EMENTA CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS LEGAIS. INEXISTÊNCIA. AVERBAÇÃO DE DESMEMBRAMENTO. AUSÊNCIA. NÃO INDIVIDUALIZAÇÃO DO BEM PERANTE O REGISTRO DE IMÓVEIS. ADJUDICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1.Trata-se de ação de adjudicação compulsória julgada extinta sem julgamento do mérito ao fundamento de que a parte autora é carecedora do direito de ação, uma vez que para a aquisição da fração imobiliária narrada na inicial seria necessário que o lote objeto dos autos tivesse ao menos sua regular individualização na transcrição, o que não fora observado no caso. 2. A ausência de averbação do desmembramento de imóvel torna impossível a procedência da ação de adjudicação, pois inviabiliza a outorga de escritura definitiva do bem aos adquirentes, inclusive porque não poderá ser levada a registro antes da regularização do imóvel no registro imobiliário, o que deve feito em procedimento próprio, que extrapola os limites da presente demanda. 3. Com efeito, entendo que a inscrição no registro do memorial do loteamento é condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória, logo, não merece reparo a sentença de origem, devendo ser mantida a improcedência dos pedidos. 4. Sentença mantida. 5. Recurso conhecido e não provido. (TJPI - RECURSO INOMINADO CÍVEL 0000003-15.1998.8.18.0109 - Relator: FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO - 4ª Câmara Especializada Cível - Data 07/10/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 4ª Câmara Especializada Cível

RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) N^o 0000003-15.1998.8.18.0109

RECORRENTE: MILTON DA SILVA VIEIRA

Advogado(s) do reclamante: MIGUEL ALVES GUIDA NETO

RECORRIDO: FRANCISCO MORENO SOBRINHO, FRANCISCA (ESPOSA DE FRANCISCO MORENO SOBRINHO)

Advogado(s) do reclamado: HERACLITO LIMA CASTRO

RELATOR(A): Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO

 

 

 

           EMENTA

CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS LEGAIS. INEXISTÊNCIA. AVERBAÇÃO DE DESMEMBRAMENTO. AUSÊNCIA. NÃO INDIVIDUALIZAÇÃO DO BEM PERANTE O REGISTRO DE IMÓVEIS. ADJUDICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1.Trata-se de ação de adjudicação compulsória julgada extinta sem julgamento do mérito ao fundamento de que a parte autora é carecedora do direito de ação, uma vez que para a aquisição da fração imobiliária narrada na inicial seria necessário que o lote objeto dos autos tivesse ao menos sua regular individualização na transcrição, o que não fora observado no caso.

2. A ausência de averbação do desmembramento de imóvel torna impossível a procedência da ação de adjudicação, pois inviabiliza a outorga de escritura definitiva do bem aos adquirentes, inclusive porque não poderá ser levada a registro antes da regularização do imóvel no registro imobiliário, o que deve feito em procedimento próprio, que extrapola os limites da presente demanda.

3. Com efeito, entendo que a inscrição no registro do memorial do loteamento é condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória, logo, não merece reparo a sentença de origem, devendo ser mantida a improcedência dos pedidos.

4. Sentença mantida.

5. Recurso conhecido e não provido.

 

 

 

ACÓRDÃO

 

DECISÃO: Acordam os componentes da 4ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

 

 

 

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por MILTON DA SILVA VIEIRA e seu cônjuge contra de sentença proferida pelo d. juízo de Direito da Vara Única da Comarca de Parnaguá/PI, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória de Imóvel (proc. nº 0000003-15.1998.8.18.0109) ajuizada em desfavor de FRANCISCO MORENO SOBRINHO e sua esposa, ora apelados.

Na sentença (ID nº. 11892950), o d. juízo de 1º grau julgou improcedentes os pedidos da inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC. Em suma, entendeu que “inexistente o indício de prova escrita e havendo dúvidas quanto a quitação integral do valor, bem como, não estando o imóvel litigioso devidamente registrado com matrícula própria”.

Nas razões recursais (ID nº. 11892953), o apelante pugna pela reforma da sentença por entender que todas as provas (documentais e testemunhais) comprovam seu direito.

