APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. CULPA DO VENDEDOR. NÃO DEMONSTRADA. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. SÚMULA 543 DA CORTE SUPERIOR. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O STJ mantém o entendimento pacífico no sentido de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente. 2. A Súmula 543 autoriza a retenção parcial do valor pago quando o consumidor der causa ao desfazimento contratual. 3. A cláusula 10ª do contrato particular de compra e venda prevê a retenção abusiva de maior parte do valor pago pela parte Autora. 4. Limitação da multa rescisória ao percentual de 25% do valor já pago pelo comprador para ressarcimento das despesas decorrentes da venda do imóvel. 5. Recurso Conhecido e PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0815870-18.2018.8.18.0140 - Relator: AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 28/08/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0815870-18.2018.8.18.0140

APELANTE: GEELAN ROBSON DE JESUS ARAUJO SOUSA 
Advogados do(a) APELANTE: FABIANE ROCHA SAMPAIO - PI16297-A, MISHELLE COELHO E SILVA - PI7520-A

APELADO: INCORPLAN INCORPORACOES LTDA, FAZENDA REAL RESIDENCE, CRISTINO JUREMA CORRETOR DE IMOVEIS
Advogados do(a) APELADO: DIEGO AUGUSTO LIMA FERREIRA - PI5765-A, MARIO ROBERTO PEREIRA DE ARAUJO - PI2209-A, WILSON GONDIM CAVALCANTI FILHO - PI3965-A

RELATOR(A): Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. CULPA DO VENDEDOR. NÃO DEMONSTRADA. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. SÚMULA 543 DA CORTE SUPERIOR. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. O STJ mantém o entendimento pacífico no sentido de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente.

2. A Súmula 543 autoriza a retenção parcial do valor pago quando o consumidor der causa ao desfazimento contratual.

3. A cláusula 10ª do contrato particular de compra e venda prevê a retenção abusiva de maior parte do valor pago pela parte Autora.

4. Limitação da multa rescisória ao percentual de 25% do valor já pago pelo comprador para ressarcimento das despesas decorrentes da venda do imóvel.

5. Recurso Conhecido e PARCIALMENTE PROVIDO.

 

DECISÃO

Acordam os componentes da 3ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, conhecer da Apelação Cível e, no mérito, dar-lhe parcial provimento para reformar a sentença e: a) declarar o Autor/Apelado como responsável pela rescisão contratual; b) afastar a obrigação referente ao pagamento de danos morais e materiais (lucros cessantes); c) garantir a retenção da multa rescisória, no entanto, limitada ao percentual de 25% do total pago pela parte Autora. Modificar o ônus sucumbencial para garantir a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC, devendo cada litigante arcar com 10% de honorários sobre as parcelas que foram vencidos. Manter suspensa a exigibilidade da parcela devida pelo Autor/Apelado em razão da gratuidade de justiça já concedida nos autos (art. 98, §1º do CPC). Deixam de arbitrar honorários recursais nos termos da súmula 1.059 do STJ, na forma do voto do Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por GEELAN ROBSON DE JESUS ARAÚJO SOUSA contra sentença da sentença proferida pela 10ª Vara Cível que, nos autos da Ação Ordinária de Rescisão Contratual em face por INCORPLAN INCORPORACOES LTDA, julgou procedentes os pedidos iniciais nos termos a seguir:

Em face do exposto, com fundamento no inciso I do art. 487 do Código de Processo Civil, julgo PROCEDENTES, em parte, os pedidos do autor GEELAN ROBSON DE JESUS ARAUJO SOUSA para:

a) declarar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre o suplicante e a ré INCORPLAN INCORPORACOES LTDA, em razão do inadimplemento contratual da referida demandada;

b) determinar que a promovida INCORPLAN INCORPORACOES LTDA efetue, no prazo de 60 dias (lei 4.591/64, art. 43-A, § 1º), o ressarcimento ao autor da quantia correspondente ao sinal e 01 prestação pagas pelo demandante referente ao imóvel objeto do contrato retro, conforme quadro de parcelas constante do ID 3995432, devidamente atualizada desde o efetivo pagamento, devendo incidir juros de mora desde a citação (art. 405, CC) e correção monetária desde o efetivo prejuízo (no caso, a data de cada pagamento), em valores a serem apurados em eventual liquidação de sentença;

c) condenar a demandada INCORPLAN INCORPORACOES LTDA à indenização por danos materiais pelo atraso na entrega do imóvel, equivalente ao aluguel mensal do imóvel, no valor de R$ 375,00, relativamente ao período compreendido entre a data prevista para a entrega do bem (17/01/2011) e o momento em que o autor tomou ciência de que não mais receberia o bem, isto é, a data em que foi notificado acerca da rescisão do contrato (03/04/2013), devendo incidir juros de mora de 1% ao mês desde a citação (CC, art. 405) e correção monetária desde o efetivo prejuízo (no caso o período de 27 meses de atraso na entrega do bem), em valores a serem apurados em cumprimento de sentença;

d) condenar a ré INCORPLAN INCORPORACOES LTDA ao pagamento de Indenização por Danos Morais no valor de R$ 5.000,00, devendo incidir juros moratórios de 1% ao mês a partir do evento danoso (no caso, janeiro/2011), e correção monetária a partir do arbitramento (data da prolação da sentença), nos termos da súmula 362 do STJ;

