PROCESSUAL CIVIL. DUAS APELAÇÕES. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO. APELAÇÃO DO AUTOR. JULGAMENTO ANTECIPADO. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. JUROS CONTRATUAIS. INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE. APELAÇÃO DA REQUERIDA. INDENIZAÇÃO RELATIVA AO PERÍODO DA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. INCIDÊNCIA. MOMENTO DA DISPONIBILIZAÇÃO DO BEM AO ADQUIRENTE ATÉ SUA EFETIVA DEVOLUÇÃO. RECURSO DO AUTOR. IMPROVIDO. RECURSO DO RÉU. PROVIMENTO. 1.Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o julgamento antecipado da lide não implica – necessariamente - em cerceamento de defesa, podendo o magistrado, nos casos em que entende que os elementos probatórios mostram-se suficientes para formar a sua convicção, antecipar a resolução de mérito do litígio, conforme autoriza o inc. I do art. 355 do Código de Processo Civil vigorante. 2. Não se verifica a existência de abusividade na incidência de juros compensatórios após o imóvel ter sido posto à disposição ao comprador, pois se revela como medida utilizada pela demora na percepção integral de preço, estando dentro da situação regular do próprio mercado. 3. A taxa de ocupação, na situação de extinção de contrato de compra e venda de imóvel, deve incidir desde o início da permanência do adquirente do imóvel, data da posse, até a sua efetiva devolução. Precedentes do STJ. 4. Improvido recurso do autor. Provido recurso do réu. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0812137-05.2022.8.18.0140 - Relator: JOAO GABRIEL FURTADO BAPTISTA - Vice-Presidência do Tribunal de Justiça - Data 29/05/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 4ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0812137-05.2022.8.18.0140

APELANTE: WILSON GEREMIAS DE CARVALHO

Advogado(s) do reclamante: EDUARDO DO NASCIMENTO SANTOS REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO EDUARDO DO NASCIMENTO SANTOS

APELADO: R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA

Advogado(s) do reclamado: ANA VALERIA SOUSA TEIXEIRA

RELATOR(A): Desembargador JOÃO GABRIEL FURTADO BAPTISTA

 

EMENTA

PROCESSUAL CIVIL. DUAS APELAÇÕES. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO. APELAÇÃO DO AUTOR. JULGAMENTO ANTECIPADO. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. JUROS CONTRATUAIS. INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE. APELAÇÃO DA REQUERIDA. INDENIZAÇÃO RELATIVA AO PERÍODO DA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. INCIDÊNCIA. MOMENTO DA DISPONIBILIZAÇÃO DO BEM AO ADQUIRENTE ATÉ SUA EFETIVA DEVOLUÇÃO. RECURSO DO AUTOR. IMPROVIDO. RECURSO DO RÉU. PROVIMENTO.

1.Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o julgamento antecipado da lide não implica – necessariamente - em cerceamento de defesa, podendo o magistrado, nos casos em que entende que os elementos probatórios mostram-se suficientes para formar a sua convicção, antecipar a resolução de mérito do litígio, conforme autoriza o inc. I do art. 355 do Código de Processo Civil vigorante.

2. Não se verifica a existência de abusividade na incidência de juros compensatórios após o imóvel ter sido posto à disposição ao comprador, pois se revela como medida utilizada pela demora na percepção integral de preço, estando dentro da situação regular do próprio mercado.

3. A taxa de ocupação, na situação de extinção de contrato de compra e venda de imóvel, deve incidir desde o início da permanência do adquirente do imóvel, data da posse, até a sua efetiva devolução. Precedentes do STJ.