Embora intimado, o apelado não apresentou contrarrazões.

No parecer (ID nº. 14362275), o Ministério Público Superior devolveu os autos sem exarar parecer de mérito, ante a ausência de interesse público que justifique sua intervenção. 

É o relatório. 

 

VOTO

O Exmo. Senhor Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO(Relator): 

 

I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE 

Preenchidos os pressupostos processuais exigíveis à espécie, conheço do presente recurso.

  

II- DO MÉRITO 

Trata-se de ação de adjudicação compulsória julgada extinta sem julgamento do mérito ao fundamento de que a via é inadequada para proceder-se à regularização de loteamento irregular que não foi levado a registro.

Primeiramente, a parte autora sustenta que realizou um contrato verbal de promessa de compra e venda com o requerido, relativo ao imóvel descrito nos autos, entretanto, não demonstrou que houve ao menos sua regular individualização na transcrição.

A ausência de averbação do desmembramento de imóvel torna impossível a procedência da ação de adjudicação, pois inviabiliza a outorga de escritura definitiva do bem aos adquirentes, inclusive porque não poderá ser levada a registro antes da regularização do imóvel no registro imobiliário, o que dever feito em procedimento próprio, que extrapola os limites da presente demanda.

No caso dos autos, o desmembramento do terreno não foi averbado na matrícula do imóvel, condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória.

A par disso, segundo o regramento previsto no Decreto-Lei nº 58/1937, julgada procedente a ação de adjudicação compulsória, a sentença valerá como título para transcrição no cartório de registro de imóveis respectivo.

Eis a redação dos artigos 15 e 16 do referido diploma legal:

"Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda". (grifou-se)

"Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.

§ 1º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais.

§ 2º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição.

§ 3º Das sentenças proferidas nos casos deste artigo, caberá apelação.

§ 4º Das sentenças proferidas nos casos deste artigo caberá o recurso de agravo de petição.

§ 5 º Estando a propriedade hipotecada, cumprido o dispositivo do § 3º, do art. 1º, será o credor citado para, no caso deste artigo, autorizar o cancelamento parcial da inscrição, quanto aos lotes comprometidos". (grifou-se)

Ora, se o imóvel cuja escritura se exige a outorga não possui matrícula própria, individualizada no registro de imóveis, eventual sentença que substitua a declaração de vontade do promitente vendedor torna-se inócua, pois insuscetível de transcrição.

De fato, a ação de adjudicação compulsória, classificada como ação de execução em sentido lato, não se limita a condenar, dispensando qualquer necessidade de execução típica posterior.

Daí porque a existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória, de modo que "a averbação do desmembramento de imóvel urbano, devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal, é formalidade prévia que deve anteceder qualquer registro da área desmembrada" (SILVA FILHO, Elvino. O desmembramento de imóvel perante o registro imobiliário. Revista de Direito Imobiliário, v. 4, n. 7, jan./jun. 1981, pág. 60), tudo em conformidade com o que preconiza a Lei de Registros Públicos:

 

 "Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (...) 

II - a averbação:

(...)

4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;". (grifou-se) 

"Art. 246 - Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro. 

§ 1º - As averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 serão as feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. A alteração do nome só poderá ser averbada quando devidamente comprovada por certidão do Registro Civil". (grifou-se)

 

Nesse mesmo sentido já decidiu o Superior Tribunal de Justiça em pelo menos uma oportunidade:

 

