APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TERRENO EM LOTEAMENTO. DESCUMPRIMENTO PELO VENDEDOR. CONFIGURADO EXCESSO DE PRAZO PARA ENTREGA DO TERRENO. EMBARGOS À OBRA. RISCO INERENTE A ATIVIDADE. RESCISÃO DO CONTRATO. OPÇÃO DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO PELO TERRENO. SUMULA 543 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A questão em deslinde foi enfrentada no julgamento do Tema 996 pelo STJ, que prevê que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. 2. O contrato em questão não estipulou cláusula de tolerância para entrega da obra, de todo modo, ainda que houvesse cláusula neste sentido, que só poderia ser considerada válida, segundo entendimento sumulado do STJ, se o prazo de tolerância fosse de até 180 dias, ainda assim, o apelado haveria ultrapassado o prazo em questão. 3. No que toca ao argumento da apelante de que não atendeu a expectativa dos apelados de receberem os lotes no prazo estipulado no contrato em decorrência de exigências que foram sendo impostas pela Prefeitura durante a execução do projeto e por também ter enfrentado embargos à obra, tenho que de igual modo não há razão para o acolhimento de tais justificativas. Isso porque, as intemperes enfrentadas pela demandada trata-se de questões inerentes ao risco da própria atividade empresarial que desenvolve, de modo que embargos ao empreendimento ou barreiras administrativas enfrentadas são fortuitos internos e riscos previsíveis da própria atividade empresarial desenvolvida pelo apelante, devendo por eles responder. 4. Dessa forma, diante da culpa da apelante pela rescisão, os valores pagos pela parte apelada deverão ser devolvidos na integralidade, sem qualquer retenção, tal como prevê a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0802581-18.2018.8.18.0140 - Relator: JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 23/09/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0802581-18.2018.8.18.0140

APELANTE: CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

Advogado(s) do reclamante: IAGO DO COUTO NERY, LUCAS LIMA RODRIGUES, RAFAELA MOREIRA CAMPELO, THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO

APELADO: ANTONIEL MENDES DE OLIVEIRA

Advogado(s) do reclamado: GEYLSON ALVES DE CARVALHO GUIMARAES

RELATOR(A): Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR

EMENTA

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TERRENO EM LOTEAMENTO. DESCUMPRIMENTO PELO VENDEDOR. CONFIGURADO EXCESSO DE PRAZO PARA ENTREGA DO TERRENO. EMBARGOS À OBRA. RISCO INERENTE A ATIVIDADE. RESCISÃO DO CONTRATO. OPÇÃO DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO PELO TERRENO. SUMULA 543 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A questão em deslinde foi enfrentada no julgamento do Tema 996 pelo STJ, que prevê que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. 2. O contrato em questão não estipulou cláusula de tolerância para entrega da obra, de todo modo, ainda que houvesse cláusula neste sentido, que só poderia ser considerada válida, segundo entendimento sumulado do STJ, se o prazo de tolerância fosse de até 180 dias, ainda assim, o apelado haveria ultrapassado o prazo em questão. 3. No que toca ao argumento da apelante de que não atendeu a expectativa dos apelados de receberem os lotes no prazo estipulado no contrato em decorrência de exigências que foram sendo impostas pela Prefeitura durante a execução do projeto e por também ter enfrentado embargos à obra, tenho que de igual modo não há razão para o acolhimento de tais justificativas. Isso porque, as intemperes enfrentadas pela demandada trata-se de questões inerentes ao risco da própria atividade empresarial que desenvolve, de modo que embargos ao empreendimento ou barreiras administrativas enfrentadas são fortuitos internos e riscos previsíveis da própria atividade empresarial desenvolvida pelo apelante, devendo por eles responder. 4. Dessa forma, diante da culpa da apelante pela rescisão, os valores pagos pela parte apelada deverão ser devolvidos na integralidade, sem qualquer retenção, tal como prevê a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça.

ACÓRDÃO

 

 Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, votar pelo conhecimento e desprovimento do recurso, mantendo integralmente a sentença de 1° grau. Com fulcro no art. 85, § 1º e § 11º, do CPC, em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) do valor da condenação.

 

RELATÓRIO

 

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA em face de sentença proferida pelo d. juízo da 4ª Vara Cível de Teresina - PI, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL ajuizada por ANTONIEL MENDES DE OLIVEIRA, ora apelado, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, rescindindo o contrato de compra e venda de terreno em loteamento celebrado entre as partes. No mais, condenou a requerida a restituir ao requerente os valores efetivamente pagos pelo imóvel. Custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Em suas razões, ID. 15197135, a apelante destaca a inexistência de atraso na entrega da obra, ante a possibilidade de prorrogação dos prazos dentro da legalidade, tendo os apelados ciência da aplicação do prazo de 4 (quatro) anos para a conclusão da obra, previsto no artigo 18, inciso V, da Lei nº 6.766/1979, de modo que o prazo de entrega dos lotes ocorreu dentro do limite previsto na lei.

