EMENTA APELAÇÕES. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E REQUERIMENTO DE TUTELA DE URGÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. LUCROS CESSANTES NÃO COMPROVADOS. 1. O atraso na entrega das obras por culpa exclusiva do vendedor confere ao comprador o direito de rescisão do contrato, com a devolução integral das quantias pagas. 2. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, deve ocorrer a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador. 3. Não é cabível a aplicação do Tema 1095/STJ à situação em exame, posto que se trata de descumprimento contratual por parte do vendedor, diante da não entrega do imóvel no prazo estipulado no contrato, e não em inadimplemento de devedor constituído em mora. 4. Não há que se falar em impedimento à rescisão do contrato em virtude da existência de alienação fiduciária, tendo em vista ter ocorrido descumprimento contratual por parte da ré - vendedora. 5. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, os juros de mora devem incidir a partir da citação, quando a responsabilidade decorrer de relação contratual. 6. Não há dúvida de que os desgastes emocionais sofridos pelos autores ultrapassam aqueles dissabores decorrentes de um mero inadimplemento contratual, devendo a ré ser responsabilizada pelos danos causados. 7. Como se trata de imóvel não edificado (lote), os lucros cessantes não são presumíveis, sendo necessário a parte autora demonstrar a existência concreta do prejuízo, o que não restou evidenciado nos autos. 8. Sentença a quo reformada somente para condenar a parte ré ao pagamento de indenização por danos morais. 9. Recurso de apelação da parte ré desprovido e recurso de apelação da parte autora parcialmente desprovido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0808702-96.2017.8.18.0140 - Relator: RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 11/07/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR: 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0808702-96.2017.8.18.0140

APELANTE: LAURENTINO BATISTA CALAND NETO, MILENA SOARES DE SOUSA CALAND, CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA, KELLY BALTHAZAR DA CRUZ SANTOS, TATIANE FERNANDES ANDRADE DE LIMA 

Advogado do(a) APELANTE: PEDRO RYCARDO COUTO DA SILVA - PI7362-A

Advogados do(a) APELANTE: GUSTAVO PINHEIRO GUIMARAES PADILHA - SP178268-S, IAGO DO COUTO NERY - SP274076-A

Advogados do(a) APELANTE: EDUARDO PEIXOTO MENNA BARRETO DE MORAES - SP275372-A, GUSTAVO PINHEIRO GUIMARAES PADILHA - SP178268-S, IAGO DO COUTO NERY - SP274076-A, LUCAS LIMA RODRIGUES - GO38049-A

APELADO: CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA, KELLY BALTHAZAR DA CRUZ SANTOS, TATIANE FERNANDES ANDRADE DE LIMA, LAURENTINO BATISTA CALAND NETO, MILENA SOARES DE SOUSA CALAND

Advogados do(a) APELADO: EDUARDO PEIXOTO MENNA BARRETO DE MORAES - SP275372-A, GUSTAVO PINHEIRO GUIMARAES PADILHA - SP178268-S, IAGO DO COUTO NERY - SP274076-A, LUCAS LIMA RODRIGUES - GO38049-A

Advogado do(a) APELADO: PEDRO RYCARDO COUTO DA SILVA - PI7362-A

Advogados do(a) APELADO: GUSTAVO PINHEIRO GUIMARAES PADILHA - SP178268-S, IAGO DO COUTO NERY - SP274076-A

RELATOR(A): Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

 

EMENTA

APELAÇÕES. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E REQUERIMENTO DE TUTELA DE URGÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. LUCROS CESSANTES NÃO COMPROVADOS. 1. O atraso na entrega das obras por culpa exclusiva do vendedor confere ao comprador o direito de rescisão do contrato, com a devolução integral das quantias pagas. 2. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, deve ocorrer a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador. 3. Não é cabível a aplicação do Tema 1095/STJ à situação em exame, posto que se trata de descumprimento contratual por parte do vendedor, diante da não entrega do imóvel no prazo estipulado no contrato, e não em inadimplemento de devedor constituído em mora. 4. Não há que se falar em impedimento à rescisão do contrato em virtude da existência de alienação fiduciária, tendo em vista ter ocorrido descumprimento contratual por parte da ré - vendedora. 5. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, os juros de mora devem incidir a partir da citação, quando a responsabilidade decorrer de relação contratual. 6. Não há dúvida de que os desgastes emocionais sofridos pelos autores ultrapassam aqueles dissabores decorrentes de um mero inadimplemento contratual, devendo a ré ser responsabilizada pelos danos causados. 7. Como se trata de imóvel não edificado (lote), os lucros cessantes não são presumíveis, sendo necessário a parte autora demonstrar a existência concreta do prejuízo, o que não restou evidenciado nos autos. 8. Sentença a quo reformada somente para condenar a parte ré ao pagamento de indenização por danos morais. 9. Recurso de apelação da parte ré desprovido e recurso de apelação da parte autora parcialmente desprovido.

