DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL – FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – LEI Nº 9.514/97 – NECESSIDADE DE DUPLA TENTATIVA DE INTIMAÇÃO DO DEVEDOR (ART. 26, § 3º DA LEI Nº 9.514/97) – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Para a constituição em mora do devedor fiduciário é necessário que, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado tenha procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar. Inteligência do art. 26, §3º da Lei nº 9.514/97. 2. Em caso de suspeita motivada de ocultação, deverá o oficial de registro ou o serventuário credenciado, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254, todos do Código de Processo Civil. Precedentes. 3. Recurso conhecido e improvido. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0752990-12.2024.8.18.0000 - Relator: HAROLDO OLIVEIRA REHEM - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 16/09/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N^o 0752990-12.2024.8.18.0000

AGRAVANTE: BANCO BRADESCO S.A.

Advogado(s) do reclamante: AMANDIO FERREIRA TERESO JUNIOR

AGRAVADO: CARLOS WASHINGTON MACHADO

Advogado(s) do reclamado: MAYARA SOLFYERE LOPES TEIXEIRA

RELATOR(A): Desembargador HAROLDO OLIVEIRA REHEM

 

EMENTA

 

DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL – FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – LEI Nº 9.514/97 – NECESSIDADE DE DUPLA TENTATIVA DE INTIMAÇÃO DO DEVEDOR (ART. 26, § 3º DA LEI Nº 9.514/97) – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Para a constituição em mora do devedor fiduciário é necessário que, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado tenha procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar. Inteligência do art. 26, §3º da Lei nº 9.514/97.

2. Em caso de suspeita motivada de ocultação, deverá o oficial de registro ou o serventuário credenciado, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254, todos do Código de Processo Civil. Precedentes.

3. Recurso conhecido e improvido.

 

RELATÓRIO

 

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto pelo BANCO BRADESCO S/A contra decisão proferida nos autos da Ação Anulatória de Execução Extrajudicial – Processo nº 0805302-30.2024.8.18.0140 (8ª Vara Cível da Comarca de Teresina - PI), ajuizada por CARLOS WASHINGTON MACHADO.

 

Conforme consta na decisão agravada (Num. 52874531 - processo de origem), o d. juízo de origem assim decidiu: “defiro o pedido de antecipação de tutela de urgência, para determinar que a Requerida se abstenha de realizar leilão extrajudicial para alienação do imóvel constituído pelo apartamento 403, Bloco 2, do Condomínio Recanto dos Ipês, situado na Rua Amália Pinheiro, 3488, bairro Morros, Teresina, Piauí, sob pena de multa. Quanto aos demais pedidos, podem ser apreciados pelo juiz antes ou depois da citação do réu. Contudo, entendo necessário o exercício do contraditório pela parte contrária, para a formação da convicção. Assim, reservo-me para apreciar os demais pedidos de antecipação de tutela após a citação do Requerido, posto que se faz necessário o crivo do contraditório”.

 

Ao interpor o presente recurso, a instituição financeira recorrente/agravante afirma em suas razões recursais que a suspensão do procedimento de expropriação do imóvel objeto do contrato firmado entre as partes obsta o exercício regular de seu direito, ficando impedido de reaver o seu crédito decorrente do ajuste celebrado. Aduz que o procedimento expropriatório atendeu aos estritos termos da Lei nº 9.514/97, tendo sido a propriedade do imóvel objeto da garantia do contrato firmado entre as partes consolidada em seu patrimônio. Aduz ainda que eventual prejuízo deve ser apurado em perdas e danos, não sendo lícito obstar o prosseguimento do procedimento expropriatório. Alega a validade da notificação encaminhada ao agravado no endereço constante do contrato (Tema 1.132 do STJ). Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso e ao final, seu provimento.

 

Conforme decisão monocrática (Num. 16060891), o efeito suspensivo foi indeferido.

 

Devidamente intimado, o agravado afirmou em contrarrazões (Num. 16819158), a ausência de configuração da mora, razão pela qual a decisão proferida na origem deve ser mantida.

 

É o relatório.

 

 

 

 

 

VOTO

 

VOTO DO RELATOR

 

O DESEMBARGADOR HAROLDO REHEM (Votando):

 

O Agravo de Instrumento merece ser conhecido, eis que existentes os pressupostos da sua admissibilidade.

 

Pretende a parte ora agravante a concessão de efeito suspensivo à decisão agravada que reconheceu, nos termos da sentença, o termo inicial dos juros de mora JUNHO DE 2009 (“considerando que o primeiro título não prescrito é de junho de 2009, a referida data deve ser considerada como termo inicial para aplicação da taxa de juros”). Afirma o agravante que a decisão agravada não observa o disposto na Súmula nº 204 do STJ (“Os juros de mora nas ações relativas a benefícios previdenciários incidem a partir da citação válida”). No mérito, pleiteia o provimento do recurso.

 

Não assiste razão à agravante.

 

Cinge-se o presente recurso à regularidade do procedimento de constituição em mora do devedor fiduciário em contrato de financiamento imobiliário e posterior consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição financeira (credora fiduciária – Contrato - Num. 15992200 - Pág. 44 - 50).

 

Sobre a matéria importa esclarecer que de acordo como o disposto na Lei nº 9.514/97 (Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências), para a constituição em mora do devedor fiduciário é necessário que, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado tenha procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar.

