PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. RECIBO DE QUITAÇÃO. OMISSÃO VERIFICADA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS COMPROVADOS. CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. QUITAÇÃO DEMONSTRADA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E PROVIDOS. 1. Compulsando o acórdão embargado, percebo que o fundamento para negar provimento ao recurso se resume no fato de inexistir contrato de compra e venda entre as partes que justifique a Ação de Adjudicação Compulsória. 2. Entretanto, fora desconsiderado do mencionado julgado a juntada de Recibo (ID 5695973 – pág. 20), o qual demonstra a quitação do contrato de compra e venda firmado entre o Sr. ANTÔNIO CARLOS CARDOSO DA SILVA e o Sr. ANTONIO FRANCISCO TEOFILO DA SILVA, relacionado ao imóvel discutido nos autos. 3. A mencionada documentação contida nestes autos, aliado ao substabelecimento à época conferido ao Sr. ANTÔNIO CARLOS CARDOSO DA SILVA (ID 5695973 – pág. 19), dá conta de informar que o embargante adquiriu, de fato, o terreno objeto do litígio, por meio do Sr. Antônio Francisco Teófilo da Silva, que tinha, à época, procuração pública que lhe conferia poderes “amplos, gerais e ilimitados” sobre o imóvel, conforme consta da própria procuração (ID 5695973 – pág. 18) originada do contrato de compra e venda firmado entre o Sr. ANTONIO FRANCISCO TEOFILO DA SILVA e a empresa SUPRIFORT DISTRIBUIDORA LTDA (ID 5695973 – pág. 15/16). 4. Apesar de ausente o contrato de promessa de compra e venda, deve ser julgada procedente a ação de adjudicação compulsória de escritura pública quando existe documento assinado pelas partes no qual constam o nome dos contratantes, o objeto do contrato e o preço. 5. Diante desse contexto, o excesso de formalismo não pode prevalecer, pois o apelante cumpriu todas as suas obrigações contratuais, logo, é inadmissível que, após a quitação do valor devido, o imóvel deixe de ser-lhe formalmente transferido. 6. A rescisão do contrato, com retorno das partes ao status quo ante, não se mostra cabível quando interfere na esfera jurídica de terceiro de boa-fé, o qual não participou da ação rescisória, devendo o contrato inadimplido ser resolvido em termos pecuniários, ou seja, a questão da rescisão do contrato de compra e venda firmado entre a Suprifortes e o Sr. Antônio Francisco Teófilo da Silva deverá ser resolvido no aspecto financeiro, visto que a propriedade do imóvel deve ser reconhecida em favor do terceiro (ANTONIO CARLOS CARDOSO DA SILVA). 7. Reconheço ainda que a quitação do contrato de compra e venda pelo Sr. ANTONIO CARLOS CARDOSO DA SILVA se deu antes do trânsito em julgado da sentença que rescindiu o contrato entre a Suprifortes e o Sr. Antônio Francisco Teófilo da Silva, assim, elucidando a boa-fé do terceiro adquirente. 8. Embargos conhecidos e providos. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0001031-13.2016.8.18.0036 - Relator: ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA - Vice-Presidência do Tribunal de Justiça - Data 03/05/2024 )

ÓRGÃO JULGADOR : 1ª Câmara Especializada Cível

APELAÇÃO CÍVEL (198) N^o 0001031-13.2016.8.18.0036

APELANTE: ANTONIO CARLOS CARDOSO DA SILVA

Advogado(s) do reclamante: AUGUSTO FERREIRA DE ALMEIDA

APELADO: ANTONIO FRANCISCO TEOFILO DA SILVA, SUPRIFORT DISTRIBUIDORA LTDA

Advogado(s) do reclamado: EZEQUIEL MIRANDA DIAS, ANDRE RICARDO BISPO LIMA, PAULO GERMANO MARTINS ARAGAO, HANSTER PERES DE MEDEIROS SANTOS REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO HANSTER PERES DE MEDEIROS SANTOS

RELATOR(A): Desembargador ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA

 

EMENTA

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. RECIBO DE QUITAÇÃO. OMISSÃO VERIFICADA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS COMPROVADOS. CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. QUITAÇÃO DEMONSTRADA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E PROVIDOS.

1. Compulsando o acórdão embargado, percebo que o fundamento para negar provimento ao recurso se resume no fato de inexistir contrato de compra e venda entre as partes que justifique a Ação de Adjudicação Compulsória.

