Razões da recorrente, requerendo o conhecimento e provimento do recurso para a reforma da sentença proferida pelo Juízo de 1º grau, reconhecendo a legitimidade ativa da Imobiliária ora recorrente para pleitear os valores vencidos a título de aluguel, bem como para julgar o mérito da demanda e reconhecer a procedência dos pedidos feitos na inicial, determinando ao Recorrido que efetue o pagamento à Recorrente dos valores pontuados na exordial, acrescidos de juros e correção monetária.

Sem contrarrazões da parte recorrida.

É o relatório.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS REJEITADA - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DO FIADOR REJEITADA - CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO - PRORROGAÇÃO DA FIANÇA - CLÁUSULA EXPRESSA - REAJUSTE UNILATERAL DOS ALUGUÉIS - IMPOSSIBILIDADE - CONFISSÃO DE DÍVIDA ASSINADA PELO LOCATÁRIO - ANUÊNCIA COM O REAJUSTE - MULTA PENAL - ABUSIVIDADE NÃO VERIFICADA - INAPLICABILIDADE DO CDC À RELAÇÃO LOCATÍCIA - RECURSO NÃO PROVIDO. A administradora e corretora de imóveis possui legitimidade para propor ação de despejo e cobrança relativas aos bens por ela administrados, quando lhe forem outorgados poderes especiais e específicos para tanto pelo locador/proprietário, como ocorreu na espécie. Também não há que se cogitar da ilegitimidade passiva do apelante. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que, para os contratos firmados antes da vigência da Lei nº 12.112/2009, que alterou a redação do art. 39 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), a prorrogação do contrato de locação implica a prorrogação da fiança no caso de expressa pactuação nesse sentido. De fato, a Lei nº 8.245/91 não confere ao locador a prerrogativa de majorar unilateralmente o valor do aluguel, cabendo a este, em caso de inexistência de acordo com o locatário, pleitear a revisão judicial da prestação mensal. Entretanto, a confissão de dívida assinada pelo locatário tem o condão de demonstrar a anuência deste com o reajuste do valor do aluguel inicialmente pactuado. Quanto à alegada abusividade da multa contratualmente estipulada para o caso de atraso no pagamento do aluguel e demais encargos, não se pode perder de vista que vige no ordenamento jurídico pátrio o princípio da "pacta sunt servanda", corolário da autonomia da vontade, segundo o qual as partes possuem liberdade de contratar, responsabilizando-se, contudo, pelas obrigações volitivamente pactua das. Não é abusiva cláusula que prevê, no contrato de locação, o pagamento de multa de 10% em caso de atraso no pagamento do aluguel e demais encargos, não se aplicando à espécie os ditames da Lei nº 9.298/1996, por reger apenas as relações consumeristas. V.V. EMENTA: APELAÇÃO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - COBRANÇA DE ALUGUEIS - ADMINISTRADORA DO IMÓVEL - LEGITIMIDADE AD CAUSAM - NÃO CONFIGURAÇÃO - PODERES DE MANDATÁRIA - ARTIGO 18 DO CPC - PRELIMINAR ACOLHIDA - PROCESSO EXTINTO. - A administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar ação de despejo e execução de créditos referentes a contrato de locação, eis que atua como representante do locador, não possuindo legitimidade para pleitear em juízo, em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico. - Precedentes do STJ.  (TJMG -  Apelação Cível  1.0521.15.012390-4/001, Relator(a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/03/2017, publicação da súmula em 23/03/2017) (grifo nosso)

Nesse sentido, reconheço a legitimidade ativa da parte ora recorrente para cobrar em juízos os valores postulados na inicial.

Em que pese a extinção do processo sem resolução do mérito, observo que a instrução probatória foi finalizada e o processo está em condição de imediato julgamento, adotando-se a teoria da causa madura, prevista no art. 1.013, §3º, I, do CPC, de forma que passo a análise do mérito da causa.

Compulsando os autos, verifico que a parte autora, ora recorrente, juntou os boletos referentes aos aluguéis atrasados em ID. 10204762 - Págs. 1-3, bem como aos encargos acessórios de IPTU e taxa de lixo. Além disso, observo que, em audiência (ID. 10205122), a parte recorrida confessou a existência dos aluguéis atrasados, alegando que a falta de pagamento se deu por motivo de desemprego involuntário, de modo que o débito referente aos aluguéis atrasados, acrescidos de cota do IPTU e taxa de lixo se trata de valor incontroverso.

Entretanto, com relação ao valor cobrado a título de reforma, entendo que o pedido não merece prosperar. Observo que, no contrato de locação acostado em ID. 10204759, há previsão na cláusula 4º, parágrafo segundo, de que, havendo divergência entre as vistorias de entrega e recebimento do imóvel não sanadas pelo locatário, este autoriza a Administradora a efetuar todos os reparos e pintura necessários com o pagamento de taxa de serviço de 25% do valor total das despesas de material e mão de obra.

Ocorre que a parte recorrente não juntou aos autos nenhum documento referente à vistoria, demonstrando as divergências apontadas. Portanto, em que pese a juntada de notas fiscais, a parte não se desincumbiu do ônus da prova na forma do art. 373, I, do CPC.

Assim, em atenção à instrução probatória constante nos autos, entendo que restou demonstrado que é devido, à parte recorrente, o pagamento de R$ 3.353,28 (três mil e trezentos e cinquenta e três reais e vinte e oito centavos) referente aos aluguéis, cota do IPTU e taxa de lixo.

Ante o exposto, voto pelo conhecimento do recurso, para, no mérito, dar-lhe provimento parcial, reformando a sentença, e extinguindo o processo com resolução do mérito nos termos do art. 487, I, do CPC, para:

a) RECONHECER a legitimidade ativa da parte autora, ora recorrente;

b) CONDENAR a parte recorrida ao pagamento de R$ 3.353,28 (três mil e trezentos e cinquenta e três reais e vinte e oito centavos) referente aos aluguéis, cota do IPTU e taxa de lixo;

c) JULGAR improcedente o pedido autoral de pagamento de reforma e 25% (vinte e cinco por cento) de taxa de serviço.

Condeno a parte recorrente ao pagamento de custas processuais. Deixo de proferir condenação em honorários advocatícios, ante a inexistência de advogado da parte recorrida.

Leonardo Lúcio Freire Trigueiro 

Juiz Relator