CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. RELAÇÃO CONTRATUAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. No que toca à rescisão, argui a autora o descumprimento pela requerida do contrato celebrado entre partes, especificamente em relação ao prazo estipulado para a entrega do imóvel objeto da avença, bem assim por suposta mudança unilateral no projeto do empreendimento, que teria ocasionado prejuízo à requerente. 2.Pois bem, quanto à alteração do projeto do Shopping, inexiste no contrato a previsão de que a loja então negociada teria acesso a dois corredores, e vale ressaltar que a autora não juntou qualquer prova nos autos relacionada ao tema. Além disso, como bem observado pelo juízo sentenciante, o autor não demonstrou nenhum prejuízo quanto a possível alteração do projeto que justificasse a rescisão por parte da construtora requerida. 3. Em relação ao atraso da obra, tenho que, conforme disposto na sentença, deveria ser considerado o inadimplemento contratual da autora apelante ante o atraso nos pagamentos das parcelas acordadas. 4. Sendo assim, é de se reconhecer a rescisão do contrato por culpa da promitente compradora, ora recorrente, a qual possuindo direito de restituição parcial dos valores das prestações pagas para a aquisição do imóvel, retornando as partes ao status quo ante, conforme a Súmula nº 543 do E. STJ. 5. Recurso conhecido e improvido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0800983-62.2018.8.18.0032 - Relator: ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 06/06/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0800983-62.2018.8.18.0032

APELANTE: CONSTRUTORA E INCORPORADORA SOMA LTDA - ME

Advogado(s) do reclamante: JOSE DE ALMEIDA COSTA NETO

APELADO: ERICA JANNE E SILVA ARAUJO

Advogado(s) do reclamado: MARIANO LOPES SANTOS

RELATOR(A): Desembargador ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA

 

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. RELAÇÃO CONTRATUAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. No que toca à rescisão, argui a autora o descumprimento pela requerida do contrato celebrado entre partes, especificamente em relação ao prazo estipulado para a entrega do imóvel objeto da avença, bem assim por suposta mudança unilateral no projeto do empreendimento, que teria ocasionado prejuízo à requerente.

2.Pois bem, quanto à alteração do projeto do Shopping, inexiste no contrato a previsão de que a loja então negociada teria acesso a dois corredores, e vale ressaltar que a autora não juntou qualquer prova nos autos relacionada ao tema. Além disso, como bem observado pelo juízo sentenciante, o autor não demonstrou nenhum prejuízo quanto a possível alteração do projeto que justificasse a rescisão por parte da construtora requerida.

3. Em relação ao atraso da obra, tenho que, conforme disposto na sentença, deveria ser considerado o inadimplemento contratual da autora apelante ante o atraso nos pagamentos das parcelas acordadas.

4. Sendo assim, é de se reconhecer a rescisão do contrato por culpa da promitente compradora, ora recorrente, a qual possuindo direito de restituição parcial dos valores das prestações pagas para a aquisição do imóvel, retornando as partes ao status quo ante, conforme a Súmula nº 543 do E. STJ.

5. Recurso conhecido e improvido.

 

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL (198) -0800983-62.2018.8.18.0032
Origem: 
APELANTE: CONSTRUTORA E INCORPORADORA SOMA LTDA - ME 
Advogado do(a) APELANTE: JOSE DE ALMEIDA COSTA NETO - PI13069-A

APELADO: ERICA JANNE E SILVA ARAUJO
Advogado do(a) APELADO: MARIANO LOPES SANTOS - PI5783-A

RELATOR(A): Desembargador ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA

RELATÓRIO

 

Trata-se, in casu, de Recurso de Apelação Adesivo (ID. 2487937), interposto por ERICA JANNE E SILVA ARAÚJO, contra sentença prolatada nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais c/c Rescisão Contratual, ajuizada em desfavor da CONSTRUTORA E INCORPORADORA SOMA LTDA – ME.

 

Na sentença recorrida (ID. 2487924), o Juízo a quo acolheu, em parte, os pedidos articulados na inicial, afastando a base de cálculo dos abatimentos rescisórios previstos na Cláusula VII e alíneas do "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Integrado ao Piauí Shopping Center, para futura entrega", clausulado no ID nº. 1357229, decretando rescindido o contrato em alude e condenando a ré a devolver para a autora, em parcela única, os valores pagos em decorrência do referido pacto, deduzidos os percentuais contratuais incidentes sobre os valores desembolsados pela requerente, corrigidos segundo o índice previsto no próprio contrato, a partir do efetivo desembolso de cada uma das prestações, acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação.

 

A apelação principal, interposta pela Constutora requerida fora julgada em acórdão de id n.7733451.

Após, foi constatado que o acórdão deixou de analisar o recurso adesivo interposto pelo autor, motivo pelo qual os autos retornaram para julgamento deste.

