EMENTA APELAÇÕES. AÇÃO ORDINÁRIA C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO E CONCESSÃO DE LIMINAR INAUDITA ALTERA PARTES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. 1. A existência de cláusula convencional que acarreta à parte autora um encargo condominial maior do que o devido, afeta-lhe diretamente, o que evidencia a sua legitimidade para a propositura da demanda. 2. O provimento jurisdicional firmado deriva da compreensão lógico-sistemática da peça inicial, não havendo que se falar em julgamento extra petita. 3. Não há que se falar em violação ao princípio da não surpresa, uma vez que a requerida teve oportunidade de ampla defesa, já que a matéria foi trazida pela parte autora desde a peça inicial. 4. A parte ré não se desincumbiu de seu ônus de comprovar que procedeu com a entrega do imóvel na forma prevista em contrato, sendo igualmente certo que a autora não negou o referido TERMO DE VISTORIA E ENTREGA DE IMÓVEL, apesar da ressalva posta quanto a metragem menor. 5. Possível concluir ser incontroverso que o imóvel entregue à autora possui metragem inferior ao previsto em contrato firmado pelos litigantes, sendo o caso, por isso, de abatimento proporcional do preço do imóvel, correspondente a diferença de área identificada. 6. Recurso da parte ré desprovido e recurso da parte autora parcialmente provido. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0816596-26.2017.8.18.0140 - Relator: RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS - Vice-Presidência do Tribunal de Justiça - Data 26/04/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR: 3ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0816596-26.2017.8.18.0140

APELANTE: A. M. R. S., J. S. ENGENHARIA LTDA

Advogado(s) do reclamante: LEANDRO CARDOSO LAGES, ALLAN BARBOZA ROCHA, EDUARDO MARCELL DE BARROS ALVES, RODRIGO XAVIER PONTES DE OLIVEIRA, IVILLA BARBOSA ARAUJO

APELADO: J. S. ENGENHARIA LTDA, A. M. R. S.

Advogado(s) do reclamado: IVILLA BARBOSA ARAUJO, ALLAN BARBOZA ROCHA, EDUARDO MARCELL DE BARROS ALVES, LEANDRO CARDOSO LAGES, RODRIGO XAVIER PONTES DE OLIVEIRA

RELATOR(A): Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS

 

EMENTA

APELAÇÕES. AÇÃO ORDINÁRIA C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO E CONCESSÃO DE LIMINAR INAUDITA ALTERA PARTES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. 1. A existência de cláusula convencional que acarreta à parte autora um encargo condominial maior do que o devido, afeta-lhe diretamente, o que evidencia a sua legitimidade para a propositura da demanda. 2. O provimento jurisdicional firmado deriva da compreensão lógico-sistemática da peça inicial, não havendo que se falar em julgamento extra petita. 3. Não há que se falar em violação ao princípio da não surpresa, uma vez que a requerida teve oportunidade de ampla defesa, já que a matéria foi trazida pela parte autora desde a peça inicial. 4. A parte ré não se desincumbiu de seu ônus de comprovar que procedeu com a entrega do imóvel na forma prevista em contrato, sendo igualmente certo que a autora não negou o referido TERMO DE VISTORIA E ENTREGA DE IMÓVEL, apesar da ressalva posta quanto a metragem menor. 5. Possível concluir ser incontroverso que o imóvel entregue à autora possui metragem inferior ao previsto em contrato firmado pelos litigantes, sendo o caso, por isso, de abatimento proporcional do preço do imóvel, correspondente a diferença de área identificada. 6. Recurso da parte ré desprovido e recurso da parte autora parcialmente provido.

RELATÓRIO

O Excelentíssimo Senhor Desembargador Ricardo Gentil Eulálio Dantas (Relator):

Trata-se de dois recursos de APELAÇÃO interpostos por J S ENGENHARIA LTDA. e ANA MARIA RIOS SARAIVA, contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Teresina(PI), nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO E CONCESSÃO DE LIMINAR INAUDITA ALTERA PARTES, que fora julgada nos termos seguintes:

“Pelo exposto, mantenho a tutela de urgência deferida e com fundamento no art. 487, I do CPC JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido do autor, para:

1 – declarar o inadimplemento contratual da requerida, em razão da não entrega do imóvel no prazo estipulado em contrato;

2 – declarar legítima a suspensão dos pagamentos promovidos pela autora, devendo os encargos moratórios serem cobrados após a entrega do imóvel (27/07/2017) e apurados em liquidação de sentença;

