EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PEDIDO DE RESILIÇÃO UNILATERAL PELO PROMITENTE COMPRADOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. CONFIGURAÇÃO DE DANOS MORAIS. ADEQUAÇÃO DO VALOR FIXADO A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. 1. Evidenciado nos autos que o pedido de rescisão contratual, formulado pela parte autora, motivou-se por culpa exclusiva da apelante, a restituição de valores pagos deve ser efetuada de forma integral, nos termos do enunciado da Súmula 543 do STJ). 2. A mora da construtora em relação ao atraso na entrega do imóvel não caracteriza mero inadimplemento, posto que causou sérios prejuízos morais ao promitente comprador, que foi violado em sua dignidade e expectativa de usufruir do bem. 3. O valor fixado a título indenizatório deve-se orientar pelos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, revelando-se, portanto, imperiosa sua manutenção nos moldes fixados na sentença recorrida. 4. Recurso de apelação conhecido e desprovido, majorando a verba honorária fixada na origem para 15% sobre o valor da condenação, conforme disposto no artigo 85, § 11, do CPC. (TJPI - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL 0018865-76.2014.8.18.0140 - Relator: JOSE JAMES GOMES PEREIRA - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 26/09/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0018865-76.2014.8.18.0140

APELANTE: R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA

Advogado(s) do reclamante: ANA VALERIA SOUSA TEIXEIRA

APELADO: GLICINHA SARAIVA HOLANDA DE CARVALHO, FABIANA BARBOSA CORREA HOLANDA

Advogado(s) do reclamado: KLAUS JADSON DE SOUSA BRANDAO

RELATOR(A): Desembargador JOSÉ JAMES GOMES PEREIRA

 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PEDIDO DE RESILIÇÃO UNILATERAL PELO PROMITENTE COMPRADOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. CONFIGURAÇÃO DE DANOS MORAIS. ADEQUAÇÃO DO VALOR FIXADO A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. 1). Evidenciado nos autos que o pedido de rescisão contratual, formulado pela parte autora, motivou-se por culpa exclusiva da apelante, a restituição de valores pagos deve ser efetuada de forma integral, nos termos do enunciado da Súmula 543 do STJ). 2). A mora da construtora em relação ao atraso na entrega do imóvel não caracteriza mero inadimplemento, posto que causou sérios prejuízos morais ao promitente comprador, que foi violado em sua dignidade e expectativa de usufruir do bem. 3). O valor fixado a título indenizatório deve-se orientar pelos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, revelando-se, portanto, imperiosa sua manutenção nos moldes fixados na sentença recorrida. 4). Recurso de apelação conhecido e desprovido, majorando a verba honorária fixada na origem para 15% sobre o valor da condenação, conforme disposto no artigo 85, § 11, do CPC. 

 

DECISÃO: Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao apelo, mantendo inalterada a sentença objurgada, majorando os a verba honorária fixada na origem para 15% sobre o valor da condenação, conforme disposto no artigo 85, § 11, do CPC.

 

Relatório

Cuida-se de Apelação Cível interposta por RR CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA., regularmente qualificada e representada, impugnando sentença proferida pelo Juízo de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Teresina – PI, nos autos de Ação de Revisão Contratual ajuizada por GLICINHA SARAIVA HOLANDA DE CARVALHO e FABIANA BARBOSA CORREA, também qualificadas, ora apeladas.

Pela sentença recursada, Id 33100371, foi dado pela parcial procedência dos pedidos, declarando rescindido o contrato, condenando o réu à devolução da totalidade dos valores efetivamente pagos, de forma simples; condenando, ainda, a ré ao pagamento de danos morais arbitrados no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), tudo, acrescidos dos devidos consectários. Por fim, condenou a ré ao pagamento de custas judiciais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.

Nas razões de recorrer, Id 13573390, sustenta que não ocorreu atraso na entrega do imóvel e que a sala comercial foi entregue de acordo com o estabelecido no contrato. Assegura que os fatos articulados não configuram propaganda enganosa e que não há razões para o pleito de rescisão contratual, tampouco a ocorrência de fato danoso a justificar a imposição de pagamento de dano moral.

Requer o conhecimento e provimento do apelo para reformar a sentença.

Nas contrarrazões, Id 13573393 as apeladas rechaçam os termos do apelo e pede seja dado pelo seu desprovimento, mantendo a sentença a quo com a majoração dos honorários advocatícios.

O Ministério Público Superior deixou de apresentar manifestação de mérito por não vislumbrar interesse público que justifique a sua intervenção (Id 15522112).

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Cumpra-se.

Teresina, data e assinatura digitais.

Passo ao voto.

 

Voto.

Presentes os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do recurso.

As partes não suscitaram questões prejudiciais.

 

Mérito.

Versa a demanda sobre rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel, cujo pressuposto tem a ver com o atraso na entrega da obra, por culpa exclusiva do vendedor.

O atraso na entrega da obra caracteriza o inadimplemento substancial do contrato e, nessa hipótese, o comprador pode pedir a rescisão contratual e receber a devolução dos valores pagos, independentemente de notificação prévia.

No ponto é de se acentuar que, segundo atual e pacífica jurisprudência do e. STJ, se o negócio jurídico foi desfeito por culpa exclusiva da construtora, que não entregou o imóvel no prazo acordado, a empresa está obrigada a restituir ao promitente comprador todos os valores pagos, sem retenções, em razão da rescisão motivada do contrato firmado, em parcela única, a teor da Súmula 543 do STJ.