ACÓRDÃO

 

Acordam os componentes da 3ª Câmara Especializada Cível, à unanimidade, em conhecer de ambas as apelações interpostas, para, no mérito, negar provimento ao recurso da ré e dar parcial provimento ao recurso dos autores, reformando a sentença a quo, somente para condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos morais fixada em R$ 8.000,00 (oito mil reais) em favor da parte autora. Majorar a verba honorária advocatícia de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do voto do Relator.

  

RELATÓRIO

 

O Excelentíssimo Senhor Desembargador Ricardo Gentil Eulálio Dantas (Relator):

 

Trata-se de dois recursos de APELAÇÃO interpostos por LAURENTINO CALAND NETO e MILENA SOARES DE SOUSA (parte autora) e por CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA. (parte ré) contra sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina-PI, nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E REQUERIMENTO DE TUTELA DE URGÊNCIA, processo nº. 0808702-96.2017.8.18.0140, que foi julgada parcialmente procedente, nos termos seguintes:

 

“Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE, EM PARTE, os pedidos, para:

a) Confirmar a tutela de urgência deferida em favor dos autores.

b) declarar resolvido o compromisso de compra e venda firmado entre as partes, por culpa da ré;

c) condenar a empresa requerida a restituir ao autor as parcelas efetivamente pagas na aquisição do referido imóvel, no montante de R$ 82.279,74 (oitenta e dois mil duzentos e setenta e nove reais e setenta e quatro centavos), acrescidos com correção monetária pelos índices da Tabela Prática do TJPI, a partir da data do desembolso, bem como juros de 1% ao mês, contados da citação.

d) Julgar improcedente o pedido de condenação da requerida ao pagamento de danos materiais, lucros cessantes e despesas indiretas, eis que não restaram comprovadas nos autos.

e) Julgar improcedente pedido de condenação por danos morais.

Em razão da sucumbência, considerando que a parte autora decaiu de parte mínima do pedido condeno, exclusivamente, a ré ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º do CPC.

No tocante as custas processuais, deve ser observado que o valor da causa foi corrigido na presente sentença, razão pela qual determino, ainda, o pagamento da diferença pela parte requerida das custas processuais recolhidas a menor pela parte autora.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.”

 

Em suas razões recursais, alega a parte autora: o atraso na entrega do empreendimento aos autores já perdurava por quatro meses quando do ajuizamento da ação (fevereiro de 2017) e a parte ré não se desincumbiu nos autos de provar a data em que o imóvel fora efetivamente posto à disposição dos compromitentes compradores para edificação, razão pela qual a indenização por lucros cessantes deve perdurar desde o início do atraso na entrega do bem (fevereiro de 2017) até a data em que a sentença declarou rescindido o contrato (fevereiro de 2021); o valor da indenização deve corresponder aos alugueis que o compromitente comprador poderia auferir caso dispusesse do bem desde a data aprazada; cabível a indenização por danos morais; além do atraso injustificado na entrega da obra, a construtora também incorreu em desobediência das normas de edificação, resultando em interdição da obra, fato amplamente noticiado à época e que causou grande frustração e abalo moral nos recorrentes, gerando dano indenizável. Requer o conhecimento e provimento do recurso, a fim de reformar a sentença a quo, para incluir na condenação da recorrida o dever de indenizar os recorrentes em danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), além de indenização por lucros cessantes, em montante a ser estipulado em liquidação por arbitramento.

