CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. DISTRATO. PROMESSA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO. VALORES PAGOS. NULIDADE DAS CLÁUSULAS. RELAÇÃO DE CONSUMO. DANOS MORAIS INDEVIDOS. 1. São nulas as cláusulas do distrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária celebrada sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, quando há retenção indevida de parcela dos valores pagos e estipulação prévia de renúncia a direitos. 2. No caso de rescisão contratual por desistência do promitente comprador, admite-se a retenção de percentual dos valores pagos, a fim de serem ressarcidas as despesas suportadas pelo promitente vendedor, observados os limites de 10% a 25%, consoante jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 3. Não restaram configurados os elementos da responsabilidade civil. Ausência de ato ilícito por parte da recorrida. Culpa exclusiva da recorrente pela rescisão da avença. 4. Recurso conhecido e não provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0848527-71.2022.8.18.0140 - Relator: ANTONIO REIS DE JESUS NOLLETO - 4ª Câmara Especializada Cível - Data 03/09/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 4ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0848527-71.2022.8.18.0140

APELANTE: ISADORA MENDES FURTADO

Advogado(s) do reclamante: ITALO ANTONIO COELHO MELO

APELADO: BRAVA MUNDO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA

Advogado(s) do reclamado: MARCELO CLAUDIO XAVIER

RELATOR: Desembargador ANTÔNIO REIS DE JESUS NOLLETO

 

EMENTA: CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. DISTRATO. PROMESSA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO. VALORES PAGOS. NULIDADE DAS CLÁUSULAS. RELAÇÃO DE CONSUMO. DANOS MORAIS INDEVIDOS. 1. São nulas as cláusulas do distrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária celebrada sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, quando há retenção indevida de parcela dos valores pagos e estipulação prévia de renúncia a direitos. 2. No caso de rescisão contratual por desistência do promitente comprador, admite-se a retenção de percentual dos valores pagos, a fim de serem ressarcidas as despesas suportadas pelo promitente vendedor, observados os limites de 10% a 25%, consoante jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 3. Não restaram configurados os elementos da responsabilidade civil. Ausência de ato ilícito por parte da recorrida. Culpa exclusiva da recorrente pela rescisão da avença. 4. Recurso conhecido e não provido.

 

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por Isadora Mendes Furtado em face de sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Teresina, nos autos de Ação de Rescisão Contratual movida pela apelante em desfavor de BRAVA MUNDO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, ora apelada.

Na sentença recorrida, de ID 13232778, o juízo a quo julgou parcialmente procedente a ação, nos seguintes termos:

Do exposto, com fulcro no art. 487, I CPC, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido do autor, nos seguintes termos:

I- DECLARO RESCINDIDO o contrato entre as partes.

II- DETERMINO A DEVOLUÇÃO DO VALOR correspondente a 90% (noventa por cento) da quantia efetivamente paga pelo autor, com a devida correção monetária, pelo índice da Justiça Federal, a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta sentença.

III- INDEFIRO O PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

IV- Custas Judiciais e Honorários Advocatícios em 10% sobre o valor da condenação em desfavor do réu.

Insatisfeito, a autora/apelante interpôs o presente recurso na petição de ID 13232781.

Em suas razões, aduz que as provas trazidas aos autos são por demais suficientes para comprovar o ato ilícito cometido pelo Apelado. Defendeu que caberá indenização por danos morais in re ipsa (presumido) quando a situação é suficiente a configurar ofensa à personalidade da requerente que depois das inúmeras vezes que tentou solucionar o problema de forma amigável, nunca foi atendida a sua reivindicação.

Ao final, requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença guerreada; concedida à indenização por danos morais, a repetição do indébito, os benefícios da Justiça Gratuita e os demais pedidos da Inicial.

BRAVA MUNDO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA apresentou contrarrazões Id. 13232788. Apontou que está irretocável a decisão do juízo a quo, ao negar o pedido de danos morais, eis que a Apelante unicamente fez valer os termos do contrato previamente fixados e assinados. Alegou que a apelante não logrou êxito em demonstrar o dano sofrido, até porque a alegação de que o contrato não estava pronto é inverídica, sendo lhe disponibilizada uma cópia para leitura no momento da contratação. Defende que inexiste mínima prova do dano moral sofrido e requer o improvimento do recurso e a consequente manutenção da sentença.

Na decisão de ID 13520287, foi proferido juízo de admissibilidade recursal, com o recebimento do apelo nos efeitos devolutivo e suspensivo, nos termos do Art. 1.012, caput, e 1.013 do Código de Processo Civil.

Autos não encaminhados ao Ministério Público Superior, por não se vislumbrar hipótese que justifique sua intervenção, nos termos do Ofício-Circular nº 174/2021 (SEI nº 21.0.000043084-3).

