RECURSO DE APELAÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PANDEMIA DA COVID-19. REVISÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA IGP-M. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. ONEROSIDADE EXCESSIVA E DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL NÃO EVIDENCIADOS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. APLICAÇÃO DO ÍNDICE INCC-DI ATÉ A ENTREGA INTEGRAL DO EMPREENDIMENTO. RECUSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Parte autora que adquiriu o imóvel da ré, com financiamento e parcelamento do valor do preço. 2. Pretensão de revisão da forma de atualização das parcelas em razão da pandemia de COVID-19, contra a contratual de reajuste pelo IGP-M após a entrega do empreendimento. 3. De análise do caso concreto, nota-se que, de fato, houve um relevante crescimento no índice IGP-M, praticado no contrato após a entrega do imóvel, que impactou de forma relevante na evolução do débito da parte Autora. Por outro lado, é relevante considerarmos que o crescimento do índice IGP-M se deu pela expressiva valorização imobiliária ocorrida no mesmo período, que certamente impactou o preço do imóvel adquirido pela parte Autora/Apelante. 4. Como houve benefício mútuo da valorização do imóvel, inexiste abusividade, logo, inviável a aplicação da teoria da imprevisão para se revisar o índice de correção monetária. 5. Por outro lado, havendo previsão contratual da aplicação do índice INCC-DI até a data da entrega do imóvel, deve-se aplicar o referido índice, em detrimento do IGP-M, ao período compreendido entre a vistoria realizada no imóvel com incontáveis ressalvas e a efetiva entrega do habite-se, em 06/12/2018. 6. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0842746-05.2021.8.18.0140 - Relator: AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 21/08/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0842746-05.2021.8.18.0140

APELANTE: EUCLYDES GREGORIO DE MELO

Advogado(s) do reclamante: EDILSON DE SOUSA SEPULVIDA, CARLOS CESAR QUEIROZ SIMOES

APELADO: R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA

Advogado(s) do reclamado: ANA VALERIA SOUSA TEIXEIRA

RELATOR(A): Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

 

EMENTA

 

 

RECURSO DE APELAÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PANDEMIA DA COVID-19. REVISÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA IGP-M. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. ONEROSIDADE EXCESSIVA E DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL NÃO EVIDENCIADOS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. APLICAÇÃO DO ÍNDICE INCC-DI ATÉ A ENTREGA INTEGRAL DO EMPREENDIMENTO. RECUSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Parte autora que adquiriu o imóvel da ré, com financiamento e parcelamento do valor do preço.

2. Pretensão de revisão da forma de atualização das parcelas em razão da pandemia de COVID-19, contra a contratual de reajuste pelo IGP-M após a entrega do empreendimento.

3. De análise do caso concreto, nota-se que, de fato, houve um relevante crescimento no índice IGP-M, praticado no contrato após a entrega do imóvel, que impactou de forma relevante na evolução do débito da parte Autora. Por outro lado, é relevante considerarmos que o crescimento do índice IGP-M se deu pela expressiva valorização imobiliária ocorrida no mesmo período, que certamente impactou o preço do imóvel adquirido pela parte Autora/Apelante.

4. Como houve benefício mútuo da valorização do imóvel, inexiste abusividade, logo, inviável a aplicação da teoria da imprevisão para se revisar o índice de correção monetária.

5. Por outro lado, havendo previsão contratual da aplicação do índice INCC-DI até a data da entrega do imóvel, deve-se aplicar o referido índice, em detrimento do IGP-M, ao período compreendido entre a vistoria realizada no imóvel com incontáveis ressalvas e a efetiva entrega do habite-se, em 06/12/2018.

6. Recurso conhecido e parcialmente provido.

 

 

DECISÃO

  Acordam os componentes da 3ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, dar parcial provimento ao Recurso da parte Apelante para determinar a aplicação do índice INCC-DI ao contrato até o dia 06/12/2018, data da emissão do habite-se. Sobre a sucumbência, considerando a vitória mínima da parte Autora, deixo de lhe garantir honorários sucumbenciais. Também deixo de arbitrar honorários recursais nos termos do tema 1.059 do STJ.

