EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DE APENAS TRÊS PARCELAS. CUMPRIMENTO DE QUASE 90% (NOVENTA POR CENTO) DO CONTRATO. RESOLUÇÃO. DESEQUILÍBRIO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. BOA-FÉ CONTRATUAL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO. ADJUDICAÇÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I – O Juiz de origem julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória, a fim de conceder a escrituração definitiva do imóvel em nome da Apelante, ao passo que acolheu o pedido de reconvenção do Apelado, determinando a resolução do supracitado contrato. A Apelante apela no sentido de reiterar da quitação do valor de R$ 1.005,00 (mil e cinco reais) e pleitear a aplicação da Teoria do Substancial Adimplemento, situação em que lhe vislumbro razão ao provimento. II – A Teoria do Substancial Adimplemento visa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da boa-fé e da função social do contrato, como foi consignado pelo Ministro Luis Felipe Salomão, no julgamento do REsp. nº 1.051.270. III – Há de se observar desequilíbrio com a efetivação da resolução do contrato em razão do inadimplemento de apenas 3 (três) parcelas, sendo que esse inadimplemento perdurou por anos, enquanto a Apelada não buscou a resolução do contrato, até a apresentação do pedido de reconvenção. IV – A situação dos autos deve ser analisada cautelada, dirimindo as peculiaridades fáticas, além da mera análise da quantidade de parcelas adimplidas, a considerar a corretar aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial e a observância dos princípios da razoabilidade, da proporcionalidade, do equilíbrio contratual e da boa-fé, notadamente a reportar o cumprimento de três funções essenciais: 1) interpretativa (art. 113 do CC), 2) controle dos limites do exercício de um direito (art. 187 do CC) e integração do negócio jurídico (art. 421 do CC). V – Como já destacado, considerando o valor pago pela compradora, tem-se que já foi quitado valor equivalente a aproximadamente 87% (oitenta e sete por cento) do preço do bem, de modo que o contrato foi cumprido quase em sua integralidade, devendo, pois, ser reconhecido o adimplemento substancial do contrato. VI – Deve-se também ressalvar o direito da Apelada ao valor das 3 (três) parcelas que ainda não foram adimplidas, sob pena de enriquecimento ilícito, devendo haver a devida correção monetária, contada a partir do efetivo prejuízo, conforme Súmula nº 43 do STJ, e juros de mora a partir do vencimento, por se tratar de mora ex re, aplicando-se os indexadores conforme tabela da Justiça Federal. VII – Recurso conhecido e provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0001963-30.2013.8.18.0028 - Relator: DIOCLECIO SOUSA DA SILVA - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 05/09/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0001963-30.2013.8.18.0028

APELANTE: FRANCISCA RODRIGUES BEZERRA CARVALHO
REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO PIAUI

 

APELADO: J BATISTA DA COSTA, PAULO CESAR BORGES DE SOUSA

Advogado(s) do reclamado: CAIO CESAR COELHO BORGES DE SOUSA

RELATOR(A): Desembargador DIOCLÉCIO SOUSA DA SILVA

EMENTA

PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DE APENAS TRÊS PARCELAS. CUMPRIMENTO DE QUASE 90% (NOVENTA POR CENTO) DO CONTRATO. RESOLUÇÃO. DESEQUILÍBRIO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. BOA-FÉ CONTRATUAL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO. ADJUDICAÇÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.  

I – O Juiz de origem julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória, a fim de conceder a escrituração definitiva do imóvel em nome da Apelante, ao passo que acolheu o pedido de reconvenção do Apelado, determinando a resolução do supracitado contrato. A Apelante apela no sentido de reiterar da quitação do valor de R$ 1.005,00 (mil e cinco reais) e pleitear a aplicação da Teoria do Substancial Adimplemento, situação em que lhe vislumbro razão ao provimento.

II – A Teoria do Substancial Adimplemento visa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da boa-fé e da função social do contrato, como foi consignado pelo Ministro Luis Felipe Salomão, no julgamento do REsp. nº 1.051.270.

III – Há de se observar desequilíbrio com a efetivação da resolução do contrato em razão do inadimplemento de apenas 3 (três) parcelas, sendo que esse inadimplemento perdurou por anos, enquanto a Apelada não buscou a resolução do contrato, até a apresentação do pedido de reconvenção. 

IV – A situação dos autos deve ser analisada cautelada, dirimindo as peculiaridades fáticas, além da mera análise da quantidade de parcelas adimplidas, a considerar a corretar aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial e a observância dos princípios da razoabilidade, da proporcionalidade, do equilíbrio contratual e da boa-fé, notadamente a reportar o cumprimento de três funções essenciais: 1) interpretativa (art. 113 do CC), 2) controle dos limites do exercício de um direito (art. 187 do CC) e integração do negócio jurídico (art. 421 do CC).

V – Como já destacado, considerando o valor pago pela compradora, tem-se que já foi quitado valor equivalente a aproximadamente 87% (oitenta e sete por cento) do preço do bem, de modo que o contrato foi cumprido quase em sua integralidade, devendo, pois, ser reconhecido o adimplemento substancial do contrato.

