RECURSO INOMINADO. RELAÇÃO DE CONSUMO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO LIMINAR C/C COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESCUMPRIMENTO DE NORMAS DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO PELO LOCATÁRIO. APLICAÇÃO DE MULTAS ADMINISTRATIVAS. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL SOBRE A RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA POR TAIS ENCARGOS. DEVER DO PROPRIETÁRIO PELO ADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES RELATIVAS AO IMÓVEL. NATUREZA PROPTER REM. NECESSIDADE DE REFORMA DA SENTENÇA. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS AUTORAIS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPI - RECURSO INOMINADO CÍVEL 0802330-54.2020.8.18.0164 - Relator: MARIA ZILNAR COUTINHO LEAL - 2ª Turma Recursal - Data 05/09/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Turma Recursal

RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) N^o 0802330-54.2020.8.18.0164

RECORRENTE: J PATRICIO SERVICOS IMOBILIARIOS EIRELI

Advogado(s) do reclamante: IGOR BARBOSA GONCALVES, GUILHERME DE MOURA PAZ

RECORRIDO: FERNANDO FORTES SAID

Advogado(s) do reclamado: FERNANDO FERREIRA CORREIA LIMA

RELATOR(A): 2ª Cadeira da 2ª Turma Recursal

 

EMENTA

 

 

RECURSO INOMINADO. RELAÇÃO DE CONSUMO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO LIMINAR C/C COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESCUMPRIMENTO DE NORMAS DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO PELO LOCATÁRIO. APLICAÇÃO DE MULTAS ADMINISTRATIVAS. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL SOBRE A RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA POR TAIS ENCARGOS. DEVER DO PROPRIETÁRIO PELO ADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES RELATIVAS AO IMÓVEL. NATUREZA PROPTER REM. NECESSIDADE DE REFORMA DA SENTENÇA. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS AUTORAIS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

 

RELATÓRIO

 

RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) -0802330-54.2020.8.18.0164
Origem: 
RECORRENTE: J PATRICIO SERVICOS IMOBILIARIOS EIRELI 
Advogados do(a) RECORRENTE: GUILHERME DE MOURA PAZ - PI13855-A, IGOR BARBOSA GONCALVES - PI13983-A

RECORRIDO: FERNANDO FORTES SAID
Advogado do(a) RECORRIDO: FERNANDO FERREIRA CORREIA LIMA - PI6466-A

RELATOR(A): 2ª Cadeira da 2ª Turma Recursal

 

Trata-se de Ação judicial na qual a parte autora afirma que é proprietária do imóvel apartamento nº 1003, localizado no Edifício Savona Residence, Torre 2, na Rua Jasmim, 2200, Horto Florestal, CEP nº 64.052- 490, em Teresina-PI.

Aduz que firmou um contrato de administração imobiliária com a empresa recorrida e que esta realizou a locação do respectivo imóvel para um terceiro que descumpriu reiterada vezes as disposições do Regimento Interno do Condomínio, durante o período de vigência do contrato.

Narra ainda que o Condomínio lhe aplicou quatro multas administrativas em razão das condutas praticadas pelo locatário do imóvel.

Ao final, requer que a imobiliária ré seja responsabilizada pelo pagamento das multas administrativas deixadas pelo locatário, além de uma indenização por danos morais.

Sobreveio sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, nos seguintes termos:

Ante ao exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido, nos termos do artigo 487, I do Novo Código de Processo Civil, e por consequência:

a) Condeno a requerida a realizar o pagamento das multas administrativas, objeto da presente lide, no valor de R$ 2.718,45 (dois mil, setecentos e dezoito reais e quarenta e cinco centavos) a títulos de danos materiais, acrescida de correção monetária a partir da data do efeito prejuízo (Súmula 43 do STJ) e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, desde a data da citação válida.

b)  Condeno a parte Requerida a pagar à parte requerente, a título de danos morais, o valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), considerando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade em sua aplicação, com correção monetária a partir da data do arbitramento (Súmula 362 do STJ) e juros de mora desde a citação válida.

