JUIZADO ESPECIAL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE ALUGUEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PAGAMENTO INCOMPLETO DE VALOR DO ALUGUEL E DESPESAS CONDOMINIAIS. PAGAMENTO DO IPTU EM ATRASO. ALEGAÇÃO DE ACORDO VERBAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS PAGAMENTOS REALIZADOS. DANOS MATERIAIS CONSTATADOS. REALIZAÇÃO DE PINTURA NO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE LAUDO ANTERIOR AO ALUGUEL DA CASA. IMPOSSIBILIDADE DE CONDENAÇÃO A RESTITUIÇÃO DO VALOR GASTO NA PINTURA. PAGAMENTO DE MULTA DE RESCISÃO INDEVIDO EM VIRTUDE DE PROLONGAÇÃO DE CONTRATO. DANO MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPI - RECURSO INOMINADO CÍVEL 0805276-19.2022.8.18.0167 - Relator: JOAO ANTONIO BITTENCOURT BRAGA NETO - 1ª Turma Recursal - Data 10/10/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Turma Recursal

RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) N^o 0805276-19.2022.8.18.0167

RECORRENTE: NAYANE DA SILVA PAZ

Advogado(s) do reclamante: ANTONIO LUIS VIANA DA SILVA JUNIOR

RECORRIDO: MARIA DA CONCEICAO CARCARA

Advogado(s) do reclamado: THIAGO ANASTACIO CARCARA

RELATOR(A): 1ª Cadeira da 1ª Turma Recursal

 

EMENTA

 

JUIZADO ESPECIAL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE ALUGUEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PAGAMENTO INCOMPLETO DE VALOR DO ALUGUEL E DESPESAS CONDOMINIAIS. PAGAMENTO DO IPTU EM ATRASO. ALEGAÇÃO DE ACORDO VERBAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS PAGAMENTOS REALIZADOS. DANOS MATERIAIS CONSTATADOS. REALIZAÇÃO DE PINTURA NO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE LAUDO ANTERIOR AO ALUGUEL DA CASA. IMPOSSIBILIDADE DE CONDENAÇÃO A RESTITUIÇÃO DO VALOR GASTO NA PINTURA. PAGAMENTO DE MULTA DE RESCISÃO INDEVIDO EM VIRTUDE DE PROLONGAÇÃO DE CONTRATO. DANO MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

 

 

RELATÓRIO

 

RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) -0805276-19.2022.8.18.0167
Origem: 
RECORRENTE: NAYANE DA SILVA PAZ 
Advogado do(a) RECORRENTE: ANTONIO LUIS VIANA DA SILVA JUNIOR - PI20985-A

RECORRIDO: MARIA DA CONCEICAO CARCARA
Advogado do(a) RECORRIDO: THIAGO ANASTACIO CARCARA - PI7955-A

RELATOR(A): 1ª Cadeira da 1ª Turma Recursal - Juiz João Antônio Bittencourt Braga Neto

 