2. Entretanto, fora desconsiderado do mencionado julgado a juntada de Recibo (ID 5695973 – pág. 20), o qual demonstra a quitação do contrato de compra e venda firmado entre o Sr. ANTÔNIO CARLOS CARDOSO DA SILVA e o Sr. ANTONIO FRANCISCO TEOFILO DA SILVA, relacionado ao imóvel discutido nos autos.

3. A mencionada documentação contida nestes autos, aliado ao substabelecimento à época conferido ao Sr. ANTÔNIO CARLOS CARDOSO DA SILVA (ID 5695973 – pág. 19), dá conta de informar que o embargante adquiriu, de fato, o terreno objeto do litígio, por meio do Sr. Antônio Francisco Teófilo da Silva, que tinha, à época, procuração pública que lhe conferia poderes “amplos, gerais e ilimitados” sobre o imóvel, conforme consta da própria procuração (ID 5695973 – pág. 18) originada do contrato de compra e venda firmado entre o Sr. ANTONIO FRANCISCO TEOFILO DA SILVA e a empresa SUPRIFORT DISTRIBUIDORA LTDA (ID 5695973 – pág. 15/16).

4. Apesar de ausente o contrato de promessa de compra e venda, deve ser julgada procedente a ação de adjudicação compulsória de escritura pública quando existe documento assinado pelas partes no qual constam o nome dos contratantes, o objeto do contrato e o preço.

5. Diante desse contexto, o excesso de formalismo não pode prevalecer, pois o apelante cumpriu todas as suas obrigações contratuais, logo, é inadmissível que, após a quitação do valor devido, o imóvel deixe de ser-lhe formalmente transferido.

6. A rescisão do contrato, com retorno das partes ao status quo ante, não se mostra cabível quando interfere na esfera jurídica de terceiro de boa-fé, o qual não participou da ação rescisória, devendo o contrato inadimplido ser resolvido em termos pecuniários, ou seja, a questão da rescisão do contrato de compra e venda firmado entre a Suprifortes e o Sr. Antônio Francisco Teófilo da Silva deverá ser resolvido no aspecto financeiro, visto que a propriedade do imóvel deve ser reconhecida em favor do terceiro (ANTONIO CARLOS CARDOSO DA SILVA).

7. Reconheço ainda que a quitação do contrato de compra e venda pelo Sr. ANTONIO CARLOS CARDOSO DA SILVA se deu antes do trânsito em julgado da sentença que rescindiu o contrato entre a Suprifortes e o Sr. Antônio Francisco Teófilo da Silva, assim, elucidando a boa-fé do terceiro adquirente.

8. Embargos conhecidos e providos.

RELATÓRIO

Processo nº 0001031-13.2016.8.18.0036 / EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL 

EMBARGANTE: ANTÔNIO CARLOS CARDOSO DA SILVA  

EMBARGADO: ANTONIO FRANCISCO TEOFILO DA SILVA E OUTRO  

RELATOR: ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA  

RELATÓRIO

Trata-se de Embargos de Declaração (id 14512934) opostos por ANTÔNIO CARLOS CARDOSO DA SILVA em face do acórdão (id 14199461) que, conheceu da apelação, mas negou-lhe provimento, mantendo a sentença recorrida em todos os seus termos.

Nas razões dos aclaratórios, o embargante alega em síntese erro de fato; da desnecessidade de registro do instrumento em cartório para adjudicação do imóvel, súmula e precedentes invocados nos argumentos do Apelo (ART. 489, § 1º, VI, CPC/2015); da autonomia da compra e venda firmada entre embargante e 1º Apelado; irrelevância da rescisão contratual entre os embargados. 

Contrarrazões recursais constantes nos autos (id 15755638).

É o relatório.

Encaminhem-se os presentes autos ao Presidente da 1ª Câmara Especializada Cível deste TJPI, para a sua inclusão em pauta de julgamento, nos termos do art. 934, do CPC.

Cumpra-se.

 

Teresina-PI, data registrada no sistema.

