DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LEGITIMIDADE DO PROPRIETÁRIO PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO. LEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO PARA COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PRELIMINARES. REJEITADAS. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ARTIGO 1.336 DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE PROVA IMPEDITIVA EXTINTIVA OU MODIFICATIVA DO DIREITO DO AUTOR. SENTENÇA MANTIDA. 1 - Assim, por ser vinculada ao bem, a obrigação propter rem pode recair tanto sobre aquele que detém o seu domínio pleno - isto é, a propriedade - como sobre o que detém a posse, que é um dos aspectos da propriedade. 2 - Portanto, verifica-se que o Condomínio Riverside Walk Shopping é parte legítima para figurar no polo ativo da presente demanda, porquanto a contratação de uma empresa prestadora de serviços pelo condomínio para auxiliar na cobrança das cotas condominiais, não caracteriza sub-rogação ou cessão de crédito, se não expressamente convencionado. 3 - Acerca da exigibilidade das cotas condominiais, o primeiro dever legal do condômino é o de contribuir para as despesas, na proporção de sua fração ideal, consoante prevê o artigo 1.336, I, do Código Civil. 4 - Ademais, a alegação de que desconhecia estar inadimplente não produz consequências, já que, sendo proprietário, competia ao apelante acompanhar os pagamentos junto ao condomínio, que são de sua responsabilidade. 5 - Recurso conhecido e improvido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0018513-84.2015.8.18.0140 - Relator: FERNANDO LOPES E SILVA NETO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 26/09/2024 )

GABINETE DESEMBARGADOR FERNANDO LOPES E SILVA NETO

 

APELAÇÃO CÍVEL Nº  0018513-84.2015.8.18.0140

ÓRGÃO JULGADOR: 3ª CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL

ORIGEM: TERESINA-PI / 4ª VARA CÍVEL

APELANTE: JOÃO BATISTA COELHO DE SÁ

ADVOGADOS: LUIZ TIAGO SILVA FRAGA (OAB/PI Nº 12.091-A) E OUTROS

APELADO: CONDOMINIO RIVERSIDE WALK SHOPPING

ADVOGADO: NATIELLE DE FREITAS ROCHA (OAB/PI Nº 10.336-A)

RELATOR: Desembargador FERNANDO LOPES E SILVA NETO

 

EMENTA

 

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LEGITIMIDADE DO PROPRIETÁRIO PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO. LEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO PARA COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PRELIMINARES. REJEITADAS. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ARTIGO 1.336 DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE PROVA IMPEDITIVA EXTINTIVA OU MODIFICATIVA DO DIREITO DO AUTOR.  SENTENÇA MANTIDA. 1 - Assim, por ser vinculada ao bem, a obrigação propter rem pode recair tanto sobre aquele que detém o seu domínio pleno - isto é, a propriedade - como sobre o que detém a posse, que é um dos aspectos da propriedade.  2 - Portanto, verifica-se que o Condomínio Riverside Walk Shopping é parte legítima para figurar no polo ativo da presente demanda, porquanto a contratação de uma empresa prestadora de serviços pelo condomínio para auxiliar na cobrança das cotas condominiais, não caracteriza sub-rogação ou cessão de crédito, se não expressamente convencionado. 3 - Acerca da exigibilidade das cotas condominiais, o primeiro dever legal do condômino é o de contribuir para as despesas, na proporção de sua fração ideal, consoante prevê o artigo 1.336, I, do Código Civil. 4 - Ademais, a alegação de que desconhecia estar inadimplente não produz consequências, já que, sendo proprietário, competia ao apelante acompanhar os pagamentos junto ao condomínio, que são de sua responsabilidade. 5 - Recurso conhecido e improvido.

ACÓRDÃO

 

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os componentes da Egrégia 3ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, CONHECER da APELAÇÃO CÍVEL, pois, preenchidos os pressupostos processuais de admissibilidade para rejeitar as preliminares de ilegitimidade ativa e de ilegitimidade passiva e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo-se a sentença em todos os seus termos Honorários advocatícios recursais majorados para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, 11, do Código de Processo Civil, contudo, na forma do voto do Relator. Dispensabilidade do parecer do Ministério Público Superior.

 

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por JOÃO BATISTA COELHO DE SÁ (Id 11673627) contra sentença (Id 11673506) proferida nos autos da AÇÃO DE COBRANÇA (Proc. nº 0018513-84.2015.8.18.0140) movida pelo CONDOMÍNIO RIVERSIDE WALK SHOPPING, na qual, o d. Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Teresina-Pi – PI, julgou procedentes os pedidos formulados na petição inicial, 487, I, do Código de Processo Civil, para condenar o demandado ao pagamento de R$ 58.435,76 (cinquenta e oito mil, quatrocentos e trinta e cinco reais e setenta e seis centavos), monetariamente corrigidos e acrescidos de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação, julgando-se extinto o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I do CPC.