Trata-se de demanda judicial, na qual a autora alega: Realizou contrato de aluguel com a requerida, com início em 10/10/2019 e término em 10/10/2020, cujo ficou acordado que a mesma ficaria sob o encargo das taxas condominiais, o valor do IPTU do imóvel, bem como o valor do próprio aluguel em si. Evidenciou que segundo a cláusula 3ª do contrato, findo o prazo ajustado pelo aluguel do imóvel, se a Locatária, continuasse no imóvel por mais de 30 (trinta) dias, sem oposição do Locador, ficaria a locação prorrogada por tempo indeterminado, nas mesmas condições contratuais ora estabelecidas. Aduz que a referida renovação automática aconteceu, pois a locatária permaneceu no imóvel após o tempo acordado. Alega que enquanto a requerida estava no imóvel, isto é, desde 10 de outubro de 2019 até setembro de 2022, criou um débito correspondem ao valor de R$ 9.613,28 (nove mil seiscentos e treze reais e vinte e oito centavos) referentes a taxas condominiais e alugueis atrasados e não pagos integralmente, além de não ter pago o IPTU entre os anos de 2019 a 2022 de R$ 1.419,14 (um mil quatrocentos e dezenove reais e quatorze centavos). Aponta que a requerida saiu do imóvel sem qualquer tipo de aviso prévio a demandante, tendo descoberto tal fato por terceiros, além de ter retido a chave do imóvel em sua saída, sem devolvê-la posteriormente, impedindo que a requerente entrasse no imóvel para averiguar sua condição, bem como de ter acesso aos débitos de água e energia após a liberação do imóvel e possivelmente alugar para um novo interessado. Por fim, aponta que em virtude de rescisão do contrato, deve ainda o equivalente a uma multa de R$500,00 (quinhentos reais). Nesse sentido requereu: A gratuidade da justiça; a condenação da requerida ao pagamento da diferença dos aluguéis de outubro de 2019 a setembro de 2022 em aberto e os que virão a vencer até a efetiva entrega do imóvel, que somam o valor de R$ 9.613,28 (nove mil seiscentos e treze reais e vinte e oito centavos), ao pagamento do IPTU do ano de 2019, 2020, 2021 e 2022 no valor de que soma um valor total de R$ 1.419,14 (um mil quatrocentos e dezenove reais e quatorze centavos), ao pagamento da multa contratual de rescisão no valor total de R$ 500,00 (quinhentos reais), e ao pagamento das faturas em aberto de fornecimento de água e energia em nome da Requerida que ainda estavam em aberto; a determinação da entrega da chave no imóvel através de recibo assinado pelas partes; a condenação da requerida ao pagamento de danos morais.

Regularmente intimada, a requerida apresentou contestação alegando: Que os valores pagos em quantias inferiores ao inicialmente acordados se deram por novo acordo verbalmente realizado diretamente com a demandante, que autorizou a diminuição do valor do aluguel de R$ 880,00 (oitocentos e oitenta reais) para R$ 650,00 (seiscentos e cinquenta reais) durante a pandemia, a partir do mês 07/2020 até 06/2022, quando a requerente solicitou o aumento do valor para R$ 850,00 (oitocentos e cinquenta reais); que avisou que sairia do imóvel no mês julho/2022, e reforçou sua saída em agosto de 2022, recebendo da autora na ocasião a oportunidade de permanecer no imóvel até setembro de 2022 caso pagasse o equivalente a R$ 700,00 (setecentos reais); que deixou o imóvel dia 13 de setembro de 2022, e tentou entregar a chave do apartamento a autora, porém esta não queria aceitá-la, então, após limpar todo o apartamento e deixá-lo conforme foi recebido, optou em entregar a chave do imóvel na portaria do condomínio; que não descumpriu em nenhum momento o acordo firmado entre as partes; que não descumpriu em momento algum os acordos verbalmente firmados com a autora; a não incidência de danos morais.

Sobreveio a sentença, resumidamente, nos termos que se seguem:

“A Requerente comprovou nos autos cabalmente os débitos da Requerida advindos do contrato de locação (id. 10330890), haja vista que a Requerida se obrigou perante a Requerente ao pagamento dos aluguéis mensalmente no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), bem como das despesas decorrentes do respectivo aluguel, como: taxa condominial, energia, água, IPTU e demais encargos (Cláusulas 2ª, parágrafo quarto da cláusula 2ª, cláusula 4ª). Conforme demonstrado nos autos, percebe-se que mesmo possuindo todo meio de prova, como por exemplo: comprovantes de pagamento dos aluguéis, e comprovantes de pagamento de IPTU; a Requerida somente anexou aos respectivos autos fotos do imóvel (id. 36589509) e conversas de WhatsApp. Ocorre que tais documentos anexados aos autos pela Requerida não comprovam as suas alegações, quanto a inexistência de débitos, por outro lado a Requerente comprovou a existência de débito de IPTU no imóvel objeto do contrato de locação entre as partes referente ao exercício do ano de 2019 no valor total de R$ 134,27 (cento e noventa e nove reais e trinta e três centavos); no ano de 2020 no valor de R$ 690,93 (seiscentos e noventa reais e noventa e três centavos); no ano de 2021 no valor de R$ 104,61 (cento e quatro reais e sessenta e um centavos); e no ano de 2022 no valor deR$ 489,33 (quatrocentos e oitenta e nove reais e trinta e três centavos).”.

