AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. ARRESTO. TERCEIROS DE BOA-FÉ. COMPRA POR TERCEIROS NÃO COMPROVADA. IMÓVEL EM VALOR SUFICIENTE PARA GARANTIR O RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O STJ “reconhece a validade de contrato de compra e venda, embora não efetuada a transcrição no registro imobiliário (Súmula 84/STJ), para efeito de preservação do direito da posse do terceiro adquirente de boa-fé” (REsp n. 866.520/AL). 2. Ocorre que, no caso sub examine, o juízo determinou a expedição de mandado de arresto contra as matrículas nº 6.439 e 6.465 do Registro Imobiliário de Luís Correia. Contudo, verifico que os contratos juntados pelo Agravante, supostamente referentes aos imóveis de terceiros afetados por tal medida, são todos referentes a imóveis oriundos da fusão da matrícula nº 6.704 e 6.705. 3. Dessa maneira, é nítido que o arresto deferido pelo juízo a quo não afeta os imóveis apontados pelo Agravante que seriam, supostamente, pertencentes a terceiros adquirentes. 4. Diferente do alegado pelo Agravante, os Agravados apresentaram sim provas de pagamento praticamente integral dos imóveis. Além disso, não há que se falar em constrição de gleba de terras de valor muito superior ao que teria que ser resguardado em prol dos Agravados, porquanto sequer foram vendidas/concluídas as obras nas demais unidades constantes no condomínio, bem como não existem indícios de existência de outros bens componentes do patrimônio do Agravante que sejam capazes de assegurar o resultado útil do processo. 5. Recurso conhecido e desprovido. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0764420-92.2023.8.18.0000 - Relator: AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 07/08/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) N^o 0764420-92.2023.8.18.0000

Agravantes: SOLARIUM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E OUTRO
Advogados: João Neto Pinheiro Napoleão Braz (OAB/PI Nº 7.763) e outro
Agravados: HÉLIO MAGALHÃES CASTRO E OUTROS
Advogados: Lucas Martins de Arêa Leão Costa (OAB/PI Nº 16.328) e outro

RELATOR(A): Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. ARRESTO. TERCEIROS DE BOA-FÉ. COMPRA POR TERCEIROS NÃO COMPROVADA. IMÓVEL EM VALOR SUFICIENTE PARA GARANTIR O RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. O STJ “reconhece a validade de contrato de compra e venda, embora não efetuada a transcrição no registro imobiliário (Súmula 84/STJ), para efeito de preservação do direito da posse do terceiro adquirente de boa-fé” (REsp n. 866.520/AL).

2. Ocorre que, no caso sub examine, o juízo determinou a expedição de mandado de arresto contra as matrículas nº 6.439 e 6.465 do Registro Imobiliário de Luís Correia. Contudo, verifico que os contratos juntados pelo Agravante, supostamente referentes aos imóveis de terceiros afetados por tal medida, são todos referentes a imóveis oriundos da fusão da matrícula nº 6.704 e 6.705.

3. Dessa maneira, é nítido que o arresto deferido pelo juízo a quo não afeta os imóveis apontados pelo Agravante que seriam, supostamente, pertencentes a terceiros adquirentes.

4. Diferente do alegado pelo Agravante, os Agravados apresentaram sim provas de pagamento praticamente integral dos imóveis. Além disso, não há que se falar em constrição de gleba de terras de valor muito superior ao que teria que ser resguardado em prol dos Agravados, porquanto sequer foram vendidas/concluídas as obras nas demais unidades constantes no condomínio, bem como não existem indícios de existência de outros bens componentes do patrimônio do Agravante que sejam capazes de assegurar o resultado útil do processo.

5. Recurso conhecido e desprovido.

DECISÃO

Acordam os componentes da 3ª Câmara Especializada Cível, à unanimidade, em conhecer do presente recurso e negar-lhe provimento, mantendo a decisão agravada em todos os seus termos, na forma do voto do Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por SOLARIUM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de decisão proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Luís Correia – PI, que, nos autos da Tutela Cautelar Antecedente movida por JOSÉ WELLINGTON VASCONCELOS MACHADO E OUTROS, deferiu a medida liminar requerida, nestes termos:

 

“No caso vertente, passível o deferimento para assegurar o resultado útil do processo, bem como há elementos presentes que demonstram a verossimilhança nas informações trazidas pelos autores e o risco de inadimplência de provável determinação de ressarcimento dos valores pagos.