Houve a condenação do requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados no percentual de 10% (dez por cento), monetariamente corrigidos.

Foram opostos embargos de declaração pelas partes, contudo, não foram acolhidos pelo juízo de origem, conforme sentença de Id 11673624.

O apelante, preliminarmente, suscita a ilegitimidade passiva, visto que em que pese ser proprietário do ponto comercial (Loja V-66), localizado o Riverside Shopping na Avenida Ininga, nº 1201, bairro Jóquei, na cidade de Teresina-PI, no dia 01 de julho de 2008, o requerido celebrou Contrato de Locação Comercial com a empresa RIVERSIDE CELULAR LTDA, a qual locou o bem pelo prazo de 02 (dois) anos, ou seja, até 01 de julho de 2010, ficando ajustado que o locatário ficaria responsável pela pagamento do consumo de água, luz, esgoto e IPTU, bem como todos os demais tributos municipais que recaiam sobre o imóvel locado e ainda o valor do condomínio.

Sustenta que no ano de 2013 foram firmados acordos extrajudiciais entre o autor e a empresa RIVERSIDE CELULAR LTDA, ora locatária, fato este que mais uma vez comprova que a real responsável pelo adimplemento das taxas condominiais é a própria RIVERSIDE CELULAR LTDA.

Suscita a preliminar de ilegitimidade ativa, pois a competência para ajuizar ação judicial de cobranças de taxas condominiais é da empresa PREDIAL – ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO, conforme previsão contratual

No mérito, alega que o autor/apelado ajuizou Ação de Cobrança de Cotas Condominiais afirmando que  é credor de um débito referente às taxas condominiais dos meses: 05/01/2014 a 05/04/2014, 10/05/2014, 05/06/2014 a 05/04/2015, 10/05/2015, 05/06/2015 a 05/08/2015, totalizando o débito no importe de R$ 58.435,76 (cinquenta e oito mil, quatrocentos e trinta e cinco reais e setenta e seis centavos), contudo, jamais foi informado de qualquer atraso no pagamento das referidas cotas pelo locatário.

Requer o conhecimento e provimento do recurso, para reconhecer as preliminares de ilegitimidade ativa e passiva, julgando improcedentes os pedidos formulados na petição inicial, invertendo-se a condenação das custas e honorários.

Em suas contrarrazões recursais, o apelado alega que na hipótese de o inquilino não pagar a cota condominial, o condomínio poderá exigir o pagamento do locador-condômino, só restando para este o direito de regresso em face do inquilino a fim de que seja ressarcido dos prejuízos sofridos por ele (locador-condômino), sendo o que faz o requerido da demanda em uma ação de execução que move contra o inquilino. 

Afirma, ainda, que a contratação de uma empresa para ajudar na administração do condomínio não afasta a legitimidade do condomínio de cobrar os condôminos inadimplentes.

Pugna pelo improvimento do recurso, mantendo-se a sentença integralmente (Id 11673631).

Recurso recebido nos efeitos devolutivo e suspensivo, uma vez que, na sentença, não estão inseridas as matérias previstas no artigo 1.012, §1°, I a VI, do Código de Processo Civil, a ensejarem o recebimento do recurso apenas no efeito devolutivo (decisão - Id 12162893).

Os autos foram remetidos ao Centro de Resolução de Conflitos deste Tribunal para realização de audiência de mediação/conciliação, todavia, a audiência restou infrutífera (Id 15106578).

Dispensabilidade do parecer do Ministério Público Superior.

É o que importa relatar.

Inclua-se o processo em pauta para julgamento.

 

VOTO DO RELATOR

 

I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Preenchidos os pressupostos processuais exigíveis à espécie, o recurso fora conhecido e recebido em seu duplo efeito (decisão – Id 12162893).

II – DAS PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DO REQUERIDO/APELANTE E DA ILEGITIMIDADE ATIVA DO AUTOR/APELADO - suscitadas pelo apelante

O apelante suscitou a preliminar de ilegitimidade passiva, vez que em julho de 2008 celebrou contrato de locação com a empresa RIVERSIDE CELULAR LTDA, sendo esta a responsável pelo adimplemento das cotas condominiais referentes à Loja V-66, localizada no Riverside Shopping na Avenida Ininga, nº 1201, bairro Jóquei, na cidade de Teresina-PI.

Destaca-se que a responsabilidade do proprietário independe do exercício da posse direta sobre o bem, porquanto prevalece aqui, por um lado, o vínculo jurídico legal que une a coisa a seu titular, de outro, o interesse coletivo (massa condominial) sobre o particular.

