EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DAS PRESTAÇÕES. CULPA CONCORRENTE. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1- Além do inadimplemento do autor em relação ao pagamento das prestações mensais, infere-se, também, o descumprimento contratual por parte da ré, no que tange à entrega do imóvel, pois não restou evidenciado que o bem seria entregue no prazo acertado. 2- Aplica-se, ao caso, a exceção do contrato não cumprido, instituto previsto no art. 476 do CC, o qual rege que, “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. 3- Constata-se, assim, que houve o descumprimento recíproco das obrigações contratuais, sendo a rescisão por culpa concorrente. Em tal situação, devem as partes retornar ao "status quo ante", com restituição integral dos valores pagos, sem incidência de encargos contratuais e de indenizações, a qualquer das partes, seja de caráter patrimonial ou extrapatrimonial. 4- Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0005375-79.2017.8.18.0140 - Relator: RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 28/08/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0005375-79.2017.8.18.0140

APELANTE: AGENOR ANTONIO DE SOUZA

Advogado(s) do reclamante: NIKACIO BORGES LEAL FILHO

APELADO: R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA

Advogado(s) do reclamado: ANA VALERIA SOUSA TEIXEIRA

RELATOR(A): Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

 

 

 

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DAS PRESTAÇÕES. CULPA CONCORRENTE. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 

1- Além do inadimplemento do autor em relação ao pagamento das prestações mensais, infere-se, também, o descumprimento contratual por parte da ré, no que tange à entrega do imóvel, pois não restou evidenciado que o bem seria entregue no prazo acertado. 

2- Aplica-se, ao caso, a exceção do contrato não cumprido, instituto previsto no art. 476 do CC, o qual rege que, “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

3- Constata-se, assim, que houve o descumprimento recíproco das obrigações contratuais, sendo a rescisão por culpa concorrente. Em tal situação, devem as partes retornar ao "status quo ante", com restituição integral dos valores pagos, sem incidência de encargos contratuais e de indenizações, a qualquer das partes, seja de caráter patrimonial ou extrapatrimonial.

4- Recurso conhecido e parcialmente provido. 

 

 

 

ACÓRDÃO

 

 

CERTIFICO que a 3ª Câmara Especializada Cível, presidida pelo(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Desembargador(a) FERNANDO LOPES E SILVA NETO, ao apreciar o processo em epígrafe, em sessão ordinária realizada nesta data, proferiu a seguinte DECISÃO: Acordam os componentes da 3ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, conhecer do recurso e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, a fim de reformar a sentença para determinar a rescisão contratual com a restituição da integralidade dos valores pagos pelo autor/apelante, sem retenção de encargos contratuais, no importe de R$ 10.638, 05 (dez mil seiscentos e trinta e oito reais e cinco centavos), acrescido de correção monetária, segundo os índices oficiais do egrégio TJ-PI, calculada a partir do desembolso pelo autor e juros de mora de 1% a.m, contados a partir da citação (art. 405, CC).

Participaram do julgamento os Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO, FERNANDO LOPES E SILVA NETO e RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS.

Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, MARTHA CELINA DE OLIVEIRA NUNES.

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 19 de agosto de 2024.

 

 

 

 

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por AGENOR ANTONIO DE SOUZA contra a sentença,  proferida pela  2ª Vara Cível da Comarca de Teresina,  nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Materiais, proposta por ele em face da R.R. CONSTRUÇÕES LTDA., ora apelada. 

Na origem, o autor narra que firmou “contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura” com a construtora requerida, em 09 de dezembro de 2011, tendo como objeto um apartamento do empreendimento Solaris Rio Resort Residence, avaliado em  R$ 114.400,00 (cento e quatorze mil e quatrocentos reais), localizado em Timon-MA. Relata que, apesar de cumprir suas obrigações, a empresa ré não entregou o imóvel no prazo pactuado e, ainda assim, a construtora aumentou os valores das parcelas que seria só seriam exigidas após a entrega das chaves, razão pela qual se sentiu lesado e deixou de efetuar o pagamento das prestações. Assim, veio a juízo requerer a rescisão do contrato e devolução integral dos valores pagos de forma integral e imediata no valor de R$ 10.638,05 (dez mil seiscentos e trinta e oito reais e cinco centavos), referente à entrada e às parcelas pagas de 04/01/2012 a 01/02/2014, haja vista a ruptura ser culpa exclusiva da ré, além de danos materiais no valor referente aos alugueis no patamar de R$ 1.000,00 (mil reais) mensais, a partir da data que o imóvel deveria ter sido entregue (julho/2014) e indenização por danos morais na quantia de R$ 34.320,00 (trinta e quatro mil trezentos e vinte reais). 