 

 

Desembargador ADERSON ANTONIO BRITO NOGUEIRA

 

 

VOTO

 

VOTO DO RELATOR

I – DA ADMISSIBILIDADE E DO JUÍZO DO MÉRITO DOS EMBARGOS

Cuida-se de Embargos de Declaração (id 14512934) opostos por ANTÔNIO CARLOS CARDOSO DA SILVA em face do acórdão (id 14199461) que, conheceu da apelação, mas negou-lhe provimento, mantendo a sentença recorrida em todos os seus termos.

Conheço do recurso, posto que regular e tempestivo, ao tempo em que passo ao exame do mérito.

Consoante relatado, a embargante argumenta em suma pela existência de omissão ante a presença da comprovação da compra e venda realizada entre o Sr. ANTÔNIO CARLOS CARDOSO DA SILVA e o Sr. ANTONIO FRANCISCO TEOFILO DA SILVA por meio do recibo juntado aos autos (ID 5695973 – pág. 20), sendo assim irrelevante a rescisão contratual entre os embargados.

Os Embargos de Declaração têm seu cabimento e alcance disciplinados no CPC, art. 1.022, in literis:

“Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra  qualquer decisão judicial para:

I – esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;

II – suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III – corrigir erro material.”  

A partir da leitura atenta do acórdão embargado, vislumbro existir omissão no julgado.

Compulsando o acórdão embargado, percebo que o fundamento para negar provimento ao recurso se resume no fato de inexistir contrato de compra e venda entre as partes que justifique a Ação de Adjudicação Compulsória, transcrevo:

“O contrato de compromisso de compra e venda presente nos autos é tão somente aquele estabelecido entre a empresa apelada e o sr. Antônio Teófilo.

No entanto, vê-se que o negócio jurídico entre o Sr. Antônio Teófilo e o autor foi baseado apenas em uma procuração substabelecida entre as partes. Uma vez rescindido o negócio, jurídico entre a empresa apelada e o Sr. Antônio Teófilo, não há como se reconhecer a propriedade em nome do terceiro, visto que não existe contrato de promessa de compra e venda em nome do real proprietário do imóvel. (...)

Assim, ainda que o requerente tenha agido de boa-fé, este não possui o instrumento contratual necessário a formalizar a adjudicação compulsória. Como bem observado pelo juízo de piso, “o autor não têm direito à adjudicação compulsória, posto que não dispõe de contrato de promessa de compra e venda registrado no Registro Imobiliário, e nem outorga de escritura válida para subsidiar o pedido.”

 

Entretanto, fora desconsiderado do mencionado julgado a juntada de Recibo (ID 5695973 – pág. 20), o qual demonstra a quitação do contrato de compra e venda firmado entre o Sr. ANTÔNIO CARLOS CARDOSO DA SILVA e o Sr. ANTONIO FRANCISCO TEOFILO DA SILVA, relacionado ao imóvel discutido nos autos.

 

A mencionada documentação contida nestes autos, aliado ao substabelecimento à época conferido ao Sr. ANTÔNIO CARLOS CARDOSO DA SILVA (ID 5695973 – pág. 19), dá conta de informar que o embargante adquiriu, de fato, o terreno objeto do litígio, por meio do Sr. Antônio Francisco Teófilo da Silva, que tinha, à época, procuração pública que lhe conferia poderes “amplos, gerais e ilimitados” sobre o imóvel, conforme consta da própria procuração (ID 5695973 – pág. 18) originada do contrato de compra e venda firmado entre o Sr. ANTONIO FRANCISCO TEOFILO DA SILVA e a empresa SUPRIFORT DISTRIBUIDORA LTDA (ID 5695973 – pág. 15/16).

 

Portanto, o Sr. ANTONIO FRANCISCO TEOFILO DA SILVA era legítimo para assinar o contrato de compra e venda com terceiro, ora embargante, que tinha por valor o montante global de R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais).

 

O documento nominado como recibo de venda, reconhecido a sua autenticidade em 13.08.2014, aliado ao substabelecimento originado da procuração pública conferida ao Sr. ANTONIO FRANCISCO TEOFILO DA SILVA, são dotados de força probante que não pode ser desprezada, pois neles constam as principais características do contrato.

 

Dessa forma, é possível concluir que o autor/apelante comprovou a existência de relação jurídica firmada com o réu/apelado, muito embora o documento em questão, não apresente o título de contrato.