No caso, o juízo sentenciante declarou a rescisão do contrato declinando que: 

 

... o atraso na entrega da obra, a parte ré deixou de se desincumbir de seu ônus na forma do art. 373, II do CPC, uma vez que não comprovou que o atraso já comprovado nos autos se deu por motivo de caso fortuito ou força maior. Ainda que assim não fosse, verifico que o atraso indubitavelmente superou o prazo de tolerância de 06 (seis) meses (Resp 1582318), motivo pelo qual impõe-se a aplicação da Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça, in verbis: 

Súmula 543, do STJ. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). 

Ressalta-se que a parte ré não apresentou escusa legítima para justificar o referido atraso limitou-se a afirmar que não houve pagamento relativo à entrega das chaves.

 

Referida decisão encontra sustentáculo na orientação sumulada (Súmula 543) ao firmar a orientação de que, a título de danos emergentes, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, incidindo juros de mora a partir da citação.

No caso sub judice, cuja discussão envolve contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, a relação jurídica se amolda aos exatos termos do art. 2º e 3ª do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, o contrato em questão é o que se denomina "contrato de adesão", no qual o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas pela fornecedora.  

A teoria do risco do negócio ou atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica. Caso a construtora tenha sido prejudicada por terceiro dever buscar a reparação devida do causador do dano e não repassar ao consumidor. 

Não há falar em aplicação da teoria do adimplemento substancial em favor da parte ré-fornecedora, em vista de eximi-la das suas responsabilidades, mormente porque não cumpriu com a prestação principal que o contrato lhe impunha, qual seja, a própria entrega do imóvel.

A extrapolação do prazo de tolerância, por si só, autoriza ao promitente comprador do imóvel buscar a resolução do contrato por culpa do promitente vendedora. Resolvido o contrato por culpa desta, em razão do atraso na entrega do imóvel, a restituição dos valores pagos pelo consumidor deve dar-se de forma integral, devidamente corrigidos, além dos juros de mora. Nesse caso, não há falar em retenção de qualquer parcela em favor da promitente vendedora, reconhecida culpada na relação jurídica contratual

De outra parte, é cabível a indenização por danos morais quando o atraso na entrega da obra é desarrazoado, frustrando a expectativa do consumidor, sendo certo que o valor da indenização deve guarnecer os primados da razoabilidade e proporcionalidade.

Na hipótese em apreço, a jurisprudência em nossos tribunais não destoa, senão vejamos:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - AFASTAMENTO - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - DEVOLUÇÃO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ – PROCEDÊNCIA. 1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso. 2. A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada no descumprimento do contrato pelo vendedor. 3. É possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel. 4. Inexistente a prova de má-fé na conduta do vendedor, os valores devem ser devolvidos aos compradores, de forma simples, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 5. Recursos desprovidos. (TJMG - Apelação Cível1.0000.19.147081-4/002, Relator(a): Des.(a) Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/01/2022, publicação da súmula em 31/01/2022).(Destacamos). 

No mesmo sentido:

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. LUCROS CESSANTES. INVERSÃO DA MULTA MORATÓRIA. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR. 1. É válido o prazo de tolerância pactuado de forma expressa, clara e dentro dos limites da razoabilidade (cento e oitenta dias). 2. Chuvas, greves e burocracia de órgãos públicos não configuram caso fortuito nem motivo de força maior. 3. O injustificado atraso na entrega do imóvel, computado o prazo de tolerância, enseja indenização de lucros cessantes decorrentes da privação do uso do bem. 4. O termo final da indenização de lucros cessantes coincide com a averbação da carta de habite-se. 5. O adquirente de imóvel novo não responde pelas despesas condominiais anteriores à entrega das chaves pela construtora. 6. Admite-se a inversão da cláusula penal em favor do consumidor. 7. Não é abusiva a previsão contratual de atualização do saldo devedor pela variação do IGPM, após a expedição do Habite-se. (TJDFT. 0049914-44.2012.8.07.0001. Relator: FERNANDO HABIBE. Órgão julgador: 4ª Turma Cível. Data do julgamento: 09/10/2019).

 

A sentença objeto do apelo foi posta em observância à orientação nos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e em conformidade com os fatos articulados na demanda, sendo certo que a apelante não logrou trazer elementos a ensejar a modificação do julgado.

Do exposto, conheço e nego provimento ao apelo, mantendo inalterada a sentença objurgada, majorando os a verba honorária fixada na origem para 15% sobre o valor da condenação, conforme disposto no artigo 85, § 11, do CPC.

  É como voto.

Participaram do julgamento os Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): JOSE JAMES GOMES PEREIRA, JOSE WILSON FERREIRA DE ARAUJO JUNIOR e MANOEL DE SOUSA DOURADO.

Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, ANTONIO DE PADUA FERREIRA LINHARES.

DILIGÊNCIAS PARA A COORDENADORIA CUMPRIR: Esgotados os prazos recursais, sem que as partes recorram deste acórdão, certifique-se o trânsito em julgado, arquive-se os autos, dê-se baixa na distribuição e remeta-os à origem para os fins legais.

Cumpra-se.

Teresina – PI, data de assinatura do sistema.

Des. José James Gomes Pereira

Relator