3 – determinar que as despesas condominiais sejam cobradas do autor após a entrega do imóvel (27/07/2017);

4 – declarar nula a cláusula de convenção outorgada pela construtora que prevê a redução da taxa condominial das unidades imobiliárias ainda não comercializadas;

5 – condenar o requerido em lucros cessantes no valor de aluguel de imóvel idêntico no período, correspondente ao período compreendido entre o primeiro dia após o término do prazo contratual (29/06/2014) até a efetiva entrega do imóvel (27/07/2017), a ser apurado em liquidação de sentença;

6 – condenar a requerida em indenização pelo dano moral sofrido pelo requerente no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescido de correção monetária a partir da sentença e juros moratórios a contar do evento danoso, consoante Súmula 54 do STJ.

Outrossim, JULGO PROCEDENTE EM PARTE A RECONVENÇÃO, nos termos do art. 487, I, do CPC, para determinar que a parte autora efetue o pagamento das parcelas em aberto referente ao saldo devedor do imóvel, nos termos desta sentença.

O saldo devedor referente as parcelas em aberto do contrato, deverá ser apurado em liquidação de sentença nos termos apontados nesta decisão, devendo ser compensado com os créditos da autora.

Após a compensação, havendo credito ou débito, estes deverão ser arcados a quem de direito.

Ante a sucumbência mínima do autor, condeno o réu no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios do autor que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

[...]”

Irresignada com referido julgamento, a parte ré (J S ENGENHARIA LTDA.) interpôs recurso de apelação, aduzindo, em síntese, nas razões recursais: (i) ilegitimidade ativa para pleitear em ação indenizatória a nulidade de cláusula de convenção de condomínio; (ii) decisão extra petita em relação ao item 4 que declarou nula a cláusula de convenção outorgada pela construtora que prevê a redução da taxa condominial das unidades imobiliárias ainda não comercializadas, vez que referido pleito não foi apresentado pela parte autora, na medida em que pugna pela nulidade de cláusulas atinentes ao contrato particular firmado entre as partes, sem requerer nulidade de cláusula da convenção; (iii) nulidade da decisão em relação ao item 4 - que declarou nula cláusula da convenção do condomínio - por violação ao princípio da não surpresa, sem observância do contraditório e da ampla defesa. 

Pugna a parte ré, com isso, pelo conhecimento e provimento do recurso, a fim de que seja parcialmente reformado o julgamento de origem, excluindo da condenação o que foi exarado no item 4 da sentença, em razão da violação dos princípios da não surpresa, do contraditório e da ampla defesa, bem como da segurança jurídica, e, ainda, por se tratar de objeto alheio a demanda, ou seja, cláusula regulamentada por meio da convenção condominial e materializada por meio de escritura pública, nos termos do artigo 1.334 do Código Civil. 

A parte autora (ANA MARIA RIOS SARAIVA) também interpôs recurso de apelação, aduzindo, em síntese, nas razões recursais: (i) não houve comprovação da efetiva entrega da unidade comercial à autora com a sua efetiva posse; (ii) a autora comprou uma sala comercial com área total de 45,75m², tendo feito no momento da entrega ressalva que o referido imóvel constava apenas com 29,12m², motivo pelo qual jamais tomou posse; (iii) o STJ já se manifestou em alguns casos no sentido de que “a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais”; (iv) a parte ré realizou entrega em conformação distinta àquela adquirida pela autora: imóvel constava apenas com 29,12m² quando deveria apresentar área total de 45,75m², ultrapassando o simples descumprimento contratual, é vício insanável, motivo pelo qual jamais recebeu efetivamente o imóvel; (v) o posicionamento do STJ é de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda somente é atribuída ao comprador quando constatado sua efetiva emissão na posse e ocorrer ciência inequívoca do condomínio.

Requer a parte autora, assim, o conhecimento e provimento do recurso, a fim de reformar totalmente a sentença proferida pelo juízo a quo, julgando que jamais ocorreu entrega efetiva da unidade comercial, vez que a autora comprou uma sala comercial com área total de 45,75m², tendo feito no momento da entrega ressalva que o referido imóvel constava apenas com 29,12m², sendo vício insanável, motivo pelo qual a autora jamais tomou efetiva posse e, via de consequência, improcedentes todos os pedidos contrapostos formulados pela parte ré. 

Intimadas as partes para apresentar contrarrazões, não houve manifestação.

