juizados especiais cíveis. RECURSO INOMINADO. Relação de consumo. AÇÃO CONDENATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. DRENAGEM DE ÁGUAS PLUVIAIS E PAVIMENTAÇÃO PRECÁRIAS. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM FIXADO DE ACORDO COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA reformada. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. - A construtora recorrida deve ser condenada a pagar a multa prevista no contrato em razão do atraso na entrega do imóvel. - É cabível a indenização por danos morais quando o atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento é desarrazoado, frustrando a expectativa do consumidor. O valor da indenização deve ser fixado de acordo com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. (TJPI - RECURSO INOMINADO CÍVEL 0801842-33.2021.8.18.0013 - Relator: LEONARDO LUCIO FREIRE TRIGUEIRO - 1ª Turma Recursal - Data 09/08/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Turma Recursal

RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) N^o 0801842-33.2021.8.18.0013

RECORRENTE: JOSE OLIVAN PRUDENCIO DE CARVALHO

Advogado(s) do reclamante: MARIA DE JESUS PRUDENCIO DE CARVALHO, FERNANDO AUGUSTO MARTINS ROCHA, JOSE OLIVAN PRUDENCIO DE CARVALHO

RECORRIDO: SPE ALDEBARAN LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogado(s) do reclamado: MARJORIE TEREZA DE ASSUNCAO QUEIROZ

RELATOR(A): 3ª Cadeira da 1ª Turma Recursal

 

EMENTA

 

juizados especiais cíveis. RECURSO INOMINADO. Relação de consumo. AÇÃO CONDENATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. DRENAGEM DE ÁGUAS PLUVIAIS E PAVIMENTAÇÃO PRECÁRIAS. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM FIXADO DE ACORDO COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA reformada. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

- A construtora recorrida deve ser condenada a pagar a multa prevista no contrato em razão do atraso na entrega do imóvel.

- É cabível a indenização por danos morais quando o atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento é desarrazoado, frustrando a expectativa do consumidor. O valor da indenização deve ser fixado de acordo com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

 

RELATÓRIO

RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) -0801842-33.2021.8.18.0013
Origem: 
RECORRENTE: JOSE OLIVAN PRUDENCIO DE CARVALHO 
Advogados do(a) RECORRENTE: FERNANDO AUGUSTO MARTINS ROCHA - PI15562-A, JOSE OLIVAN PRUDENCIO DE CARVALHO - PI17051-A, MARIA DE JESUS PRUDENCIO DE CARVALHO - PI19624-A

RECORRIDO: SPE ALDEBARAN LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
Advogado do(a) RECORRIDO: MARJORIE TEREZA DE ASSUNCAO QUEIROZ - PI10746-A

RELATOR(A): 3ª Cadeira da 1ª Turma Recursal

 

Trata-se de AÇÃO CONDENATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS proposta por JOSÉ OLIVAN PRUDÊNCIO DE CARVALHO em face de SPE ALDEBARAN LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, alegando em síntese que  celebrou contrato de promessa de compra e venda de lote de terra no condomínio réu em 15-08-2015, cuja entrega estava prevista contratualmente para 01-08-2018, ou seja, 36 (trinta e seis) meses depois, contudo até a data da propositura da presente ação a entrega do empreendimento se encontrava em atraso, motivo pelo qual pleiteia a execução da multa prevista na cláusula 10.5 do contrato, que a ré assuma o pagamento do IPTU até a efetiva entrega, bem como danos morais.

Cuida-se de recurso contra sentença que julgou improcedente os pedidos iniciais, nos termos do art. 487, I do CPC (ID 9789585).

Opostos embargos de declaração em face da sentença estes foram conhecidos e rejeitados (ID 9789593).

O autor inconformado com o decisum interpôs recurso inominado alegando em suma o cerceamento de defesa; a ofensa ao artigo 5º, inciso LV, da Constituição Federal; o princípio da boa-fé objetiva e do princípio da informação; a procedência do pedido de multa penal moratória/compensatória; a procedência do pedido de condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais. Por fim, requer a reforma da sentença para julgar procedentes os pedidos iniciais (ID 9789598).

A recorrida não apresentou contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Cinge-se a controvérsia sobre a legitimidade da cobrança da multa em razão do atraso na entrega da obra, bem como os danos morais sofridos pelo autor em relação ao descumprimento contratual.

Em 17-08-2015 as partes celebraram "contrato de compra e venda de imóvel, alienação fiduciária em garantia, emissão de cédulas de crédito imobiliário e outras avenças”, referente ao lote nº 005, da quadra A, localizado no loteamento Aldebaran Leste, pelo preço total de R$ 79.045,40 (setenta e nove mil quarenta e cinco reais e quarenta centavos).