 

Apesar de ausente o contrato de promessa de compra e venda, deve ser julgada procedente a ação de adjudicação compulsória de escritura pública quando existe documento assinado pelas partes no qual constam o nome dos contratantes, o objeto do contrato e o preço. Vejamos:

 

“ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Insurgência do autor contra sentença de improcedência. Sentença reformada. Documentos dos autos suficientes para comprovar a existência do negócio jurídico entre as partes. Prova do contrato, ainda que verbal. Peculiaridades do caso. Contrato celebrado entre irmãos. Contrato, embora realizado de forma verbal, que se confirma por recibo escrito com firma reconhecida de quitação assinado pela falecida irmã. Veracidade do documento não impugnada por adequado incidente. Alegada necessidade de outorga uxória. Embora controvertida a necessidade de anuência do marido, é certo que houve decadência de seu direito de pleitear anulação do negócio jurídico (art. 1.649 do CC). Comprovada a existência do contrato e a quitação do preço, há direito do autor de adjudicar o imóvel. Recurso provido. (TJ-SP - AC: 10176712620178260001 SP 1017671-26.2017.8.26.0001, Relator: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 28/03/2019, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/03/2019)”

 

“APELAÇÃO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. OUTORGA DE ESCRITURA. OBRIGAÇÃO JURIDICAMENTE INFUNGÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. A ação que busca o cumprimento de obrigação de fazer juridicamente infungível visando outorga de escritura ou adjudicação de imóvel resolve-se pelo suprimento da manifestação de vontade. A denominação atribuída ao contrato não é óbice à pretensão quando o seu conteúdo e o registro imobiliário evidenciam tratar-se de promessa de compra e venda. - Circunstância dos autos em que o conteúdo do contrato identifica tratar-se de promessa de compra e venda do imóvel registrado em nome dos vendedores e não mera cessão de direitos de posse; há prova da quitação; o feito correu à revelia; e se impõe julgar procedente a ação. RECURSO PROVIDO (Apelação Cível nº 70070657671, 18 Câmara Cível, TJRS, Rel. Des. João Moreno Pomar, j. 27/10/16)”

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA VERBAL. VALIDADE. PROVA DOCUMENTAL E TESTEMUNHAL. DANOS MORAIS REJEITADOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA VERBAL: A doutrina e jurisprudência admitem que, mesmo sem se subordinar aos requisitos formais, a promessa verbal de compra e venda tem validade e vincula as partes ao cumprimento das obrigações avençadas na negociação. No caso, considerando as provas (documental e testemunhal) que demonstram as tratativas verbais de compra e venda do imóvel em discussão e o pagamento do preço inicialmente ajustado, impõe-se o reconhecimento da validade do contrato de compra e venda de imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito de parte. DANOS MORAIS: Para que ocorra uma indenização por danos morais, devem estar presentes os requisitos essenciais, tais como a conduta, o prejuízo, o nexo de causalidade entre a conduta e o dano e a culpa, quando se tratar de responsabilidade subjetiva. Não caracterizado o dano moral por ofensa à honra, o pedido de reparação pecuniária deve ser julgado improcedente. Sentença mantida, no ponto. SUCUMBÊNCIA: Restam redistribuídos os ônus sucumbenciais. Não se majora a verba honorária em pedido formulado em contrarrazões. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ: Ausente má fé da parte autora, especialmente quando a ação é julgada procedente. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO. (Apelação Cível Nº 70068459627, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em 07/04/2016). (TJ-RS - AC: 70068459627 RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Data de Julgamento: 07/04/2016, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 13/04/2016)”

 

Diante desse contexto, o excesso de formalismo não pode prevalecer, pois o apelante cumpriu todas as suas obrigações contratuais, logo, é inadmissível que, após a quitação do valor devido, o imóvel deixe de ser-lhe formalmente transferido.

 

No caso em espécie, é incontroverso que apelada Suprifortes Rações e Concentrados Ltda firmou contrato de compra e venda com a Sr. Antônio Francisco Teófilo da Silva, em 30 de junho de 2005, do imóvel objeto do presente litígio, e que este, por sua vez, negociou com o senhor ANTONIO CARLOS CARDOSO DA SILVA.

 

A adjudicação compulsória exige promessa de compra e venda envolvendo imóvel individualizado, prova do pagamento integral do preço e recusa do promitente vendedor em transferir o bem objeto do negócio. 

 

Ademais, o imóvel objeto da venda está devidamente individualizado, por meio da certidão do registro do imóvel (ID 5695973 – pág. 23/24) e da procuração pública (ID 5695973 – pág. 18).

