EMENTA RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DO IPTU ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULAS ABUSIVAS. INDEVIDA A COBRANÇA. RESTITUIÇÃO SIMPLES, POR INEXISTIR COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. TAXA DE CORRETAGEM. PREVISTA EM CONTRATO. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. (TJPI - RECURSO INOMINADO CÍVEL 0022942-26.2015.8.18.0001 - Relator: REGINALDO PEREIRA LIMA DE ALENCAR - 3ª Turma Recursal - Data 01/09/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 3ª Turma Recursal

RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) N^o 0022942-26.2015.8.18.0001

RECORRENTE: ALPHAVILLE URBANISMO S/A

Advogado(s) do reclamante: LARISSA CASTELLO BRANCO NAPOLEAO DO REGO, PEDRO HENRIQUE DE ALENCAR MARTINS FREITAS, GABRIEL ATAIDE DA SILVA

RECORRIDO: EDUARDO NUNES VILARINHO

Advogado(s) do reclamado: RAVENA KEVLAR ALENCAR MAGALHAES LOBAO, GIBRAN SILVA DE MELO PEREIRA

RELATOR(A): 2ª Cadeira da 3ª Turma Recursal

 

 

 

 

EMENTA

 

RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DO IPTU ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULAS ABUSIVAS. INDEVIDA A COBRANÇA. RESTITUIÇÃO SIMPLES, POR INEXISTIR COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. TAXA DE CORRETAGEM. PREVISTA EM CONTRATO. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

 

 

RELATÓRIO

 

 

RELATÓRIO

 

Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS E PEDIDO DE REPETIÇÃO DO INDÉBITO proposta por EDUARDO NUNES VILARINHO em face de ALPHAVILLE URBANISMO S/A, em razão da taxa de corretagem à imobiliária e do IPTU referente ao ano de 2014, razão pela qual requer a declaração de nulidade de cláusulas contratuais, devolução dobrada do valor pago e a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais.

O juízo de 1º grau julgou: “Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos constantes da inicial, para: 1. CONDENAR a requerida, ao pagamento, a título de repetição de indébito, no importe de R$ 16.784,56, referente à taxa de corretagem e prêmio, acrescidos de juros de 1% a.m, desde a citação e correção monetária a partir do ajuizamento da ação, com base na tabela expedida pela Justiça Federal; 2. Julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais, por entendê-lo não configurado na espécie. 3. DECRETAR a nulidade de cláusula contratual que permite a cobrança de valores relacionados à taxa de corretagem; 4. DETERMINAR que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU relativo aos anos vindouros até a data da efetiva entrega do imóvel, nos termos do memorial descritivo do imóvel seja das empresas demandadas; Sem custas e honorários advocatícios, nos termos do que dispõem os art. 54 e 55 da Lei nº 9.099/95.” .

O recorrente interpôs Recurso Inominado requerendo a reforma da sentença para julgar improcedente os pedidos iniciais.

O recorrido apresentou contrarrazões pela manutenção da sentença.

É o relatório. 

 

VOTO

Presentes os pressupostos que autorizam a admissibilidade do recurso, dele conheço.

Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C DANO MATERIAL E MORAL ajuizada com o fim de obter a declaração de nulidade de cláusulas contratuais que responsabilizam a Recorrida pelo pagamento do IPTU e da comissão de corretagem, devidos em razão da aquisição de lote no empreendimento “Alphaville Teresina”.

A legislação consumerista é plenamente aplicada em face dos fatos envolverem, indiscutivelmente, relações de consumo, conforme constam expressamente os art. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Quanto à tese alegada pela recorrente de legalidade de cobrança do IPTU da Recorrida como compromissária compradora não merece prosperar. O imposto supramencionado incide “sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município”.