APELAÇÃO CÍVEL: a Ré, ora Apelante, em suas razões recursais, sustentou em síntese que: i) no ato da compra do imóvel o Autor saiu notificado, através do contrato de compra e venda, que já estaria imitido na posse do imóvel, lhe sendo autorizado o uso pleno do mesmo (vedada apenas a venda até quitação integral), bem como, ficou informando que o empreendimento já estava concluído integralmente e as obras estavam autorizadas; ii) o termo contratual também tinha previsão clara de que haveria rescisão contratual em caso de inadimplemento das prestações mensais; iii) o Autor, no ato da assinatura do contrato recebeu os primeiros 12 (doze) boletos equivalentes às primeiras 12 (doze) parcelas do preço, dos quais só efetivou o pagamento da primeira parcela. iv) a rescisão contratual, diferente do que alega a parte Autora, se deu por sua culpa exclusiva, não sendo possível imputar a responsabilidade à incorporadora.

 CONTRARRAZÕES em id. 14904662 alegando que: i) a instituição Requerida presta serviços na área imobiliária, lidando com os sonhos de milhares de pessoas que almejam adquirir a casa própria, restando perfeitamente incluídos no rol dos prestadores de serviços do Código de Defesa do Consumidor, o que deve ser considerado na distribuição probatória; ii) é direito do consumidor ter revistas cláusulas contratuais que se mostrem excessivamente desproporcionais e/ou tornem o pactum extremamente oneroso por fato superveniente; iii) A perda das prestações pagas é expressamente considerada prática abusiva pelo Código de Defesa do Consumidor, consoante os artigos 51, inciso IV e 53, razão pela qual a cláusula é considerada nula de pleno direito; iv) o imóvel não foi entregue na data aprazada, sendo injustificada tal demora, o que deu causa à rescisão contratual por culpa da incorporadora; v) O entendimento jurisprudencial pátrio majoritário é no sentido de que o atraso injustificado na entrega de imóvel enseja o pagamento de danos extrapatrimoniais na medida em que tal fato caracteriza dano moral presumível. Por todo exposto, requer a manutenção da sentença por todos os seus termos.

PARECER MINISTERIAL: o Ministério Público Superior devolveu os autos sem se manifestar sobre o mérito da causa, por considerar inexistente interesse público a justificar sua intervenção.

PONTOS CONTROVERTIDOS: é questão controvertida no presente recurso apenas a responsabilidade pela rescisão contratual e a possibilidade de reter 20% do valor pago pelo contratante na aquisição do imóvel.

 

VOTO

1. CONHECIMENTO DA APELAÇÃO CÍVEL

 O presente recurso deve ser conhecido, tendo em vista o cumprimento de seus requisitos previstos no Código de Processo Civil de 2015, vigente à época da interposição recursal.

 Os pressupostos extrínsecos de admissibilidade recursal encontram-se presentes no caso em tela, uma vez que a Apelação é tempestiva, atende aos requisitos de regularidade formal.

 Da mesma forma, presentes os pressupostos intrínsecos de admissibilidade, pois: a) a Apelação é o recurso cabível para atacar a decisão impugnada; b) o Apelante possui legitimidade para recorrer; e c) há interesse recursal para o apelo.

 Assim, presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do recurso.

2. FUNDAMENTAÇÃO – DA RESPONSABILIDADE PELA RESCISÃO CONTRATUAL

 A parte Autora sustenta na peça exordial que adquiriu o imóvel em questão e lhe foi prometido que os documentos relevantes para imissão na posse seriam encaminhados para o seu endereço cadastrado na cidade de Belém, capital do Pará.

 Afirma que aguardou aproximadamente 6 (seis) meses sem ter recebido nenhum documento e em razão disso deixou de cumprir com sua obrigação referente ao pagamento das prestações mensais, bem como, que ao entrar em contato com os vendedores sempre recebia a informação de que deveria aguardar mais um pouco que logo os documentos chegariam em sua residência.

 A parte Ré/Apelante, por outro lado defende que no ato da assinatura do contrato o comprador já imitiu-se na posse do imóvel, conforme contra no termo contratual mutuamente firmado, bem como, que recebeu os boletos necessários para o pagamento das 12 primeiras prestações.