Embora seja possível o arresto de bens na fase de conhecimento para garantia do cumprimento da obrigação, tal medida somente pode ser adotada em situações excepcionais, em que exista prova inequívoca do ato ilícito e a possibilidade de frustração dos meios executórios.

[…]

In casu, foi firmado contrato de prestação de serviços entre as partes, constando no início do contrato, relativamente às definições, da “ CLÁUSULA 3”’, a previsão do término das obras e entrega do imóvel em 12 (doze) meses a contar da assinatura do contrato, entretanto, podendo tal prazo ser prorrogado por mais 180 (cento e oitenta dias) automaticamente sem necessidade de justificativa prévia; ou seja, analisando os contratos anexados aos fólios, verifico que passou o prazo exacerbadamente. Desse modo, a demandada estabeleceu verdadeiro prazo de vencimento para sua obrigação, resguardando aos requerentes justa expectativa de que seus imóveis seriam entregues na data estipulada no contrato de cada parte, tratando-se, portanto, de obrigação de fazer plenamente exigível.

Urge destacar que os requerentes vinham cumprindo sua obrigação contratual, qual seja: o pagamento total/ parcial das parcelas do bem imóvel, conforme documentos de ID nº 45539920, 45539921, 45539922, 45539923 e 45539925.

Imperioso destacar a grande evidência de possível inadimplemento da requerida, em razão de despejo por insolvência dos alugueis no endereço informado na junta comercial (ID nº 45539931) e a penhora dos valores irrisórios da empresa demandada por falta de saldo suficiente (45539932).

ANTE O EXPOSTO, CONCEDO A TUTELA CAUTELAR PARA determinar a expedição de Mandado de Arresto e avaliação dos seguintes bens:

1) Matrícula 5.205 do Reg. Imob. de Luís Correia (Gleba 1);

2) Matrícula 5.206 do Reg. Imob. de Luís Correia (Gleba 2).

Quanto às Matrículas 6.427 e 6.438 do Reg. Imob. de Luís Correia e Matrículas 6.439 a 6.465 do Reg. Imob. de Luís Correia, por inexistir prova nos autos de que os bens ainda continuam na propriedade da requerida, denego o arresto na presente oportunidade, sem prejuízo de nova análise em caso de juntada aos autos das respectivas matrículas atualizadas.” (ID 47543506).

 

Em suas razões recursais, o Agravante alega que: i) não pode prevalecer valor dissociado da realidade dos autos e ao arrepio da lei, pelo que, requer que o valor da causa seja ajustado para R$ 1.307.191,32 (um milhão trezentos e sete mil cento e noventa e um reais e trinta e dois centavos), com a correção do valor das custas processuais e a intimação dos Autores para complementação; ii) a matrícula nº 5.206 corresponde ao empreendimento denominado condomínio Solarium, que já foi integralmente vendido, não havendo mais unidades disponíveis de propriedade da Agravante; iii) os compradores das unidades imobiliárias do condomínio Solarium, agiram de boa-fé, em razão da celebração do ato de compra e venda ter sido realizada muito antes da constrição; iv) o Superior Tribunal de Justiça entende que havendo celebrado o compromisso de compra e venda, mesmo que não registrado em cartório, não há possibilidade de bloqueio da matrícula; v) a presente lide trata do inadimplemento de contrato de compra e venda de 6 (seis) imóveis, no entanto, o magistrado de a quo concedeu arresto de toda a gleba, uma vez que o empreendimento possui 23 (vinte e três) imóveis em construção, cada um com proprietário distinto; vi) a Lei 10.931 de 2004, reconhece que o incorporador responde apenas pelos prejuízos que forem causados ao patrimônio de afetação, nos termos do art. 31-A , §1º e §2º; vii) não houve apresentação de comprovante de pagamento ou de quitação da venda dos imóveis por parte dos Agravados; viii) a onerosidade excessiva causada pelo fato imprevisível e extraordinário (surto do Covid-19) veio a ser a causa de inadimplemento da obrigação contratual; ix) o Agravante possui um plano de retomada das obras, com orçamento realizado por um profissional da arquitetura, para conclusão das unidades pretendidas pelos agravados. Com base nisso, requereu o conhecimento e provimento ao recurso para que sejam sustados os efeitos da decisão proferida pelo juízo a quo.

 Decisão monocrática proferida no ID 14582636 indeferindo o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso.