Em suas razões recursais, alega a parte ré: validade das disposições contratuais; com fundamento em atraso na entrega da obra, a parte autora requer a rescisão contratual, em flagrante contrariedade à sua aceitação anterior, na clara intenção de se beneficiar ilicitamente, o que não se pode admitir; inexiste qualquer abusividade, devendo prevalecer as condições contratuais e legais pactuadas, sob pena de violação aos princípios da autonomia da vontade, força obrigatória e boa-fé objetiva; impossibilidade de rescisão contratual; admitir o pleito de resilição de uma escritura particular de compra e venda, com alienação fiduciária em garantia definitiva, significaria ignorar os termos previstos na Lei 9.514/97; verifica-se a inexistência de previsão legal para a rescisão contratual e muito menos para a devolução de valores na forma determinada em sentença, motivo pelo qual se nota a clara ausência de possibilidade jurídica do pedido, não havendo como aplicar o Código de Defesa do Consumidor, vez que o caso envolve regramento específico (Lei nº. 9.514/97); ausência de atraso na entrega do empreendimento; o prazo para entrega do empreendimento estava estimado para janeiro de 2017, podendo ser alterado, respeitando o prazo de 4 (quatro) anos previsto na Lei 6.766/79; o prazo para a entrega do imóvel, conforme previsto no artigo 18, inciso V, da Lei 6.766/79, é de 04 (quatro) anos, a contar da aprovação do loteamento pela Prefeitura Municipal; conforme o contrato, o prazo máximo para entrega do imóvel seria de 48 (quarenta e oito) meses da assinatura do contrato, sendo assim, o prazo para entrega seria em janeiro de 2017, respeitando-se o prazo de 4 (quatro) anos; desde a assinatura do contrato a parte autora estava plenamente ciente quanto ao prazo máximo de 04 (quatro) anos para conclusão das obras; diante da inquestionável ciência da parte autora quanto a conclusão das obras pela ré, bem como diante da inexistência de prejuízos causados, conclui-se que o pedido de rescisão contratual é absolutamente descabido, razão pela qual deve ser reconhecida a inexistência de atraso na entrega do empreendimento, com a reforma da sentença apelada; subsidiariamente, admitindo a rescisão, necessária a retenção de 30% dos valores pagos, a fim de compensar os gastos com administração e publicidade; direito à retenção de fruição, de modo que, sendo mantida a rescisão contratual, deve ser abatido dos valores a serem restituídos à parte autora o percentual de 0,5% do valor do imóvel pelo período de fruição dos autores. Requer o conhecimento e provimento do recurso, para reformar a sentença a quo, julgando improcedente a demanda. Subsidiariamente, entendendo pela possibilidade de rescisão, que seja reduzido o percentual da indenização para 70% dos valores pagos sobre o imóvel.

Contrarrazões ao apelo da parte autora no ID 3763334.

Sem contrarrazões ao apelo da parte ré.

Instada a se manifestar, a Procuradoria-Geral de Justiça devolveu os autos sem parecer de mérito, diante da ausência de interesse publico que justifique sua intervenção no feito.

É o relato do necessário.

 

VOTO

O Excelentíssimo Senhor Desembargador Ricardo Gentil Eulálio Dantas (Relator):

Ratifico o conhecimento dos recursos de apelação interpostos pelos autores e ré, tendo em vista o cumprimento de seus requisitos de admissibilidade.

Cinge-se a controvérsia à aferição do acerto, ou não, da sentença objurgada, que, nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, acolheu parcialmente os pedidos iniciais, decidindo: (i) declarar resolvido o compromisso de compra e venda firmado entre as partes, por culpa da ré; (ii) condenar a ré a restituir à parte autora as parcelas efetivamente pagas na aquisição do referido imóvel, no montante de R$ 82.279,74 (oitenta e dois mil, duzentos e setenta e nove reais e setenta e quatro centavos), acrescidos de juros e correção monetária; e (iii) afastar a condenação da ré por danos materiais, lucros cessantes, despesas indiretas e danos morais.

Em síntese, pretende a parte autora a reforma do julgamento de origem para que sejam acolhidos os pedidos de indenização por danos morais e lucros cessantes. E a parte ré, por sua vez, visa o reparo da sentença a quo a fim de julgar improcedentes os pedidos autorais e, subsidiariamente, entendendo pela possibilidade de rescisão do contrato celebrado entre as partes, que seja reduzido o percentual da restituição para 70% dos valores pagos sobre o imóvel.

Pois bem. Os autores celebraram “instrumento particular de compra e venda de imóvel e alienação fiduciária em garantia, emissão de cédulas de crédito imobiliário e outras avenças” com a ré, em 27/02/2015, tendo por objeto o lote nº. 15, da quadra N, do Loteamento “Verana Teresina”, situado no município de Teresina-PI, no valor de R$ 199.021,90 (cento e noventa e nove mil, vinte e um reais e noventa centavos).