 De análise das provas apresentadas na inicial e contestação é possível concluir que: i) o Autor/Apelado, no ato da comprova do imóvel, já recebeu contrato de compra e venda (id. 14904179); ii) foi realizado o pagamento apenas da entrada e primeira parcela da compra do imóvel; iii) antes da efetiva rescisão contratual, em 09 de julho de 2012, foi emitida uma notificação de cobrança com prazo de 72 horas para quitação do débito pendente; iv) em 03 de Abril de 2013 foi emitida nova notificação dando ao Autor ciência da efetiva rescisão contratual.

 Por outro lado, em que pese o Apelado alegar que sempre mantinha contato com a incorporadora para solicitar a documentação referente à entrega do imóvel, não existem elementos nos autos que demonstrem a existência de notificação, contato telefônico, envio de e-mail ou outro meio probatório que ateste a insatisfação do Autor quanto ao recebimento do empreendimento adquirido, nem mesmo após ser notificado da rescisão contratual e da cobrança das cotas condominiais.

 Por outro lado, no contrato anexado aos autos, id. 14904179 e id. 14904570, ficou evidenciado que a parte Autora/Apelada, no ato da assinatura do termo, tomou ciência de que as obras de construção do condomínio já estavam encerradas e que a imissão na posse seria imediata, nos termos do item 04 e da cláusula décima primeira abaixo transcritos:

ITEM 04 - PRAZO DE OBRAS:

As obras do Loteamento onde se localiza o(s) lote(s) objeto(s) do presente Contrato já estão concluídas e entregues em convenção ao condomínio.

CLÁUSULA 11ª: O(S) COMPRADOR (ES) /FIDUCIANTE(S) imite(m)-se neste ato, de forma precária, na posse, uso e gozo do imóvel a ele prometido à venda, obrigando-se a zelar, proteger e defender sua posse contra terceiros, podendo inclusive nele realizar as benfeitorias e melhorias que julgar necessárias, desde que, cumprida a Cláusula Quarta e obedecidas às posturas exigidas pela Lei Municipal e pela Convenção do Condomínio, não podendo, porém, onerá-lo ou aliená-lo de qualquer modo, quer seja de forma direta ou indireta, antes de efetuar o pagamento da última prestação.

Relevante considerarmos que a parte Autora sequer indica, em sua peça inicial, quais seriam os “documentos aguardados” para a confirmação da posse do empreendimento, conforme cito:

Passados 04 (quatro) meses aproximadamente da assinatura da proposta de compra e venda e pagamento da entrada, o Autor não recebeu qualquer documento ou informação referente ao imóvel, e em contato telefônico o Corretor apenas informou que era pra aguardar a chegada da referida documentação.

Registre-se ainda que o Autor efetuou o pagamento da primeira parcela do financiamento no valor de R$ 562,50 (Quinhentos e sessenta e dois reais), conforme faz prova o documento que ora se anexa.

Transcorridos mais de 06 (seis) meses da realização da operação financeira em questão, a parte Autora jamais tomou posse do imóvel em questão, nem recebeu qualquer documentação ou esclarecimentos da parte Ré, razão pela qual deixou de efetuar o pagamento das parcelas mensais referentes ao contrato até que a situação fosse resolvida.

Não obstante, também não é verdade a narrativa transcrita acima, de que o Autor suspendeu os pagamentos mensais das prestações em razão do atraso na entrega do imóvel após o sexto mês, considerando que foi paga apenas a primeira parcela do financiamento.

Forte nessas razões, reformo a sentença para afastar a responsabilidade do Réu, ora Apelante, pela rescisão contratual.

2.1 a retenção, ou não, de parte dos valores pagos pelo promitente comprador, a título de multa e despesas do contrato

Em segundo lugar, alega a Autora, ora Apelada, que faz jus à isenção da multa contratual no percentual de 20% sobre o valor já pago à incorporadora, pedido este concedido na sentença recorrida.

Na argumentação a parte Apelante alega que o percentual previsto no contrato não é abusivo e pode ser cobrado para garantir as despesas referentes à venda do imóvel.

Quanto ao tema, o STJ firmou entendimento segundo o qual, na resolução dos contratos de promessa de compra e venda, em que o promitente comprador tenha dado causa ao desfazimento, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer parcialmente, enquanto se a culpa exclusiva foi do promitente vendedor, a restituição deve ser integral. Nesse teor, é a súmula 543, como se lê:

Súmula 543 -Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Nota-se que a súmula supratranscrita prevê a devolução apenas parcial para o caso em que o comprador teria dado causa ao desfazimento do contrato de compra e venda.