No mais, alega que o contrato firmado entre as partes é de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei nº 9.514/97, que não possibilita a rescisão contratual com a devolução de valores.

Aduz, ainda, em caso de manutenção do entendimento adotado na sentença, requer que a rescisão contratual se dê conforme as disposições contidas na Lei 13.786/2018, especificamente no seu artigo 32-A.

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso.

A parte agravada apresenta contrarrazões, ID. 15197143, requerendo a manutenção da sentença guerreada.

Diante da recomendação do Ofício Circular 174/2021 – OJOI/TJPI/PRESIDENCIA/GABJAPRE/GABJAPRES2, os autos não foram remetidos ao Ministério Público Superior, ante a ausência de interesse público a justificar sua atuação.

É o relatório

Determino a inclusão do feito em pauta virtual.

 

VOTO

I - DO CONHECIMENTO DO RECURSO

Analisando os pressupostos de admissibilidade do recurso verifico que estão preenchidos os requisitos intrínsecos e extrínsecos, razão pela qual CONHEÇO do presente recurso.

Sem preliminares a serem apreciadas, passo a análise do mérito.

II – DO MÉRITO

Conforme se extrai dos autos, o ora apelado ajuizou Ação de Rescisão Contratual em face da empresa apelante, alegando que firmou contrato de promessa de compra e venda de um Lote nº 25, QD. Nº K, no loteamento VERANA TERESINA, situado no município de Teresina/PI, em 04.11.2015, pelo valor de R$ 141.413,10 (cento e quarenta e um mil quatrocentos e treze reais e dez centavos), tendo adimplido o valor de R$ 126.168,63 (cento e vinte e seis mil e cento e sessenta e oito reais e sessenta e três centavos).

Conforme previsão contratual, alega que o empreendimento em comento deveria ser entregue/concluído no prazo de 24 meses, contados a partir da data de Registro, o que de fato ocorreu, nos termos do Diário Oficial do Município de Teresina/PI, ano 2014-nº 1683-14 de novembro de 2014. Ocorre que, mesmo após esse extenso lapso temporal, o imóvel não foi entregue à parte autora/apelada.

Pois bem.

Ab initio, importa salientar que a lide em questão deve ser regida pelo Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que as atividades desenvolvidas pelo apelante são abrangidas pelo conceito de prestação de serviços, para fins de caracterização de relação de consumo, nos termos do artigo 3º, § 2º do CDC.

Sobre o tema, a Lei n° 4.591/64 (Lei de Incorporações Imobiliárias) prevê a possibilidade de prorrogação do prazo da entrega das obras, no entanto, faz-se necessário verificar se o mencionado atraso na entrega do imóvel está dentro do limite de tolerância estipulado contratualmente, senão vejamos:

 

“Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador, ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.

(...)

§ 2° Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação.

 

A questão em deslinde foi enfrentada no julgamento do Tema 996 pelo STJ, que prevê que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”.

Assim, além da incidência dos dispositivos da retromencionada Lei nº 4.591, que esse tipo de contratação também está submetido às regras do Código Civil (tanto no que se refere à necessidade de que as cláusulas sejam interpretadas em sintonia com os princípios norteadores das relações contratuais de um modo geral, como a boa-fé objetiva (art. 113), a função social - art. 421 - e a equivalência das prestações), mas em especial da aplicação do Código de Defesa do Consumidor, notadamente quando este tiver por objeto a construção de imóvel residencial, tendo o consumidor final como adquirente. Isso em razão de que o incorporador/construtor é considerado um fornecedor de produto (art. 3º do CDC), com responsabilidade objetiva pela reparação dos danos.

A contratação feita pela vendedora e adquirente, então, nos termos decidido pelo STJ, não deve contemplar a possibilidade da fixação de prazo de entrega meramente estimativo ou alterável por contrato posterior, tampouco vinculado diretamente ou indiretamente (ou não) a um evento futuro. Explica-se: Por ocasião da celebração do contrato com a vendedora, em que foi indicado um prazo (com previsão de ser meramente estimativo ou não), é o prazo certo dito no contrato que deve prevalecer e não outro.

Na espécie, afirma a recorrente que não houve atraso na entrega da obra, pois cumpriu a determinação legal da Lei nº6.766/1979, no qual estabelece o prazo máximo de quatro anos, a contar do dia 31/10/2014, data da aprovação do loteamento. Todavia, consta no contrato firmado entre as partes, tanto na cláusula 2.1.3, item E, como na cláusula 10.2, a seguinte disposição:

 

“Todas as obras de implantação, infraestrutura e complementares, serão realizadas de acordo com o cronograma de obras aprovado pela Prefeitura Municipal de Teresina-PI, ou seja, no prazo máximo de 24 (vinte e quatro meses), contados a partir da data de registro do memorial de Loteamento pelo Cartório de Registros de Imóveis, nos termos da Lei Federal nº 6.766, ressalvada a ocorrência de casos fortuitos ou motivos de força maior, devidamente comprovados”.

