EMENTA PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ÔNUS DA PROVA (ART. 373, I, DO CPC). AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA IMISSÃO NA POSSE. CERTIDÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO AUSENTE. QUALIDADE DE DETENTOR DA POSSE E PROPRIETÁRIO NÃO COMPROVADA. PROVA DE ACORDO REALIZADO EXIMINDO O APELADO DE RESPONSABILIDADE. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DAS CONSTRUTORAS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1.Inicialmente, cumpre destacar que é assente na jurisprudência pátria a natureza propter rem das obrigações condominiais, sendo solidárias e indivisíveis, podendo ser exigidas de qualquer um dos proprietários ou do possuidor, inexistindo qualquer necessidade de litisconsórcio necessário. 2. Conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.345.331/RS, firmado sob a sistemática dos recursos repetitivos, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela cumulação de dois requisitos: a) a imissão na posse pelo promissário comprador e, b) a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. 3. Para o deslinde da controvérsia, aplica-se a distribuição do ônus da prova, prevista no art. 373, I, do CPC, segundo o qual incumbe ao autor comprovar o fato constitutivo do seu direito. 4.Embora o contrato de promessa de compra e venda tenha sido colacionado pela parte ré, inexiste, nos autos, qualquer documento hábil a comprovar a imissão na posse do imóvel. 5. Quanto ao pedido de inclusão das empresas SPE POTY PREMIER, DECTA ENGENHARIA E VR GESTÃO, CONSULTORIA E CONTABILIDADE no polo passivo da presente demanda, essa já não é mais possível visto que já encerrada a instrução processual, bem como a fase de conhecimento da presente ação. Vale ressaltar que ainda que houvesse a inclusão pretendida, não haveria oportunidade de contestar a ação. Assim, tendo em vista o princípio da ampla defesa e do contraditório, entendo como descabida a inclusão de pessoas jurídicas estranhas à lide no polo passivo, neste momento processual. 6. Ademais, o próprio Acordo Extrajudicial (id. 16206768) homologado nos autos da ação nº 0028688-06.2016.8.18.0140 atesta a ausência de responsabilização do apelado, Fernando dos Santos Lima, quanto às taxas condominiais, posto que no mesmo, a cláusula 05 preleciona que: “eventual cobrança de taxas e/ou despesas condominiais inerentes ao imóvel em questão, anteriores ao firmamento deste ajuste, assim como eventuais custas e/ou despesas processuais, ficam integralmente sob responsabilidade dos requeridos”. 7. Recurso conhecido e improvido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0019577-32.2015.8.18.0140 - Relator: ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 02/10/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0019577-32.2015.8.18.0140

APELANTE: CONDOMINIO COMERCIAL POTY PREMIER

Advogado(s) do reclamante: ANTONIO LUIZ DE HOLLANDA ROCHA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO ANTONIO LUIZ DE HOLLANDA ROCHA, ALLISSON FARIAS DE SAMPAIO

APELADO: FERNANDO DOS SANTOS LIMA

Advogado(s) do reclamado: VICENTE REIS REGO JUNIOR

RELATOR(A): Desembargador ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA

 

EMENTA

EMENTA

PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ÔNUS DA PROVA (ART. 373, I, DO CPC). AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA IMISSÃO NA POSSE. CERTIDÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO AUSENTE. QUALIDADE DE DETENTOR DA POSSE E PROPRIETÁRIO NÃO COMPROVADA. PROVA DE ACORDO REALIZADO EXIMINDO O APELADO DE RESPONSABILIDADE. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DAS CONSTRUTORAS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1.Inicialmente, cumpre destacar que é assente na jurisprudência pátria a natureza propter rem das obrigações condominiais, sendo solidárias e indivisíveis, podendo ser exigidas de qualquer um dos proprietários ou do possuidor, inexistindo qualquer necessidade de litisconsórcio necessário.

2. Conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.345.331/RS, firmado sob a sistemática dos recursos repetitivos, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela cumulação de dois requisitos: a) a imissão na posse pelo promissário comprador e, b) a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

3. Para o deslinde da controvérsia, aplica-se a distribuição do ônus da prova, prevista no art. 373, I, do CPC, segundo o qual incumbe ao autor comprovar o fato constitutivo do seu direito.

