APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA C/C PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS LOCATÍCIOS. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE DO ARTIGO 476 DO CÓDIGO CIVIL. CUMPRIMENTO INTEGRAL DO CONTRATO. SENTENÇA MANTIDA. 1 Cinge-se a presente lide, resumidamente, sobre o inconformismo da parte requerida, em face de contrato de aluguel e cláusulas contratuais supostamente não cumpridas pela requerente, entretanto, a sentença (Id 13827170), julgou procedente o pedido contido na inicial, ajuizado pela parte autora (Id 13826553 e seguintes), declarando rescindido o contrato de locação firmado entre as partes, com fundamento no art. 9º, III, da Lei n.º 8.245/91, relativo ao imóvel descrito na exordial; condenou os requeridos no pagamento dos aluguéis vencidos e demais encargos contratuais, acrescidos de juros e correção monetária a partir do vencimento até a entrega das chaves; e, ainda, julgou improcedente a reconvenção, nos termos do art. 487, I, do CPC. 2 Em relação ao suposto descumprimento da sentença em não analisar o art. 476 do Código Civil, que vaticina que “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”, não deve prosperar, uma vez que o empreendedor, ao iniciar um negócio, deve ter ciência do risco que a atividade pode trazer a si, ou seja, não há não autos provas robustas de que o recorrido deu causa na diminuição do faturamento, e que o fechamento da loja ocorreu por conta da mudança do projeto da construção do edifício-garagem. 3 Em relação ao argumento em suas razões recursais, sobre o art. 422 do Código Civil que reza “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”, é patente que os contratos de locação de shopping center são contratos empresariais complexos, que envolvem uma série de riscos, investimentos e planejamentos, por tudo isso, é preciso compreender a racionalidade econômica do contrato vigente, que norteou o comportamento dos contratantes durante toda a relação obrigacional, e como supracitado, não ficou demonstrado abuso ou intenção do recorrido em prejudicar o apelante em seu empreendimento comercial. 4 DIANTE O EXPOSTO, CONHEÇO DO RECURSO E PELO SEU DESPROVIMENTO, MANTENDO-SE, a sentença em todos os seus termos. Sendo a parte apelante beneficiária da justiça gratuita, ficam os ônus decorrentes de sua sucumbência em condição suspensiva de exigibilidade, na forma do art. 98, §3º do CPC. O MINISTÉRIO PÚBLICO SUPERIOR, devolveu os autos sem exarar manifestação meritória, ante a ausência de interesse público que justifique sua intervenção. (Id 15656494) (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0802918-41.2017.8.18.0140 - Relator: JOSE JAMES GOMES PEREIRA - 2ª Câmara Especializada Cível - Data 19/08/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 2ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0802918-41.2017.8.18.0140

APELANTE: HELBERT MACIEL ME LTDA, HELBERT MACIEL, MANUELA VERAS COIMBRA MACIEL

Advogado(s) do reclamante: RAFAEL VICTOR ROCHA FURTADO REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO RAFAEL VICTOR ROCHA FURTADO, IGOR MOURA MACIEL