 

Nos termos do art. 1.418 do CC, o promissário comprador pode exigir do promitente vendedor a outorga da escritura pública e, caso haja recusa, requerer ao juízo competente a adjudicação do imóvel. Para se obter a outorga da escritura do bem imóvel, deve-se aferir, além da existência do pacto de promessa de compra e venda, a quitação integral do preço, o que foi demonstrado nos autos (ID 5695973 – pág. 20).

 

A recusa à outorga da escritura definitiva do imóvel é inegável a partir da resistência por parte dos recorridos em Contestação e em Contrarrazões à Apelação.

 

A súmula 239 do STJ estabelece ainda que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. 

 

Assim, tornou induvidosa a possibilidade de conceder-se adjudicação às promessas de compra e venda em geral.

 

Portanto, todos os requisitos da ação de Adjudicação Compulsória restam cumpridos em favor do apelante/embargante.

 

Demonstrada, satisfatoriamente, a regularidade da cadeia dominial através da cessão do imóvel da Suprifortes Rações e Concentrados Ltda em favor do Sr. ANTONIO FRANCISCO TEOFILO DA SILVA por meio da Procuração de ID 5695973 – pág. 18, bem como a prova da quitação integral do preço ajustado a título de compra e venda pelo Sr. ANTONIO CARLOS CARDOSO DA SILVA), deve ser autorizada a adjudicação compulsória do imóvel pretendida por este último.

 

Quanto à cadeia negocial, essa se refere a uma questão relacionada aos registros públicos, todavia, à vista do teor da Súmula nº 239 do STJ: “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

 A ação de adjudicação compulsória constitui via adequada para o pedido de transferência da propriedade do imóvel com fundamento em contrato de cessão de direitos quando se vislumbra a legalidade da cadeia dominial e a quitação do valor para a aquisição do bem. 

 

Nesses termos, segue jurisprudência:

 

“APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL. CADEIA DOMINIAL. QUITAÇÃO DO PREÇO. LEGÍTIMO CESSIONÁRIO. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DO BEM. ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA. PRETENSÃO NÃO RESISTIDA PELO RÉU. SUPRIMENTO DA DECLARAÇÃO. OUTORGA DEVIDA. ESCRITURAÇÃO E REGISTRO. DESPESAS A CARGO DO AUTOR. DISPOSIÇÃO LEGAL. CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. CUSTAS SUCUMBENCIAIS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos do art. 1.418 do Código Civil, a adjudicação compulsória é medida adequada para, através de ação judicial, substituir a outorga de escritura pública de imóvel, nos casos em que, tendo o comprador cumprido com todas as obrigações, há recusa por parte do vendedor em outorgar a escritura pública. Na prática, a ação de adjudicação compulsória também pode ser manejada nas hipóteses de o vendedor falecer sem realizar a outorga da escritura definitiva ou de não puder ser localizado para realizar a outorga. 2. A ação de adjudicação compulsória constitui via adequada para o pedido de transferência da propriedade do imóvel com fundamento em contrato de cessão de direitos quando se vislumbra a legalidade da cadeia dominial e a quitação do valor para a aquisição do bem. 3. A sentença que julga procedente o pedido de adjudicação compulsória de imóvel, ao transitar em julgado, vale como título aquisitivo para fins de registro imobiliário e transferência da propriedade em nome do requerente, sendo exatamente este o efeito prático da sentença recorrida, ou seja, o de viabilizar a regularização da situação do imóvel junto ao cartório imobiliário competente, a fim de que o bem seja transferido para o nome do Autor/Apelante, mediante outorga da escritura pública definitiva, não promovida pelos Réus/Apelados. 4. A teor do art. 490 do Código Civil, salvo disposição em contrário, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador, cabendo ao vendedor as despesas com a tradição. No caso concreto, diante de disposição contratual, bem como da inércia do Autor em empreender as diligências necessárias à transmissão do bem para seu nome, quando poderia tê-lo feito, antes do ajuizamento da demanda, deve ele arcar com os custos da adjudicação compulsória, promovendo o pagamento de eventuais impostos e taxas devidas, assim como o dos emolumentos cartorários, a fim de viabilizar a efetiva transferência do imóvel para si. 5. Tendo em vista que os Réus/Apelados não deram causa à demanda, tampouco opuseram resistência ao pleito autoral, por força do princípio da causalidade, deve o Autor/Apelante arcar com os ônus da sucumbência (custas processuais e honorários advocatícios), ainda que tenha obtido a vitória no campo processual. 6. Sentença mantida. Recurso não provido. (TJ-DF 07164512020198070003 DF 0716451-20.2019.8.07.0003, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, Data de Julgamento: 02/06/2021, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no PJe : 15/06/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)”