 

RELATÓRIO

 

 

Trata-se de Apelação Cível com pedido de efeitos suspensivo, interposta por EUCLYDES GREGORIO DE MELO, contra sentença proferida pelo juízo da 8ª Vara da comarca de Parnaíba-PI, que, nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C PEDIDO DE CONSIGNAÇÃO DE VALORES INCONTROVERSOS C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA INAUDITA ALTERA PARS proposta em face de RR CONSTRUÇÕES IMOBILIÁRIA LTDA, julgou improcedentes os pedidos autorais nos seguintes termos:

Apesar de não ser apontada cláusula abusiva na inicial, observo que o contrato se utiliza de modalidade usual de financiamento direto com a construtora, com utilização de juros simples de 1% e índice legal do IGP-M.

Resta claro que o sistema SAC, muito utilizado pelo sistema bancário, seria mais benéfico. Contudo a inicial não demonstra a ilegalidade do sistema utilizado pelo contrato, nem mesmo foi requerida a conversão contratual por ausência do habite-se, conforme pensa sobre o tema o contador da perícia particular. Ressalta-se que segundo o que consta nos autos, o habite-se estaria disponível desde o ano de 2018.

Quanto aos danos materiais por lucros cessantes por atraso na entrega do imóvel, verifica-se que a requerida apresentou prova, indicando que o imóvel foi entregue dentro do prazo de tolerância. Ademais, novamente se tratou de pedido genérico vez que não comprovou ou indicou o valor de suposto dano material.

Quanto aos danos morais o mesmo apresenta-se prejudicado, diante da ausência de demonstração do fato constitutivo do direito do autor.

Entendo que as parcelas se tornaram mais onerosas ao autor, sua peça inicial e as provas que constam nos autos não demonstram a ilegalidade da conduta da requerida, não podendo este juízo reconhecer de ofício a abusividade de cláusulas não apontadas, ou ainda pedidos que não foram devidamente feitos.

III – DISPOSITIVO:

Diante do exposto, com fundamento no art. 487, I do CPC, julgo improcedentes os pedidos da parte autora.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas e honorários de 10% sobre o valor da causa, suspensos em razão da gratuidade.

Após o trânsito, proceda-se a baixa e arquivamento.

 

Nas razões do recurso, o Apelante, argumenta, basicamente, que i) adquiriu um imóvel em 2017 com previsão de que incidiria sobre o débito, até a entrega do imóvel, o índice de correção monetária INCC, somado ao juros de 1% a.m.; ii) após a entrega do imóvel havia previsão contratual de que o índice seria alterado para o índice IGP-M; iii) a entrega do empreendimento atrasou bastante e, além disso, foi feita de forma incompleta, sem documentos fundamentais, como o habite-se, e sem vários itens essenciais da área comum; iv) se o habite-se tivesse sido entregue tempestivamente o financiamento teria sido realizado com as instituições financeiras, que praticam taxa de juros bem inferior à acordada diretamente com a construtora; v) requer a revisão do contrato, nos moldes da perícia contábil em anexo, para que sejam impostos os encargos moratórios praticados pelas instituições bancárias, conforme média apurada no site do Banco Central do Brasil.

 

Contrarrazões em id. 12373348, sustentando, em síntese, que: i) o habite-se está disponível desde dezembro de 2018; ii) a entrega do imóvel foi realizada dentro do prazo de tolerância previsto no contrato; iii) não houve desequilíbrio contratual ou qualquer abusividade que justifique revisão contratual.

 

É o relatório, inclua-se o feito em pauta virtual de julgamento.

 

 

Des. Agrimar Rodrigues de Araújo

Relator

 

 

VOTO

 

 

I. CONHECIMENTO

 

De saída, conheço do presente recurso, eis que é cabível, tempestivo e preenche os demais requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

 

II. MÉRITO

 

O presente recurso tem como substrato a discussão acerca da legalidade na cobrança dos encargos moratórios e remuneratórios no contrato de financiamento imobiliário firmado entre Autor/Apelante e Réu/Apelado.

 

A parte Autora/Apelante alega, em síntese, que adquiriu junto a requerida um imóvel em 15/05/2017, com previsão de entrega em agosto de 2017. Á época da compra o valor do imóvel seria de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais) em 120 (cento e vinte) parcelas de R$ 1.750,00 (um mil setecentos e cinquenta reais) e uma parcela de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) no ato de entrega das chaves.