É o relatório.

Teresina, 7 de julho de 2024.

VOTO

 

VOTO

Conforme relatado, cuida-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por Isadora Mendes Furtado em face de sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Teresina, que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual movida pela apelante em desfavor de BRAVA MUNDO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, ora apelada, para declarar rescindido o contrato e condenar a requerida a restituir à autora, mediante parcela única, 90% (noventa por cento) dos valores comprovadamente pagos e indeferiu o pedido de indenização por danos morais.

Diante do contexto, a r. sentença de origem, considerando a abusividade da retenção de 50% do valor, reduziu o percentual para 10%, determinando, assim, a restituição de 90% do preço pago, cujo entendimento merece ser mantido.

Com efeito, apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, pois tal prática é vedada pelo artigo 51, inciso IV, do Estatuto Protetivo.

Dessa forma, como bem apontado pelo Juízo de origem, o percentual de retenção merece redução, a fim de compatibilizá-lo com o Código de Defesa do Consumidor, cuja medida é, inclusive, facultada ao magistrado no caso de constatação de onerosidade excessiva da estipulação para o promitente comprador e, consequente, enriquecimento sem causa da promitente vendedora.

Diante da abusividade da referida cláusula, é cabível a sua revisão, à luz dos princípios que regem a relação de consumo, de forma que não há que falar em intangibilidade da força do pacta sunt servanda, sendo irrelevantes as alegações no sentido de que as cláusulas do contrato eram de amplo conhecimento do autor e foram livremente pactuadas ou de que a rescisão decorreu da desistência do contratante.

Quanto ao valor a ser retido pela promitente vendedora diante da rescisão contratual por desistência do promitente comprador, há que se destacar que o percentual não é peremptoriamente de 25%, mas pode variar de 10% a 25% do valor pago, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Confira-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10 JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não provido. (AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2016, DJe 29/04/2016)

Assim, o percentual de retenção deve observar as circunstâncias de cada caso, respeitados os limites mínimos e máximos.

No presente caso, o percentual de 10% dos valores pagos pelo autor, adotado pela r. sentença de origem, mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pela ré/apelante, referentes às despesas administrativas, impostos e taxas. Nesse sentido:

CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. PRELIMINAR. INCOMPETÊNCIA. ELEIÇÃO FORO. COMPETÊNCIA RELATIVA. PRORROGAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE. CUMPRIMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA ABUSIVA. POSSIBILIDADE DE REVISÃO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE. A competência territorial tem natureza relativa e, não tendo a requerida arguido a preliminar de incompetência na contestação, prorroga-se a competência em face do princípio da perpetuatio jurisdictionis. O contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes estabelece uma relação de consumo, de forma que incidem as normas protetivas do consumidor, mostrando-se cabível o exame das cláusulas contratuais. No caso de a construtora cumprir com parte substancial do contrato, dentro do prazo acordado, deve-se reconhecer que ela não deu causa ao pedido de rescisão do contrato de promessa de compra de venda. Na hipótese do contrato de promessa de compra e venda ter sido rescindido por vontade do promitente adquirente, ele deverá arcar com a cláusula penal atinente à rescisão unilateral, reduzida para 10% sobre o valor pago, a fim de compatibilizá-la com o Código de Defesa do Consumidor. De acordo com tese firmada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do Recurso Repetitivo nº 1300418/SC, a devolução dos valores deverá ser feita de forma imediata, sendo vedado o pagamento parcelado. Não se legitima a retenção dos valores pagos pela promitente compradora a título de sinal, que se caracteriza como arras na espécie confirmatória, o que impossibilita sua cumulação com a cláusula penal, sob pena de bis in idem. (Acórdão 1203401, 07026185220178070019, Relator: ESDRAS NEVES, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 18/9/2019, publicado no DJE: 1/10/2019) (g.n.)

DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO. RETENÇÃO PELA CONSTRUTORA DE PARTE DO VALOR DEVIDO. POSSIBILIDADE. JUROS DE MORA. CORREÇÃO MONETÁRIA. I - É cabível a rescisão contratual por parte do promitente comprador da unidade imobiliária. Nessa hipótese, é devida a retenção pela promitente vendedora de parte das parcelas pagas a título compensatório, devendo seu valor ser reduzido equitativamente pelo juiz quando o montante da penalidade for manifestamente excessivo. II - É razoável limitar a cláusula penal compensatória ao percentual de 10% sobre o valor pago, máxime quando inexistir prova de qualquer situação excepcional que justifique a elevação desse patamar. III - Nas hipóteses em que a rescisão de contrato de promessa de compra e venda imobiliária ocorre por culpa do comprador, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, conforme precedentes do STJ. Embora este Tribunal no julgamento do IRDR nº 2016.00.2.048748-4 (Acórdão nº 1031564, 20160020487484IDR, Relator: CARMELITA BRASIL Câmara de Uniformização, Data de Julgamento: 26/06/2017, Publicado no DJE: 18/07/2017. Pág.: 269), tenha decidido que "nas ações de resolução imotivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel ajuizada pelo comprador, quando inexiste mora anterior da vendedora, com ou sem alteração da cláusula penal, os juros de mora deverão incidir a partir da citação (art. 405 do CC)", foi interposto Recurso Especial, o qual, nos termos do § 1º do artigo 987 do CPC, possui efeito suspensivo. Assim, a decisão proferida no IRDR não possui ainda efeito vinculante, de forma que se mantém o entendimento atual do STJ. IV – A correção monetária representa simples recomposição do valor da moeda, devendo o valor devido ser corrigido monetariamente a partir dos respectivos pagamentos. V - Negou-se provimento ao recurso. (Acórdão 1188326, 07051084420178070020, Relator: JOSÉ DIVINO, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 24/7/2019, publicado no DJE: 5/8/2019.) (g.n.)

RESCISÃO DE CONTRATOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE COTAS IMOBILIÁRIAS. DESISTÊNCIA DESMOTIVADA DA COMPRADORA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. ARRAS. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ART. 413 DO CC. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. I - O julgamento antecipado da lide não causa cerceamento de defesa quando as provas requeridas são desnecessárias para a resolução do mérito. Rejeitada a preliminar de nulidade do processo. II - Operada a resolução contratual por desistência desmotivada da compradora, ante a irrevogabilidade dos negócios jurídicos, deve a autora suportar os encargos decorrentes da aplicação da cláusula penal. III - A desistência desmotivada da compradora autoriza a retenção do sinal pago (arras confirmatórias), art. 418, primeira parte, do CC. IV - Nos termos do art. 413 do CC, é lícito ao Juiz reduzir o valor da cláusula penal, equitativamente, se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, observadas a natureza e a finalidade do negócio. A incidência dos percentuais de retenção sobre o valor atualizado dos contratos é abusiva e gera o enriquecimento sem causa da Incorporadora-ré, por isso devem ser fixados em 10% sobre o montante pago pela autora. V - Consoante a tese firmada no IRDR nº 2016.00.2.048748-4, nas ações de resolução desmotivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel ajuizada pelo comprador, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir da data da citação. VI - Apelação parcialmente provida. (Acórdão 1174750, 07078376620188070001, Relator: VERA ANDRIGHI, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 24/7/2019, publicado no DJE: 6/6/2019

Assim, quanto à questão, não há reparos a se realizar.

Por fim, quanto ao pedido de indenização por danos morais, entende-se que este não deve prosperar, haja vista que o rompimento contratual se deu por culpa da autora/apelante, de forma que não restaram configurados os elementos da responsabilidade civil, tendo em vista que, além de inexistir ato ilícito por parte da recorrida, o que se conclui dos autos é a culpa exclusiva da recorrente pela rescisão da avença, o que afasta qualquer responsabilização por parte da parte apelada.

Assim, a apelante não apresentou qualquer argumento capaz de infirmar a aplicabilidade do entendimento manifestado na sentença, o qual, destaque-se, orientou-se segundo a jurisprudência pátria dominante, em especial a do Superior Tribunal de Justiça.

Ao lume do exposto, portanto, impõe-se seja mantida a sentença em sua integralidade.

Ante essas considerações, CONHECE-SE do presente recurso de apelação cível, mas para NEGAR-LHE provimento, mantendo a sentença recorrida em todos os seus termos.

É o voto.

CERTIDÃO

CERTIFICO que a 4ª Câmara Especializada Cível, presidida pelo Excelentíssimo Senhor Desembargador JOAO GABRIEL FURTADO BAPTISTA, ao apreciar o processo em epígrafe, em sessão ordinária realizada nesta data, proferiu a seguinte DECISÃO: Acordam os componentes da 4ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

         Participaram do julgamento os Exmos. Srs.: Des. João Gabriel Furtado Baptista, Des. Antônio Reis de Jesus Nollêto e Dr. Antônio Soares dos Santos (Juiz Convocado).

            Impedimento/Suspeição: não houve.

            Procuradora de Justiça, Dra. Teresinha de Jesus Marques.

           O referido é verdade e dou fé.

 

           SALA VIRTUAL DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, data registrada no sistema.

 

Desembargador ANTÔNIO REIS DE JESUS NOLLÊTO

 

 

Relator