Instada a se manifestar, a Procuradoria-Geral de Justiça opinou pelo conhecimento e desprovimento dos recursos, mantendo a sentença de primeiro grau.

No ID 10178304, petição da parte autora afirmando que jamais houve a entrega efetiva da unidade imobiliária. À vista disso, requer que a apelação seja provida, com a consequente ordem para que o réu entregue o bem de forma definitiva e nos termos do contrato e, somente a partir dai, seja obrigada ao pagamento pertinente. 

Intimada a parte ré para se manifestar sobre a petição de ID 10178304, manteve-se silente.

É o relato do necessário.

 

VOTO

O Excelentíssimo Senhor Desembargador Ricardo Gentil Eulálio Dantas (Relator):

Considerando a decisão de admissibilidade recursal de ID 7366708, compete dar seguimento aos recursos de apelação interpostos pelas partes (autora e ré).

O caso em exame trata da insurgência de ambas as partes quanto a sentença prolatada nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO E CONCESSÃO DE LIMINAR INAUDITA ALTERA PARTES que moveu ANA MARIA RIOS SARAIVA em desfavor de JS ENGENHARIA LTDA.

Na origem, a lide versa sobre o contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura de unidade comercial firmado entre as partes, tendo por objeto a unidade de sala comercial nº. 38, com área total construída de 45,75m², incluindo paredes e mezanino, do Diamond Center – Shopping e Estacionamento Privativo, na cidade de Teresina-PI.

A demanda foi ocasionada notadamente devido ao atraso na entrega do imóvel, pleiteando a parte autora, em síntese: (i) declaração do inadimplemento contratual da requerida pelo atraso desarrazoado na entrega do bem imóvel; (ii) legitimidade da suspensão dos pagamentos em virtude da inadimplência contratual da requerida (não entrega do imóvel no prazo previsto); (iii) declaração de nulidade de todas as cláusulas abusivas do contrato firmado com a requerida, em especial dos itens 12, 44 e 45; (iv) responsabilidade da requerida pelo pagamento das taxas condominiais vencidas e vincendas até a entrega das chaves à autora ou efetiva posse do bem; (v) responsabilidade da requerida pelo integral pagamento das despesas condominiais inerentes às unidades imobiliárias não vendidas; (vi) condenação da requerida ao pagamento de indenização por dano material a título de lucros cessantes; (vii) declaração da inexigibilidade de juros e multas cobrados após o fim do prazo estipulado contratualmente para entrega do bem até a data em que foi disponibilizado o imóvel; e (viii) condenação da requerida ao pagamento de indenização a título de danos morais.

Em sede de reconvenção, a parte ré defendeu ter direito de cobrança pelo adimplemento contratual, tendo em vista que o empreendimento está entregue desde 05/05/2017, conforme “habite-se”, e a posse da unidade de loja comercial fora dada à autora desde 27/07/2017. Assim, em resumo, pugnou: que a parte reconvinda/autora seja condenada ao pagamento no valor de R$ 146.112,79 (cento e quarenta e seis mil, cento e doze reais e setenta e nove centavos), devidamente corrigido com juros legais e acrescidos de mora.

O magistrado de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos da autora e também procedente em parte a reconvenção, para: (i) declarar o inadimplemento contratual da requerida, em razão da não entrega do imóvel no prazo estipulado em contrato; (ii) declarar legítima a suspensão dos pagamentos promovida pela autora, devendo os encargos moratórios serem cobrados após a entrega do imóvel (27/07/2017); (iii) determinar que as despesas condominiais sejam cobradas da autora após a entrega do imóvel (27/07/2017); (iv) declarar nula a cláusula de convenção outorgada pela construtora que prevê a redução da taxa condominial das unidades imobiliárias ainda não comercializadas;  (v) condenar a requerida em lucros cessantes no valor de aluguel de imóvel idêntico no período compreendido entre o primeiro dia após o término do prazo contratual (29/06/2014) até a efetiva entrega do imóvel (27/07/2017); (vi) condenar a requerida em indenização pelo dano moral sofrido pela requerente no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais); e (vii) determinar que a parte autora efetue o pagamento das parcelas em aberto referente ao saldo devedor do imóvel, devendo ser compensado com seus créditos.

Pois bem. Feito tal apanhado, para possibilitar uma melhor compreensão e análise da problemática posta em liça, passa-se ao exame do apelo da parte ré.

