EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. NULIDADE NO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA PURGAR A MORA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DA DATA, DO HORÁRIO E DO LOCAL DA HASTA PÚBLICA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM EM NOME DO CREDOR. NULIDADE. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0812089-17.2020.8.18.0140 - Relator: HAROLDO OLIVEIRA REHEM - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 16/08/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0812089-17.2020.8.18.0140

APELANTE: FRANCISCO RAFAEL FERREIRA PEREIRA, IVONETE MARIA SILVA FERREIRA

Advogado(s) do reclamante: GUILHERME TONIAZZO RUAS

APELADO: BANCO BRADESCO S.A.
REPRESENTANTE: BANCO BRADESCO FINANCIAMENTOS S.A

Advogado(s) do reclamado: JOSE ALMIR DA ROCHA MENDES JUNIOR REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO JOSE ALMIR DA ROCHA MENDES JUNIOR

RELATOR(A): Desembargador HAROLDO OLIVEIRA REHEM

 

EMENTA

 

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. NULIDADE NO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA PURGAR A MORA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DA DATA, DO HORÁRIO E DO LOCAL DA HASTA PÚBLICA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM EM NOME DO CREDOR. NULIDADE. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO.

 

RELATÓRIO

 

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por FRANCISCO RAFAEL FERREIRA PEREIRA E OUTRO, objetivando reformar a sentença exarada na “AÇÃO DE AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA ” (processo nº 0812089-17.2020.8.18.0140/ 4ª Vara Cível da Comarca de Teresina-PI), ajuizada contra o BANCO BRADESCO S.A.

Na ação originária, a parte autora alega, em síntese, que celebrou contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária com a instituição financeira ré, a qual, em razão do não pagamento das parcelas vencidas constituiu a mora.

Assevera que em razão do inadimplemento, a propriedade foi consolidada pela ré e o imóvel leiloado.

Afirma que adquiriu o imóvel objeto da ação, realizando junto ao requerido contrato de financiamento imobiliário com garantia fiduciária do próprio imóvel. Contudo, posteriormente, passou por profunda crise, deixando de adimplir algumas parcelas do financiamento. Realizou diversas tentativas de repactuação da dívida junto ao redor fiduciário, sendo incessáveis propostas de acordo, todas negadas.

Aduz que posteriormente tomou conhecimento por terceiros que o imóvel estava em leilão, porém, sem ter informações oficiais sobre o assunto.

Sustenta que reside no imóvel levado à leilão, porém nunca foram intimados para purga de mora nem mesmo receberam qualquer notificação sobre as datas de ocorrência dos leilões. Tal situação vai contra o que dispõe a lei 9.514/97, a qual determina que os fiduciantes devem ser intimados pessoalmente para purga de mora e posteriormente notificados sobre a data dos leilões, garantindo assim o direito de preferência no leilão.

Sustenta que a falta de atendimento aos pressupostos legais, geral a invalidade do procedimento expropriatório por vício procedimental.

Por fim requereu o julgamento procedente da ação a fim de anular a consolidação de propriedade e os leilões, ambos praticados em desacordo com a norma vigente.

Citada, a ré apresentou contestação, alegando que os autores ficou inadimplente com o pagamento das prestações e que foi averbada a consolidação de propriedade do imóvel em nome da instituição financeira.

Consta réplica à contestação apresentada pelos autores.

Por sentença, o n. Magistrado a quo julgou IMPROCEDENTES os pedidos contidos na inicial.

Inconformados, os autores apresentaram RECURSO DE APELAÇÃO, alegando ausência de intimação dos autores para purgar a mora nos termos da lei 9.514/97; ausência de notificações dos autores a respeito dos leiloes e nulidade da sentença.

Ao final, pugna pela reforma da sentença hostilizada.

Devidamente intimada a parte requerida apresentou contrarrazões ao recurso de Apelação.

É o relatório.

 

VOTO

 

VOTO DO RELATOR

 

O DESEMBARGADOR HAROLDO OLIVEIRA REHEM (votando): Senhores julgadores, CONHEÇO dos Recurso de Apelação, eis que nele se encontram os pressupostos da sua admissibilidade.

A controvérsia recursal consiste em aferir a regularidade do procedimento administrativo referente ao leilão extrajudicial do imóvel objeto do contrato de financiamento celebrado entre as partes, garantido por alienação fiduciária.

