profligada, com a majoracao dos honorarios advocaticios para 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos doar t. 85, 11, CPC.

 

 

RELATÓRIO

 

 

RelatorCuida-se de Apelação Cível, Id 14103432, interposta por MARIA ETELNIDE DE OLIVEIRA e EDSON DE SOUSA AMARAL, impugnando sentença proferida nos autos da Ação Ordinária por eles proposta em face de MORAR – MORROS ARARIPE IMÓVEIS LTDA., e BETACON CONSTRUÇÕES LTDA., também, suficientemente qualificados nos autos, ora apelados.

Nos termos da sentença, Id 14103430 foi dado pela improcedência do pedido inicial, extinguindo o processo, com resolução de mérito, nos termos do que dispõe o artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, condenando o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, de 10% sobre o valor atualizado da causa, em observância ao disposto no art. 85, § 2º, do CPC.

Inconformados, os autores aparelharam o recurso, Id 14103432, sustentando que a prova do pagamento do preço avençado em contrato foi plenamente satisfeito. Acentua que a juntada dos comprovantes, ainda que intempestiva, não anula e menos ainda não invalida o ato perfeito e acabado do pagamento pactuado em contrato formal.

Sustentam que não é crível que o liquidante da primeira requerida, ao fazer o levantamento do patrimônio imobiliário não tenha requerido à Prefeitura de Teresina levantamento do débito de IPTU de cada um dos imóveis antes de vendê-los à segunda Requerida. E, ainda, que a segunda requerida (GRANDE CONSTRUTORA em Teresina) venha alegar inocência ou desconhecimento dos requisitos básicos para aquisição de qualquer bem.

Enfatiza que as ações das apeladas “beira a MÁ-FÉ, pois não se trata apenas de uma ação ajuizada contra ambas e pela mesma razão, mas sim uma prática reiterada de VENDA EM DUPLICIDADE DE IMÓVEIS pela MORAR – MORROS ARARIPE IMÓVEIS LTDA., IMOBILIÁRIA e uma CONSTRUTORA, BETACON CONSTRUÇÕES LTDA., possuidoras de notoriedade nos ramos de atuação.

Requer o conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença acolhendo os pedidos esposados na inicial, com a condenação das requeridas ao pagamento dos ônus sucumbenciais.

Nas contrarrazões, Id 14103443 as apeladas destacam que não há comprovação de quitação dos lotes, o que impossibilita a adjudicação. Enfoca que os autores, após três anos da propositura da ação juntaram com as alegações finais, recibos, sem identificação que não correspondem ao valor dos lotes. Defendem a manutenção da sentença e, ao final requer o desprovimento do apelo com a majoração das verbas sucumbenciais.

O Ministério Público não emitiu parecer de mérito, Id 16123787.

É o relatório.

 

 

VOTO

 

 

Os pressupostos processuais foram atendidos; a parte utilizou o recurso cabível; há interesse e legitimidade para recorrer; houve o recolhimento do preparo. Atendidos os demais pressupostos legais, admite-se o apelo.

 

As partes não elegeram questão preliminar.

 

Mérito 

A ação de adjudicação compulsória destina-se a compelir o promitente vendedor a cumprir obrigação assumida em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. Tem lugar quando o compromissário comprador que, tendo quitado o preço, não logra êxito em obter do titular do domínio a transferência da propriedade do imóvel objeto da avença.

Desse modo, a demanda adjudicatória tem por objeto a transferência da propriedade de um imóvel para o comprador, quando o vendedor se recusar a formalizar a transferência. No caso, o procedimento judicial é essencial para garantir o cumprimento de contratos de compra e venda de imóveis.

Para o atingimento desse fim o interessado deve comprovar os requisitos da ação de adjudicação compulsória, quais sejam: a) A existência de uma promessa de compra e venda; b) Inexistência de previsão do direito de arrependimento.

A ação de adjudicação compulsória é voltada a executar a transferência obrigatória de um bem imóvel, desde que cumpridas as exigências legais.

Para ingressar da ação é necessário cumprir três requisitos básicos: ter um contrato válido de compra e venda de um imóvel, ter pago corretamente pelo imóvel e o vendedor se recusar a transferir a propriedade.

