APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMOVEL. COBRANÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. MULTA JÁ REDUZIDA EQUITATVAMENTE. RECURSO NÃO CONHECIDO. IMÓVEL DADO EM PAGAMENTO. DEVER DE TRANSFERIR O BEM AO ADQUIRENTE. MULTA SEM LIMITAÇÃO DE VALOR. LIMITAÇÃO AO VALOR DO IMÓVEL. NULIDADE INEXISTENTE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. 1. Não há o que se falar em cerceamento de defesa quando há o julgamento da lide com base na documentação trazida aos autos. 2. Tendo sido apresentado pedido de redução equitativa da multa na via recursal, e já tendo sido acolhido na sentença, ausente o interesse recursal necessário para o conhecimento do recurso quanto ao tema. 3. Tendo sido dado imóvel como pagamento da obrigação e não estando este quitado, não há presunção de que a parte adquirente deverá arcar com os ônus do pagamento do bem. 4. Dado o imóvel como pagamento, presume-se que o adquirente terá o direito de registrar o bem em seu nome, conforme expressa previsão dos arts. 1227 e 1245 do CC. 5. A previsão de multa diária é legal, desde que limitada ao valor do objeto do negócio. Não tendo estipulado valor máximo, deve esse ser limitado ao valor do bem e não declarada a sua nulidade. 6. Sentença mantida. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0824688-56.2018.8.18.0140 - Relator: JOAO GABRIEL FURTADO BAPTISTA - 4ª Câmara Especializada Cível - Data 08/10/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 4ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0824688-56.2018.8.18.0140

APELANTE: JOAO DE DEUS MARCOS, LUISA MARIA XAVIER MARCOS

Advogado(s) do reclamante: MATEUS SCIPIAO MOURA, THIAGO EMANUEL DE CARVALHO PEREIRA

APELADO: MARIA DE LOURDES NERY DA SILVEIRA

Advogado(s) do reclamado: JHOSE CARDOSO DE MELLO NETTO, ISABEL CRISTINA MENDES DE MOURA, ALEXSANDRO DE SOUSA PINTO

RELATOR(A): Desembargador JOÃO GABRIEL FURTADO BAPTISTA

 

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMOVEL. COBRANÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. MULTA JÁ REDUZIDA EQUITATVAMENTE. RECURSO NÃO CONHECIDO. IMÓVEL DADO EM PAGAMENTO. DEVER DE TRANSFERIR O BEM AO ADQUIRENTE. MULTA SEM LIMITAÇÃO DE VALOR. LIMITAÇÃO AO VALOR DO IMÓVEL. NULIDADE INEXISTENTE.  MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

1. Não há o que se falar em cerceamento de defesa quando há o julgamento da lide com base na documentação trazida aos autos.

2. Tendo sido apresentado pedido de redução equitativa da multa na via recursal, e já tendo sido acolhido na sentença, ausente o interesse recursal necessário para o conhecimento do recurso quanto ao tema.

3. Tendo sido dado imóvel como pagamento da obrigação e não estando este quitado, não há presunção de que a parte adquirente deverá arcar com os ônus do pagamento do bem.

4. Dado o imóvel como pagamento, presume-se que o adquirente terá o direito de registrar o bem em seu nome, conforme expressa previsão dos arts. 1227 e 1245 do CC.

5. A previsão de multa diária é legal, desde que limitada ao valor do objeto do negócio. Não tendo estipulado valor máximo, deve esse ser limitado ao valor do bem e não declarada a sua nulidade.

6. Sentença mantida.

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL (198) -0824688-56.2018.8.18.0140

APELANTE: JOAO DE DEUS MARCOS, LUISA MARIA XAVIER MARCOS

Advogados do(a) APELANTE: MATEUS SCIPIAO MOURA - PI15245-A, THIAGO EMANUEL DE CARVALHO PEREIRA - PI15591-A

APELADO: MARIA DE LOURDES NERY DA SILVEIRA

Advogados do(a) APELADO: ALEXSANDRO DE SOUSA PINTO - PI17941-A, ISABEL CRISTINA MENDES DE MOURA - PI9133-A, JHOSE CARDOSO DE MELLO NETTO - PI7474-A

RELATOR(A): Desembargador JOÃO GABRIEL FURTADO BAPTISTA

 

Em exame apelação cível interposta por JOAO DE DEUS MARCOS e outro, a fim de reformar a sentença pela qual se julgou a AÇÃO DE COBRANÇA c/c com EXECUÇÃO DE MULTA CONTRATUAL, aqui versada, proposta por MARIA DE LOURDES NERY DA SILVEIRA, ora apelada.