(...) “Quanto ao valor do aluguel a Requerida confessa em sua contestação que o valor inicial era de R$ 880,00 (oitocentos e oitenta reais), e que desde o mês de Julho/2020 passou a ser de R$ 650,00 (seiscentos e cinquenta reais), e que o referido valor ficou vigente até Junho/2022; confessa que no mês de Julho/2022 pagou o valor de R$ 700,00 (setecentos reais) e que no mês de Agosto/2022 pagou o valor de R$ 700,00 (setecentos reais) no total. Muito embora a Requerida alegue os referidos pagamentos a título de aluguel, não demonstrou nos respectivos autos o comprovante dos valores para demonstrar sua real quitação quanto ao valor alegado na exordial pela Requerente, mais uma vez invoca-se a cláusula 2ª do contrato de locação (id. 32971822), em que ficou acordado entre as partes que o valor do aluguel seria de R$ 500,00 (quinhentos reais) acrescido do valor das taxas que incidirem sobre o imóvel, entendendo-se aqui a respectiva taxa condominial, conforme consta da exordial na planilha anexada pela Requerente (id. 32971220, pág. 4-5). Dessa forma, quanto a diferença dos aluguéis de outubro de 2019 a setembro de 2022, deve a Requerida pagar à Requerente a quantia de R$9.613,28 (nove mil seiscentos e treze reais e vinte e oito centavos), devidamente acrescido de juros e correção monetária.”.

(...) “Conforme demonstrado pela Requerente, quando da saída do imóvel a Requerida não pagou a pintura para que fosse entregue nas mesmas condições em que recebeu, e a Requerida tão somente anexou aos autos fotos do imóvel que não comprovam a pintura do apartamento, sendo assim, tendo a Requerente anexado os comprovantes de pagamento de compra de tinta e recibo da mão-de-obra para pintura (id. 36554653, 36554653 e 36554653), entendo cabível a condenação da Requerida no pagamento do valor de R$1.988,00 (hum mil novecentos e oitenta e oito reais), devidamente acrescido de juros e correção monetária. A Requerente requer ainda a condenação da Requerida na multa referida na cláusula 19ª do contrato de locação, aduzindo que a Requerida descumpriu com as cláusulas contratuais, entendo cabível a multa no valor estipulado no contrato de R$500,00 (quinhentos reais), pelo fato de a Requerida não ter pago os débitos que incidem sobre o contrato de locação, como o pagamento de IPTU – Imposto Predial Territorial Urbano de 2019 a 2022, incorrendo a Requerida em descumprimento contratual, motivo pelo qual se justifica a aplicação da referida multa.”.

(...) “Menciona-se que quanto ao débito de energia aduzido pela Requerente em sua exordial, não são possíveis de contabilizar, eis que a Requerente não trouxe aos autos as devidas informações e nem juntou os comprovantes do referido débito. Com isso, faz-se por oportuno extinguir sem resolução de mérito o referido pedido nos termos do artigo 485 do Código de Processo Civil.”

(...) “Dessa maneira, e devidamente fundamentado condeno a Requerida ao pagamento de IPTU’s dos exercícios de 2019 a 2022 no valor total de R$ 1.419.14 (hum mil quatrocentos e dezenove reais e quatorze centavos), a diferença dos aluguéis de outubro/2019 a setembro/2022 no valor total de R$9.613,28 (nove mil seiscentos e treze reais e vinte e oito centavos); o valor de R$1.988,00 (hum mil novecentos e oitenta e oito reais) referente a pintura do imóvel; e o valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) a título de multa rescisória nos termos da cláusula 19ª do contrato de locação, todos os respectivos valores devidamente acrescidos de juros e correção monetária.”