O magistrado sentenciante entendeu ter ocorrido atraso na entrega do loteamento, sendo possível a resolução do contrato a pedido do adquirente por culpa da vendedora, sem incidir qualquer tipo de retenção no montante pago a ser restituído.

Assim sendo, tratando-se de demanda que versa sobre rescisão contratual de compra e venda de imóvel, imperioso analisar a existência ou não do atraso na entrega das obras.

Enuncio, desde logo, que não merece acolhimento a tese da parte ré de que não ocorrera o atraso das obras.

Com efeito, em análise dos autos, verifica-se que houve atraso na entrega das obras, vez que, nos termos do contrato firmado entre as partes, as obras de implantação, infraestrutura e complementares do loteamento seriam realizadas no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses, contados a partir da data de Registro do Memorial de Loteamento pelo Cartório de Registro de Imóveis, que se deu em dezembro/2014, consoante se infere do documento de ID 3763278, o que implica no prazo final para entrega das obras em dezembro/2016, contudo, até a data da propositura da ação, em 03/07/2017, a parte ré não tinha cumprido o prazo estipulado no contrato.

Destaca-se a cláusula 10.2 do contrato, em que consta o prazo para entrega das obras do loteamento, com a seguinte redação:

10.2 Todas as obras de implantação, infraestrutura e complementares citadas no item 10.1, acima, serão realizadas de acordo com o cronograma de obras aprovado pela Prefeitura Municipal de Teresina-PI, ou seja, no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses, contados a partir da data de Registro do Memorial de Loteamento pelo Cartório de Registro de Imóveis, nos termos da Lei Federal n° 6.766; ressalvada a ocorrência de casos fortuitos ou motivos de força maior, devidamente comprovados. (ID 3763036 – pag. 5)

Bem ainda a cláusula 3.2 do termo de ajustes, ciência e concordância, em que consta o mesmo prazo para entrega das obras do loteamento, doravante transcrita:

3.2 Todas as obras complementares citadas acima, serão realizadas de acordo com o cronograma de obras aprovado pela Prefeitura Municipal de Teresina-PI, ou seja, no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses, contados a partir da data de Registro do Memorial de Loteamento pelo Cartório de Registro de Imóveis, nos termos da Lei Federal n° 6.766; ressalvada a ocorrência de casos fortuitos ou motivos de força maior, devidamente comprovados. (ID 3763044 – pag. 4)

Conforme as cláusulas em destaque, todas as obras de implantação, infraestrutura e complementares seriam realizadas de acordo com o cronograma de obras aprovado pela Prefeitura Municipal de Teresina-PI, no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses, sendo fato inconteste, de acordo com o citado documento de ID 3763278 juntado pela ré, que o início das obras ocorreu em dezembro/2014. Logo, como já asseverado, o prazo final para entrega das obras seria dezembro/2016.

Registre-se que não merece prosperar a tese da parte ré de que a conclusão da obra ocorreu dentro do prazo de 4 (quatro) anos previsto no artigo 18, inciso V, da Lei nº. 6.766/1979, e que, por isso, não existiu atraso na entrega do empreendimento, notadamente porque, conforme alhures explicitado, as partes celebraram contrato com previsão de prazo menor para entrega das obras, qual seja, 24 (vinte e quatro) meses, sendo este o prazo a ser observado, tendo em vista que o contrato fez lei entre as partes.

Nesse contexto, constata-se o inadimplemento da parte ré.

Como é cediço, o atraso na entrega das obras por culpa exclusiva do vendedor confere ao comprador o direito de rescisão do contrato, com a devolução integral das quantias pagas.

De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, deve ocorrer a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador.

Nesse sentido, dispõe a Súmula 543 do STJ:

Súmula 543 – STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Extrai-se, então, que o valor a ser restituído deve ser integral, não havendo que se falar em retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos.