 

 

Cumpre ressaltar que o contrato em questão não estipulou cláusula de tolerância para entrega da obra, de todo modo, ainda que houvesse cláusula neste sentido, que só poderia ser considerada válida, segundo entendimento sumulado do STJ, se o prazo de tolerância fosse de até 180 dias, ainda assim, o apelado haveria ultrapassado o prazo em questão. Senão vejamos:

“Se afigura razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2°, da Lei n° 4.591/1964 e 12 da Lei n° 4.864/1965)”. Nesse sentido é o precedente do STJ - REsp: 1582318 RJ 2015/0145249-7, Relator Ministro RICARDO VILLAS BOAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/09/2017).

 

No que toca ao argumento da apelante de que não atendeu a expectativa dos apelados de receberem os lotes no prazo estipulado no contrato em decorrência de exigências que foram sendo impostas pela Prefeitura durante a execução do projeto e por também ter enfrentado embargos à obra, tenho que de igual modo não há razão para o acolhimento de tais justificativas. Isso porque, as intemperes enfrentadas pela demandada são questões inerentes ao risco da própria atividade empresarial que desenvolve, de modo que embargos ao empreendimento ou barreiras administrativas enfrentadas são fortuitos internos e riscos previsíveis da própria atividade empresarial desenvolvida pelo apelante, devendo por eles responder.

Nesse diapasão, o fornecedor tem o dever de responder pelos fatos e vícios resultantes de seu empreendimento, independente de culpa, sendo certo que isto é objeto de expressa previsão do art. 14 do CDC. In verbis.

 Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

Dessa forma, diante da culpa da apelante pela rescisão, os valores pagos pela parte apelada deverão ser devolvidos na integralidade, sem qualquer retenção, tal como prevê a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Importa destacar que a previsão legal de retenção de valores por parte do vendedor em caso de rescisão contratual somente pode ocorrer quando a culpa não for a ele imputada de forma exclusiva, o que não é a hipótese dos autos, uma vez que não houve desistência, inadimplência ou mesmo descumprimento de cláusula contratual pelo comprador, aqui apelado, mas, sim, inadimplemento por parte do vendedor, o que implica na rescisão do contrato.

O posicionamento que tem sido adotado no presente voto está alinhado ao entendimento jurisprudencial perfilhado pelos Tribunais Pátrios. Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO. ATRASO NA OBRA. CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA a contar do EFETIVO DESEMBOLSO. juros de mora a contar da citação.1. - Rescisão da promessa de compra e venda operada, no caso, por culpa exclusiva da promitente-vendedora, em razão do atraso na obra, inexistindo prova de caso fortuito ou força maior. Retorno dos contratantes ao status quo ante.2. Os valores pagos pela promitente-compradora deverão ser devolvidos na integralidade, sem qualquer retenção, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora legais a contar da citação. 3.  Dispondo o contrato que os tributos, taxas, água, luz, IPTU, até a posse do imóvel, seriam pagos pela promitente-vendedora, cabível a restituição, à promitente-compradora, dos valores por ela despendidos em razão do pagamento de débitos em atraso, inclusive o relativo ao saldo residual referente ao financiamento imobiliário, e que foram comprovados nos autos.4. Recurso improvido”. (TJPI – Apelação Cível n° 0811812-06.2017.8.18.0140; Relator: JOSE RIBAMAR OLIVEIRA; 2ª Câmara Especializada Cível; Julgamento: 04 de maio de 2020).

Por todos os fundamentos aqui explanados, reputo que andou bem o magistrado ao rescindir o contrato de compra e venda indigitado e condenar a apelante a restituir integralmente os valores pagos pelo apelado, como forma de reposição das partes ao status quo ante, não havendo que se falar em reforma da sentença.

 

III - DISPOSITIVO

Diante do exposto, voto pelo conhecimento e desprovimento do recurso, mantendo integralmente a sentença de 1° grau.

Com fulcro no art. 85, § 1º e § 11º, do CPC, em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) do valor da condenação.

É o voto.

 

Sessão do Plenário Virtual - 2ª C. E. Cível - 13/09/2024 a 20/09/2024, presidida pelo(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Desembargador(a) MANOEL DE SOUSA DOURADO.

Participaram do julgamento os Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): JOSÉ JAMES GOMES PEREIRA, JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR e MANOEL DE SOUSA DOURADO.

Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, ANTÔNIO DE PADUA FERREIRA LINHARES.

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 20 de setembro de 2024.

 

Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior

- Relator -