Argumenta a parte requerida a ilegitimidade ativa da autora para pleitear em ação indenizatória a nulidade de cláusula de convenção de condomínio, bem ainda que a decisão de origem mostra-se extra petita quanto a este ponto, vez que referido pleito de nulidade de cláusula de convenção não foi apresentado pela demandante, na medida em que pugna pela nulidade de cláusulas atinentes ao contrato particular firmado entre as partes. Defende, assim, a nulidade do julgamento na parte que declarou nula cláusula da convenção do condomínio, por violação ao princípio da não surpresa, sem observância do contraditório e da ampla defesa.

Sem razão a parte requerida.

Não há que se falar em ilegitimidade ativa da parte autora para a pretensão de nulidade da cláusula que estabelece benefício de exoneração parcial das despesas condominiais em favor das unidades imobiliárias não vendidas pertencentes à requerida.

De fato, a existência de cláusula convencional que acarreta à parte autora um encargo condominial maior do que o devido, afeta-lhe diretamente, o que evidencia a sua legitimidade para a propositura da demanda.

Superado referido argumento e prosseguindo no exame das razões recursais da parte ré, tem-se que, na hipótese, não se observa configurado julgamento extra petita, mormente levando em conta que a sentença prolatada condiz com os limites estabelecidos na lide, de acordo com o pedido e causa de pedir, nos termos dos arts. 491 e 492 do CPC:

"Art. 491. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte".

"Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado."

Ora, a declaração de nulidade da cláusula de convenção outorgada pela construtora que prevê a redução da taxa condominial das unidades imobiliárias ainda não comercializadas se encontra em harmonia com a pretensão inicial da autora, que expressamente requereu a declaração da “responsabilidade da requerida pelo integral pagamento das despesas condominiais inerentes às unidades imobiliárias não vendidas”.

Com efeito, o provimento jurisdicional firmado deriva da compreensão lógico-sistemática da peça inicial, não havendo que se falar em julgamento extra petita, consoante pretende a demandada.

Na exordial, a parte autora pugna pela nulidade da Cláusula 45 do contrato firmado com a requerida, que dispõe:

“45. O PROMITENTE VENDEDOR responderá pelas despesas de condomínio correspondente às unidades não vendidas. As despesas relativas a estas unidades corresponderão a 30% (trinta por cento) da cota atribuída a cada uma das unidades já vendidas. Para efeito de cálculo será tomado o total de despesas do condomínio e dividido entre todas as unidades proporcionalmente às suas frações ideias de terreno. Obtido o resultado, será o mesmo reduzido aos 30% (trinta por cento) antes referidos, obtendo-se o valor da contribuição de cada um dos imóveis vendidos. A sobra será novamente rateada entre as unidades comercializadas.”

A aludida cláusula 45, que versa sobre as despesas de condomínio em relação às unidades não vendidas, corresponde exatamente a cláusula 27.2 do Instrumento Particular de Convenção do Condomínio do Diamond Center (ID 6396739), a saber:

“27.2. A JS Engenharia LTDA responderá pelas despesas de condomínio correspondentes às unidades não vendidas ou comercializadas. As despesas relativas a estas unidades corresponderão a 30% (trinta por cento) da cota atribuída a cada uma das unidades já vendidas. Para efeito de cálculo será tomado o total de despesas de condomínio e dividido entre todas as unidades proporcionalmente à suas frações ideais de terreno. Obtido o resultado, será o mesmo reduzido aos 30% (trinta por cento) antes referidos, obtendo-se o valor da contribuição de cada um dos imóveis não vendidos. A sobra será novamente rateada entre as unidades já comercializadas.”

Depreende-se que, com a instauração da demanda, dentre outros pleitos, pretendia a parte autora, tendo em vista vantagem indevida e exagerada, o reconhecimento da abusividade da conduta da construtora que, em seus dizeres, repassa para a consumidora a obrigação de arcar com valores das taxas condominiais das unidades não vendidas, sem que tenha qualquer relação jurídica com esses imóveis.

E quanto a este ponto, entendeu o juiz sentenciante pela procedência do pedido, observando, portanto, os limites impostos pelos elementos que identificam a ação.

Logo, também resta superada a tese de julgamento extra petita.

Por fim, igualmente não merece prosperar o argumento de violação ao princípio da não surpresa, uma vez que a requerida teve oportunidade de ampla defesa, já que a matéria, consoante acima destacado, foi trazida pela parte autora desde a peça inicial.