 

No entanto, aduz que após o pagamento de cerca de R$130.000,00 (cento e trinta mil reais), já no ano de 2021, percebeu que o saldo devedor estava superior ao valor do imóvel adquirido inicialmente. Só então o Autor notou que a Pandemia teria impactado fortemente a correção monetária do contrato (atualizado pelo índice IGP-M), causando uma excessiva onerosidade e desequilíbrio contratual.

 

Além de tudo, a parte Autora alega que a situação tomou tamanhas proporções por culpa exclusiva da Ré, quem entregou o imóvel inacabado e demorou anos para efetivar a entrega do habite-se aos moradores, documento essencial para a aquisição de crédito imobiliário junto às instituições financeiras.

 

Passo então a analisar os argumentos apresentados.

 

A alegação da parte Autora de que a Pandemia de COVID-19 teria impactado fortemente seu contrato, inesperadamente, e causado desequilíbrio contratual, refere-se à teoria jurídica da imprevisão, que trata da possibilidade de ocorrência de fatos novos que não podiam ser previstos pelas partes nem podem ser imputados a elas, os quais trazem reflexos para a execução do contrato.

 

A referida teoria tem fundamento nos artigos 478 a 480 do código civil, abaixo transcritos:

 

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

 

De análise do caso concreto, nota-se que, de fato, houve um relevante crescimento no índice IGP-M, praticado no contrato após a entrega do imóvel, que impactou de forma relevante na evolução do débito da parte Autora. Por outro lado, é importante considerarmos que o crescimento do índice IGP-M se deu pela expressiva valorização imobiliária ocorrida no mesmo período, que certamente impactou o preço do imóvel adquirido pela parte Autora/Apelante.

 

Ou seja, não há falar em desequilíbrio contratual, considerando que houve um aumento equivalente no valor dos imóveis e nas parcelas dos financiamentos.

 

Nessa linha, é uníssona a jurisprudência pátria:

 

EMENTA: RECURSO INOMINADO. REVISÃO DE CONTRATO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PANDEMIA DA COVID-19. REVISÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA IGP-M. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. ONEROSIDADE EXCESSIVA E DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL NÃO EVIDENCIADOS. AÇÃO IMPROCEDENTE. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 2ª Turma Recursal - 0007814-33.2021.8.16.0058 - Campo Mourão - Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS HELDER LUIS HENRIQUE TAGUCHI - J. 25.04.2023) (TJ-PR - RI: 00078143320218160058 Campo Mourão 0007814-33.2021.8.16.0058 (Acórdão), Relator: Helder Luis Henrique Taguchi, Data de Julgamento: 25/04/2023, 2ª Turma Recursal, Data de Publicação: 26/04/2023)

 

APELAÇÃO. Ação revisional de cláusula de compromisso de compra e venda de imóvel. Sentença de improcedência. Inconformismo do autor. Parte autora que adquiriu o imóvel da ré, com financiamento e parcelamento do valor do preço. Pretensão de revisão da forma de atualização das parcelas em razão da pandemia de COVID-19. Previsão contratual de reajuste pelo IGP-M. Inexistência de abusividade. Inviável a aplicação da teoria da imprevisão para se revisar o índice de correção monetária. Ausência de comprovação idônea da queda de renda. A aplicação da teoria da imprevisão exige não só a verificação de fato extraordinário que tenha desencadeado o desequilíbrio contratual, mas também que seja evidenciada uma situação de desvantagem excessiva a uma das partes, com vantagem extrema para a parte contrária, inocorrente na hipótese. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJ-SP - AC: 10022608720218260619 SP 1002260-87.2021.8.26.0619, Relator: Régis Rodrigues Bonvicino, Data de Julgamento: 18/11/2022, 21ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/11/2022)

 

Sobre a tese de que a parte Autora/Apelante deixou de levar o financiamento para as instituições bancárias, que cobrariam valor muito inferior ao pactuado direto com a construtora, por ausência na entrega do HABITE-SE, esta não deve prosperar em razão das provas dos autos apresentadas pelo próprio Requerente.

 

Isto porque, após detalhada análise documental, é possível concluir que o Autor/Apelante era síndico do condomínio à época da entrega do imóvel, e foi responsável pela cobrança de diversas pendências da obra, melhorias, documentos e informações, dentre elas o próprio Habite-se, logo não é crível que o documento tenha sido elaborado em dezembro de 2018 e isso só tenha chegado ao seu conhecimento em 2021.