A propósito, segue jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO. ATRASO NA OBRA. CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA A CONTAR DO EFETIVO DESEMBOLSO. JUROS DE MORA A CONTAR DA CITAÇÃO. 1. Rescisão da promessa de compra e venda operada, no caso, por culpa exclusiva da promitente-vendedora, em razão do atraso na obra, inexistindo prova de caso fortuito ou força maior. Retorno dos contratantes ao status quo ante. 2. Os valores pagos pela promitente-compradora deverão ser devolvidos na integralidade, sem qualquer retenção, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora legais a contar da citação. 3.  Dispondo o contrato que os tributos, taxas, água, luz, IPTU, até a posse do imóvel, seriam pagos pela promitente-vendedora, cabível a restituição, à promitente-compradora, dos valores por ela despendidos em razão do pagamento de débitos em atraso, inclusive o relativo ao saldo residual referente ao financiamento imobiliário, e que foram comprovados nos autos. 4. Recurso improvido. (TJPI, Apelação Cível 0811812-06.2017.8.18.0140, Relator: Des. José Ribamar Oliveira, 2ª Câmara Especializada Cível, julgado em 04/05/2020) 

Prosseguindo, a parte ré também defende que o caso envolve regramento específico, previsto pela Lei nº. 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências, não havendo fundamento jurídico plausível para rescisão contratual na forma sentenciada pelo juiz a quo, tendo em vista tratar de hipótese de resolução de contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária.

Acerca desse ponto, compete destacar não ser o caso de aplicação do Tema 1095/STJ.

Mencionado Tema 1095/STJ já fora julgado, com a fixação da seguinte tese: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

O STJ expressamente menciona, no julgamento do Recurso Especial n°. 1.891.498 - SP, que fixou o aludido Tema, que “a contrario sensu, a existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 quando se verificar eventual descumprimento contratual ou inadimplemento do vendedor/credor fiduciário”.

Assim sendo, não é cabível a aplicação do Tema 1095/STJ à situação em exame, posto que se trata de descumprimento contratual por parte do vendedor, diante da não entrega do imóvel no prazo estipulado no contrato, e não em inadimplemento de devedor constituído em mora.

Destarte, incabível a incidência da lei específica citada pela ré, não merecendo reparo a aplicação das disposições da legislação consumerista, consoante procedeu o magistrado de origem.

Com efeito, não há que se falar em impedimento à rescisão do contrato em virtude da existência de alienação fiduciária, tendo em vista, repise-se, ter ocorrido descumprimento contratual por parte da ré - vendedora.

Sobre o tema, segue jurisprudência deste Tribunal de Justiça:

PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE AFASTADA. INADIMPLÊNCIA DA VENDEDORA. DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. ENTENDIMENTO DO STJ. SÚMULA N. 543. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E NÃO PROVIDA.

1. A parte apelante impugna os pontos que pretende controverter e ver reformados na sentença, e não somente replica os fatos e fundamentos exarados na contestação, apontando fatos relativos à impugnação específica da sentença, devendo, pois, ser rejeitada a preliminar suscitada.

2. Não há qualquer informação contratual que justifique a alteração de prazo para cumprimento dos deveres da parte vendedora. As informações devem ser claras e legíveis ao consumidor, como determina a legislação consumerista, não se aplicando qualquer outro prazo previsto em local diverso, o qual não vincula os compradores e não serve para justificar o atraso na sua conclusão ante o comprador.

3. A aplicação do prazo diverso importaria em abusividade ao consumidor, na forma do artigo 51, incisos IV, IX e XIII, do Código de Defesa do Consumidor, sendo motivo de resolução contratual por inadimplemento da apelante, na forma do artigo 475 do Código Civil.

4. Em razão do inadimplemento da apelante, a devolução dos valores pagos deve ser integral, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

5. A garantia fiduciária, segundo a legislação especial, tem a finalidade tão somente de assegurar a realização da obrigação pelo obrigado fiduciário, reservando em favor do credor o domínio do bem em caso inadimplência. Não sendo o caso dos autos, não autoriza impedir a resolução contratual pela mera existência da cláusula em questão.

6. Configurado o dano causado ao apelado, posto que o inadimplemento da vendedora perdurando por mais de ano, e sem qualquer previsão de conclusão ou mesmo atos concretos a possibilitar o adimplemento contratual, denota ser incensurável a sentença de primeiro que condenou a empresa apelante ao pagamento de danos morais.

7. Apelação Cível conhecida e não provida. 

(TJPI, Apelação Cível 0806726-20.2018.8.18.0140, Relator: Des. Fernando Carvalho Mendes, 1ª Câmara Especializada Cível, julgado em 14/08/2020)

Ademais, a parte ré ainda argumenta em seu recurso a impossibilidade de incidência de juros de mora a partir da citação, defendendo que sejam contados apenas a partir do trânsito em julgado da demanda.