 

 

Inconformada, a requerida, ora recorrente, alegou em suas razões do recurso inominado que: Os pagamentos realizados referente aos valores de aluguel são incontroversos, não havendo nenhuma contestação por parte da recorrida, e portanto sendo plenamente dispensável os comprovantes de pagamento; que não há necessidade de realizar nova pintura no imóvel, visto que segundo a cláusula 9ª bastava a entrega do imóvel nas mesmas condições que foi inicialmente alugado, além de ser necessário apresentação de perícias afirmando real estado do imóvel quando fora entregue à inquilina e uma outra informando que imóvel estaria de forma diversa de quando fora inicialmente alugado, conforme cláusula 8ª do referido contrato; que no caso não estão configurados os danos morais, e que eles não podem ser considerados in re ipsa; que a multa por rescisão do contrato não pode ser aplicada.

Contrarrazões da recorrida refutando as razões do recurso e pedindo a manutenção da sentença, nos exatos fundamentos em que se encontra.

É o relatório.

 

 

VOTO

 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Após a análise dos argumentos das partes e do acervo probatório existente nos autos, entendo que a sentença recorrida merece reparos unicamente no tangente à condenação por danos materiais quanto à realização de uma nova pintura no imóvel, na condenação por danos morais e na condenação por multa de rescisão.

Inicialmente, quanto aos danos morais, para que esses sejam configurados, visto que o caso em tela não caracteriza-se como “in re ipsa”, é imprescindível a demonstração de prova robusta e convincente da existência do prejuízo, que não foi demonstrado pela recorrida, pois não foi capaz de comprovar o suposto dano, sendo que as eventuais provas estariam ao seu alcance.

Ademais, em momento algum a recorrente objetivou causar danos à recorrida com o suposto atraso na entrega do imóvel, tentando por diversas vezes devolver as chaves do apartamento ao demandante, mas nunca conseguindo obter êxito por negativa desta em recebê-la. Assim, visando evitar eventuais danos, entregou as chaves do apartamento na portaria do imóvel, disponibilizando as chaves para que a recorrida pudesse pegá-las quando bem desejasse.

Nesse diapasão, inexistem danos morais, porquanto a recorrente não praticou nenhum dano que viesse a violar a esfera pessoal íntima da recorrida

No tangente a condenação de pagamento de danos materiais pela necessidade de realização de uma nova pintura no imóvel, por conta de suposto uso irregular e falta de zelo da locatária, também entendo que a condenação seja indevida.

Compulsando os fólios constatei a ausência de laudo de vistoria inicial, fato que não somente impossibilita a constatação de eventuais danos no imóvel, como também inviabiliza a comparação do estado do bem antes e depois da locação. Nesse viés, reproduzo jurisprudências que representam o entendimento jurídico pátrio sobre a matéria:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA C/C DANOS MATERIAIS - AUSÊNCIA DE VISTORIA PRÉVIA - IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE REPAROS NO IMÓVEL - Finda a locação, os reparos eventualmente necessários à entrega do imóvel não podem ser exigidos somente mediante a apresentação de vistoria final. A ausência de laudo de vistoria inicial inviabiliza a aferição da alteração nas condições do imóvel e a pretensão de reparação por danos materiais. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.018775-3/001, Relator(a): Des.(a) Alberto Henrique , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/06/2021, publicação da súmula em 18/06/2021)

Apelação cível. Ação de obrigação de fazer. Sentença de improcedência. Contrato de locação. Pleito de reparos no imóvel. Impossibilidade. Ausência de vistoria inicial. Pagamento das faturas de água, luz e aluguéis até a reparação do bem. Insurgências afastadas. Faturas adimplidas e ausência de reparos a serem feitos.1. “A falta de vistoria inicial e final afasta a possibilidade de condenação da locatária ao pagamento das reformas no imóvel, pois ausente prova apta a demonstrar as condições do bem no início e ao final da relação locatícia. 2. Relato de testemunhas e orçamentos confeccionados de forma unilateral. Elementos que não amparam a tese da parte autora. Demandante que não se desincumbiu de seu ônus probatório, a teor do 373, inciso I, do CPC.” (TJPR - 11ª C.Cível - 0002701-93.2016.8.16.0084 - Goioerê - Rel.: Rodrigo Fernandes Lima Dalledone - J. 09.03.2018).2. Recurso conhecido e não provido. (TJPR - 12ª Câmara Cível - 0008608-70.2017.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR LUCIANO CARRASCO FALAVINHA SOUZA - J. 24.07.2019).