VI – Deve-se também ressalvar o direito da Apelada ao valor das 3 (três) parcelas que ainda não foram adimplidas, sob pena de enriquecimento ilícito, devendo haver a devida correção monetária, contada a partir do efetivo prejuízo, conforme Súmula nº 43 do STJ, e juros de mora a partir do vencimento, por se tratar de mora ex re, aplicando-se os indexadores conforme tabela da Justiça Federal.

VII – Recurso conhecido e provido.

 

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, “ Acordam os componentes da 1ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. ”

SESSÃO ORDINÁRIA DO PLENÁRIO VIRTUAL DA 1ª CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina/PI, realizada no período de 23 a 30 de agosto de 2024.

Des. Aderson Antônio Brito Nogueira

Presidente

Des. Dioclécio Sousa da Silva

Relator

RELATÓRIO

 

Trata-se, in casu, de Apelação Cível, interposta por FRANCISCA RODRIGUES BEZERRA CARVALHO, contra sentença proferida pelo Juiz de Direito da 2ª Vara da Comarca de Floriano – PI, nos autos da AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, ajuizada pela Apelante, em desfavor da IMOBILIÁRIA POTYGUAR J. BATISTA

Na sentença recorrida, o Magistrado de 1º Grau julgou improcedentes os pedidos iniciais, nos termos do art. 487, I do CPC, mas deu procedência à reconvenção para declarar resolução do contrato, reintegrando os réus-reconvintes na posse do imóvel descrito na inicial, com a consequente devolução da quantia paga pela autora-reconvinda.

Nas razões recursais, a Apelante requer a reforma da sentença, aduzindo pela prova da quitação e pelo adimplemento substancial do contrato, de modo a julgar procedente a petição inicial.

Intimado, a Apelada deixou transcorrer o prazo para apresentar as suas contrarrazões recursais sem manifestação.

Em decisão de id. nº 15256424, foi realizado o recurso foi recebido e conhecido no seu duplo efeito.

Instado, o Ministério Público Superior apresentou manifestação, albergando pela desnecessidade de intervenção ministerial.

É o relatório.

Encaminhem-se os autos para sua inclusão em pauta de julgamento do Plenário Virtual da 1ª Câmara Especializada Cível, nos termos do art. 934 do CPC.

Expedientes necessários.

VOTO

I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

 

Juízo de admissibilidade positivo realizado por este Relator, conforme decisão id. nº 15256424, razão por que reitero o conhecimento do Apelo.

Passo a análise do mérito recursal.

 

II – DO MÉRITO

 

Consoante os relatado nos autos, a Apelante, no ano de 2002, celebrou um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, sendo estabelecido o pagamento de um sinal de R$ 55,00 (cinquenta e cinco reais) e 22 (vinte e duas) parcelas de R$ 50,00 (cinquenta reais), totalizando o valor avença de R$ 1.155,00 (mil, cento e cinquenta e cinco reais).

Desses valores, ficou incontroverso que a Apelante realizou o pagamento do sinal de R$ 55,00 (cinquenta e cinco reais) e 13 (treze) parcelas de R$ 50,00 (cinquenta reais), bem como a quantia de R$ 300,00 (trezentos reais) referente a algumas parcelas que ficaram em atraso, resultando no adimplemento de R$ 1.005,00 (mil e cinco reais) do valor de R$ 1.155,00 (mil, cento e cinquenta e cinco reais).

Com isso, o Juiz de origem julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória, a fim de conceder a escrituração definitiva do imóvel em nome da Apelante, ao passo que acolheu o pedido de reconvenção do Apelado, determinando a resolução do supracitado contrato.

Diante disso, a Apelante apela no sentido de reiterar da quitação do valor de R$ 1.005,00 (mil e cinco reais) e pleitear a aplicação da Teoria do Substancial Adimplemento, situação em que lhe vislumbro razão ao provimento.

Isso porque, a Teoria do Substancial Adimplemento visa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da boa-fé e da função social do contrato, como foi consignado pelo Ministro Luis Felipe Salomão, no julgamento do REsp. nº 1.051.270.

A referida Teoria foi construída a partir do Direito Comparado, passou a ser aceita pela doutrina e jurisprudência brasileira como um instrumento de limitação do direito à resolução do contrato, previsto no artigo 475 do CC/02 (art. 1.092, § único, do CC/16), especialmente com fundamento no princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC/02) (REsp. nº 1.636.692).

A ideia de se considerar o adimplemento substancial parte do cumprimento quase integral do contrato, o inadimplemento parcial, que se mostre ínfimo em relação ao resultado final, não justifica a desconstituição do vínculo contratual, pois significaria uma grave iniquidade, afinal, o encerramento do contrato exige o descumprimento significativo.

In casu, houve o adimplemento do sinal e de 13 (treze) parcelas, além da quitação de R$ 300,00 (trezentos reais), totalizando 19 (dezenove) parcelas de 22 (vinte e duas) parcelas de R$ 50,00 (cinquenta reais).

Assim, há de se observar desequilíbrio com a efetivação da resolução do contrato em razão do inadimplemento de apenas 3 (três) parcelas, sendo que esse inadimplemento perdurou por anos, enquanto a Apelada não buscou a resolução do contrato, até a apresentação do pedido de reconvenção.