4.Embora o contrato de promessa de compra e venda tenha sido colacionado pela parte ré, inexiste, nos autos, qualquer documento hábil a comprovar a imissão na posse do imóvel.

5. Quanto ao pedido de inclusão das empresas SPE POTY PREMIER, DECTA ENGENHARIA E VR GESTÃO, CONSULTORIA E CONTABILIDADE no polo passivo da presente demanda, essa já não é mais possível visto que já encerrada a instrução processual, bem como a fase de conhecimento da presente ação. Vale ressaltar que ainda que houvesse a inclusão pretendida, não haveria oportunidade de contestar a ação. Assim, tendo em vista o princípio da ampla defesa e do contraditório, entendo como descabida a inclusão de pessoas jurídicas estranhas à lide no polo passivo, neste momento processual.

6. Ademais, o próprio Acordo Extrajudicial (id. 16206768) homologado nos autos da ação nº 0028688-06.2016.8.18.0140 atesta a ausência de responsabilização do apelado, Fernando dos Santos Lima, quanto às taxas condominiais, posto que no mesmo, a cláusula 05 preleciona que: “eventual cobrança de taxas e/ou despesas condominiais inerentes ao imóvel em questão, anteriores ao firmamento deste ajuste, assim como eventuais custas e/ou despesas processuais, ficam integralmente sob responsabilidade dos requeridos”.

7. Recurso conhecido e improvido.

 

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL (198) -0019577-32.2015.8.18.0140
Origem: 
APELANTE: CONDOMINIO COMERCIAL POTY PREMIER 
Advogados do(a) APELANTE: ALLISSON FARIAS DE SAMPAIO - PI13132-A, ANTONIO LUIZ DE HOLLANDA ROCHA - PI4273-A

APELADO: FERNANDO DOS SANTOS LIMA
Advogado do(a) APELADO: VICENTE REIS REGO JUNIOR - PI10766-A

RELATOR(A): Desembargador ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA

 

 

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por CONDOMINIO COMERCIAL POTY PREMIER em face da sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina, nos autos da AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS, ajuizada em desfavor de FERNANDO DOS SANTOS LIMA, ora apelado.

Na sentença (ID 656900, fls. 02/05), o Juízo a quo julgou improcedentes os pedidos formulados na exordial, com fulcro no art. 487, I c/c art. 488 do CPC, ao verificar a ausência de documento apto a demonstrar que o réu fora imitido na posse. Ao final, condenou o autor ao pagamento das custas processuais remanescentes e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Irresignada, a parte autora interpôs Apelação Cível (ID 656900, fls. 10/17) alegando que incumbe à parte ré comprovar a ausência de imissão na posse, uma vez que se trata de fato impeditivo do direito do autor. Aduz, ainda, a legitimidade do apelado ao pagamento das despesas condominiais, haja vista que é o titular dos direitos reais sobre a unidade autônoma, em decorrência da celebração do contrato de promessa de compra e venda. Desse modo, requer a reforma da sentença a quo, a fim de que o pleito autoral seja julgado procedente, condenando o apelado ao pagamento das cotas condominiais vencidas, bem como as que vierem a vencer no curso do processo.

Devidamente intimada, a parte apelada não apresentou as Contrarrazões (ID 656902).

Instado, o Ministério Público Superior devolve os autos sem emitir parecer de mérito, para o devido julgamento por essa egrégia Câmara Especializada (ID 1844082).

Fora proferido acórdão pelo improvimento da apelação, que por sua vez fora anulado quando do julgamento de Embargos de Declaração opostos. O acórdão de julgamento também assegurou ao patrono do embargante o direito a sustentação oral.

Após, foi acostada aos autos manifestação do condomínio apelante, alegando a existência de fato superveniente, qual seja: “acordo firmado entre o apelado e a construtora/incorporadora em data posterior ao ajuizamento da presente demanda é medida que se impõe a alteração do polo passivo da demanda para incluir o cessionário e a proprietária legal do imóvel” (id.16206767).

É o relatório.

Encaminhem-se os presentes autos a 1ª Câmara Especializada Cível deste TJPI, para a sua inclusão em pauta de julgamento, nos termos do art. 934, do CPC.

Cumpra-se.

Teresina/PI – Data registrada no sistema.

Desembargador ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA

 

 

VOTO

VOTO

1. DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Conheço da Apelação Cível, visto que preenchidos os seus pressupostos subjetivos e objetivos de admissibilidade.