Após regular processamento do feito, sobreveio a sentença, integrada por embargos de declaração, que julgou parcialmente procedente a ação, determinando a rescisão do contrato com abatimento da multa contratual, porém excluiu a condenação em danos materiais e morais, por entender que o contratante deu causa à rescisão contratual, na medida em que entrou em mora com suas obrigações. Vejamos o dispositivo da decisão:

“Por todo o exposto, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos apresentados na inicial, resolvendo o mérito na forma do artigo 487, I do código de processo civil, para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e condenar o réu a devolver ao autor o importe de R$10.638, 05 (dez mil, seiscentos e trinta e oito reais e cinco centavos), deduzida desse valor a multa de 20% sobre os valores pagos, acrescido de correção monetária, segundo os índices oficiais do egrégio TJ-PI, calculada a partir do desembolso e juros de mora de 1% a.m, contados a partir do trânsito em julgado da decisão.

Diante da sucumbência recíproca, condeno o autor a pagar honorários advocatícios ao réu, no percentual de 12% sobre o valor da condenação, bem como condeno o réu a pagar honorários ao procurador do autor, também no percentual de 12% sobre o valor da condenação, vedada a compensação.

Custas finais na forma pró-rata.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.

Transitada em julgado sem mais nada a promover, arquivem-se os autos com as cautelas da lei”

Inconformado, o autor interpôs o presente recurso (ID 11626399), aduzindo que a sentença merece ser reformada, pelos seguintes argumentos: a) a mora contumaz da apelada foi razão para a rescisão contratual, ainda mais em um contexto de benevolência do apelante que ainda aceitou a prorrogação contratual do prazo para a entrega do imóvel; b) ainda que o apelante ficasse em atraso em prestações faltando 02(dois) meses para se encerrar o prazo adicional de 06 (seis) meses, previsto no contrato, mesmo assim, a apelada não entregou o apartamento objeto desta lide até o final do segundo prazo firmado em contrato, pois até a o ingresso da ação 2017, não havia sido entregue o apartamento, descumprindo claramente o que foi acordado em contrato,  não podendo alegar que quem deu causa a rescisão foi o requerente; c) a requerida em momento algum demonstrou interesse em rescindir o contrato, como prova o boleto de cobrança de taxa de condomínio, acostada aos autos; d) além do atraso, houve o aumento do valor das aumento do valor das parcelas de forma exacerbada, que só iria ocorrer após a entrega das chaves; e) de forma inequívoca, cabe a restituição dos valores já pagos pela requerente de forma integral; f) patente o prejuízo sofrido com atraso na entrega o do imóvel, deve o autor ser indenizado pelos danos materiais e morais. 

Em contrarrazões (ID 11626402), a construtora apelada defende que a sentença deve ser mantida, uma vez que a  rescisão contratual de que se trata foi motivada exclusivamente pela inadimplência do apelante, pois antes mesmo de se exaurir o prazo para entrega do imóvel, o recorrente suspendeu imotivadamente o pagamento das parcelas do ajuste. Nesse sentido, invoca a exceção do contrato não cumprido, cujo fundamento legal se encontra albergado no art. 476, do CC. 

 

O Ministério Público Superior devolveu os autos sem manifestação acerca da questão de fundo, por não vislumbrar motivo que a justifique. (ID 16879353)

É o relatório. 

 

 

 

 

VOTO

Conforme relatado, trata-se, na origem, de ação proposta por AGENOR ANTONIO DE SOUZA, ora apelante, visando a rescisão de contrato de promessa de compra e venda firmado com a  R.R. CONSTRUÇÕES LTDA, tendo como objeto apartamento do empreendimento Solaris Rio Resort Residence, avaliado em  R$ 114.400,00 (cento e quatorze mil e quatrocentos reais), localizado em Timon-MA. Alega o descumprimento contratual da ré em virtude do atraso na entrega do imóvel e aumento unilateral das parcelas. Com isso, requereu a devolução integral dos valores pagos, indenização por danos materiais e morais. 