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA SEGUIDAS DE VÁRIAS CESSÕES. REQUISITOS COMPROVADOS. QUITAÇÃO DEMONSTRADA. SENTENÇA REFORMADA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. I ? Dispõem os artigos 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil, que o promitente comprador obtém o direito real à aquisição do imóvel mediante promessa de compra e venda, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no cartório de registro de imóveis, na qual não se pactuou arrependimento. II ? Pode o promitente comprador, titular do direito real, exigir do promitente vendedor ou de terceiros, a quem os direitos tiverem sido cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, e, se houver recusa, requerer judicialmente a adjudicação do imóvel. III ? Nessa conformidade, para que haja a adjudicação do imóvel adquirido, o promitente comprador deve comprovar que a obrigação deriva de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, no qual não haja a previsão de pacto de arrependimento, a recusa do promitente vendedor ou do cessionário, bem como, a quitação integral da obrigação contratual. IV - É válida e eficaz a cessão de promessa de compra e venda quitada, como no caso dos autos, de modo que o cessionário é parte legítima para pedir a adjudicação compulsória do imóvel perante a cedida/promitente vendedora. V ? Demonstrada, satisfatoriamente, a regularidade da cadeia dominial através das cessões, bem como a prova da quitação integral do preço ajustado, deve ser autorizada a adjudicação compulsória do imóvel pretendida. Assim, observa-se que o autor se desincumbiu do ônus de provar o pagamento integral do imóvel, sobretudo considerando a quitação lançada nos autos pela vendedora/credora, consoante previsão do art. 373, I do CPC. VI ? Com a reforma da sentença, devem os requeridos suportar os ônus sucumbenciais, no importe de 10% sobre o valor da causa. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. (TJ-GO 52313783720218090164, Relator: DESEMBARGADOR LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 02/06/2023)”

Por fim, destaco que a rescisão do contrato firmado entre a Suprifortes e o Sr. Antônio Francisco Teófilo da Silva, através de decisão judicial transitada em julgado, processo nº 0000598-77.2014.8.18.0036, em nada afeta o interesse do apelante/embargante.

Isto pois o mesmo é adquirente de boa-fé, não tendo participado da referida ação de rescisão contratual, e, conforme definido na ação de reintegração de posse de nº0000225-12.2015.8.18.0036, a ação de rescisão contratual de nº 0000598-77.2014.8.18.0036 produz efeitos apenas entre os sujeitos do processo.

A rescisão do contrato, com retorno das partes ao status quo ante, não se mostra cabível quando interfere na esfera jurídica de terceiro de boa-fé, o qual não participou da ação rescisória, devendo o contrato inadimplido ser resolvido em termos pecuniários, ou seja, a questão da rescisão do contrato de compra e venda firmado entre a Suprifortes e o Sr. Antônio Francisco Teófilo da Silva deverá ser resolvido no aspecto financeiro, visto que a propriedade do imóvel deve ser reconhecida em favor do terceiro (ANTONIO CARLOS CARDOSO DA SILVA).

Reconheço ainda que a quitação do contrato de compra e venda pelo Sr. ANTONIO CARLOS CARDOSO DA SILVA se deu antes do trânsito em julgado da sentença que rescindiu o contrato entre a Suprifortes e o Sr. Antônio Francisco Teófilo da Silva, assim, elucidando a boa-fé do terceiro adquirente.