A cláusula 10.3 do contrato supramencionado estabelece:

Todas as obras de implantação, infra-estrutura e complementares citadas no item 10.1, acima, serão realizadas de acordo com o cronograma de obras, ou seja, no prazo máximo de 36 (trinta e seis) meses a contar da data de 01/08/2015; ressalvada a ocorrência de casos fortuitos ou motivos de força maior, de acordo com o previsto no item 10.3.2.

Compulsando os autos detidamente, observa-se que as obras de infraestrutura do loteamento não foram entregues no prazo legal, visto que até a data da propositura da demanda ficou demonstrado que a drenagem de águas pluviais e pavimentação do sistema viário se encontram precários, conforme vídeos acostados à inicial. Ademais, consta declaração da recorrida datada de 22-03-2021 informando que o condomínio só será instituído após a entrega definitiva do empreendimento. Diante disso, entendo que restou configurado o inadimplemento da construtora.

No tocante à condenação ao pagamento da multa moratória, assiste razão ao recorrente, pois o contrato é de ordem consumerista e prevê expressamente multa pelo inadimplemento da obrigação por parte da construtora apelante em sua cláusula 10.5, quanto a eventual atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento.

Além disso, é incontroverso o atraso na entrega das obras de infraestrutura e não há nenhuma prova de caso fortuito ou força maior que justifique a prorrogação do prazo de entrega.

Ora, o prazo de tolerância pactuado em contratos dessa natureza visa exatamente resguardar os empreendedores diante de situações análogas à relatada pela recorrida, conferindo-lhes um prazo razoável para contornar os contratempos que eventualmente venham a ocorrer no curso da obra, inclusive os obstáculos e situações ditas imprevisíveis.

Nesse sentido, a jurisprudência:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL - ATENDIMENTO - PRELIMINAR SUSCITADA DE OFÍCIO - SENTENÇA CITRA PETITA - INTEGRAÇÃO DO JULGADO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PEDIDO DE ENTREGA DO LOTE - FALTA DE INTERESSE DE AGIR - TEORIA DA ASSERÇÃO - ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS - INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR E DO LOTEADOR - RISCOS DA ATIVIDADE - AUSÊNCIA DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE.

- Atende ao princípio da dialeticidade o recurso cujas razões veiculam argumentos fáticos e jurídicos deduzidos com o propósito de combater os fundamentos da decisão recorrida.
- A sentença que não aprecia pedidos deduzidos na petição inicial e tese defensiva deduzida em contestação incorre em vício citra petita, passível de reconhecimento de ofício, sendo de rigor a integração do julgado pelo Tribunal sempre que o processo estiver pronto para julgamento, ex vi do art. 1.013, § 3º, III, do CPC.
- O promissário comprador já imitido na posse do imóvel não tem interesse de vir a juízo pleitear a entrega do bem.
- Segundo a teoria da asserção, as condições da ação devem ser aferidas abstratamente em juízo sumário de cognição, com base nas assertivas do autor e nos documentos da petição inicial; se, posteriormente, mediante cognição exauriente, o juiz concluir pela ausência de legitimidade ou interesse de agir, a decisão será de mérito e fará coisa julgada material.

- Em contrato de promessa de compra e venda de lote, o atraso na conclusão das obras de infraestrutura do loteamento por período superior ao prazo estabelecido na cláusula de tolerância caracteriza inadimplemento contratual do promitente vendedor e do loteador.

- Os riscos da atividade desenvolvida pelo loteador, como escassez de insumos e mão de obra, intempéries climáticas e embaraços na obtenção de licenças, não podem ser por ela invocados como excludentes de responsabilidade para fins de para elidir os efeitos do seu inadimplemento.

 - À míngua de indicativos concretos de onerosidade excessiva, não há que se falar em redução do valor da multa contratual moratória imposta ao promitente vendedor e ao loteador em decorrência do atraso na conclusão das obras, mormente se a mora perdurou por longo período. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.004398-0/001 , Relator (a): Des.(a) Adriano de Mesquita Carneiro , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/03/2021, publicação da sumula em 17/03/2021) (grifo nosso)

Logo, impõe-se a reforma da sentença quanto a esse tópico, fazendo jus o recorrente ao recebimento da multa nos termos da Cláusula 10.5 do contrato, ou seja, condeno o réu ao pagamento de danos materiais no valor de 0,5% do preço do lote, por mês de atraso, exigível até a data da conclusão das obras de infraestrutura do loteamento, limitado a 20% do preço atualizado do lote, a ser pago em única parcela.

Quanto à reparabilidade ou ressarcibilidade do dano moral é pacífica na doutrina e na jurisprudência, mormente após o advento da Constituição Federal 1988 (art. 5º, incisos V e X), estando hoje sumulada sob o nº 37, pelo STJ.