Com efeito, cumpre apontar que, a teor do disposto no artigo 26 da Lei 9.514/97, na hipótese de bem imóvel objeto de contrato com cláusula de alienação fiduciária, havendo inadimplemento da dívida e constituído o devedor em mora, consolidar-se-á a propriedade do bem em favor do credor fiduciário, após intimação pessoal do devedor para que efetue, no prazo de 15 dias, o pagamento da prestação vencida e das que se vencerem até a data do pagamento:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015

§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.”

Da análise do supratranscrito dispositivo, conclui-se que a intimação editalícia para constituição em mora deve ser precedida da tentativa de prévia intimação pessoal do devedor fiduciário, que será promovida por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. Assim, apenas se restarem frustradas as tentativas de intimação pessoal do devedor é que poderá ser efetuada a intimação por edital.

No caso, verifica-se, da certidão emitida pelo Oficial do 8º Ofício de Registro de Imóveis de Teresina, que foi realizada, em 18/07/2019, uma tentativa de intimação pessoal dos apelantes para que purgasse a mora, que, no entanto, restou frustrada, em razão de informação do porteiro do condomínio, de que o imóvel encontrava-se para aluguel.

Assim sendo, como foi realizada apenas uma tentativa de intimação pessoal do devedor, bem como não ter sido efetivada a intimação por edital, há de se reconhecer que a mora dos devedores não restaram devidamente constituídas, o que macula o procedimento de expropriação extrajudicial do imóvel em sua integralidade.

Ademais, não obstante tenha sido encaminhada correspondência de notificação extrajudicial ao endereço da parte demandante, a correspondência não foi recebida pelos apelantes, mas sim por terceira pessoa estranha ao contrato firmado entre os litigantes, fato que torna nula a intimação.

Como dito, o credor fiduciário tem o dever de promover a intimação pessoal do devedor, em estreita observância ao que preleciona o art. 26 e seguintes da Lei 9.514/97, todavia, no caso em tela, de tal múnus não se desonerou. Isso porque a intimação pessoal exige que o ato seja praticado relativamente à pessoa, de maneira direta, ou na pessoa de seu representante. Entrementes, na hipótese dos autos a notificação foi recebido por um terceiro estranho à relação contratual estabelecida entre as partes.

Vê-se, pois, que apesar de a intimação ter sido realizada pelo Oficial de Cartório de Registro de Títulos e Documentos, não foram realizadas as diligências para notificação pessoal aos devedores fiduciantes para purgação da mora, consoante determinação contida no art. 26, § 3-A da Lei 9.514/97, evidenciando, assim, a nulidade da intimação.

Assim, observa-se, que, apesar da correspondência de notificação extrajudicial ter sido encaminhada ao endereço dos apelados, a mesma não foi por estes recebida, mas por pessoa estranha ao contrato firmado entre os litigantes, o que torna nula a intimação. Ademais, mesmo não tendo sido efetivada as intimações pessoais dos apelantes, a apelada não providenciou a intimação por edital.

Sobre o tema vale colacionar jurisprudência, in litteris:

“RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. LEI 9.514/1997. MORA. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. RECEBIMENTO POR TERCEIRO. INVALIDADE DA NOTIFICAÇÃO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 83/STJ. RECURSO NÃO CONHECIDO. 1[...] 3. Para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, o devedor fiduciante deverá ser regularmente notificado, ato que, na alienação fiduciária de imóvel, acarreta diversos possíveis efeitos jurídicos: (a) a purgação da mora, com a retomada do contrato (§ 5º do artigo 26); (b) caso não haja pagamento, o oficial do cartório de registro certificará o evento ao credor para que adote as medidas necessárias à consolidação da propriedade em seu favor; (c) a reintegração de posse e posterior leilão do imóvel; e (d) enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor fiduciante. 4. A notificação em questão, para além das consequências naturais da constituição do devedor fiduciante em mora, permite, em não havendo a purgação e independentemente de processo judicial (opera-se formalmente pela via registrária cartorial), o surgimento do direito de averbar na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do credor notificante, isto é, do fiduciário. 5. Sob tal ótica, destaca-se a exegese perfilhada em julgado da Quarta Turma no sentido de que "a repercussão da notificação é tamanha que qualquer vício em seu conteúdo é hábil a tornar nulos seus efeitos, principalmente quando se trata de erro crasso, como há na troca da pessoa notificante" ( REsp 1.172.025/PR, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 29.10.2014). 6 . Nos casos de alienação fiduciária regidos pela Lei n. 9.514/1997 "É nula a intimação do devedor que não se dirigiu à sua pessoa, sendo processada por carta com aviso de recebimento no qual consta como receptor pessoa alheia aos autos e desconhecida" ( REsp 1531144/PB, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 28/03/2016). 7. O defeito na intimação que não se dirigiu à pessoa do devedor caracteriza a inexistência de notificação válida, o que afasta a constituição em mora do devedor e, consequentemente, invalida a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Incidência da Súmula 83/STJ. [...] 9. Recurso especial não conhecido.” (STJ. REsp Nº 1803468/RS. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, 06/04/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL - CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE EXPROPRIAÇÃO - IRREGULARIDADES - INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA PURGAR A MORA - NÃO COMPROVAÇÃO - INTIMAÇÃO POR EDITAL - IRREGULARIDADE - LEILÃO EXTRAJUDICIAL - AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DA DATA, DO HORÁRIO E DO LOCAL DA HASTA PÚBLICA - SENTENÇA MANTIDA. - Conforme dispõe o art. 26 da Lei 9.514/97, a intimação editalícia, para constituição em mora do devedor fiduciário, deve ser precedida de prévias tentativas de sua intimação pessoal, a ser realizada pelo oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento - A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica quanto à necessidade de intimação pessoal do devedor fiduciante em relação à data, ao horário e ao local do leilão extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente (STJ, AgInt no AREsp 1286812/SP; AgInt no AREsp 1344987/SP) - Se inexiste comprovação de prévias tentativas de intimação pessoal do devedor para purgar a mora, tampouco para informá-lo acerca da data, do horário e do local de realização da hasta pública, deve ser anulado o procedimento extrajudicial de expropriação de bem imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia.(TJ-MG - AC: 10000190272864002 MG, Relator: Maria Lúcia Cabral Caruso (JD Convocada), Data de Julgamento: 19/10/2022, Câmaras Especializadas Cíveis / 16ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 20/10/2022).

 Ademais, igualmente necessária a intimação pessoal do devedor sobre a data da realização do leilão extrajudicial, o que não ocorreu na hipótese.

Oportuno citar o que dita a Lei nº 9.514/97, senão vejamos:

“Art. 27- Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.

§ 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.”

A propósito, o entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça no sentido de reconhecer a necessidade de intimação pessoal do devedor sobre a data da realização do leilão extrajudicial, verbis:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PRECEDENTES. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. ANÁLISE CASUÍSTICA. NÃO OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de

Justiça, no âmbito do Decreto-Lei n. 70/1996, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha havido a prévia intimação para purgação da mora.

Desse modo, a dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir dessas circunstâncias, a notificação por edital.

1.1. Registra-se, ainda, que a purgação da mora é possível mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Assim, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial.

2. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso

interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do CPC/2015, devendo ser analisado caso a caso.

3. Agravo interno improvido.” ( AgInt no REsp n. 1.970.116/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/5/2022, DJe de 11/5/2022.).

Assim, verificando-se que, na espécie, não foram observados os procedimentos relativos à intimação pessoal do devedor para purgar a mora e para a realização do leilão extrajudicial, conforme a lei de regência e o entendimento jurisprudencial sobre o tema, conclui-se pela nulidade do procedimento de execução extrajudicial e da consolidação da propriedade, impondo-se a reforma da sentença recorrida.

Diante do exposto, e sem a necessidade de quaisquer outras assertivas, VOTO pelo PROVIMENTO deste RECURSO DE APELAÇÃO, reformando a sentença hostilizada, a fim de declarar a NULIDADE do processo de execução extrajudicial do contrato de alineação firmado pelas partes, relativo ao imóvel -Apartamento 02 do Residencial Vila Tropical, localizado na rua Marechal Dutra, nº 4300, na cidade de Teresina/PI-, bem como a consolidação de propriedade e os leilões efetivados pela apelada, possibilitando aos autores a purgação da mora.

Inverto a condenação dos honorários advocatícios, devendo o mesmo incidir sobre o valor da condenação.

É o voto.

 

 

 

Teresina, 15/08/2024