 

Nesse sentido, aplica-se por analogia o entendimento dos Tribunais Superiores quanto aos casos de possível fraude à execução na venda de imóvel à terceiro:

 

“RECURSO DE REVISTA. LEI 13.467/2017. EXECUÇÃO. PENHORA SOBRE BEM IMÓVEL. BOA-FÉ DOS TERCEIROS ADQUIRENTES COMPROVADA. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO ANTES DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO PRINCIPAL. TRANSCENDÊNCIA POLÍTICA RECONHECIDA. 1. Há transcendência política da causa, nos termos do inciso II do § 1º do art. 896-A da CLT, uma vez que o entendimento adotado pelo eg. TRT, ao determinar a manutenção da penhora, contraria entendimento desta c. Corte sobre a matéria, no sentido de que, nos casos de boa-fé dos terceiros adquirentes e da anterioridade da celebração do contrato de compra e venda ao ajuizamento da ação principal, a ausência do registro imobiliário do título translativo da propriedade do bem (art. 1.245 do CC) não tem o condão de invalidar o negócio jurídico realizado, sob pena de violação do direito de propriedade do terceiro adquirente de boa-fé (art. 5º, XXII, da CF). 2. A exigência do registro do título translativo possui, primordialmente, a finalidade de publicidade do ato perante terceiros, e deve ser analisada em consonância com os princípios informadores do CC/02, que trata da boa-fé, sendo esta, principalmente, a existente no plano da conduta de lealdade das partes (boa-fé objetiva). 3. In casu , delimitada a boa-fé dos adquirentes e descaracterizada a fraude à execução, a ausência do registro imobiliário do título translativo da propriedade não enseja a invalidação do negócio jurídico celebrado, devendo prevalecer o direito de propriedade dos recorrentes, constitucionalmente assegurado, com o afastamento da penhora realizada sobre seu imóvel, mormente se considerado que a alienação ocorrera anteriormente ao ajuizamento da ação trabalhista, e, portanto, antes do gravame sobre o bem. Recurso de revista de que se conhece e a que se dá provimento. (TST - RR: 10010115820205020004, Relator: Cilene Ferreira Amaro Santos, Data de Julgamento: 06/04/2022, 8ª Turma, Data de Publicação: 11/04/2022)”

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. POSSE ADQUIRIDA MEDIANTE CESSÃO DE DIREITOS. AQUISIÇÃO ANTERIOR À CONSTRIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA MÁ-FÉ DO ADQUIRENTE. SÚMULA 375/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SÚMULA 303/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, cristalizada na Súmula 375, "O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente". E mais, nos termos da tese firmada pela Corte Especial do STJ, em sede de julgamento de recurso especial repetitivo, "inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência" ( REsp 956.943/PR, Rel. p/ acórdão Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, CORTE ESPECIAL, DJe de 1º/12/2014). 2. No caso dos autos, inexiste registro da penhora ou da existência da ação na matrícula do imóvel alienado, bem como não ficou comprovado que os agravados, terceiros adquirentes, tinham conhecimento da execução movida em desfavor do alienante, sendo, portanto, inviável o reconhecimento da fraude à execução. 3. Nos termos da Súmula 303/STJ, "Em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios." 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1877541 DF 2021/0113115-3, Data de Julgamento: 02/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/06/2022)”

Inexistindo qualquer constrição na matrícula do imóvel na época da alienação do bem ao Sr. Antonio Carlos Cardoso da Silva, bem como inexistente a rescisão contratual entre Suprifortes e o Sr. Antônio Francisco Teófilo da Silva, deve ser reconhecida a validade do negócio efetuado de boa-fé pelo terceiro adquirente.

Sendo adquirente de boa-fé, o autor/apelante não pode ser prejudicado pelo inadimplemento no contrato realizado entre os primeiros negociantes, Suprifortes e o Sr. Antônio Francisco Teófilo da Silva.

Dessa forma, o acórdão embargado deve ser reformado, para que seja reconhecido o direito à adjudicação compulsória em favor do embargante/apelante.

II – DO DISPOSITIVO

Ante o exposto, conheço dos presentes Embargos de Declaração, ao tempo em que lhes concedo provimento, reformando o acórdão embargado (ID 14199461), para dar provimento ao recurso de Apelação Cível (ID 14199461 – pág. 84), julgando procedente a ação de origem, nos termos do art. 487, I, do CPC, para determinar a adjudicação compulsória em favor do apelante (Sr. Antonio Carlos Cardoso da Silva), devendo ser expedido o competente ofício ao Cartório da Comarca de Altos-PI, onde está registrado a gleba de terras situada no lugar denominando Santa Rosa, data Malhada Alta, com área de 30 (trinta) hectares, cadastrada no Incra sob o n° 123.013.010.995-0.

É como voto.

 

 

Teresina, 02/05/2024