RECURSOS ESPECIAIS. REGISTROS PÚBLICOS. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO COM RECONVENÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DESMEMBRAMENTO. AVERBAÇÃO. NECESSIDADE. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AUSÊNCIA. REGISTRO DO TÍTULO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO. CONDIÇÃO. COAÇÃO. FALTA DE PAGAMENTO DO PREÇO. ALEGAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Os recursos especiais têm origem em três ações (ação de adjudicação compulsória, ação de anulação de negócio jurídico de compra e venda de imóvel e ação de despejo com reconvenção) julgadas em sentença única. 3. As questões controvertidas nos presentes recursos especiais podem ser assim resumidas: (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional; (ii) se a ausência de averbação do desdobro do imóvel prometido à venda no Registro de Imóveis é obstáculo à procedência da ação de adjudicação compulsória; (iii) se o negócio jurídico de compra e venda está viciado pela coação e (iv) se houve pagamento do preço pela venda do imóvel objeto do contrato. 4. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 5. A averbação do desmembramento do imóvel urbano, devidamente aprovado pelo Município, é formalidade que deve anteceder qualquer registro da área desmembrada. 6. A existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória. 7. No caso dos autos, o desmembramento do terreno não foi averbado na matrícula do imóvel, condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória. 8. A inversão das conclusões das instâncias de cognição plena - quanto às alegações de coação e de ausência de pagamento do preço - demandaria o reexame de matéria fático-probatória, procedimento inviável em recurso especial, nos termos da Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça. 9. Recursos especiais não providos.

(STJ - REsp: 1851104 SP 2017/0260598-3, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/05/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/05/2020)

 

Colaciona-se aresto, in verbis:

 

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE FRAÇÃO DE IMÓVEL - REQUISITOS LEGAIS - INEXISTÊNCIA - AVERBAÇÃO DE DESMEMBRAMENTO - AUSÊNCIA - NÃO INDIVIDUALIZAÇÃO DO BEM PERANTE O REGISTRO DE IMÓVEIS - ADJUDICAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. A averbação do desmembramento do imóvel urbano, devidamente aprovado pelo Município, é formalidade que deve anteceder qualquer registro da área desmembrada. A existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória. No caso dos autos, o desmembramento do terreno não foi averbado na matrícula do imóvel, condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória. (STJ, REsp 1851104/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 18/05/2020) Logo, enquanto não desmembrada a fração adquirida pelos Apelantes e averbado o desmembramento, não pode o imóvel ser objeto de adjudicação compulsória, motivo pelo qual a manutenção da sentença é medida impositiva.

(TJ-MG - AC: 10620160003476001 São Gonçalo do Sapucaí, Relator: Habib Felippe Jabour, Data de Julgamento: 14/12/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/12/2021)

 

Apelação. Ação de Adjudicação compulsória. Recurso interposto pelos autores em face de sentença de extinção do processo. Extinção pelo não atendimento a determinação do juízo. Requisição de certidões necessárias à localização dos réus. Autores beneficiários da Justiça Gratuita. Possibilidade de requisição, pelo Juízo. Condições da ação, contudo que encontram óbice na impossibilidade jurídica do pedido. Não individualização da matrícula referente ao imóvel. Impossibilidade da outorga de escritura pública de imóvel inserido em loteamento irregular, sendo imprescindível, para tanto, a prévia averbação do desmembramento de imóvel urbano. Procedência da ação levaria ao decreto de sentença ou à imposição de outorga de escritura definitiva que não poderiam ser registradas, configurando óbice intransponível à precedente regularização do loteamento. Sentença mantida. Recurso improvido, com observação.

(TJ-SP - AC: 10021626520168260009 SP 1002162-65.2016.8.26.0009, Relator: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho, Data de Julgamento: 02/10/2020, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/10/2020)

 

Portanto, observa-se para as consequências nefastas que adviriam de eventual intervenção judicial para determinar, por vias transversas, a abertura de matrícula de áreas desmembradas e a titulação de domínio sobre frações não previamente definidas, frustrando as políticas públicas de parcelamento ordenado do solo urbano, com consequências urbanísticas, fiscais e sociais.

Assim, entendo que a inscrição no registro do memorial do loteamento é condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória, logo, não merece reparo a sentença de origem, devendo ser mantida a improcedência dos pedidos.

 

III – DO DISPOSITIVO

Com esses fundamentos, conheço da presente Apelação Cível, para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença recorrida em todos os seus termos.

Sem majoração dos honorários advocatícios.

Preclusas as vias impugnativas, dê-se baixa e arquivem-se os autos.

É como voto.

Teresina/PI, data registrada no sistema.

 

Desembargador FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO

Relator