APELADO: CLAUDINO S A LOJAS DE DEPARTAMENTOS

Advogado(s) do reclamado: ALEXANDRE DE ALMEIDA RAMOS

RELATOR(A): Desembargador JOSÉ JAMES GOMES PEREIRA

 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA C/C PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS LOCATÍCIOS. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE DO ARTIGO 476 DO CÓDIGO CIVIL. CUMPRIMENTO INTEGRAL DO CONTRATO. SENTENÇA MANTIDA. 1). Cinge-se a presente lide, resumidamente, sobre o inconformismo da parte requerida, em face de contrato de aluguel e cláusulas contratuais supostamente não cumpridas pela requerente, entretanto, a sentença (Id 13827170), julgou procedente o pedido contido na inicial, ajuizado pela parte autora (Id 13826553 e seguintes), declarando rescindido o contrato de locação firmado entre as partes, com fundamento no art. 9º, III, da Lei n.º 8.245/91, relativo ao imóvel descrito na exordial; condenou os requeridos no pagamento dos aluguéis vencidos e demais encargos contratuais, acrescidos de juros e correção monetária a partir do vencimento até a entrega das chaves; e, ainda, julgou improcedente a reconvenção, nos termos do art. 487, I, do CPC. 2) Em relação ao suposto descumprimento da sentença em não analisar o art. 476 do Código Civil, que vaticina que “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”, não deve prosperar, uma vez que o empreendedor, ao iniciar um negócio, deve ter ciência do risco que a atividade pode trazer a si, ou seja, não há não autos provas robustas de que o recorrido deu causa na diminuição do faturamento, e que o fechamento da loja ocorreu por conta da mudança do projeto da construção do edifício-garagem. 3). Em relação ao argumento em suas razões recursais, sobre o art. 422 do Código Civil que reza “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”, é patente que os contratos de locação de shopping center são contratos empresariais complexos, que envolvem uma série de riscos, investimentos e planejamentos, por tudo isso, é preciso compreender a racionalidade econômica do contrato vigente, que norteou o comportamento dos contratantes durante toda a relação obrigacional, e como supracitado, não ficou demonstrado abuso ou intenção do recorrido em prejudicar o apelante em seu empreendimento comercial. 4). DIANTE O EXPOSTO, CONHEÇO DO RECURSO E PELO SEU DESPROVIMENTO, MANTENDO-SE, a sentença em todos os seus termos. Sendo a parte apelante beneficiária da justiça gratuita, ficam os ônus decorrentes de sua sucumbência em condição suspensiva de exigibilidade, na forma do art. 98, §3º do CPC. O MINISTÉRIO PÚBLICO SUPERIOR, devolveu os autos sem exarar manifestação meritória, ante a ausência de interesse público que justifique sua intervenção. (Id 15656494)

DECISÃO: “Acordam os componentes da 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, CONHECER DO RECURSO E PELO SEU DESPROVIMENTO, MANTENDO-SE, a sentença em todos os seus termos. Sendo a parte apelante beneficiária da justiça gratuita, ficam os ônus decorrentes de sua sucumbência em condição suspensiva de exigibilidade, na forma do art. 98, §3º do CPC. O MINISTÉRIO PÚBLICO SUPERIOR, devolveu os autos sem exarar manifestação meritória, ante a ausência de interesse público que justifique sua intervenção (Id 15656494), nos termos do voto do Relator.”

 

Relatório

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por HELBERT MACIEL ME LTDA E OUTROS, contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE TERESINA – PI, nos autos – AÇÃO DE DESPEJO C/C TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA C/C PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS LOCATÍCIOS, em desfavor de CLAUDINO S/A – LOJAS DE DEPARTAMENTOS, todos qualificados e representados.

A lide, resumidamente, versa sobre divergência contratual entre as partes, envolvendo inadimplência, consequentemente, suposto não cumprimento de cláusulas contratuais avençados, e compromissos não assumidos.

A sentença (Id 13827170) em resumo, verbis:

(…)

“ISTO POSTO, e de tudo o mais que dos autos consta, com fundamento nos artigos: 9°, III; e 63, § 1°, b, da Lei 8.245/91 e art. 487, I do CPC, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para: a) Declarar rescindido o contrato de locação firmado entre as partes, com fundamento no art. 9º, III da Lei 8.245/91, relativo ao imóvel descrito na inicial; b) Condenar os Requeridos no pagamento dos aluguéis vencidos e demais encargos contratuais, acrescidos de juros e correção monetária a partir do vencimento até a entrega das chaves. Outrossim, JULGO IMPROCEDENTE A RECONVENÇÃO, nos termos do art. 487, I, do CPC. Condeno o réu nas custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação (art. 85, § 2º do CPC), ficando sob pena de condição suspensiva, nos termos do art. 98, § 3º do CPC.” (Sic)

(…)

Houve oposição de embargos de declaração (Id 13827172), tendo como embargante, HELBERT MACIEL ME LTDA E OUTROS, de modo que, foram conhecidos e não acolhidos, resumidamente, com a seguinte sentença – Id 13827178, verbis:

(…)

“Diante de todo o exposto e de tudo mais que dos autos consta, rejeito os embargos de declaração, mantendo-se inalterada a sentença embargada”. (Sic)

(…)

HELBERT MACIEL ME LTDA E OUTROS, interpôs recurso de apelação, requer o conhecimento e provimento, ante as considerações contidas no Id 13827181.

Sem preparo ex vi gratuidade de justiça.

CLAUDINO S/A – LOJAS DE DEPARTAMENTOS, devidamente intimado, não apresentou contrarrazões a apelação, deixando transcorrer integralmente o prazo regulamentar.