Conforme disposto no tópico anterior, as informações contidas nos autos apontam para a responsabilidade do comprador pela rescisão contratual, considerando que o mesmo deixou de pagar as prestações mensais (a partir da segunda) sem justo motivo.

Além disso, evidente a aplicação do Código de Defesa do Consumidor no caso, haja vista que o contrato se deu entre particular, promitente comprador, e a construtora Apelante, com o objetivo da venda de um apartamento.

Com efeito, a cláusula 10ª do contrato celebrado estabelece multa para o caso de desfazimento do negócio jurídico no seguinte patamar:

O não pagamento de três (03) parcelas com seus respectivos encargos, consecutivos ou não, e uma vez não purgados a mora, acarretará na imediata rescisão deste contrato, de pleno direito, ficando A VENDEDOR/FIDUCIÁRIA obrigado a lhe devolver, dentro do mesmo prazo verificado entre a data da assinatura deste contrato e sua rescisão, oitenta por cento (80%) do saldo porventura existente, revertendo em seu favor à parte restante, a título de ressarcimento por perdas, danos e lucro cessante, após deduzirem-se das quantias até então pagas, devidamente corrigidas, as despesas relativas à publicidade, equivalente a dois por cento (2%), intermediação imobiliária, no montante de dez por cento (10%), vantagens de fruição e uso auferidas pelo(s) COMPRADOR (ES) /FIDUCIANTE(S), custas judiciais e/ou extrajudiciais, encargos fiscais, tributários, previdenciários e trabalhistas eventualmente despendidos, além de honorários advocatícios, totalizando dois por cento (2%), tudo calculado sobre o preço de venda do imóvel ora prometido à venda, devidamente atualizado monetariamente com base no indexador aqui eleito.

Sobre a abusividade do quantum definido no termo contratual, a jurisprudência do STJ já definiu precisamente a possibilidade de retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador, conforme cito:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA COMBINADA COM INDENIZATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STJ. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL RETIDO. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. 1.Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 3. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, do dispositivo apontado como violado no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282 do Supremo Tribunal Federal. 4. A jurisprudência desta Corte permite a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 5. Para rever a conclusão da corte local, de que mostra-se razoável a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelos recorridos, seria necessária a incursão nos aspectos fático-probatórios dos autos, o que é inviável no recurso especial pelo óbice da Súmula nº 7/STJ. 6. As arras confirmatórias não podem ser objeto de retenção no caso de resolução contratual por inadimplemento do comprador, pois servem como garantia do negócio e são início de pagamento. 7. A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. 8. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1645384 RJ 2020/0002103-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 25/10/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2021)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CONVENIÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DA SEGUNDA SEÇÃO DO STJ. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato. 2. Agravo interno a que se nega provimento.(STJ - AgInt no AREsp: 1453487 RJ 2019/0047690-1, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 09/02/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/02/2021)

Dito isso, considerando que o valor a ser retido no contrato pode, inclusive, superar o valor já pago pelo comprador, considerando a aplicação da multa de 2% que incidirá sobre o valor global do contrato, dou parcial provimento à apelação para autorizar a retensão da multa rescisória, no entanto, limito esta ao patamar de 25% do valor total pago pelo comprador, em razão dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

 Como consectário lógico da inversão da responsabilidade pela rescisão contratual, afasto o dever indenizatório por danos morais e materiais (lucros cessantes).

 Finalmente, inverto o ônus sucumbencial e deixo de arbitrar honorários recursais nos termos do tema 1.059 do STJ.

3. DECISÃO

 Com essas razões de decidir, conheço da Apelação Cível e, no mérito, lhe dou parcial provimento para reformar a sentença e:

 a) declarar o Autor/Apelado como responsável pela rescisão contratual;

 b) afastar a obrigação referente ao pagamento de danos morais e materiais (lucros cessantes);

 c) garantir a retenção da multa rescisória, no entanto, limitada ao percentual de 25% do total pago pela parte Autora.

 Modifico o ônus sucumbencial para garantir a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC, devendo cada litigante arcar com 10% de honorários sobre as parcelas que foram vencidos.

 Mantenho suspensa a exigibilidade da parcela devida pelo Autor/Apelado em razão da gratuidade de justiça já concedida nos autos (art. 98, §1º do CPC).

 Deixo de arbitrar honorários recursais nos termos da súmula 1.059 do STJ.

Sessão do Plenário Virtual - 3ª Câmara Especializada Cível - 19/08/2024 a 26/08/2024, presidida pelo(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Desembargador(a) RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS.

Participaram do julgamento os Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO, LUCICLEIDE PEREIRA BELO e RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS.

Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, MARTHA CELINA DE OLIVEIRA NUNES.

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 26 de agosto de 2024.

Desembargador Agrimar Rodrigues de Araújo

Relator