4. Improvido recurso do autor. Provido recurso do réu.

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL (198) -0812137-05.2022.8.18.0140
Origem: 
APELANTE: WILSON GEREMIAS DE CARVALHO 
Advogado do(a) APELANTE: EDUARDO DO NASCIMENTO SANTOS - PI9419-A

APELADO: R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA
Advogado do(a) APELADO: ANA VALERIA SOUSA TEIXEIRA - PI3423-A

RELATOR(A): Desembargador JOÃO GABRIEL FURTADO BAPTISTA

 

Em exame recursos interpostos por RR Construções Imobiliárias Ltda S.A e por Wilson Geremias de Carvalho, ora apelantes, a fim de reformar a sentença pela qual foi julgada a ação de revisão de contrato com pedido de tutela de urgência, aqui versada, movida por Wilson Geremias de Carvalho em face da referida empresa.

A sentença consistiu, resumidamente, em julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial de ação de revisão de contrato com pedido de tutela antecipada. Diante da sucumbência, condenou autor ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em R$1.000,00 por apreciação equitativa, ante o irrisório valor da causa, nos termos dos §§2º e 8º do art. 85 do CPC. Julgou ainda procedentes os pedidos formulados na reconvenção para: a) rescindir o contrato de compra e venda do apartamento nº 308, localizado no edifício PUNTA DEL ESTE, do SOLARIS RESIDENCE Sul, construído à Rua Colibri, 2250, Bairro Cristo Rei, Teresina/Pl, celebrado entre as partes, com a devolução de uma só vez dos valores pagos pelo autor/reconvindo, deduzidas a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional de 25% do valor pago prevista no contrato celebrado entre as partes, incidindo juros de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado (REsp n°1.740.911/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 14.08.2019) e correção monetária desde o desembolso; b) condenar o autor/reconvindo WILSON GEREMIAS DE CARVALHO a pagar a taxa de fruição/ocupação do imóvel negociado, referente ao período compreendido entre a posse exercida em mora contratual e a devolução das chaves ou da desocupação, correspondente a prestações mensais de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença; c) condenar o autor/reconvindo WILSON GEREMIAS DE CARVALHO a pagar as taxas condominiais e IPTU, relativos ao momento em que as chaves do imóvel foram disponibilizadas ao adquirente até a devolução do bem à vendedora; d) condenar o autor/reconvindo WILSON GEREMIAS DE CARVALHO a pagar os valores necessários à renovação da pintura e ao conserto de eventuais danos causados ao imóvel; e) reintegrar a ré/reconvinte na posse do imóvel descrito na inicial. Em relação à reconvenção, condenou o autor/reconvindo ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos §2º do art. 85 do CPC.

Em sua apelação, a empresa RR Construções Imobiliárias Ltda S.A sustenta que o apelado somente foi condenado a pagar a taxa de fruição/ocupação do bem a partir da data e mora do apelado e não daquela em que foi disponibilizado o imóvel, o que destoa da legislação e do entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Aduz que e que a taxa de ocupação deve ser fixada desde a entrega do imóvel até sua efetiva devolução, tendo em vista a necessidade de não gerar enriquecimento sem causa por parte do promissário comprador. Requer, por conseguinte, o provimento do apelo e a reforma da sentença quanto a este ponto.

Por sua vez, quanto ao apelo interposto por Wilson Geremias de Carvalho, este alega em suas razões recursais a existência de violação ao contraditório e à ampla defesa, pois o magistrado de 1º grau não teria realizado o saneamento do processo. Afirma, ainda, a ocorrência de juros contratuais abusivos. Pede o conhecimento e provimento do recurso com a reforma da sentença.

Em contrarrazões, RR Construções Imobiliárias Ltda S.A denota que não houve violação ao contraditório e ampla defesa, nem mesmo a ocorrência de juros abusivos. Pede que seja desprovido o recurso interposto pelo banco apelante.

Wilson Geremias de Carvalho assevera em suas contrarrazões que o recurso é meramente protelatório e não deve ser conhecido. No mérito, aduz que o recurso deve ser improvido.

O Ministério Público Superior deixou de apresentar parecer de mérito, por não verificar existentes as hipóteses legais necessárias à sua intervenção.

