APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CONVENIÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. SÚMULA 543 DA CORTE SUPERIOR. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O STJ mantém o entendimento pacífico no sentido de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente. 2. A Súmula 543 autoriza a retenção parcial do valor pago quando o consumidor der causa ao desfazimento contratual. 3. A cláusula 18 do contrato particular de compra e venda prevê a retenção de 23% do valor já pago pelo comprador para ressarcimento das despesas decorrentes da venda do imóvel. 4. Recurso Conhecido e NÃO PROVIDO. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0800800-14.2022.8.18.0077 - Relator: AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 06/08/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0800800-14.2022.8.18.0077

Apelante: CLEIDIANE FERREIRA GUIMARÃES

Advogado: Antonio Stennio Da Silva Leal (OAB/PI nº 16.087)

Apelado: SALPAR URBANISMO LTDA.

Advogados: Rauny Marcelino Araujo Rolin (OAB/GO nº 33.331) e outros

RELATOR(A): Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CONVENIÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. SÚMULA 543 DA CORTE SUPERIOR. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. O STJ mantém o entendimento pacífico no sentido de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente.

2. A Súmula 543 autoriza a retenção parcial do valor pago quando o consumidor der causa ao desfazimento contratual.

3. A cláusula 18 do contrato particular de compra e venda prevê a retenção de 23% do valor já pago pelo comprador para ressarcimento das despesas decorrentes da venda do imóvel.

4. Recurso Conhecido e NÃO PROVIDO.

DECISÃO

Acordam os componentes da 3ª Câmara Especializada Cível, à unanimidade, em conhecer do presente recurso e negar-lhe provimento, mantendo a sentença em todos os seus termos. Honorários advocatícios devidos pela parte Apelante em 12% sobre o valor da causa, já incluídos os recursais, em conformidade com o art. 85, §§ 2º e 11, do CPC, cuja exigibilidade permanece suspensa em razão da gratuidade de justiça. Honorários recíprocos devidos pela parte Apelada ficam mantidos em 10% sobre a parcela que foi vencida, conforme arbitrado em sentença, na forma do voto do Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por CLEIDIANE FERREIRA GUIMARÃES contra sentença da Vara Única da Comarca de Uruçuí-PI que, nos autos da Ação Ordinária de Rescisão Contratual em face por SALPAR URBANISMO LTDA., julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais nos termos a seguir:

Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo procedente em parte o pedido formulado na inicial, para pronunciar a resilição do contrato de compra e venda celebrado entre as partes e condenar a demandada a devolver à autora os valores por esta pagos, abatendo-se do quantum a repetir a quanta de 23%, sobre os valores pagos pela parte requerente, como multa em seu favor.

Os valores condenatórios sofrerão incidência de correção monetária e juros de mora, a partir da citação, de acordo com os parâmetros da Tabela Prática do TJPI (Provimento Conjunto nº 06/2009).

Tendo em vista a sucumbência recíproca e não equivalente, condeno as partes ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, este fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC, na proporção de 25% para o autor e 75% para o réu, na forma do art. 86 do CPC. Em relação à autora, fica essa condenação, contudo, sobrestada pelo prazo de cinco anos, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, em razão de a parte autora ser beneficiária da justiça gratuita.

Ainda, em razão da nova sistemática do Código de Processo Civil e, diante da inexistência de juízo de admissibilidade, conforme dispõe o artigo 1.010, § 3º, do NCPC, em caso de interposição de recurso de apelação, proceda-se na intimação da parte apelada para que apresente contrarrazões, querendo, no prazo de 15 dias. Transcorrido o prazo, remetam-se os autos ao egrégio TJPI.

APELAÇÃO CÍVEL: a Autora, ora Apelante, em suas razões recursais, sustentou em síntese que: i) é abusiva a cláusula contratual que prevê a retenção do equivalente a 23% do valor pago pela parte Autora; ii) os encargos decorrentes da divulgação e venda do imóvel devem ser arcados exclusivamente pela imobiliária/construtora, não sendo possível passar tal ônus para o cliente, mesmo em caso de rescisão contratual; iii) a retenção autorizada pelo magistrado a quo constitui enriquecimento ilícito e deve ser afastada. Assim, pleiteou o conhecimento e provimento do recurso apenas para afastar a obrigação ao pagamento da multa de 23% sobre os valores já pagos pela contratante.

CONTRARRAZÕES em id. 10361711.

PARECER MINISTERIAL: o Ministério Público Superior devolveu os autos sem se manifestar sobre o mérito da causa, por considerar inexistente interesse público a justificar sua intervenção.

PONTOS CONTROVERTIDOS: é questão controvertida no presente recurso apenas a possibilidade de reter 23% do valor pago pelo contratante na aquisição do imóvel.

VOTO

1. CONHECIMENTO DA APELAÇÃO CÍVEL

O presente recurso deve ser conhecido, tendo em vista o cumprimento de seus requisitos previstos no Código de Processo Civil de 2015, vigente à época da interposição recursal.

Os pressupostos extrínsecos de admissibilidade recursal encontram-se presentes no caso em tela, uma vez que a Apelação é tempestiva, atende aos requisitos de regularidade formal.