Irresignada, a parte ré/recorrente interpôs recurso inominado, aduzindo, em síntese,

 Contrarrazões nos autos.

 

VOTO

 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Cinge-se a análise recursal em aferir se a responsabilidade pelo adimplemento das multas administrativas contraídas pelo antigo locatário deve ser atribuída à imobiliária recorrente ou ao proprietário do imóvel, ora recorrido.

No caso em comento, após compulsar os autos, verifico que a parte recorrida firmou um contrato de administração imobiliária com a empresa recorrente. Esta, por sua vez, locou o imóvel para um terceiro, que desobedeceu às regras internas do condomínio, dando ensejo ao surgimento de quatros multas administrativas.

Na inicial, a parte recorrida afirma que está sendo cobrada por essas multas, fato esse que tem impedido a mudança da titularidade do imóvel para o seu nome.

A sentença de origem condenou a parte recorrente ao pagamento das multas administrativas deixadas pelo locatário. No entanto, desde já, adianto, que esta decisão merece ser reformada.

Pois bem.

Inicialmente, cumpre gizar que, embora a relação estabelecida entre a imobiliária recorrente e a parte recorrida seja regida pelo Código de Defesa do Consumidor, a presente questão deve ser analisada a partir das cláusulas estabelecidas no contrato firmado entre as partes e sob a ótica do Código Civil.

Nesse ínterim, analisando o teor do contrato (ID 7184002), verifico que não há previsão expressa determinando o pagamento de multas administrativas contraídas pelo locatário do imóvel à imobiliária recorrente.

Em que pese existirem algumas cláusulas reconhecendo o dever de adimplemento de algumas obrigações pela imobiliária recorrente, tais como, água, luz e IPTU, dentre outros encargos, não me parece razoável aplicar uma interpretação extensiva ao teor desses dispositivos, englobando o pagamento de multas administrativas, apenas para beneficiar o proprietário contratante.

Isso porque tal ação configuraria uma clara violação ao princípio da pacta sunt servanda, ou seja, aquilo que foi estabelecido entre as partes no contrato.

Além do mais, é válido ressaltar que as multas aplicadas pelo condomínio possuem natureza pessoal, ou seja, são intransferíveis. Logo, não pode o proprietário se esquivar de tais obrigações, haja vista que, mesmo sem exercer a posse direta do imóvel, continuaria, após o término do contrato com a imobiliária, cumprindo com os deveres estabelecidos na convenção condominial.

Desta feita, há de se considerar ainda que essas obrigações possuem natureza propter rem, ou seja, decorrem da propriedade da coisa. Por isso, a responsabilidade pelo seu adimplemento deve ser atribuída ao proprietário do imóvel.

Nessa toada, reproduzo aqui o entendimento jurisprudencial sobre essa matéria:

RECURSO ESPECIAL - DIREITO CIVIL - CONDOMÍNIO - LOCAÇÃO - DESCUMPRIMENTO DOS DEVERES CONDOMINIAIS PELO LOCATÁRIO - AUSÊNCIA DE HIGIENE E LIMPEZA DA UNIDADE - IDENTIFICAÇÃO, NA ESPÉCIE - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - PROPRIETÁRIO - DIREITO DE VIZINHANÇA - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.

I - O locador mantém a posse indireta do imóvel, entendida como o poder residual concernente à vigilância, à conservação ou mesmo o aproveitamento de certas vantagens da coisa, mesmo depois de transferi-la a outrem o direito de usar o bem objeto da locação.

II - Na condição de proprietário, ao locador cumpre zelar pelo uso adequado de sua propriedade, assegurando-se da correta destinação dada pelo inquilino mormente no que se refere à questão concernente à higiene e limpeza da unidade objeto da locação que possui grave repercussão social, podendo, assim, interferir na esfera de saúde dos demais condôminos.