 Contrarrazões no ID 15276764.

 PONTO CONTROVERTIDO: É questão controvertida no presente recurso a possibilidade de arresto da matrícula dos imóveis em discussão nos autos.

 

VOTO

I. DO CONHECIMENTO

Ab initio, verifico que o presente recurso é cabível, uma vez ajuizado em face de decisão proferida que versa sobre tutela provisória, nos termos do art. 1.015, I, do CPC.

Constato ainda que o Agravo foi movido tempestivamente por parte legítima e interessada no feito, que comprovou o devido recolhimento do preparo recursal.

Isto posto, conheço o Agravo de Instrumento em epígrafe.

II. DO MÉRITO

Conforme relatado, a matrícula nº 5.206 corresponde ao empreendimento denominado condomínio Solarium, que já foi integralmente vendido, não havendo mais unidades disponíveis de propriedade da Agravante, de modo que os compradores de boa-fé devem ter seus direitos resguardados.

Argumenta ainda que, segundo o STJ, celebrado o compromisso de compra e venda, mesmo que não registrado em cartório, não há possibilidade de tal imóvel ser afetado por medida constritiva posterior deferida contra o promitente vendedor.

Suscita, por último, que a presente lide trata do inadimplemento de contrato de compra e venda de 6 (seis) imóveis, no entanto, o magistrado de a quo concedeu arresto de toda a gleba, uma vez que o empreendimento possui 23 (vinte e três) imóveis em construção, cada um com proprietário distinto, bem como o fato dos Agravantes não terem apresentado os respectivos comprovantes de pagamento integral.

Todavia, ao analisar os autos cum granos salis, entendo que a pretensão do Agravante não merece prosperar por duas principais razões.

Primeiro, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça garante ao promitente comprador apenas o direito à posse do imóvel na hipótese de constrição posterior direcionada em face do promitente vendedor.

Nesse sentido, o STJ “reconhece a validade de contrato de compra e venda, embora não efetuada a transcrição no registro imobiliário (Súmula 84/STJ), para efeito de preservação do direito da posse do terceiro adquirente de boa-fé” (REsp n. 866.520/AL, relatora Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, julgado em 18/9/2008, DJe de 21/10/2008.).

Ocorre que, no caso sub examine, o juízo determinou a expedição de mandado de arresto contra as matrículas nº 6.439 e 6.465 do Registro Imobiliário de Luís Correia. Contudo, verifico que os contratos juntados pelo Agravante (documentos de 14535327 e seguintes), supostamente referentes aos imóveis de terceiros afetados por tal medida, são todos referentes a imóveis oriundos da fusão da matrícula nº 6.704 e 6.705.

Dessa maneira, é nítido que o arresto deferido pelo juízo a quo não afeta os imóveis apontados pelo Agravante que seriam, supostamente, pertencentes a terceiros adquirentes.

Segundo, que, diferente do alegado pelo Agravante, os Agravados apresentaram sim provas de pagamento praticamente integral dos imóveis, consoante se depreende dos documentos de ID 45539920, 45539921, 45539922, 45539923 e 45539925.

Além disso, não há que se falar em constrição de gleba de terras de valor muito superior ao que teria que ser resguardado em prol dos Agravados, porquanto sequer foram vendidas/concluídas as obras nas demais unidades constantes no condomínio, bem como não existem indícios de existência de outros bens componentes do patrimônio do Agravante que sejam capazes de assegurar o resultado útil do processo.

Logo, em sede de cognição exauriente, entendo que os argumentos apresentados pelo Agravante não merecem prosperar.

III. CONCLUSÃO

 À vista disso, conheço o Agravo de Instrumento em epígrafe, e, no mérito, nego-lhe provimento, mantendo a decisão agravada em todos os seus termos.

Sessão Ordinária do Plenário Virtual realizada no período de 26.07.2024 a 02.08.2024, da TERCEIRA CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL, presidida pelo Exmo. Sr. Des. Fernando Lopes e Silva Neto.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs.: Des. Fernando Lopes e Silva Neto, Des. Ricardo Gentil Eulálio Dantas e Des. Agrimar Rodrigues de Araújo.

Impedimento/Suspeição: não houve.

Procuradora de Justiça, Dra. Martha Celina de Oliveira Nunes.

SALA VIRTUAL DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, data registrada no sistema.

 

Desembargador Agrimar Rodrigues de Araújo

Relator