Da mesma forma, presentes os pressupostos intrínsecos de admissibilidade, pois: a) a Apelação é o recurso cabível para atacar a decisão impugnada; b) o Apelante possui legitimidade para recorrer; e c) há interesse recursal para o apelo.

Assim, presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do recurso.

2. FUNDAMENTAÇÃO - a retenção, ou não, de parte dos valores pagos pelo promitente comprador, a título de multa e despesas do contrato

Em primeiro lugar, insurge-se a Autora, ora Apelante, contra sentença que determinou a devolução parcial dos valores pagos, autorizando a retenção de 23% do total já adimplido.

Na argumentação a parte Apelante alega que é abusiva a cláusula que impõe ao consumidor a obrigação de arcar com as despesas contratuais e oriundas da venda do imóvel, especialmente em percentual tão alto, configurando enriquecimento ilícito.

Quanto ao tema, o STJ firmou entendimento segundo o qual, na resolução dos contratos de promessa de compra e venda, em que o promitente comprador tenha dado causa ao desfazimento, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer parcialmente, enquanto se a culpa exclusiva foi do promitente vendedor, a restituição deve ser integral. Nesse teor, é a súmula 543, como se lê:

Súmula 543 -Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Nota-se que a súmula supratranscrita prevê a devolução apenas parcial para o caso em que o comprador teria dado causa ao desfazimento do contrato de compra e venda.

Além disso, evidente a aplicação do Código de Defesa do Consumidor no caso, haja vista que o contrato se deu entre particular, promitente comprador, e a construtora Apelante, com o objetivo da venda de um apartamento.

Passando à análise do caso, verifico, portanto, que é incontroverso nos autos que a culpa da rescisão do contrato foi exclusiva do comprador, que se surpreendeu com a atualização monetária aplicada à época pelo índica IGPM e requereu a rescisão contratual, logo, seguindo a inteligência da súmula 543, é possível retenção parcial dos valores pegos pelo comprador.

Com efeito, a cláusula 18ª do contrato celebrado estabelece multa para o caso de desfazimento do negócio jurídico no patamar de 23%, conforme cito:

Parágrafo sexto - Além da dedução das despesas/encargos referentes ao próprio imóvel e enumerados nos parágrafos anteriores, a VENDEDORA deduzirá, ainda, o percentual de 23% (vinte e três por cento) do valor a ser devolvido aos(s) COMPRADOR(ES), a título de reembolso, para fazer face às despesas administrativas. O valor a ser restituído será corrigido da data do pagamento das parcelas até a data do distrato pelo IGPM (FGV) ou outro indexador que venha a substituí-lo.

Sobre a abusividade do quantum definido no termo contratual, a jurisprudência do STJ já definiu precisamente a possibilidade de retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador, conforme cito:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA COMBINADA COM INDENIZATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STJ. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL RETIDO. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. 1.Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 3. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, do dispositivo apontado como violado no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282 do Supremo Tribunal Federal. 4. A jurisprudência desta Corte permite a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 5. Para rever a conclusão da corte local, de que mostra-se razoável a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelos recorridos, seria necessária a incursão nos aspectos fático-probatórios dos autos, o que é inviável no recurso especial pelo óbice da Súmula nº 7/STJ. 6. As arras confirmatórias não podem ser objeto de retenção no caso de resolução contratual por inadimplemento do comprador, pois servem como garantia do negócio e são início de pagamento. 7. A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. 8. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1645384 RJ 2020/0002103-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 25/10/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2021)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CONVENIÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DA SEGUNDA SEÇÃO DO STJ. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato. 2. Agravo interno a que se nega provimento.(STJ - AgInt no AREsp: 1453487 RJ 2019/0047690-1, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 09/02/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/02/2021)

Dito isso, considerando a razoabilidade do valor retido e o entendimento uniforme dos tribunais pátrios sobre a possibilidade de penalizar o distratante com até 25% dos valores já pagos, mantenho a sentença em todos os seus termos.

Finalmente, majoro os honorários recursais em 2%, no entanto, mantenho suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça concedida.

3. DECISÃO

Com essas razões de decidir, conheço da Apelação Cível e lhe nego provimento mantendo a sentença em todos os seus termos.

Honorários advocatícios devidos pela parte Apelante em 12% sobre o valor da causa, já incluídos os recursais, em conformidade com o art. 85, §§ 2º e 11, do CPC, cuja exigibilidade permanece suspensa em razão da gratuidade de justiça.

Honorários recíprocos devidos pela parte Apelada ficam mantidos em 10% sobre a parcela que foi vencida, conforme arbitrado em sentença.

Sessão Ordinária do Plenário Virtual realizada no período de 26.07.2024 a 02.08.2024, da TERCEIRA CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL, presidida pelo Exmo. Sr. Des. Fernando Lopes e Silva Neto.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs.: Des. Fernando Lopes e Silva Neto, Des. Ricardo Gentil Eulálio Dantas e Des. Agrimar Rodrigues de Araújo.

Impedimento/Suspeição: não houve.

Procuradora de Justiça, Dra. Martha Celina de Oliveira Nunes.

SALA VIRTUAL DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, data registrada no sistema.

Desembargador Agrimar Rodrigues de Araújo

Relator