Não se pode olvidar o fato de que as incorporadoras/construtoras, mesmo antes da “entrega das chaves”, tentam transferir ao adquirente a obrigação do pagamento de impostos que são de sua responsabilidade. As construtoras/incorporadoras chegam até a realizar a reunião para instalação do condomínio antes da expedição do habite-se, justamente para se livrarem da obrigação o quanto antes.

Porém, a cobrança de IPTU antes da efetiva entrega das chaves mostra-se indevida e padece de irregularidades que poderão ser sanadas pela via do judiciário, caso haja necessidade.

Antes, portanto, da transferência da posse ao promitente comprador, é ilegítima a transferência particular da responsabilidade de pagar o tributo. Nesse sentido dispõe a Lei Complementar n° 3.606, de 29 de dezembro de 2006, Atualizada até a Lei Complementar n° 4.391, de 16 de maio de 2013 (Código Tributário do Município de Teresina):

 

Art. 12. Contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor, a qualquer título.

Art. 13. O IPTU constitui ônus real, acompanhando o imóvel em todas as mutações de domínio, e é devido, a critério do órgão competente:

I – por quem exerça a posse direta do imóvel, sem prejuízo da responsabilidade solidária dos possuidores indiretos; e

II – por qualquer dos possuidores indiretos, sem prejuízo da responsabilidade solidária dos demais, e de quem exerça a posse direta.

§ 1o Respondem solidariamente pelo pagamento do imposto o titular do domínio pleno, o justo possuidor, o titular de direito de usufruto, uso ou habitação, os promitentes compradores imitidos na posse, os cessionários, os posseiros, os comodatários e os ocupantes a qualquer título do imóvel, ainda que pertencente a qualquer pessoa física ou jurídica de direito público ou privado, isento do imposto ou a ele imune. (grifo nosso)

 

No que tange a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, se considera ocorrido o fato gerador para cobrança do referido imposto com a propriedade, o domínio útil ou a posse de todo e qualquer bem imóvel, por natureza ou acessão física, tal como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município de Teresina, nos termos do art. 7º da LC nº 3.606/06 (lei vigente a época dos fatos), em 1º de janeiro do ano a que corresponda o lançamento.

Dessa forma, tem-se como sujeito passivo da relação jurídica tributária nos impostos prediais e territoriais a pessoa possuidora do imóvel no dia 1º de janeiro de cada ano, não importando que meses depois este se torne “alienante” do imóvel. A transcrição do imóvel para novo proprietário (promitente comprador) devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, não tem o poder de modificar o fato gerador já ocorrido no início do ano.

No que se refere às taxas de serviços de intermediação imobiliária (taxa de corretagem), também suscitada pelas recorrentes, O Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial nº 1.551.956 - SP (2015/0216171-0) determinou a suspensão de processos que versassem sobre: 1 - prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor; 2 - validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI).

Ocorre que recentemente a 2ª seção do STJ, firmou entendimento no referido Recurso Especial nos seguintes termos:

[…]

Ante o exposto, voto no seguinte sentido:

(i) fixar a seguinte tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC).

(ii) dar provimento ao recurso especial, decretando a extinção do processo com o reconhecimento do implemento da prescrição trienal.

Diante do acima exposto, em se tratando da comissão de corretagem, o tema não encontra muita dificuldade, já que o entendimento é sedimentado no sentido de que a cobrança é legítima se houver cláusula contratual especificando a cobrança.

Caso o adquirente tenha efetuado o pagamento, presume-se ter anuído para com aquela cobrança.

Assim, atentando-se ao contrato presente nos autos, observo a existência de cláusula prevendo que a comissão de corretagem deve ser paga pelo consumidor, logo, a cobrança é legítima.

Isto posto, voto pelo conhecimento e provimento em parte do recurso, para reformar a sentença a fim de excluir as condenações a taxa de corretagem e para que sejam restituídos de forma simples os valores referentes ao IPTU, mantida, no mais, a sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Ônus de sucumbência pelas partes recorrentes nas custas e honorários advocatícios, sendo estes em 20% sobre o valor da condenação atualizado.