RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JECC AFASTADA. COBRANÇA DO IPTU ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL E TAXA DE ORGANIZAÇÃO DO EVENTO. CLÁUSULAS ABUSIVAS. INDEVIDA A COBRANÇA. RESTITUIÇÃO SIMPLES, POR INEXISTIR COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. TAXA DE CORRETAGEM. PRESCRITA. DANOS MORAIS. INOCORRENTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. (TJPI - RECURSO INOMINADO CÍVEL 0023295-66.2015.8.18.0001 - Relator: MARIA ZILNAR COUTINHO LEAL - 2ª Turma Recursal - Data 09/09/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Turma Recursal

RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) N^o 0023295-66.2015.8.18.0001

RECORRENTE: DOMINGOS AUGUSTO CARVALHO MOURAO

Advogado(s) do reclamante: DANIEL NEIVA DO REGO MONTEIRO

RECORRIDO: JHJ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ALPHAVILLE URBANISMO S/A
REPRESENTANTE: ALPHAVILLE URBANISMO S/A

Advogado(s) do reclamado: RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA

RELATOR(A): 2ª Cadeira da 2ª Turma Recursal

 

EMENTA

 

RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JECC AFASTADA. COBRANÇA DO IPTU ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL E TAXA DE ORGANIZAÇÃO DO EVENTO. CLÁUSULAS ABUSIVAS. INDEVIDA A COBRANÇA. RESTITUIÇÃO SIMPLES, POR INEXISTIR COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. TAXA DE CORRETAGEM. PRESCRITA. DANOS MORAIS. INOCORRENTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

 

RELATÓRIO

RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) -0023295-66.2015.8.18.0001
Origem: 
RECORRENTE: DOMINGOS AUGUSTO CARVALHO MOURAO 
Advogado do(a) RECORRENTE: DANIEL NEIVA DO REGO MONTEIRO - PI5005-A

RECORRIDO: JHJ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ALPHAVILLE URBANISMO S/A
REPRESENTANTE: ALPHAVILLE URBANISMO S/A

Advogado do(a) RECORRIDO: RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - MS5871-A

RELATOR(A): 2ª Cadeira da 2ª Turma Recursal

 

Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E PEDIDO DE DANOS MORAIS ajuizada com o fim de obter a declaração de nulidade de cláusulas contratuais que responsabilizam a Recorrida pelo pagamento do IPTU, coordenação do evento e da comissão de corretagem, devidos em razão da aquisição de lote no empreendimento “Alphaville Teresina”.

A r. sentença constante destes autos virtuais condenou o recorrente a: (i) decretar a nulidade da cláusula contratual que permite a cobrança de valores relacionados a taxa de organização do evento e taxa de corretagem, bem como a cláusula que prevê o pagamento de IPTU; e (ii) condenar a Alphaville ao pagamento do valor de R$ 14.698,72 (relativos à devolução em dobro da taxa de corretagem e do IPTU de 2011 e 2012), acrescidos de juros de mora de 1%, a partir da citação e correção monetária a partir do ajuizamento.

Sobreveio sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais:

CONDENAR as Requeridas JHJ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e TERRAS ALPHAVILLE TERESINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ao pagamento, em dobro os valores pagos a título de organização do evento (R$ 1.097,43), taxa de corretagem (R$ 4.389,71) e IPTUs 2011/2012 (R$ 1.862,22), o que totaliza R$ 14.698,72 (quatorze mil seiscentos e noventa e oito reais e sessenta e dois centavos), acrescidos de juros de 1% a.m, desde a citação e correção monetária a partir do ajuizamento da ação, com base na tabela expedida pela Justiça Federal;

DECLARAR a Nulidade de Cláusula Contratual que permite a cobrança de valores relacionados à taxa de corretagem e taxa de condomínio antes do recebimento do imóvel

As partes rés interpuseram RI pleiteando a necessidade de reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais.

É o relatório sucinto.

 

 

 

VOTO

 

Presentes os pressupostos que autorizam a admissibilidade do recurso, dele conheço.

Adoto os fundamentos da sentença para negar as preliminares.

A legislação consumerista é plenamente aplicada em face dos fatos envolverem, indiscutivelmente, relações de consumo, conforme constam expressamente os art. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Quanto à tese alegada pelas recorrentes de legalidade de cobrança do IPTU da Recorrida como compromissária compradora não merece prosperar. O imposto supramencionado incide “sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município”.

Não se pode olvidar o fato de que as incorporadoras/construtoras, mesmo antes da “entrega das chaves”, tentam transferir ao adquirente a obrigação do pagamento de impostos que são de sua responsabilidade. As construtoras/incorporadoras chegam até a realizar a reunião para instalação do condomínio antes da expedição do habite-se, justamente para se livrarem da obrigação o quanto antes.

Porém, a cobrança de IPTU antes da efetiva entrega das chaves mostra-se indevida e padece de irregularidades que poderão ser sanadas pela via do judiciário, caso haja necessidade.