Sem razão a requerida. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, os juros de mora devem incidir a partir da citação, quando a responsabilidade decorrer de relação contratual. Destaca-se:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. APLICABILIDADE. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DA SÚMULA N. 284/STF. JUROS DE MORA. RELAÇÃO CONTRATUAL. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. SÚMULA 83/STJ. INCIDÊNCIA. PRESCRIÇÃO. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. INCIDÊNCIA. ANÁLISE DA SIMILITUDE FÁTICA DOS ARESTOS CONFRONTADOS. IMPOSSIBILIDADE. ARGUMENTOS INSUFICIENTES PARA DESCONSTITUIR A DECISÃO ATACADA. I - Consoante o decidido pelo Plenário desta Corte na sessão realizada em 09.03.2016, o regime recursal será determinado pela data da publicação do provimento jurisdicional impugnado. In casu, aplica-se o Código de Processo Civil de 2015. II - A jurisprudência desta Corte considera que quando a arguição de ofensa ao dispositivo de lei federal é genérica, sem demonstração efetiva da contrariedade, aplica-se, por analogia, o entendimento da Súmula n. 284, do Supremo Tribunal Federal. III - É pacífico o entendimento no Superior Tribunal de Justiça segundo o qual, na hipótese de responsabilidade decorrente de relação contratual, os juros de mora têm incidência a partir da data da citação. IV - O recurso especial, interposto pela alínea a e/ou pela alínea c, do inciso III, do art. 105, da Constituição da República, não merece prosperar quando o acórdão recorrido encontra-se em sintonia com a jurisprudência dessa Corte, a teor da Súmula 83/STJ. V - In casu, rever o entendimento do Tribunal de origem, no sentido de reconhecer a prescrição, demandaria necessário revolvimento de matéria fática, o que é inviável em sede de recurso especial, à luz do óbice contido na Súmula n. 7/STJ. VI - O recurso especial não pode ser conhecido com fundamento na alínea c, do permissivo constitucional, porquanto o óbice da Súmula n. 7/STJ impede o exame do dissídio jurisprudencial quando, para a comprovação da similitude fática entre os julgados confrontados, é necessário o reexame de fatos e provas. VII - A Agravante não apresenta, no agravo, argumentos suficientes para desconstituir a decisão recorrida. VIII - Agravo Interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 1500599 DF 2014/0311392-6, Relator: Ministra REGINA HELENA COSTA, Data de Julgamento: 19/09/2017, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/09/2017)

Registre-se que os juros de mora só incidem a partir do trânsito em julgado quando a rescisão contratual ocorre por culpa do comprador, o que não é o caso dos autos, que trata de rescisão contratual por culpa do vendedor, incidindo juros de mora, quanto à devolução das quantias pagas, a partir da citação, na forma do art. 240 do CPC.

Logo, também nesse ponto não comporta reparo a sentença recorrida.

Em relação aos pleitos da parte autora, no caso sub judice, alega a ocorrência de danos morais pela não entrega do empreendimento na data avençada, bem ainda pela desobediência das normas de edificação, resultando em interdição da obra, fato amplamente noticiado à época e que causou grande frustração e abalo moral.

No caso concreto, e consoante já explicitado acima, o contrato de compra e venda foi celebrado em 27/02/2015, com a previsão de entrega do imóvel para dezembro/2016.

A ação fora ajuizada em julho/2017, após aproximadamente 07 (sete) meses da data prevista para a entrega do empreendimento.

Até o ajuizamento da demanda a parte autora já tinha despendido o montante de R$ 82.279,74 (oitenta e dois mil, duzentos e setenta e nove reais, setenta e quatro centavos), de acordo com o documento de ID 3763075 – pag. 5.

Em sede de contestação, apresentada em 29/09/2017 (ID 3763265), a própria ré ratifica a situação de atraso na entrega do empreendimento, afirmando: “Após, constatada a regularidade do projeto a obra foi desembargada em 04 de setembro de 2017, encontrando-se em plena execução e em fase final, para a expedição do Termo de Verificação de Obras”.

Verifica-se que quase um ano após o prazo para realização de todas as obras de implantação, infraestrutura e complementares é que foi desembargada a obra, retomando a execução do projeto.