É o quanto basta relatar, a fim de se passar ao voto, mantendo-se, de logo, por ser o caso, a gratuidade judiciária já deferida ao apelante Wilson Geremias de Carvalho em juízo de primeiro grau.

VOTO

 

O Senhor Desembargador João Gabriel Furtado Baptista (votando): os recursos interpostos tencionam reformar a sentença atrás mencionada.

Inicialmente, deve ser verificada a preliminar suscitada em contrarrazões recursais por Wilson Geremias de Carvalho quanto ao não conhecimento do recurso interposto por RR Construções Imobiliárias Ltda S.A e seu caráter meramente protelatório.

Não se sustenta a tese vindicada, pois o recurso interposto detém pertinência às questões expostas em sentença, tendo o recorrente feito o diálogo necessário entre o seu direito e aquilo delineado na sentença, o que demonstra o seu interesse recursal. Desse modo, afasta-se o caráter protelatório do recurso, não havendo qualquer ato que demonstre má-fé no comportamento processual do apelante, importando, no caso, na inaplicabilidade do art.81 do CPC.

Passo à análise do recurso interposto por Wilson Geremias de Carvalho, tendo em vista a amplitude das questões envolvidas no referido apelo.

Assevera o apelante a nulidade da sentença, por cerceamento de defesa, alegando que não foi possibilitado ao apelante produzir as provas essenciais para corroborar seus argumentos, visto que o Juízo a quo proferiu a sentença apelada de forma antecipada. Aduz que tal medida viola o contraditório e a ampla defesa em razão da ausência da fase de saneamento do processo.

Sem razão, porém, conforme adiante se espera restará demonstrado.

Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o julgamento antecipado da lide não implica – necessariamente - em cerceamento de defesa, podendo o magistrado, nos casos em que entende que os elementos probatórios mostram-se suficientes para formar a sua convicção, antecipar a resolução de mérito do litígio, conforme autoriza o inc. I do art. 355 do Código de Processo Civil vigorante. Ei-lo, a propósito:

Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando:

I - não houver necessidade de produção de outras provas;

No caso, o magistrado de 1º grau anunciou o julgamento antecipado da lide e justificou fazê-lo, por vislumbrar a desnecessidade de produção de mais provas em audiência de instrução e julgamento, já que o acervo probatório exclusivamente documental mostrava-se bastante à prolação da decisão de mérito no litígio. Portanto, inexiste motivo para nulidade de sentença quanto a este ponto.

Expõe ainda o apelante Wilson Geremias de Carvalho a nulidade do contrato em razão da estipulação abusiva de juros.

No contrato celebrado entre as partes, id 12874229, p. 04/11, observa-se a existência de cláusula específica a respeito da incidência de juros, descrita nos seguintes termos:

“INCIDÊNCIA DE JUROS

m) Concluída a construção e entregue o apartamento ao PROMITENTE COMPRADOR ou posto à sua disposição, passarão a incidir sobre o saldo devedor do contrato, juros de 1% (um por cento) ao mês. Tais juros serão exigíveis mensalmente à mesma taxa lançada sobre o valor de cada prestação e mantidas as normas sobre atualização monetária acima fixadas. Parágrafo único. Concluída a construções e entregue ou posto a disposição o imóvel ao PROMITENTE COMPRADOR, a atualização monetária passará a ser pelo IGPM-FGV, calculada mensalmente, conforme especificado acima.”

Consoante análise, não se verifica a existência de abusividade na incidência de juros compensatórios após o imóvel ter sido posto à disposição ao comprador, pois se revela como medida utilizada pela demora na percepção integral de preço, estando dentro da situação regular do próprio mercado. Nesse sentido, a jurisprudência:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. COBRANÇA NO PERÍODO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA REPETITIVA DO STJ. REVISÃO DO JULGADO. INCIDÊNCIA DOS ENUNCIADOS N.º 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência repetitiva da Segunda Seção do STJ, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância' (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019). 2. O Tribunal de Justiça de origem, a partir do exame dos elementos de prova e da interpretação do contrato, concluiu pela culpa da vendedora pelo atraso na entrega da obra, motivo pelo qual rejeitou o pedido de ressarcimento dos juros de obra exigidos do adquirente. Dessa forma, é inviável alterar tal conclusão em recurso especial, ante o óbice dos Enunciado n.º 5 e 7/STJ. 3. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp 1923835/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/05/2021, DJe 27/05/2021).