A sentença consistiu, essencialmente, em julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados pela parte autora, para condenar o apelante a transferir o imóvel dado em pagamento; pagar o valor remanescente do contrato, além de multa moratória e multa diária em favor da apelada. Condenou a parte requerida, ainda, no pagamento das custas e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformada, a parte apelante alega, preliminarmente, cerceamento de seu direito de defesa, alega descabimento da transferência do imóvel, cumulação de juros de mora e multa moratória.

Requer, por conseguinte, que seja anulada a sentença proferida e pede que seja instruído o feito.

Nas contrarrazões, a parte apelada contesta os argumentos expendidos no recurso. Requer, portanto, a manutenção da sentença recorrida.

Sem opinativo do Parquet.

É o quanto basta relatar, a fim de se passar ao VOTO.

Inclua-se em pauta.

VOTO

Inicialmente, cumpre-me apreciar a preliminar de cerceamento de defesa arguida pela parte apelante, que pede a declaração de nulidade da sentença recorrida.

 

DO CERCEAMENTO DE DEFESA

 

Aduz o recorrente que era incabível a realização do julgamento antecipado lide, sendo necessária a oitiva da parte autora para se obter sua confissão.

Contudo, nenhuma procedência tem o questionamento suscitado pela parte recorrente, pois evidente que as provas constantes dos autos autorizam o julgamento da lide da forma como ocorreu.

Convém destacar, ainda, que cabe ao magistrado a apreciação das provas trazidas aos autos, devendo expor na sentença suas razões de decidir, conforme dispõe o artigo 371, do CPC:

“Art. 371. O juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento.”

Daí, certamente, o motivo pelo qual, em casos assim, temos na jurisprudência arestos como este:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA AJUIZADA POR SERVIDOR MUNICIPAL. AGRAVO INTERNO DO MUNICÍPIO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1. É firme o entendimento adotado por esta Corte de que, quanto à alegação de cerceamento de defesa e de indevida inversão do ônus probatório, o art. 371 do Código Fux determina que o Juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento. Esclarece-se, ainda, que a fundamentação de uma decisão judicial, seja sentença, acórdão ou decisão interlocutória, é a exposição da atividade intelectual do Juiz, com base na lógica, diante do caso concreto.

2. Nesse contexto, surge o princípio, de cunho processual, do livre convencimento motivado ou da persuasão racional, que garante ao Juiz decidir de acordo com a convicção formada pela análise do conjunto probatório, não sendo vinculado a nenhum tipo de prova ou argumentação.

3. Agravo Interno do Município a que se nega provimento.(STJ AgInt no AREsp 1558292 / PE / Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO / DJe 17/06/2020)

Ademais, o STJ já firmou entendimento segundo o qual o Magistrado inclusive não está obrigado a realizar outras provas com a finalidade de melhor esclarecer a tese defensiva do réu, quando, dentro do seu livre convencimento motivado, tenha encontrado elementos probatórios suficientes para a sua convicção:

PROCESSUAL CIVIL. PREVIDENCIÁRIO. APOSENTADORIA POR TEMPO DE CONTRIBUIÇÃO. TEMPO ESPECIAL. PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL. NESTA CORTE NÃO SE CONHECEU DO RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO A DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. COMPETÊNCIA DO STF. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

I - Trata-se de agravo interno interposto contra decisão que não conheceu do recurso especial diante da incidência de óbices ao seu conhecimento.

II - No recurso especial interposto por Osmarildo Martim, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, indica ofensa aos arts. 5º, LV, da Constituição Federal e 369, do CPC/2015, por infringência aos princípios do contraditório e da ampla defesa em decorrência da não apreciação do pedido de produção de prova pericial.

(...)

IV - Quanto a ausência de prova pericial, o Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência no sentido de que não ocorre cerceamento de defesa nas hipóteses em que o juiz reputa suficientes as provas já colhidas durante a instrução. Isso porque o Magistrado não está obrigado a realizar outras provas com a finalidade de melhor esclarecer a tese defensiva do réu, quando, dentro do seu livre convencimento motivado, tenha encontrado elementos probatórios suficientes para a sua convicção.

V - Agravo interno improvido. (STJ AgInt no REsp 2044148 / RS / Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO / DJe 23/08/2023)

Desse modo, afasto a preliminar levantada e passo ao mérito recursal.

 

MÉRITO

 

Senhores julgadores, versa o presente caso acerca do inadimplemento do contrato de compra e venda entre as partes apelante, tendo como objeto imóvel adquirido através de financiamento firmado pelo ora recorrente junto à Caixa Econômica Federal.