III - Ao proprietário é conferido instrumento coercitivo apto a compelir o locatário a cumprir as determinações condominiais, inclusive com a possibilidade de ajuizamento de ação de despejo, nos termos da Lei n.º 8.245/91.

IV - Assim, tratando-se de direito de vizinhança a obrigação é propter rem, ou seja, decorre da propriedade da coisa. Por isso, o proprietário, com posse indireta, não pode se eximir de responder pelos danos causados pelo uso indevido de sua propriedade.

V - Em resumo: o proprietário, em razão da natureza propter rem da obrigação, possui legitimidade passiva ad causam para responder por eventuais danos relativos a uso de sua propriedade.

VI - Recurso especial improvido.

(REsp n. 1.125.153/RS, relator Ministro Massami Uyeda, Terceira Turma, julgado em 4/10/2012, DJe de 15/10/2012.)

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. LOCAÇÃO. DESCUMPRIMENTO DOS DEVERES CONDOMINIAIS PELO LOCATÁRIO. APLICAÇÃO DE MULTAS. LEGITIMIDADE DO PROPRIETÁRIO. DIREITO DE VIZINHANÇA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AUSÊNCIA DE DANO MORAL. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I - A priori quanto a alegação de ausência de fundamentação na sentença não assiste razão à Apelante, vez que a decisão, em apreço, encontra-se em consonância com as exigências constitucionais e infraconstitucionais, demostrando satisfatoriamente as razões pela qual chegou a sua conclusão o juiz ordinário. II - In casu, pela análise dos autos, verifica-se que a Apelante é a proprietária do Apartamento n.º 1.307, torre Jade do Condomínio Apelado, sendo multada pela conduta do seu inquilino, em virtude da utilização do elevador social no término do processo de mudança do locatário, tendo em vista que o elevador de serviço apresentou defeito. III. Vale frisar que consoante a Lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e procedimentos a elas pertinentes, em seu art. 23, X, determina que o locatário é obrigado a cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos, in verbis: IV. O Regimento Interno do Condomínio Apelado, elenca que deve ser utilizado o elevador de serviço para transporte de operários e da mudança, o que não foi observado pelo locatário da Apelante, desencadeando a multa no nome da mesma, que por sua vez levou a negativação do seu nome no cadastro de inadimplentes. V. Imputa-se ao proprietário locador a responsabilidade pelo pagamento da dívida, não obstante as infrações tenham sido cometidas por pessoas identificadas como locatárias do imóvel. VI. O proprietário do imóvel, embora não exerça a posse direta na vigência do contrato de aluguel, continua obrigado a garantir o uso da sua propriedade em conformidade com o disposto na legislação civil e na convenção de condomínio. IV - Apelo conhecido e não provido.

(ApCiv 0223552018, Rel. Desembargador(a) LUIZ GONZAGA ALMEIDA FILHO, SEXTA CÂMARA CÍVEL, julgado em 17/10/2019, DJe 21/10/2019) (grifos meus)

Assim, entendo que não merece acolhimento o pleito autoral relativo à condenação da requerida ao pagamento das multas administrativas aplicadas pelo condomínio.

No que concerne ao pedido de danos morais, reputo que estes não são devidos, uma vez que, para fazer jus à indenização a tal título, é preciso que haja demonstração de alguma situação aflitiva em grau significativo a ponto de lesar direitos da personalidade da parte autora/recorrida.

Na hipótese, considerando que é dever do proprietário garantir o uso do imóvel em conformidade com o disposto na convenção de condomínio, não há que se falar em danos à esfera extrapatrimonial da parte autora, ora recorrida.

Destarte, diante da inexistência de provas sobre ofensa a direitos da personalidade, a improcedência da indenização pleiteada é medida que se impõe

Portanto, ante o exposto, conheço do recurso e dou-lhe provimento para o fim de reformar a sentença integralmente e, consequentemente, julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial.

Sem ônus de sucumbência.

É como voto.

Teresina-PI, assinado e datado eletronicamente.

 

Teresina, 05/09/2024