Os pressupostos da obrigação de indenizar, quanto ao dano contratual, bem como ao dano extracontratual, são, no dizer de Antônio Lindbergh C. Montenegro:

a- o dano, também denominado prejuízo; b- o ato ilícito ou o risco, segundo a lei exija ou não a culpa do agente; c- um nexo de causalidade entre tais elementos. Comprovada a existência desses requisitos em um dado caso, surge um vínculo de direito por força do qual o prejudicado assume a posição de credor e o ofensor a de devedor, em outras palavras, a responsabilidade civil" (aut. menc., "Ressarcimento de Dano", Âmbito Cultural Edições, 1992, nº 2, pág. 13).

No presente caso, o atraso injustificado na entrega das obras de infraestrutura do loteamento é capaz de causar efetivo dano moral indenizável, na medida em que o recorrente tinha a expectativa de usufruir do lote na data prevista.

Não há dúvida que a frustração decorrente do longo atraso na entrega das obras de infraestrutura acarreta ofensa moral significativa, trazendo angústia e abalo psicológico aos apelados.

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - CONSTRUTORA - CDC - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA - ALEGAÇÃO DE FORTUITO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - CLÁUSULA CONTRATUAL POR DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO - CLÁUSULA PENAL - INVERSÃO - IMPOSSIBILIDADE - EXISTÊNCIA DE PREVISÃO EM CASOS DE DESCUMPRIMENTO POR PARTE DO PROMISSÁRIO VENDEDOR - RAZOABILIDADE E EQUILÍBRIO CONTRATUAL - OBSERVÂNCIA - PRECEDENTES DO STJ - PAGAMENTO DE IPTU - CLÁUSULA ABUSIVA - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - PRIMEIRO RECURSO NÃO PROVIDO - SEGUNDO RECURSO PROVIDO EM PARTE.
- A relação entabulada pelas partes é de consumo, estando autor e réu enquadrados no conceito de consumidor e fornecedor, respectivamente, insculpido nos arts. 2º e 3º, do CDC.
- A alegação de fatores externos como barreiras na obtenção de licenças de órgãos públicos não afastam a responsabilidade da construtora em caso de atraso na entrega de obras de infraestrutura de loteamento, pois dizem respeito ao risco do empreendimento.
- Existindo previsão no contrato de multa por descumprimento do contrato por quaisquer das partes, inviável se mostra a inversão da cláusula penal.

- Na esteira da jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é incabível a cumulação da cláusula penal moratória, que tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e os lucros cessantes.

- O pagamento de IPTU somente passa a ser responsabilidade do promissário comprador quando este for imitido na posse no bem.
- Havendo atraso injustificado para a entrega do imóvel, deve ser condenada a parte requerida ao pagamento de indenização por danos morais. A indenização deve ser fixada dentro de parâmetros que não levem ao enriquecimento do lesado, mas que seja condizente para proporcionar à vítima satisfação na justa medida do abalo sofrido.

- Sentença reformada em parte. Primeiro recurso não provido. Segundo recurso provido em parte. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.504264-1/001 , Relator (a): Des.(a) Mariangela Meyer , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/09/2020, publicação da sumula em 24/09/2020) (grifo nosso)

Quanto ao valor da indenização por danos morais, doutrina e jurisprudência convergem no sentido de que para sua fixação deve-se considerar a extensão do dano experimentado pela vítima, a repercussão no meio social, a situação econômica da vítima e do agente causador do dano, para que se chegue a uma justa composição, evitando-se, sempre, que o ressarcimento se transforme numa fonte de enriquecimento injustificado, ou seja, inexpressivo a ponto de não retribuir o mal causado pela ofensa.

No caso em exame, considerando o inescusável atraso perpetrado pela empresa recorrida, o desgaste causado ao recorrente, consistente na quebra da expectativa devido ao atraso injustificado na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, bem como os parâmetros adotados por esta egrégia Turma, entendo como devido o valor da indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), tal valor mostra-se adequado e em sintonia com o usualmente fixado para casos análogos.

Diante do exposto, conheço do recurso para dar provimento, para julgar parcialmente procedente os pedidos iniciais, nos termos do art. 487, I do CPC, para: a) condenar o réu ao pagamento de danos materiais no valor de 0,5% do preço do lote, por mês de atraso, exigível até a data da conclusão das obras de infraestrutura do loteamento, limitado a 20% do preço atualizado do lote, a ser pago em única parcela. Deverá ser considerado como termo inicial a data de 02-08-2018, observando a limitação em 20%. Para fins de cálculo, inicialmente deverá ser atualizado o valor do lote para que incida a multa; b) condenar o réu ao pagamento de danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com correção monetária a partir deste arbitramento e juros de mora de 1% ao mês, contados da citação inicial. No mais, resta mantida a sentença pelos seus próprios fundamentos.

Sem ônus de sucumbência, ante o resultado do julgamento.

É como voto.

Teresina/PI, datado e assinado eletronicamente.

 

Teresina, 08/08/2024