Insurge-se o autor, nesta instância recursal, em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, por entender que o contratante deu causa à rescisão contratual, na medida em que entrou em mora com suas obrigações, e, nesse sentido,  indeferiu a condenação em danos materiais e morais, determinando apenas a rescisão do contrato, porém, com abatimento da multa contratual. Vejamos o dispositivo da decisão:

“Por todo o exposto, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos apresentados na inicial, resolvendo o mérito na forma do artigo 487, I do código de processo civil, para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e condenar o réu a devolver ao autor o importe de R$10.638, 05 (dez mil, seiscentos e trinta e oito reais e cinco centavos), deduzida desse valor a multa de 20% sobre os valores pagos, acrescido de correção monetária, segundo os índices oficiais do egrégio TJ-PI, calculada a partir do desembolso e juros de mora de 1% a.m, contados a partir do trânsito em julgado da decisão.

Diante da sucumbência recíproca, condeno o autor a pagar honorários advocatícios ao réu, no percentual de 12% sobre o valor da condenação, bem como condeno o réu a pagar honorários ao procurador do autor, também no percentual de 12% sobre o valor da condenação, vedada a compensação.

Custas finais na forma pró-rata.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.

Transitada em julgado sem mais nada a promover, arquivem-se os autos com as cautelas da lei”

Em suas razões recursais, o apelante defende, em suma, que:  a) a mora contumaz da apelada foi razão para a rescisão contratual, ainda mais em um contexto de benevolência do apelante que ainda aceitou a prorrogação contratual do prazo para a entrega do imóvel; b) ainda que o apelante ficasse em atraso em prestações faltando 02(dois) meses para se encerrar o prazo adicional de 06 (seis) meses, previsto no contrato, mesmo assim, a apelada não entregou o apartamento objeto desta lide até o final do segundo prazo firmado em contrato, pois até a o ingresso da ação 2017, não havia sido entregue o apartamento, descumprindo claramente o que foi acordado em contrato,  não podendo alegar que quem deu causa a rescisão foi o requerente; c) a requerida em momento algum demonstrou interesse em rescindir o contrato, como prova o boleto de cobrança de taxa de condomínio, acostada aos autos; d) além do atraso, houve o aumento do valor das aumento do valor das parcelas de forma exacerbada, que só iria ocorrer após a entrega das chaves; e) de forma inequívoca, cabe a restituição dos valores já pagos pela requerente de forma integral; f) patente o prejuízo sofrido com atraso na entrega o do imóvel, deve o autor ser indenizado pelos danos materiais e morais. 

Pois bem.

Cumpre pôr em relevo que à situação em apreço aplica-se o Código de Defesa do Consumidor. Com efeito, os partícipes da relação processual têm suas situações amoldadas às definições jurídicas de consumidor e fornecedor, previstas, respectivamente, nos artigos 2º e 3º do CDC. 

Devidamente reconhecidas as premissas da incidência das normas de proteção do consumidor,  impende observar que cabia ao apelado a demonstração de que, de fato, não houve descumprimento contratual quanto ao prazo de entrega do imóvel, objeto do contrato de compra e venda impugnado, contudo, de tal ônus não se desincumbiu. 

Ora, efetivamente, não há nos autos qualquer prova da construtora ré de que o empreendimento fora entregue dentro do prazo pactuado.

Conforme consta nos autos, o imóvel do contratante  deveria ter sido entregue em julho/2014, porém, quando esse ingressou com a demanda em março/2017, mesmo com o contrato em vigência, o imóvel não havia sido entregue,  tampouco tem-se notícia de quando o empreendimento foi concluído. 

É certo que o autor havia suspendido o pagamento das parcelas em março de 2014, antes do prazo final de entrega do bem, incorrendo em inadimplemento contratual. 

Diante da situação, caberia à ré, aplicar a cláusula IV, prevista no instrumento (ID 11626379, P. 29)  que a autorizava “exigir o imediato pagamento de todo o saldo devedor do preço que, nesta hipótese, poderá considerar antecipado e integralmente vencido; ou a exclusão critério daquele credor, dar por rescindido o presente contrato por culpa e mora do promitente comprador que responderá por multa compensatória de perdas e danos no valor equivalente a 20% (vinte por cento) do total que já tenha pago ao promitente vendedor até a data da rescisão; ou finalmente e ainda a critério do promitente vendedor, poderá este exigir pelos meios cabíveis, apenas o pagamento das prestações em atraso, com juros de 1% (um por cento) ao mês, mais multa de 2% (dois por cento), sem prejuízo da aplicabilidade das normas de atualização monetária da cláusula segunda”, porém a construtora não tomou quaisquer dessas medidas, postergando a vigência do contrato, situação a qual se presume ter ocorrido pelo também descumprimento contratual de sua parte,  decorrente do atraso na entrega do bem. 