Em suas razões recursais (ID. 2487937), a Apelante requer, em suma: 01 – Reconhecer a Rescisão Contratual por conta do atraso na entrega do imóvel, ocorrida por culpa única e exclusiva do requerido; Aplicar no presente caso as regras do Código de Defesa do Consumidor; 03 - Declarar a Nulidade da Cláusula XV, com base no Art. 51, IV, do CDC, uma vez que a mesma estabelece dois pesos e duas medidas para sancionar o autor e o requerido, considerando-se nula, de acordo com a jurisprudência, e aplicando as mesmas cláusulas penais previstas no contrato tanto ao autor quanto para o requerido, para que se reequilibre a relação contratual e o mesmo possa respeitar as regras sobre os contratos apresentadas linhas volvidas; 04 – Determinar a Aplicação ao requerido as cláusulas: Cláusula II, Parágrafo Quinto “A”; Cláusula II, Parágrafo Quinto “G” com Juros; Cláusula III e a Cláusula VII, “A” do contrato, para respeitar a equidade e paridade entre contratante e contratado; 05 - Declaração de nulidade da cláusula XV, com base no Art. 51, IV, do CDC, uma vez que as hipóteses nela previstas de punição ao autor e ao requerido colocam o consumidor em desvantagem exagerada, e além disso estão conflitantes com a jurisprudência pátria; 06 - Condenar a Ré a pagar ao Autor, a título de lucros cessantes, o valor de 1% do valor atualizado do imóvel, por mês de atraso, Fevereiro de 2017, conforme pacífica jurisprudência do STJ, que soma o montante de R$: 33.592,32 (Trinta e Três Mil Quinhentos e Noventa e Dois Reais e Trinta e Dois Centavos ), sem prejuízo de correção monetária e juros; 07 - Condenar o requerido ao pagamento de 2% do valor atualizado do imóvel, a título de cláusula penal, acrescido de juros de 1% ao mês, desde Fevereiro de 2017, por mês de atraso, em conformidade com a cláusula penal moratória do contrato de adesão anexo, sem prejuízo de correção monetária; 08 - Condenar a Ré em Danos Morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), uma vez que o atraso injustificado na entrega de imóvel enseja o pagamento de danos extrapatrimoniais na medida em que tal fato caracteriza Dano Moral presumível; 09 – Condenar o requerido/Apelado a pagar a Multa Contratual prevista na Cláusula VII, “A”, no percentual de 10% (Dez Por Cento) do valor do contrato, que representa o valor de R$: 27.993,60 (Vinte e Sete Mil Novecentos e Noventa e Três Reais e Sessenta Centavos); 10 – Condenar o requerido a restituir todo o valor pago pelo autor que foi no importe de R$: 126.300,41 (Cento e Vinte e Seis Mil Trezentos Reais e Quarenta e Um Centavos), com a correção monetária do INCC, conforme previsto no contrato e a aplicação de Juros de 1% ao mês desde o pagamento, SEM QUALQUER ABATIMENTO; 11 – A condenação do requerido / Apelado em honorários da fase recursal, majorando os honorários estabelecidos na fase de conhecimento.

 

Intimado, o Apelado apresentou contrarrazões (ID. 4903095), pugnando pelo não conhecimento do recurso, ante a ausência de preparo recursal e ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença.

 

É o relatório.

 

Constatando que o feito se encontra apto a julgamento, determino a sua inclusão em pauta de julgamento do Plenário Virtual da 1ª Câmara Especializada Cível deste TJPI, nos termos do art. 934, do CPC.

 

Cumpra-se, imediatamente.

 

Cumpra-se, imediatamente.

 

 

 

VOTO

VOTO

 

I. DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

 

Presentes todos os requisitos intrínsecos e extrínsecos da admissibilidade recursal, inclusive em relação ao preparo, visto que a parte apelante comprovou ter efetuado o pagamento do preparo (ID. 11325749).

 

II. DO MÉRITO

 

Como visto, cinge-se a controvérsia a saber se a parte apelada possui os direitos decorrentes da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado com a Apelada, e consequentemente, obter a restituição dos valores pagos junto com dano material, além da multa moratória (cláusula penal), bem como indenização por danos morais, em razão de atraso na entrega do imóvel pela construtora apelante.

 

A parte apelante adquiriu junto à recorrida a loja nº 68 no empreendimento do requerido “Piauí Shopping Center” na Cidade de Picos no Estado do Piauí.

 

Primeiramente, importa anotar que a relação jurídica havida entre as partes é de consumo, porquanto a Apelante é destinatária final do produto oferecido pela Apelada, qual seja, construção e comercialização de unidade comercial.

 

Compulsando-se os autos, em especial o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel (ID. 2487689), constata-se que o contrato foi firmado em 29 de abril de 2013, com prazo de entrega do imóvel em data determinada, qual seja, em até 36 (trinta e seis) meses após a assinatura do contrato, com possibilidade de prorrogação por mais 180 (cento e oitenta dias) dias em razão das condições gerais em que se conduzem ordinariamente trabalhos de construção civil, ou em razão de caso fortuito ou força maior.