 

Em caso de suspeita motivada de ocultação, deverá o oficial de registro ou o serventuário credenciado, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254, todos do Código de Processo Civil. Transcreve-se:

 

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3^o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n^o 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3^o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3^o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) – Grifos acrescidos.

 

Retornando à análise dos documentos anexados aos autos, observa-se que anteriormente à publicação do Edital (Num. 15992200 - Pág. 189 - 193), por três (03) dias (Certidão - Num. 15992200 - Pág. 194), consoante determina o art. 26, § 4ª da Lei nº 9.514/97, foi realizada uma única uma tentativa de intimação extrajudicial do devedor fiduciante/agravado (Certidão - Num. 15992200 - Pág. 187).

 

Ou seja, a instituição financeira/ credora/ agravante não observou o disposto no art. 26, § 3º do citado diploma normativo, uma vez que, realizou apenas uma tentativa de intimação do devedor/agravado e posterior publicação de Edital (Num. 15992200 - Pág. 189 - 193).

 

Sobre a matéria, os julgados abaixo colacionados:

 

AÇÃO ANULATÓRIA – Execução extrajudicial fundada na Lei 9.514/97 – Regularidade na notificação do devedor para purgação da mora, o que permitiu a consolidação da propriedade e posterior designação de datas para leilões – Comprovação documental de prévia intimação do devedor, na forma legal, nas duas oportunidades – Manutenção da sentença que julgou improcedente a ação, mas com redução da honorária profissional nela fixada, à vista da singeleza em que se desenvolveu todo o procedimento judicial – Acolhimento parcial do recurso. (TJ-SP - AC: 10223720820198260309 SP 1022372-08.2019.8.26.0309, Relator: Caio Marcelo Mendes de Oliveira, Data de Julgamento: 20/08/2021, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/08/2021) – Grifos acrescidos.

APELAÇÃO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. CREDORA FIDUCIÁRIA. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR APELANTE. ART. 30 DA LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE SOMENTE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Na disciplina do procedimento de alienação fiduciária de imóvel, são necessárias duas intimações ao devedor com finalidades distintas: (a) a prova segura de que o devedor conhecia previamente a data da venda extrajudicial é indispensável para a validade do leilão extrajudicial e, em sequência, da eventual arrematação; (b) de outro lado, a prévia constituição em mora do fiduciante, conforme o procedimento previsto no artigo 26 da Lei 9.514/97, é imprescindível para que a propriedade do imóvel garantidor seja consolidada em favor do fiduciário. 2. A irregularidade do procedimento expropriatório não impede a reintegração de posse do imóvel. Para viabilizar a reintegração de posse, basta que o devedor seja notificado para purgar a mora no procedimento de consolidação extrajudicial de propriedade realizado pela instituição financeira. Com efeito, o art. 30, da Lei nº 9.514/97 assegurada ao fiduciário "a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome". 3. Na hipótese, embora devidamente notificado na forma do art. 26 da Lei 9.514/97 para efetuar a purga da mora do débito, o apelante quedou-se inerte restando, portanto, consolidada a plena propriedade do imóvel em nome da apelada conforme averbação da matrícula do imóvel. 4. Uma vez reconhecido de que a consolidação da propriedade em nome do credor recorrido ocorreu quando já vigente a regra da Lei 13.465/2017, não se justifica o entendimento pelo qual seria possível a purgação da mora até a expedição do auto de arrematação no leilão que se segue à consolidação da propriedade. 5. Negou-se provimento ao apelo. (TJ-DF 07125157220198070007 DF 0712515-72.2019.8.07.0007, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, Data de Julgamento: 24/11/2021, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 13/12/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada) – Grifos acrescidos.

 

PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE BEM IMÓVEL. DECISÃO QUE NÃO ACOLHEU O PEDIDO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO REALIZADO PELO RECORRENTE. MORA COMPROVADA. DUPLA TENTATIVA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DA DEVEDORA/AGRAVANTE. NOTIFICAÇÃO EDITALÍCIA QUE ATENDEU OS REQUISITOS PREVISTOS NO ART. 26 DA LEI Nº 9.514/97. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto tempestivamente contra decisão que indeferiu, em sede de tutela de urgência, pedido de cancelamento de leilão extrajudicial de imóvel adquirido pela recorrente através de financiamento imobiliária. 2. No caso dos autos, a notificação editalícia, realizada por intermédio do 3º Ofício de Notas e 1º de RTD/RPJ de Fortaleza, constante na AV. 15/16057 da matrícula do imóvel objeto da lide (nº 16057 do 5º Ofício de Registro de Imóveis desta Capital), se deu de maneira legal, porquanto precedida de duas anteriores tentativas frustradas de intimação pessoal da parte, ocorridas nos dias 06/04/2021 e 22/04/2021, respectivamente. 3. Retornada a notificação com a observação mudou-se, é possível a intimação via edital, pois é obrigação do devedor manter atualizado seu cadastro junto ao credor. 4. Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores integrantes da 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Ceará, por unanimidade, o desprovimento do Agravo, nos termos do voto do Relator. Fortaleza/CE, data indicada no sistema. DESEMBARGADOR EVERARDO LUCENA SEGUNDO Relator (TJ-CE - AI: 06240018920228060000 Fortaleza, Relator: EVERARDO LUCENA SEGUNDO, Data de Julgamento: 01/03/2023, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 01/03/2023) – Grifos acrescidos.

 

Diante do exposto, e em sendo desnecessárias quaisquer outras assertivas, VOTO para NEGAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento.

 

É o voto.

 

 

Teresina, 13/09/2024