Registre-se, por oportuno que o Superior Tribunal de Justiça, editou a Súmula nº 239, que enuncia: 

Súmula 239: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

 

Tais requisitos encontram-se nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil:

 

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

 

O fundamento dado na sentença de improcedência da ação tem a ver com a ausência de prova da quitação do preço que impede a outorga da escritura definitiva do imóvel. A prova da quitação do preço é requisito essencial ao manejo da ação de adjudicação compulsória, nos moldes do art. 1.418, do Código Civil.

Na sentença guerreada, o magistrado sentenciante assentiu que: 

 

(...)

Na hipótese, verifica-se que a autora não preencheu os requisitos legais, vez que não restou comprovado a quitação do pagamento.

Os documentos colacionados na exordial apenas demonstram o pagamento de R$ 400,00(quatrocentos reais) referente a um contrato que o valor total era de R$5.280,00(cinco mil duzentos e oitenta reais) (Id 5903404, fl.26).

Nesse particular, embora a parte autora tenha juntado vários recibos nos memorias apresentados, e de forma intempestiva, acolho o pedido da parte requerida e considero a prova juntada em sede de alegações finais como preclusa, de modo que não será analisada como elemento probatório para o proferimento da presente sentença.

Assim, não havendo nos autos nenhuma prova referente à quitação total do contrato de compra e venda, os requisitos básicos autorizadores do pedido não estão devidamente comprovados, ante a documentação que escolta a inicial, o que, na forma do art. 373, I, do CPC, não se desincumbiu a autora de seu ônus probatório quanto ao fato constitutivo de seu direito.

(...)

 

Como assinalado na sentença, inexistem provas capazes de comprovar a quitação total do preço do imóvel, de sorte que a pretensão da autora/apelante resta comprometida.

A legislação processual anuncia que é ônus, na qualidade de Autora, a demonstração do fato constitutivo do direito. Veja-se:

 

Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I – ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II – ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

 

Como consta do corpo processual, a autora/apelante trouxe, com as alegações finais, recibos que, segundo alega, comprova a quitação do imóvel. Porem, tais recibos sequer apontam identificação, além de não corresponderem ao valor dos lotes – imóveis objeto da avença. Ademais, citados recibos somente foram coligidos após o decurso de longo espaço de tempo da propositura da ação.

A teor do artigo 435, CPC, dispõe que:

 

Art. 435. É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos.

Parágrafo único. Admite-se também a juntada posterior de documentos formados após a petição inicial ou a contestação, bem como dos que se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após esses atos, cabendo à parte que os produzir comprovar o motivo que a impediu de juntá-los anteriormente e incumbindo ao juiz, em qualquer caso, avaliar a conduta da parte de acordo com o art. 5º.

 

Apesar de se admitir a juntada de documentos posteriormente à propositura da ação, os documentos juntados (recibos) com as alegações finais, não atendem ao regramento do dispositivo processual citado, não se se amoldam aos requisitos legais.

Como já assinalado, a procedência da ação de adjudicação compulsória fica condicionada à comprovação dos requisitos legalmente exigidos, em destaque a quitação integral do imóvel, circunstância que não ocorreu nestes autos. Desse modo a sentença de improcedência da ação deve ser mantida.

Do exposto e considerando tudo do o que dos autos constam, conheço e nego provimento ao recurso, mantendo hígida a sentença profligada, com a majoração dos honorários advocatícios para 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos doar t. 85, § 11, CPC.

É o voto.

Participaram do julgamento os Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): HAYDEE LIMA DE CASTELO BRANCO, JOSE JAMES GOMES PEREIRA e MANOEL DE SOUSA DOURADO.

Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, ANTONIO DE PADUA FERREIRA LINHARES.

 DILIGÊNCIAS PARA A COORDENADORIA CUMPRIR: Esgotados os prazos recursais, sem que as partes recorram deste acórdão, certifique-se o trânsito em julgado, arquive-se os autos, dê-se baixa na distribuição e remeta-os à origem para os fins legais.

 Cumpra-se.

Teresina – PI, data de assinatura do sistema.

Des. José James Gomes Pereira

Relator