 

Desse modo, a Apelada deveria entregar o apartamento até o mês de fevereiro de 2017, contudo, até a época do ajuizamento da ação 20 de abril de 2018 a sala ainda não havia sido entregue.

 

A fim de justificar a mora na entrega do imóvel, a parte apelada alega que houve, em verdade, a prorrogação do prazo de entrega para o dia 31/05/2017, em razão do inadimplemento por parte da autora, relatando que a soma dos dias de atraso, até a data do último pagamento por ela realizado (março de 2017), seria de 119 (cento e dezenove) dias e que a autora fora notificada acerca de disponibilidade para ocupação da referida loja em 16/10/2017.

 

No que toca à rescisão, argui a autora o descumprimento pela requerida do contrato celebrado entre partes, especificamente em relação ao prazo estipulado para a entrega do imóvel objeto da avença, bem assim por suposta mudança unilateral no projeto do empreendimento, que teria ocasionado prejuízo à requerente.

 

Pois bem, quanto à alteração do projeto do Shopping, inexiste no contrato a previsão de que a loja então negociada teria acesso a dois corredores, e vale ressaltar que a autora não juntou qualquer prova nos autos relacionada ao tema. Além disso, como bem observado pelo juízo sentenciante, o autor não demonstrou nenhum prejuízo quanto a possível alteração do projeto que justificasse a rescisão por parte da construtora requerida.

 

Em relação ao atraso da obra, tenho que, conforme disposto na sentença, deveria ser considerado o inadimplemento contratual da autora apelante ante o atraso nos pagamentos das parcelas acordadas. Apesar de o autor afirmar que não houveram atrasos, e que o juízo apenas utilizou de uma planilha unilateral, pela simples análise dos comprovantes juntados pela própria autora (id n.2487698) observa-se que, de fato, houve o atraso no pagamento que justificasse a prorrogação da entrega.

 

Sendo assim, é de se reconhecer a rescisão do contrato por culpa da promitente compradora, ora recorrente, a qual possuindo direito de restituição parcial dos valores das prestações pagas para a aquisição do imóvel, retornando as partes ao status quo ante, conforme a Súmula nº 543 do E. STJ:

 

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

 

Quanto ao valor a ser retido pela promitente vendedora diante da rescisão contratual por desistência da promitente compradora, no julgamento do recurso principal, esta Câmara Especializada inclusive entendeu que admite-se a retenção de percentual dos valores pagos, a fim de serem ressarcidas as despesas suportadas pelo promitente vendedor, observados os limites de 10% a 25%, consoante jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Vejamos:

 

RESCISÃO DE CONTRATOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE COTAS IMOBILIÁRIAS. DESISTÊNCIA DESMOTIVADA DA COMPRADORA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. ARRAS. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ART. 413 DO CC. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. I - O julgamento antecipado da lide não causa cerceamento de defesa quando as provas requeridas são desnecessárias para a resolução do mérito. Rejeitada a preliminar de nulidade do processo. II - Operada a resolução contratual por desistência desmotivada da compradora, ante a irrevogabilidade dos negócios jurídicos, deve a autora suportar os encargos decorrentes da aplicação da cláusula penal. III - A desistência desmotivada da compradora autoriza a retenção do sinal pago (arras confirmatórias), art. 418, primeira parte, do CC. IV - Nos termos do art. 413 do CC, é lícito ao Juiz reduzir o valor da cláusula penal, equitativamente, se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, observadas a natureza e a finalidade do negócio. A incidência dos percentuais de retenção sobre o valor atualizado dos contratos é abusiva e gera o enriquecimento sem causa da Incorporadora-ré, por isso devem ser fixados em 10% sobre o montante pago pela autora. V - Consoante a tese firmada no IRDR nº 2016.00.2.048748-4, nas ações de resolução desmotivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel ajuizada pelo comprador, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir da data da citação. VI - Apelação parcialmente provida. (Acórdão 1174750, 07078376620188070001, Relator: VERA ANDRIGHI, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 24/7/2019, publicado no DJE: 6/6/2019

 

Por fim, no tocante às postulações referentes a lucros cessantes, indenização por danos morais e multa contratual, reputo-as prejudicadas, vez que pressuporiam o reconhecimento da responsabilização contratual da requerida, o que não se operou no caso dos autos.

 

Destarte, o conhecimento e improvimento do recurso é medida que se impõe.

 

 

IV. DO DISPOSITIVO

 

Diante do exposto, conheço da Apelação Cível, por atender aos seus requisitos legais de admissibilidade, nego-lhe provimento, para manter a sentença recorrida em todos os seus termos.

 

É o voto.

 

Teresina, 04/06/2024