Portanto, mediante a ausência de laudo comparativo, impossível presumir que de fato houve prejuízos no estado de conservação do imóvel. Logo, improcedente a condenação quanto ao pagamento de danos materiais pela realização de nova pintura do apartamento.

Por fim, também entende-se a multa por rescisão do contrato como indevida. Segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a partir o momento que o contrato de locação passou a vigorar por tempo indeterminado, a multa rescisória referente ao período inicialmente contratado não deve ser aplicada, pois a referida penalidade somente é devida quando ocorre a desocupação do imóvel antes do prazo contratualmente previsto.

Nestes termos, conforme observado nos fólios processuais, de fato ocorreu a prorrogação do contrato após o período inicial da estadia ter sido completado. Não obstante, a recorrente avisou com bastante antecipação sua saída, não tendo a realizado de maneira brusca, ou de maneira que surpreendesse a recorrida. Observa-se ainda o entendimento jurisprudência quanto ao tema:

“RECURSO ESPECIAL Nº 1.415.759 - MG (2013/0365334-1) RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE”

(…)

“V.V. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. NOTIFICAÇÃO VÁLIDA. COBRANÇA DE MULTA RESCISÓRIA E LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA REFORMADA. A partir o momento que o contrato de locação passou a vigorar por tempo indeterminado, a multa rescisória referente ao período inicialmente contratado não deve ser aplicada, pois a referida penalidade somente é devida quando ocorre a desocupação do imóvel antes do prazo contratualmente previsto, todavia, no presente caso, o contrato já havia sido prorrogado por prazo indeterminado. Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ, fls. 408-412).”

(…)

“Ora, o prazo de 180 dias de comunicação prévia para rescisão do contrato estava em vigor quando o contrato estava dentro do prazo determinado nele, pois a partir do momento que ele se prorrogou por prazo indeterminado não há cómo exigir o pagamento de multa rescisória, pois neste caso o locatário notificou o locador com prazo de 30 dias, assim como o determinado na Lei 8.245/91 em seu art 57 quando dispõe acerca da denúncia vazia pelo locador. A propósito, dispõe a Lei do Inquilinato: "Art. 55. Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados". Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do (ocador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado. Art. 57. O contrato por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para desocupação". Sendo assim, a partir o momento que ocontrato de locação passou a vigorar por tempo indeterminado, a multa rescisória referente ao período inicialmente contratado não deve ser aplicada, pois a referida penalidade somente é devida quando ocorre a desocupação do imóvel antes do prazo contratualmente previsto, todavia, no presente caso, o contrato já havia sido prorrogado por prazo indeterminado. In casu, o apelado foi devidamente notificado que o apelante iria desocupar o imóvel no prazo de 30 (trinta) dias, como determina a lei. Sendo assim, prorrogado o contrato por prazo indeterminado, a multa pela rescisão não será devida, nem mesmo os lucros cessantes pretendidos pelo apelado. “

(…)

“(STJ - REsp: 1415759 MG 2013/0365334-1, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Publicação: DJ 19/12/2017)”

Diante do exposto, voto pelo conhecimento do recurso para dar-lhe provimento em parte, extinguindo a condenação por danos morais no importe de R$ 3.000,00 (três mil reais), a condenação ao pagamento referente a pintura do imóvel no valor de R$1.988,00 (um mil novecentos e oitenta e oito reais) e a condenação de multa por rescisão contratual na quantia de R$ 500,00 (quinhentos reais), mantendo a sentença em todos os demais termos.

Sem imposição de ônus de sucumbência.

É como voto.