Por sua vez, a empresa RR Construções Imobiliárias Ltda S.A aduz que o termo inicial da indenização pela fruição do imóvel deve incidir desde o início da permanência do adquirente no imóvel até sua efetiva devolução, tendo em vista a necessidade de não gerar enriquecimento sem causa por parte do promissário comprador.

A taxa de fruição/ocupação do imóvel é retribuição pelo usufruto do imóvel durante determinado interstício temporal devido pelo comprador por consubstanciar retribuição pela utilização de bem, como medida a se evitar prejuízo ao vendedor em caso de rompimento contratual.

Sobre o tema, a Lei n° 4.591/64 (que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), com as alterações realizadas pela Lei nº 13.786 de 2018, delineia no § 2º do seu art. 67-A:

“Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

§ 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.

§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores:

I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;

II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;

III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die ;

IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

§ 3º Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída.

§ 4º Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel.

No caso, a questão objeto do apelo se alinha ao momento inicial a partir do qual seria devida a referida taxa.

Destaca-se que o Superior Tribunal de Justiça, ao se posicionar sobre o assunto, já se manifestou no sentido de que a taxa de ocupação, na situação de extinção de contrato de compra e venda de imóvel, deve incidir desde o início da permanência do adquirente do imóvel, data da posse, até a sua efetiva devolução. Neste sentido:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. TAXA DE FRUIÇÃO. IMISSÃO NA POSSE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. Nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. Precedentes.

2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).

3. No caso concreto, a análise das razões apresentadas pela parte recorrente, quanto ao valor fixado a título de taxa de fruição e aos critérios de cálculos utilizados, demandaria o reexame da matéria fática, o que é vedado em sede de recurso especial.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 2.090.348/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO, NO CASO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem.

2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.

3. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp n. 2.088.804/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 1/12/2023.)

Conforme análise dos autos, percebe-se que o comprador, Wilson Geremias de Carvalho, recebeu efetivamente o imóvel na data de 09 de janeiro de 2018, termo de recebimento constante em id 12874251, o que comprova que a partir deste momento esteve com o imóvel à sua disposição, sendo, portanto, devida ao apelante, RR Construções Imobiliárias Ltda S.A, no período compreendido entre a data de recebimento o bem e a data da devolução das chaves ou da desocupação, a taxa pela fruição do imóvel , prevista no § 2º do art. 67-A da Lei n° 4.591/64 com alterações devidas pela Lei nº 13.786 de 2018.

Portanto, deve ser provida a apelação interposta por RR Construções Imobiliárias Ltda S.A.

Ante o exposto, e sendo o quanto basta asseverar, conheço da apelação interposta por Wilson Geremias de Carvalho, mas para negar-lhe provimento. Conheço também do apelo interposto pelo RR Construções Imobiliárias Ltda S.A, ao tempo em que dou provimento ao referido recurso, no sentido de reforma a sentença apenas no sentido de condenar o autor/reconvindo WILSON GEREMIAS DE CARVALHO a pagar a taxa de fruição/ocupação do imóvel negociado, referente ao período compreendido entre a data de recebimento do bem e a devolução das chaves ou da desocupação, correspondente a prestações mensais de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença.

Sem condenação do apelante RR Construções Imobiliárias Ltda S.A em honorários advocatícios, pois vencedor na demanda.

Majoro os honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação em desfavor Wilson Geremias de Carvalho.

Teresina, 28/05/2024