O MINISTÉRIO PÚBLICO SUPERIOR, devolveu os autos sem exarar manifestação meritória, ante a ausência de interesse público que justifique sua intervenção. (Id 15656494)

É o Relatório.

Inclua-se em pauta virtual de julgamento.

Teresina – PI, data e assinatura do sistema.

Des. JOSÉ JAMES GOMES PEREIRA.

Relator

Passo ao voto.

 

Voto

I ADMISSIBILIDADE

Preenchidos os requisitos de admissibilidade do recurso de apelação, tempestividade, interesse recursal, legitimidade para recorrer e adequação recursal.

II PRELIMINAR

Não há preliminar a ser enfrentada, por isso, passo ao voto.

III MÉRITO

Cinge-se a presente lide, resumidamente, sobre o inconformismo da parte requerida, em face de contrato de aluguel e cláusulas contratuais supostamente não cumpridas pela requerente, entretanto, a sentença (Id 13827170), julgou procedente o pedido contido na inicial, ajuizado pela parte autora (Id 13826553 e seguintes), declarando rescindido o contrato de locação firmado entre as partes, com fundamento no art. 9º, III, da Lei n.º 8.245/91, relativo ao imóvel descrito na exordial; condenou os requeridos no pagamento dos aluguéis vencidos e demais encargos contratuais, acrescidos de juros e correção monetária a partir do vencimento até a entrega das chaves; e, ainda, julgou improcedente a reconvenção, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Analisando as razões recursais (Id 138271181), em síntese, o apelante, sustenta aplicação errônea do art. 476 do Código Civil, e, consequentemente, que houve boa-fé por sua parte, em relação ao contrato estipulado entre as partes (art. 422 do CC).

Por conseguinte, expressa significativo impacto da construção do edifício-garagem nas proximidades da loja alugada, isto é, defende que a sentença vindicada não enfrentou de forma adequada o argumento relacionado ao impacto que a construção do edifício-garagem teria sobre a posição da loja dos apelantes. Assim, ressalta que a parte demandada era uma loja de utensílios para grávidas e bebês/crianças, o que torna crucial a disponibilidade de vagas de garagem com sombra para beneficiar o posicionamento da loja no mercado. Este ponto não foi devidamente considerado na decisão aqui atacada, de modo que, a construção do edifício-garagem em outro local levou a uma diminuição significativa no fluxo de pessoas em frente à loja. Como resultado, a loja perdeu clientes que normalmente usariam o estacionamento próximo, e passariam por sua vitrine durante sua visita ao shopping.

Por outro modo, acentua que o investimento na loja estava condicionado às promessas feitas pelo shopping, incluindo a construção do edifício-garagem em localização específica. Quando essa promessa não foi cumprida, consequentemente, a loja enfrentou dificuldades financeiras, especialmente com custos operacionais, como aluguel, condomínio e taxa da associação dos lojistas, o que permaneceram elevados. Isso levou a perdas financeiras substanciais e, fatidicamente, ao fechamento da loja.

Desse modo, argumenta que a construção do edifício-garagem em outro local deve ser vista como um descumprimento das obrigações contratuais ou mesmo como quebra da boa-fé contratual por parte do shopping.

Houve devida intimação para apresentação de contrarrazões, entretanto, não houve manifestação por parte do recorrido.

Pois bem.

É uníssono que segundo a inteligência do art. 54 da Lei n.º 8.245/91, nas relações havidas entre lojistas e empreendedores de shopping center deverão prevalecer as condições livremente pactuadas nos contratos de locação e as disposições procedimentais estabelecidas no artigo retromencionado.

Igualmente, o princípio da boa-fé é um norteador na relação contratual privada consistente em cláusula geral que determina a adoção de posturas cooperativas, colaborativas, respeitosas e calcadas na confiança. Logo, veda diametralmente os comportamentos contraditórios, protelatórios, abusivos, com propósito exclusivamente emulativo.

Em relação ao suposto descumprimento da sentença em não analisar o art. 476 do Código Civil, que vaticina que “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”, não deve prosperar, uma vez que o empreendedor, ao iniciar um negócio, deve ter ciência do risco que a atividade pode trazer a si, ou seja, não há não autos provas robustas de que o recorrido deu causa na diminuição do faturamento, e que o fechamento da loja ocorreu por conta da mudança do projeto da construção do edifício-garagem.