Assim, além do inadimplemento do autor em relação ao pagamento das prestações mensais, infere-se, também, o descumprimento contratual por parte da ré, no que tange à entrega do imóvel, pois não restou evidenciado que o bem seria entregue no prazo acertado. 

Constata-se, assim, que houve o descumprimento recíproco das obrigações contratuais, vez que o autor deveria realizar o pagamento pontual das prestações, e a requerida entregar o objeto do contrato no prazo pactuado, ocorrendo inadimplemento de ambas as partes.

Aplica-se, ao caso, a exceção do contrato não cumprido, instituto previsto no art. 476 do CC, o qual rege que, “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

A propósito, vejamos o entendimento dos tribunais pátrios:

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS CONTRATUAIS. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA RECÍPROCA. CABIMENTO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. POSSIBILIDADE. Havendo culpa recíproca das partes pela rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, consistente no inadimplemento das parcelas pelo consumidor e atraso na entrega do bem pelo fornecedor, impõe-se o retorno dos contratantes ao status quo ante, com a devolução imediata, integral e atualizada das quantias comprovadamente quitadas pelo promitente comprador. (TJ-DF 20170110053559 DF 0001714-30.2017.8.07.0001, Relator: ESDRAS NEVES, Data de Julgamento: 22/11/2017, 6ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 28/11/2017 . Pág.: 283/340)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – ADQUIRENTE INADIMPLENTE QUANTO AO PAGAMENTO DAS PARCELAS – CULPA CONCORRENTE RECONHECIDA – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL – IMPOSSIBILIDADE – DANO MORAL – INOCORRÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O inadimplemento de ambas as partes com suas obrigações contratuais acarreta a rescisão do contrato e o retorno das partes ao status quo ante. Demonstrada a culpa concorrente dos contratantes pelo insucesso na conclusão do contrato de compra e venda de imóvel torna injustificável a retenção dos valores pagos pelo comprador, bem como a aplicação da multa prevista contratualmente. O desfazimento do negócio jurídico por culpa de ambas as partes envolvidas não constitui causa suficiente para caracterizar os danos extrapatrimoniais buscados. (TJ-MT 10127302220208110041 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 10/11/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/11/2021)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DE AMBAS AS PARTES - COMPRADOR POR INADIMPLÊNCIA DAS PARCELAS E VENDEDORA POR ATRASO NA OBRA - EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO - DESCUMPRIMENTO RECÍPROCO DE OBRIGAÇÕES - RESCISÃO - RESTITUIÇÃO AO STATUS QUO ANTE. CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL. Nos contratos bilaterais, uma obrigação somente pode ser exigida após o cumprimento da contraprestação correspondente - exceção de contrato não cumprido - art. 476 do Código Civil. Diante de inadimplemento contratual recíproco, do comprador por inadimplência das parcelas e da vendedora por atraso na obra, conforme os ditames da boa-fé, as partes devem retornar ao "status quo ante", com restituição integral dos valores pagos, sem incidência de arras e multa, e sem indenizações, inclusive de cunho extrapatrimonial. A correção monetária, referente aos valores que devem ser restituídos, incide desde a data do pagamento de cada parcela, nos termos da Súmula 43 do STJ. (TJ-MG - AC: 50000689320208130172, Relator: Des.(a) Octávio de Almeida Neves, Data de Julgamento: 11/08/2022, 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/08/2022)

Portanto, entendo que a sentença merece reforma, por não se tratar de rescisão por culpa exclusiva do autor, mas de rescisão por culpa recíproca das partes.

Em tal situação, devem as partes retornar ao "status quo ante", com restituição integral dos valores pagos, sem incidência de encargos contratuais e de indenizações, a qualquer das partes, seja de caráter patrimonial ou  extrapatrimonial.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, conheço do recurso e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO,  a fim  de reformar a sentença para determinar a rescisão contratual com a restituição da integralidade dos valores pagos pelo autor/apelante, sem retenção de encargos contratuais, no importe de R$ 10.638, 05 (dez mil seiscentos e trinta e oito reais e cinco centavos), acrescido de correção monetária, segundo os índices oficiais do egrégio TJ-PI, calculada a partir do desembolso pelo autor e juros de mora de 1% a.m, contados a partir da citação (art. 405, CC).

É o voto. 

Teresina (PI), data registrada no sistema.

 

Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

Relator