Inclusive, em sede de contestação, defendeu a ré que a parte autora tenta se esquivar de suas obrigações contratuais, posto que a questão em voga - despesas de condomínio correspondente às unidades não vendidas - resta edificada na Convenção do Condomínio, o que demonstra, pois, que lhe foi garantido o direito ao efetivo contraditório.

Com essas considerações, o apelo da ré não merece acolhimento, devendo ser mantido o item 4 da sentença, que declarou “nula a cláusula de convenção outorgada pela construtora que prevê a redução da taxa condominial das unidades imobiliárias ainda não comercializadas”, vez que inexistente violação aos princípios da não surpresa, do contraditório e da ampla defesa, sendo a referida matéria pertinente à demanda proposta pela autora.

Em continuidade, no que concerne ao apelo da parte requerente, defende que jamais tomou efetiva posse da unidade comercial, notadamente considerando que comprou uma sala comercial com área total de 45,75m² e, no momento da entrega, consoante ressalva registrada em termo, o referido bem constava apenas com 29,12m². Aduz que o fato ultrapassa o simples descumprimento contratual, sendo vício insanável, motivo pelo qual jamais recebeu efetivamente o imóvel. Destaca que o posicionamento do STJ é de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda somente é atribuída ao comprador quando constatado sua efetiva emissão na posse e ocorrer ciência inequívoca do condomínio. Com isso, pretende a autora a reforma da sentença a quo, para reconhecer que jamais ocorreu a entrega e posse efetiva da unidade comercial, sendo improcedentes todos os pedidos contrapostos formulados pela ré.

Pontuados tais fatos, constata-se que, quanto ao imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, há nos autos TERMO DE VISTORIA E ENTREGA DE IMÓVEL, datado de 27/07/2017, com a seguinte ressalva: “Ressaltamos que o imóvel, mede, segundo laudo técnico, 29,12m², diferente do que consta no contrato”.

O mencionado contrato, por sua vez, na sua cláusula 4, que trata do objeto, descreve: “A unidade de Sala Comercial nº. 38, com uma área total construída de 45,75m², incluindo paredes e mezanino, do DIAMOND CENTER – SHOPPING E ESTACIONAMENTO PRIVATIVO, a ser construído na cidade de Teresina, [...]”.

Destarte, do acervo probatório existente no feito, depreende-se as seguintes constatações: (1) conforme contrato firmado entre as partes, a sala comercial nº. 38 teria área total construída de 45,75m²; (2) conforme termo de vistoria e entrega do imóvel há ressalva de que o imóvel mede 29,12m²; (3) há diferença de metragem no imóvel, que se apresenta com área menor que aquela constante do contrato; (4) o citado termo de vistoria e entrega de imóvel foi juntado aos autos pela própria parte ré, que nada impugnou quanto a ressalva existente no documento; (5) esse documento (TERMO DE VISTORIA E ENTREGA DE IMÓVEL) foi assinado em 27/07/2017 pela parte autora e a demanda fora ajuizada em 16/10/2017, no prazo menor que 90 (noventa) dias.

Verifica-se, dessa forma, que a parte ré não se desincumbiu de seu ônus de comprovar que procedeu com a entrega do imóvel na forma prevista em contrato, sendo igualmente certo que a autora não negou o referido TERMO DE VISTORIA E ENTREGA DE IMÓVEL, apesar da ressalva posta quanto a metragem menor.

Do cenário apresentado, possível concluir ser incontroverso que o imóvel entregue à autora possui metragem inferior ao previsto em contrato firmado pelos litigantes, sendo o caso, por isso, de abatimento proporcional do preço do imóvel, correspondente a diferença de área identificada.

Imperioso esclarecer que o valor do preço da área menor em relação ao imóvel à época da compra deverá ser apurado em liquidação de sentença.

Com essas considerações, merece acolhimento em parte o apelo da autora, a fim de reformar a sentença a quo, para também reconhecer cabível, diante da diferença de área do imóvel, o abatimento proporcional no saldo devedor a guisa de restituição do valor cobrado a maior, sob pena de desequilíbrio contratual e enriquecimento ilícito.

Ante o exposto, conheço dos recursos, para, no mérito, negar provimento ao apelo da ré e dar parcial provimento ao apelo da autora, somente para determinar que seja abatido do saldo devedor o valor referente ao preço da diferença de área em relação ao imóvel à época da compra, com apuração em liquidação de sentença, mantendo os demais termos do julgamento de origem.  

É o voto.

Desembargador RICARDO GENTIL EULÁLIO DANTAS