A obrigação de pagar as despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, acompanha a coisa. Na leitura de Maria Helena Diniz:

 "[a] força vinculante das obrigações propter rem manifesta-se conforme a situação do devedor ante uma coisa, seja como titular do domínio, seja como possuidor" (Curso de Direito Civil Brasileiro. Vol. 2. 18 ed. São Paulo: Saraiva, 2003). 

Assim, por ser vinculada ao bem, a obrigação propter rem pode recair tanto sobre aquele que detém o seu domínio pleno - isto é, a propriedade - como sobre o que detém a posse, que é um dos aspectos da propriedade.

COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. O pagamento de taxa condominial traduz obrigação propter rem, vinculada ao imóvel, a significar que o proprietário responde pelos débitos, inclusive os vencidos em período anterior ao seu domínio, sem prejuízo do direito de regresso, no caso, contra a incorporadora. 2. O caso sub judice é distinto das teses firmadas no REsp. 1.345.331/RS, sob a sistemática dos repetitivos, uma vez que tem peculiaridades (mormente a titulação do imóvel, registrado em nome do réu) que o afastam do âmbito de incidência do referido precedente qualificado. (TJ-DF 07135437520198070007 DF 0713543-75.2019.8.07.0007, Relator: SÉRGIO ROCHA, Data de Julgamento: 11/03/2021, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 07/05/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada).

Portanto, a eventual existência de relação jurídica contratual, entre o condômino (apelante/locador) e o possuidor direto (locatário/RIVERSIDE CELULAR LTDA) não tem, aqui, absolutamente nenhum relevo, por isso que se trata de relação jurídica contratual estranha ao condomínio e, portanto, que não lhe pode ser oposta.

Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.

No tocante à preliminar de ilegitimidade ativa, conforme destacado pelo magistrado de origem, a Cláusula 4ª, parágrafo 2º, do contrato entabulado entre o apelado e a Predial - Administradora de Condomínios, dispõe que (Id 11673497 - fl.37):

“As despesas judiciais e extrajudiciais que forem necessárias correrão por conta da CONTRATADA, desde que as ações sejam promovidas nos Juizados Especiais Cíveis e Criminais (JECC), ficando àquelas promovidas em outros fóruns, sobretudo o comum, à exceção de honorários advocatícios, sob responsabilidade do CONDOMÍNIO, devendo neste ou naquele, serem cobradas do condomínio inadimplente e ressarcido a este ou aquela.”

Portanto, verifica-se que o Condomínio Riverside Walk Shopping é parte legítima para figurar no polo ativo da presente demanda, porquanto a contratação de uma empresa prestadora de serviços pelo condomínio para auxiliar na cobrança das cotas condominiais, não caracteriza sub-rogação ou cessão de crédito, se não expressamente convencionado.

COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO (1). PRESCRIÇÃO. PRESTAÇÕES VENCIDAS ANTES DO ADVENTO DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. PRAZO PRESCRICIONAL VINTENÁRIO DO ART. 177 DO CC/16. INCIDÊNCIA DA REGRA DE TRANSIÇÃO DO ART. 2.028 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. PRAZO PRESCRICIONAL QUINQUENAL. ART. 206, § 5º, I, DO CC/02. RECURSO NÃO PROVIDO. APELAÇÃO (2). INÉPCIA DA INICIAL. INOCORRÊNCIA. PEDIDOS FUNDAMENTADOS E ESPECIFICADOS. HIPÓTESES DO ART. 295 DO CPC/73 NÃO CARACTERIZADAS. LEGITIMIDADE ATIVA. SUB-ROGAÇÃO CONVENCIONAL QUE DEVE CONSTAR EXPRESSAMENTE NO CONTRATO. LEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO PARA COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RÉUS QUE SÃO PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO Nº 1.345.331/RS. MÉRITO. EXIGIBLIDADE DA DÍVIDA. BALANCETES MENSAIS. DESNECESSIDADE. DÉBITOS COMPROVADOS. AUSÊNCIA DE FATOS IMPEDITIVOS, EXTINTIVOS OU MODIFICATIVOS DO DIREITO DO AUTOR. RÉ QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO SEU ÔNUS. ART. 333, II, DO CPC/73. COBRANÇA DEVIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS E COMPENSAÇÃO MANTIDOS. SÚMULA 306 DO STJ. DIREITO INTERTEMPORAL. SENTENÇA PUBLICADA AINDA NA VIGÊNCIA DO CPC/73. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. Vistos, examinados e discutidos estes autos de Apelações Cíveis nº 1.659.096-0, da 12ª Vara da Cível de Curitiba, em que são apelantes (1) Condomínio Edifício Cardeal e (2) João Roberto de Almeida Pires, Francisco de Almeida Pires, José Francisco Pires de Almeida e Paulo Cesar de Almeida Pires. (TJPR - 8ª C.Cível - AC - 1659096-0 - Curitiba - Rel.: Desembargador Clayton de Albuquerque Maranhão - Unânime - J. 17.08.2017) (TJ-PR - APL: 16590960 PR 1659096-0 (Acórdão), Relator: Desembargador Clayton de Albuquerque Maranhão, Data de Julgamento: 17/08/2017, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 2134 19/10/2017).

Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada.

 III - DO MÉRITO RECURSAL

O autor/Condominio Riverside Walk Shopping ajuizou a Ação de Cobrança objetivando o recebimento das cotas condominiais vencidas dos períodos  de 05/01/2014 a 05/04/2014, 10/05/2014, 05/06/2014 a 05/04/2015, 10/05/2015, 05/06/2015 a 05/08/2015, totalizando o débito no importe de R$ 58.435,76 (cinquenta e oito mil, quatrocentos e trinta e cinco reais e setenta e seis centavos).

Acerca da exigibilidade das cotas condominiais, o primeiro dever legal do condômino é o de contribuir para as despesas, na proporção de sua fração ideal, consoante prevê o artigo 1.336, I, do Código Civil , cuja obrigação é propter rem:

"Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) (...)

No caso em comento, verifica-se que a parte autora/apelada instruiu a inicial com os documentos indispensáveis à propositura da ação, comprovando nos autos o débito condominial mediante a apresentação de planilha do débito (Id 11673500 - fls. 18/25) em aberto no nome do apelante.

Por outro lado, a parte ré não apresentou qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, não se desincumbindo de seu ônus da prova, conforme dispõe o art. 333, CPC, limitando-se ao argumento de não ser parte legítima a figurar no polo passivo da demanda.

Ademais, a alegação de que desconhecia estar inadimplente não produz consequências, já que, sendo proprietário, competia ao apelante acompanhar os pagamentos junto ao condomínio, que são de sua responsabilidade.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. As despesas do condomínio devem ser assumidas pelos proprietários das unidades que o compõem, ainda que não ocupem o imóvel, tratando-se de obrigação propter rem. As taxas condominiais se caracterizam como prestações periódicas, razão pela qual a condenação ao pagamento abrange as parcelas vencidas no curso da lide e as que vencerem posteriormente após o trânsito em julgado da sentença, até o efetivo pagamento, enquanto durar a obrigação. Os juros de mora e a correção monetária devem incidir a partir do vencimento de cada parcela (TJ-MG - AC: 10000191371491001 MG, Relator: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 30/01/2020, Data de Publicação: 31/01/2020).

DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL REGISTRADO NO NOME DO RÉU. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SENTENÇA MANTIDA. 1. As dívidas de condomínio têm natureza propter rem, ou seja, aderem à coisa, legitimando o condomínio a cobrá-las do proprietário que consta no registro imobiliário. É irrelevante que ainda não tenha recebido as chaves do imóvel se não ocorreu a rescisão contratual e o registro permanece válido. 2. Apelação conhecida, mas não provida. Unânime. (TJ-DF 00079554520168070004 DF 0007955-45.2016.8.07.0004, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 12/11/2019, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 29/11/2019 . Pág.: Sem Página Cadastrada).

Destarte, ausente a prova de pagamento das cotas condominiais vencidas nos períodos reclamados e demonstrada a titularidade do réu/apelante, quanto à loja V-66, localizada no Riverside Shopping na Avenida Ininga, nº 1201, bairro Jóquei, na cidade de Teresina-PI (Aditivo ao Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda - Id 11673498 - fls.10/11), acertada a sentença que condenou o apelante pagamento das cotas vencidas.

IV – DO DISPOSITIVO

Diante do exposto, CONHEÇO da APELAÇÃO CÍVEL, pois, preenchidos os pressupostos processuais de admissibilidade para rejeitar as preliminares de ilegitimidade ativa e de ilegitimidade passiva e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo-se a sentença em todos os seus termos

Honorários advocatícios recursais majorados para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, 11, do Código de Processo Civil, contudo.

Dispensabilidade do parecer do Ministério Público Superior.

 É o voto.

 

DECISÃO

Acordam os componentes da Egrégia 3ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, CONHECER da APELAÇÃO CÍVEL, pois, preenchidos os pressupostos processuais de admissibilidade para rejeitar as preliminares de ilegitimidade ativa e de ilegitimidade passiva e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo-se a sentença em todos os seus termos Honorários advocatícios recursais majorados para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, 11, do Código de Processo Civil, contudo, na forma do voto do Relator. Dispensabilidade do parecer do Ministério Público Superior. 

Participaram do julgamento os Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO, FERNANDO LOPES E SILVA NETO e LUCICLEIDE PEREIRA BELO.

Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, MARTHA CELINA DE OLIVEIRA NUNES.

Sustentou oralmente Dra. NATIELLE DE FREITAS ROCHA (OAB/PI Nº 10.336-A). 

SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina (PI), data e assinatura registradas no sistema eletrônico.