Antes, portanto, da transferência da posse ao promitente comprador, é ilegítima a transferência particular da responsabilidade de pagar o tributo. Nesse sentido dispõe a Lei Complementar n° 3.606, de 29 de dezembro de 2006, Atualizada até a Lei Complementar n° 4.391, de 16 de maio de 2013 (Código Tributário do Município de Teresina):

Art. 12. Contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor, a qualquer título.

Art. 13. O IPTU constitui ônus real, acompanhando o imóvel em todas as mutações de domínio, e é devido, a critério do órgão competente:

I – por quem exerça a posse direta do imóvel, sem prejuízo da responsabilidade solidária dos possuidores indiretos; e

II – por qualquer dos possuidores indiretos, sem prejuízo da responsabilidade solidária dos demais, e de quem exerça a posse direta.

§ 1o Respondem solidariamente pelo pagamento do imposto o titular do domínio pleno, o justo possuidor, o titular de direito de usufruto, uso ou habitação, os promitentes compradores imitidos na posse, os cessionários, os posseiros, os comodatários e os ocupantes a qualquer título do imóvel, ainda que pertencente a qualquer pessoa física ou jurídica de direito público ou privado, isento do imposto ou a ele imune. (grifo nosso)

No que tange à questão do limite temporal da responsabilidade pelo pagamento do IPTU, não assiste razão as recorrentes, vez que se considera ocorrido o fato gerador para cobrança do referido imposto com a propriedade, o domínio útil ou a posse de todo e qualquer bem imóvel, por natureza ou acessão física, tal como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município de Teresina, nos termos do art. 7º da LC nº 3.606/06, em 1º de janeiro do ano a que corresponda o lançamento.

Dessa forma, tem-se como sujeito passivo da relação jurídica tributária nos impostos prediais e territoriais a pessoa possuidora do imóvel no dia 1º de janeiro de cada ano, não importando que meses depois este se torne “alienante” do imóvel. A transcrição do imóvel para novo proprietário (promitente comprador) devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, não tem o poder de modificar o fato gerador já ocorrido no início do ano.

No que se refere às taxas de serviços de intermediação imobiliária (taxa de corretagem), também suscitada pelas recorrentes, O Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial nº 1.551.956 - SP (2015/0216171-0) determinou a suspensão de processos que versassem sobre: 1 - prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor; 2 - validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI).

Ocorre que recentemente a 2ª Seção do STJ, firmou entendimento no referido Recurso Especial nos seguintes termos:

[…]

Ante o exposto, voto no seguinte sentido:

(i) fixar a seguinte tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC).

(ii) dar provimento ao recurso especial, decretando a extinção do processo com o reconhecimento do implemento da prescrição trienal.

No caso em apreço, verifica-se que o autor/recorrido assinou o contrato de compra e venda que estabelecia a corretagem na data de 25 de setembro de 2010, sendo que a presente ação foi proposta em 2015. Desta forma, conforme recente posicionamento do STJ acerca do prazo prescricional, aplicando-se o prazo trienal consoante art. 206, §3º, IV do Código Civil, restando, pois, prescrita a pretensão do recorrido.

Cumpre registrar que no presente caso não se aplica a prescrição decenal definida no AgInt nos EDcl no RECURSO ESPECIAL Nº 1.729.210 – SP, isso porque naqueles autos, o tema central versava sobre atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida em construção que acarretava rescisão contratual.

Assim, entendeu sobre o tema, a Corte Especial do STJ, no julgamento do EREsp nº 1.281.594/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, Rel. p/ acórdão Ministro FELIX FISCHER, j. 15/5/2019, DJe 23/5/2019, que enquanto não prescrita a pretensão central alusiva à execução da obrigação contratual, sujeita ao prazo de 10 anos (caso não exista previsão de prazo diferenciado), não pode estar fulminado pela prescrição o provimento acessório relativo à responsabilidade civil atrelada ao descumprimento do pactuado.

Ademais, o presente caso não se trata de rescisão contratual que enseja a devolução integral de valores pagos, inclusive a título de comissão de corretagem e SATI, atraindo a incidência do prazo prescricional de dez anos e não se aplicando o prazo trienal estabelecido no REsp 1.551.956/SP

No que se refere à taxa de organização do evento, entendo que o repasse ao consumidor é indevido, vez que é abusiva, por constituir iniquidade, na modalidade de vantagem exagerada, por violação ao art. 51, § 2º, do CDC. Assim, indevido o direcionamento do preço pago pela organização do evento para o contrato.

Quanto à repetição do indébito, esta deve ocorrer quando devidamente provado no processo a má-fé de quem cobrou indevidamente, situação esta que não se vislumbra no presente caso.

Isto posto, voto pelo conhecimento e provimento em parte do recurso, para reformar a sentença a fim de acolher a prejudicial de mérito – prescrição quanto a taxa de corretagem, bem como excluir o dever do pagamento em dobro, por não existir comprovação de má-fé, para que sejam restituídos de forma simples a taxa referente à coordenação do evento e do débito de IPTU comprovadamente pago, no mais, a sentença resta mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Sem ônus de sucumbência.

 

Teresina, 08/09/2024