2. DO MÉRITO

Consoante relatado, trata-se de Ação de Cobrança de Cotas Condominiais, na qual a apelante pretende a reforma do julgado a quo, para receber o valor concernente às cotas condominiais vencidas, bem como as que vierem a vencer no curso do processo, no tocante à unidade 608.

Cinge-se a controvérsia em saber se o apelado deve ou não responder pelas despesas condominiais, uma vez que alega, em sede de Contestação, não ter sido imitido na posse do imóvel.

Inicialmente, cumpre destacar que é assente na jurisprudência pátria a natureza propter rem das obrigações condominiais, sendo solidárias e indivisíveis, podendo ser exigidas de qualquer um dos proprietários ou do possuidor, inexistindo qualquer necessidade de litisconsórcio necessário.

Nesse sentido, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, observando o ritos dos recursos repetitivos, julgou o Recurso Especial nº 1.345.331/RS, consolidando, deste modo, o entendimento acerca da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais. Veja:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ – REsp: 1345331 RS 2012/0199276-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/04/2015, S2 – SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 20/04/2015) (Grifei)

Conclui-se, portanto, que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais se define pela relação jurídica material, representada pela imissão ou não na posse do imóvel pelo promissário comprador.

Isso porque, somente por ocasião em que o promissário comprador tenha a posse do imóvel, ou seja, possa usar, gozar e dispor do bem, é que se torna efetivamente responsável pelo pagamento das taxas condominiais.

Pois bem. Para o deslinde da controvérsia, aplica-se a distribuição do ônus da prova, prevista no art. 373, I, do CPC, segundo o qual incumbe ao autor comprovar o fato constitutivo do seu direito.

Analisando o acervo probatório, em que pese o contrato de promessa de compra e venda tenha sido colacionado pelo apelante (ID 656898, fls. 39/47), inexiste, nos autos, qualquer documento hábil a comprovar a imissão na posse do imóvel.

Insta salientar, ainda, a ausência de provas nos autos que atestem a qualidade de proprietário do apelado, no tocante ao imóvel em questão, visto que ausente a certidão do registro imobiliário.

Quanto ao pedido de inclusão das empresas SPE POTY PREMIER, DECTA ENGENHARIA E VR GESTÃO, CONSULTORIA E CONTABILIDADE no polo passivo da presente demanda, essa já não é mais possível visto que já encerrada a instrução processual, bem como a fase de conhecimento da presente ação. Vale ressaltar que ainda que houvesse a inclusão pretendida, não haveria oportunidade de contestar a ação.

Assim, tendo em vista o princípio da ampla defesa e do contraditório, entendo como descabida a inclusão de pessoas jurídicas estranhas à lide no polo passivo, neste momento processual.

Ademais, o próprio Acordo Extrajudicial (id. 16206768) homologado nos autos da ação nº 0028688-06.2016.8.18.0140 atesta a ausência de responsabilização do apelado, Fernando dos Santos Lima, quanto às taxas condominiais, posto que no mesmo, a cláusula 05 preleciona que: “eventual cobrança de taxas e/ou despesas condominiais inerentes ao imóvel em questão, anteriores ao firmamento deste ajuste, assim como eventuais custas e/ou despesas processuais, ficam integralmente sob responsabilidade dos requeridos”.

Cabe, portanto, ao apelante ajuizar ação própria em face das empresas SPE POTY PREMIER e DECTA ENGENHARIA que assumiram as taxas até o momento do ajuste, e em face da VR GESTÃO, CONSULTORIA E CONTABILIDADE, que assumiu a taxa do condomínio após o referido acordo.

Logo, é de rigor a manutenção da sentença vergastada, pois não há comprovação das qualidades de proprietário, ou mesmo de possuidor, do requerido, de modo a motivar a responsabilidade pelo adimplemento das obrigações condominiais.

3. DO DISPOSITIVO

Diante do exposto, conheço do recurso de Apelação Cível, eis que existentes os seus pressupostos de admissibilidade, para, no mérito, negar-lhe provimento, mantendo inalterada a sentença a quo.

Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais atribuídos na sentença de primeiro grau ao importe de 11% (onze por cento) sobre o valor da causa, com base no art. 85, § 11º, do CPC.

É como voto.

 

 

Teresina, 01/10/2024