 

Ademais, apesar de o Autor/Apelante alegar que não teve resposta em suas solicitações, no documento de id. 12373281, de dezembro de 2017, ficou registrado que a construtora lhe informou pessoalmente que o habite-se dependia de vistoria dos bombeiros e da prefeitura e só ficaria pronto em aproximadamente 6 meses.

 

Não obstante, considerando que o documento dependia de vistoria do corpo de bombeiros e da prefeitura, também seria estranho concluir que o síndico do condomínio, que tanto discutia sobre as obras inacabadas e vícios de segurança, não tenha acompanhado ou, no mínimo, tomado ciência da realização das vistorias.

 

Ao fim, também não restou demonstrado nos autos a intenção de levar o financiamento às instituições bancárias, ao passo que, até a presente data, isso não foi providenciado, nem mesmo tentado.

 

Pelo exposto, concluo pela impossibilidade de revisar o contrato, afastando a vontade das partes no que se refere aos índices de correção monetária, pelo simples atraso na entrega do habite-se.

 

Por outro lado, analisando o contrato entabulado pelos litigantes (id. 12373274), nota-se que foi pactuada a aplicação do índice INCC-DI até a entrega do imóvel e, após, seria aplicado o índica IGPM. Assim, relevante analisarmos se a cobrança do IGP-M passou a incidir, de fato, apenas após a entrega definitiva do imóvel.

 

Cito a supramencionada cláusula contratual:

 

b) Sobre todos os valores da parte introdutória deste contrato que não sejam pagos no ato da assinatura deste contrato, vale dizer, todas as prestações futuras, incide atualização monetária calculada mensalmente, de acordo com a variação do INCC-DI e após a entrega do imóvel será IGPM, acumulado desde a assinatura deste contrato até o efetivo pagamento de cada parcela.

 

Válido, então, analisarmos a data da efetiva entrega das chaves do imóvel, posto que praticamente todos os documentos anexados pelo Autor, em especial o termo de vistoria de id. 12373290, apontam para uma entrega apenas parcial do empreendimento, incluindo a ausência de vários documentos essenciais.

 

Sobre o tema, relevante atestar que o habite-se é um documento emitido pelas autoridades municipais ou órgãos competentes que atesta a conclusão da construção de um imóvel e a sua adequação às normas e regulamentações vigentes, também conhecido como “Certificado de Conclusão” ou “Alvará de Habitação”.

 

Ou seja, a conclusão da obra só é efetivamente atestada com a emissão/entrega do habite-se.

 

Nessa linha, entendo que assiste razão parcial ao Apelante, no que se refere à não aplicação do índice IGP-M no período anterior à entrega total do empreendimento. Com efeito, considerando que o último documento essencial a ser formulado foi o habite-se, que data de 06/12/2018, deve-se recalcular o débito, aplicando o índice INCC ao período anterior a 06/12/2018.

 

Relevante destacar, diferente do que entendeu o magistrado a quo, que a inclusão da referida tese na perícia particular, bem como, o requerimento da adequação do cálculo ao valor da perícia, autorizam a conclusão de que este tema faz parte dos pedidos autorais e recursais.

 

Sobre a sucumbência, considerando a vitória mínima da parte Autora, deixo de lhe garantir honorários sucumbenciais.

 

Também deixo de arbitrar honorários recursais nos termos do tema 1.059 do STJ.

 

III. DISPOSITIVO

 

Por todo o exposto, dou parcial provimento ao Recurso da parte Apelante para determinar a aplicação do índice INCC-DI ao contrato até o dia 06/12/2018, data da emissão do habite-se.

 

Sobre a sucumbência, considerando a vitória mínima da parte Autora, deixo de lhe garantir honorários sucumbenciais.

 

Também deixo de arbitrar honorários recursais nos termos do tema 1.059 do STJ.

 

CERTIFICO que a 3ª Câmara Especializada Cível, presidida pelo(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Desembargador(a) FERNANDO LOPES E SILVA NETO, ao apreciar o processo em epígrafe, em sessão ordinária realizada nesta data.

Participaram do julgamento os Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO, FERNANDO LOPES E SILVA NETO e RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS.

Impedimento: Desa. LUCICLEIDE PEREIRA BELO.

Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, MARTHA CELINA DE OLIVEIRA NUNES.

  

 

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 20 de agosto de 2024.

 

Desembargador Agrimar Rodrigues de Araújo

Relator