Igualmente, examinemos ementário do e. Tribunal de Justiça de Alagoas – TJ/AL:

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. TUTELA DE URGÊNCIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. PROMESSAS NÃO CUMPRIDAS PELO LOCADOR. ALTERAÇÃO DO TENANT MIX. MULTA POR RESCISÃO. PAGAMENTO DE CDU. PEDIDO DE DANO MATERIAL E LUCRO CESSANTE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO CIVIL. CONTRATOS BILATERAIS. EMPREENDIMENTO COMERCIAL. RISCO DO LOJISTA. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. (TJ-AL - AC: 07055170720188020058 Arapiraca, Relator: Juiz Conv. Antônio Emanuel Dória Ferreira, Data de Julgamento: 29/09/2022, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 05/10/2022) (negritamos)

Nesse aspecto, cito a teoria da imprevisão (art. 317 do CC), que exige a comprovação dos seguintes requisitos: (I) obrigação a ser adimplida em momento posterior ao de sua origem; (II) superveniência de evento imprevisível; (III) que acarrete desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução. O que nos autos não foram devidamente comprovados, daí que, a construção de edifício-garagem em local diverso, construção essa que não estava prevista em contrato estipulado entre as partes, não desobriga o apelante de cumprir com os encargos contratuais ora delineados e assumidos.

Em relação ao argumento em suas razões recursais, sobre o art. 422 do Código Civil que reza “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”, é patente que os contratos de locação de shopping center são contratos empresariais complexos, que envolvem uma série de riscos, investimentos e planejamentos, por tudo isso, é preciso compreender a racionalidade econômica do contrato vigente, que norteou o comportamento dos contratantes durante toda a relação obrigacional, e como supracitado, não ficou demonstrado abuso ou intenção do recorrido em prejudicar o apelante em seu empreendimento comercial.

Ou seja, seguindo Cristiano Falcão Martins, por sua vez, escreve: “Por óbvio que a prevalência da liberdade de contratar e a autonomia da vontade não excluem a boa-fé objetiva, enquanto preceito ético ao qual toda e qualquer relação contratual está sujeita. Isto é, apesar de prevalecer o que for pactuado, os contratos em shopping devem observar premissas éticas de transparência, informação, lealdade, cooperação, etc.” (MARTINS, Cristiano Falcão. Shopping certers: breves considerações sobre os principais contratos. In: <https://www.migalhas.com.br/depeso/321162/shopping-centers-breves-consideracoes-sobre-os-principais-contratos> Acesso em 09.05.2024).

Consequentemente, restou comprovada a relação de locação entre as partes e o atraso no pagamento de aluguéis e encargos contratuais, podendo a locação ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos, conforme art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91; e, considerando, ainda, que a lei do inquilinato prevê a possibilidade de cumulação dos pedidos da locação e cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, impõe-se a procedência do pedido inicial.

IV DISPOSITIVO

DIANTE O EXPOSTO, CONHEÇO DO RECURSO E PELO SEU DESPROVIMENTO, MANTENDO-SE, a sentença em todos os seus termos.

Sendo a parte apelante beneficiária da justiça gratuita, ficam os ônus decorrentes de sua sucumbência em condição suspensiva de exigibilidade, na forma do art. 98, §3º do CPC.

O MINISTÉRIO PÚBLICO SUPERIOR, devolveu os autos sem exarar manifestação meritória, ante a ausência de interesse público que justifique sua intervenção. (Id 15656494)

É o voto.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Des. José James Gomes Pereira, Des. Manoel de Sousa Dourado e Des. José Wilson Ferreira de Araújo Júnior.

Impedido/Suspeito: Não houve.

Fez sustentação oral: Dr. Rafael Victor Rocha Furtado, OAB/PI 11.888-A.

Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça.

 

O referido é verdade; e dou fé.      

DILIGÊNCIAS PARA A COORDENADORIA CUMPRIR: Esgotados os prazos recursais, sem que as partes recorram deste acórdão, certifique-se o trânsito em julgado, arquive-se os autos, dê-se baixa na distribuição e remeta-os à origem para os fins legais.

Cumpra-se.

Teresina – PI, data de assinatura do sistema.

Des. José James Gomes Pereira

Relator