Ressalte-se que o contrato de compra e venda firmado entre as partes litigantes instrui a inicial do feito em tela, tendo sido juntada no ID 4026460. Segundo o documento, os apelantes adquirem a propriedade do imóvel localizado na Rua Helvidio Aguiar, nº 1482, Bairro Morada do Sol, Cep nº 64.000-000, Zona Leste, nesta capital, registrado sob a ficha nº 01, do livro de Registro Geral Nº 02, com número de ordem R-1-26-935, um lote de Terreno de nº 08, medindo 10:30 de frente para Rua Helvidio Aguiar, nº 1482, Bairro Morada do Sol, no valor de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais) e se comprometeram a pagar, o imóvel referido, dando a parte Promitente vendedora um apartamento a título de entrada, situado na Av. Presidente Jânio Quadros, nº 580, Bairro Santa Isabel, Residencial Serra da Capivara, Bl. “E”, Apt. 103, que está no nome de MARIA DO SOCORRO MENDES, brasileira, solteira, professora, CPF nº 372.335.213-87, Rg nº 1.047.305, SSP-PI, residente na Rua Dr. Pedro Teixeira, nº 266, Campo Maior – PI, no valor de R$ 168.000,00 (cento e sessenta e oito mil), mais R$ 50.000,00 (cinquenta mil) a serem pagos no dia 05 de Dezembro de 2013, mais R$ 132.000,00 (cento trinta e dois mil) a serem pagos no dia 20 de Março de 2014.

A ação visa cobrar os valores decorrentes do inadimplemento contratual. A parte ré junta apenas um comprovante de pagamento no ID 4026750, informado como sendo o valor final devido.

 

DA REDUÇÃO EQUITATIVA DA MULTA

 

A redução pleiteada já foi apreciada e deferida pelo juízo singular:

Vedando-se o venire contra factum proprium e dando-se cumprimento às disposições civilistas do Art. 412 -  “O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal”, e do Art. 413 – “A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”, reputo como justo e adequado ao caso concreto que a multa moratória de 2% incida sobre o total da dívida ainda remanescente na data do ajuizamento ocorrido em 01 novembro 2018, momento a partir do qual restou indubitável a não concordância da parte autora ao modo de pagamento que havia se operado para a quitação do contrato, situação até então controversa ante a sua aceitação voluntária de pagamento diferido.

 

Tendo o juízo singular limitado a incidência da multa sobre o valor remanescente da dívida, não há interesse recursal quanto ao tema, faltando, portanto, um dos seus requisitos intrínsecos, razão pela qual não merece ser conhecido a apelação quanto a este tema.

 

DO IMÓVEL DADO EM PAGAMENTO

 

Inicialmente há de se registrar que não consta a menção a qualquer débito do imóvel dado em pagamento. Assim, não há como presumir que há débitos a serem quitados pela parte apelada.

No caso, o termo utilizado no contrato é de que os apelantes adquiriram. A melhor interpretação é a de que não há impedimentos para a entrega do imóvel, restando apenas a transferência, mesmo porque, ao contrário do que insinua a apelante, não foi adquirida apenas a posse do imóvel, mas sua propriedade.

O Código Civil preleciona ser essencial o registro da propriedade junto ao Cartório de Registro Imobiliário:

ART. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

 

Portanto, é equivocada a alegação da apelante de que não teria sido firmada a obrigação de arcar com a transferência do bem. No caso, deve recair sobre as apelantes todos os ônus necessários à transferência do imóvel situado na Av. Presidente Jânio Quadros, nº 580, Bairro Santa Isabel, Residencial Serra da Capivara, Bl. “E”, Apt. 103.

 

DA MULTA CONTRATUAL

 

Sendo o objeto da demanda a cobrança do valor da multa de 1% fixada por dia de atraso, o juízo deu a melhor interpretação, qual seja, aquela prevista no art. 412 do CC, que limita a multa ao valor do bem.

Considerando que a regra material hoje preza pela manutenção do negócio, deve ser mantida a cláusula, porém limitada ao valor do próprio bem objeto da avença. Neste sentido, já há enunciado do CJF:

Enunciado 22. A função social do contrato, prevista no art. 421 do novo Código Civil, constitui cláusula geral que reforça o princípio de conservação do contrato, assegurando trocas úteis e justas.

 

Nada a reformar, portanto.

COCLUSÃO

Diante do exposto, rejeito a preliminar de nulidade da sentença e VOTO para que seja parcialmente conhecido e NEGADO PROVIMENTO ao recurso interposto pelos apelantes, mantendo-se a sentença por seus próprios fundamentos.

Majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, em desfavor dos apelantes, considerando ter sido mínima a sucumbência da parte autora no primeiro.

Transitado em julgado, arquivem-se.

Intimem-se.

Cumpra-se.

Teresina, 07/10/2024