A situação dos autos deve ser analisada cautelada, dirimindo as peculiaridades fáticas, além da mera análise da quantidade de parcelas adimplidas, a considerar a corretar aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial e a observância dos princípios da razoabilidade, da proporcionalidade, do equilíbrio contratual e da boa-fé, notadamente a reportar o cumprimento de três funções essenciais: 1) interpretativa (art. 113 do CC), 2) controle dos limites do exercício de um direito (art. 187 do CC) e integração do negócio jurídico (art. 421 do CC).

Desse modo, a resolução do contrato em razão do inadimplemento de apenas 3 (três) parcelas, que sequer foram cobradas pela Apelada ao longo dos anos, interessando-se somente com a pretensão do Apelante da escrituração definita, se mostra desproporcional e contrária a boa-fé, do contrário desencadearia onerosidade excessiva.

A corroborar tal entendimento, cite-se os seguintes precedentes jurisprudências enfrentando a mesma matéria:

 

“APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CC REINTEGRAÇÃO DE POSSE - ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - RECONHECIMENTO - MANTER CONTRATO. - O adimplemento substancial não permite a resolução do contrato no caso de haver cumprimento expressivo e significativo das obrigações assumidas - O adimplemento substancial atua como instrumento de equidade diante da situação fático-jurídica subjacente, permitindo soluções razoáveis e sensatas, conforme as especificidades do caso (TJ-MG - AC: 10000191421924001 MG, Relator: Evandro Lopes da Costa Teixeira, Data de Julgamento: 07/05/2020, Data de Publicação: 11/05/2020).”

 

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATOS. ALEGAÇÃO DE CUMPRIMENTO PARCIAL DOS CONTRATOS. INADIMPLEMENTO DE PARCELAS MENSAIS E SEMESTRAIS. FATOS INCONTROVERSOS. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. 1. Discussão acerca da aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial, instituto que pode, eventualmente, restringir o direito do credor à resolução contratual previsto no artigo 475 do CC/02 (art. 1.092, § único, do CC/16), tendo por fundamento a função de controle do princípio da boa-fé objetiva. 2. "O adimplemento substancial constitui um adimplemento tão próximo ao resultado final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de resolução, permitindo-se tão somente o pedido de indenização e/ou adimplemento, de vez que a primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé (objetiva)". 3. Doutrina e jurisprudência acerca do tema. 4. Caso concreto em que restou incontroverso que a devedora inadimpliu parcela relevante da contratação (cerca de um terço do total da dívida contraída), mostrando-se indevida a aplicação, pelo Tribunal de origem, da Teoria do Adimplemento Substancial. 5. Necessidade de retorno dos autos à origem a fim de que proceda ao julgamento dos demais pedidos constantes da petição inicial, bem como da reconvenção. 6. RECURSO ESPECIAL PROVIDO (STJ - REsp: 1636692 RJ 2014/0316494-4, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 12/12/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/12/2017).”

 

Logo, pode-se dizer que, para a configuração do adimplemento substancial, são necessários os seguintes pressupostos: a) cumprimento expressivo do contrato; b) prestação realizada que atenda à finalidade do negócio jurídico; c) boa-fé objetiva na execução do contrato; d) preservação do equilíbrio contratual; e) ausência de enriquecimento sem causa e de abuso de direito, de parte a parte.

No caso, como já destacado, considerando o valor pago pela compradora, tem-se que já foi quitado valor equivalente a aproximadamente 87% (oitenta e sete por cento) do preço do bem, de modo que o contrato foi cumprido quase em sua integralidade, devendo, pois, ser reconhecido o adimplemento substancial do contrato.

Por consequência, deve-se também ressalvar o direito da Apelada ao valor das 3 (três) parcelas que ainda não foram adimplidas, sob pena de enriquecimento ilícito, devendo haver a devida correção monetária, contada a partir do efetivo prejuízo, conforme Súmula nº 43 do STJ, e juros de mora a partir do vencimento, por se tratar de mora ex re, aplicando-se os indexadores conforme tabela da Justiça Federal.

No que pertine aos honorários advocatícios, devem ser estabelecidos em termos justos, considerando-se a importância e a presteza do trabalho profissional e a tramitação processual enfrentada, devendo pautar-se na equidade para o arbitramento da verba em tese, aliando-se a imprescindibilidade de o causídico ser remunerado condignamente.

Todavia, deixo de majorar os honorários de sucumbência previsto no art. 85, § 2º e 11º do CPC, ante o provimento deste recurso, conforme tese estabelecida no Tema Repetitivo nº 1059 do STJ.  

 

III – DO DISPOSITIVO:

 

Ante o exposto, CONHEÇO da APELAÇÃO CÍVEL, por atender aos requisitos legais de admissibilidade, e DOU-LHE PROVIMENTO, DETERMINANDO A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, com a devida escrituração do imóvel, ressaltando da obrigatoriedade do cumprimento das parcelas remanescentes, devidamente corrigidas. 

É o voto. 

 

Teresina – PI, data da assinatura eletrônica.