Logo, não há dúvida de que os desgastes emocionais sofridos pelos autores ultrapassam aqueles dissabores decorrentes de um mero inadimplemento contratual, devendo a ré ser responsabilizada pelos danos causados.

Acerca do dano moral, tem-se o entendimento no sentido de que o significativo atraso na entrega do imóvel, que na espécie deu causa à rescisão contratual, frustra as expectativas e metas dos adquirentes, não se podendo admitir que esse abalo fique apenas no plano do mero aborrecimento quando, ao contrário, ocasiona efetivo sofrimento moral indenizável.

Nesse cenário, resta caracterizado o dever da ré em indenizar os autores pelos danos morais experimentados.

No que concerne ao quantum indenizatório, deve-se atender aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sem atribuir valor abusivo que incentive a indústria do dano moral ou represente enriquecimento sem causa.

Nesse proceder, entendo que o valor indenizatório ora arbitrado em R$ 8.000,00 (oito mil reais) se mostra adequado ao caso concreto.

Por fim, a parte autora também aduz ter direito a indenização por lucros cessantes em razão do atraso na entrega das obras, defendendo que o valor da indenização deve corresponder aos alugueis que o comprador poderia auferir caso dispusesse do bem desde a data aprazada, quantia a ser fixada em sede de liquidação.

Ocorre que, como se trata de imóvel não edificado (lote), os lucros cessantes não são presumíveis, sendo necessário a parte autora demonstrar a existência concreta do prejuízo.

Nesse sentido, segue o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, consubstanciado na ementa abaixo transcrita:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO - ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE FIXARAM LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ/CONSTRUTORA.

Hipótese: Cinge-se a questão controvertida em averiguar se, no caso de atraso da entrega de infraestrutura relativa a imóvel não edificado (terreno/lote), é cabível presumir que houve prejuízo do adquirente a ensejar o pagamento de lucros cessantes.

1. Incidência do óbice da súmula 7/STJ quanto à alegada culpa exclusiva de terceiro pelo atraso na entrega do empreendimento, porquanto não constituem hipóteses de caso fortuito ou de força maior apta a afastar a responsabilidade civil: chuvas em excesso, falta de mão-de-obra, desaquecimento do mercado, embargo do empreendimento, entraves administrativos, entre outros aspectos.

Tais eventos encerram res inter alios acta em virtude do risco do negócio pertencer à prestadora do serviço, que constitui empresa especializada na atividade de implantação de empreendimento imobiliário, cabendo-lhe a previsão de adequado cronograma de obras, principalmente no tocante à obtenção de licenças ambientais.

2. Em regra, não é cabível o pagamento de lucros cessantes (indenização estabelecida na forma de aluguel mensal, com base em valor locatício de imóvel assemelhado) decorrente do atraso na entrega das obras de infraestrutura de terreno/lote não edificado, dada a inviabilidade de presunção do prejuízo experimentado em razão da injusta privação do seu uso.

3. Agravo interno acolhido para reconsiderar a deliberação monocrática agravada e, em análise ao reclamo subjacente, dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de afastar a presunção de prejuízo ao comprador, com a consequente cassação do acórdão e determinação do retorno dos autos ao Tribunal de origem a fim de que à luz das características do imóvel não edificado e das provas constantes dos autos, analise a questão dos lucros cessantes/perda de uma chance.

(AgInt no REsp n. 2.015.374/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 2/4/2024, DJe de 10/6/2024)

Logo, no caso de atraso na entrega das obras de infraestrutura de lote não edificado, em regra, é inviável, de plano, consignar a existência de lucros cessantes por mera presunção, sendo necessária prova, o que não restou evidenciado nestes autos, devendo ser rejeitado o referido pedido da parte autora de indenização por lucros cessantes.

Com essas considerações, a sentença de origem merece reforma somente para condenar a parte ré ao pagamento de indenização por danos morais fixada em R$ 8.000,00 (oito mil reais), mantendo os demais termos do julgamento de origem.

Diante do exposto, conheço de ambas as apelações interpostas, para, no mérito, negar provimento ao recurso da ré e dar parcial provimento ao recurso dos autores, reformando a sentença a quo, somente para condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos morais fixada em R$ 8.000,00 (oito mil reais) em favor da parte autora.

Majoro a verba honorária advocatícia de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

É o voto.

Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS